物業服務二手項目管理應用:考察總結

　　第十四章、招投標現場考察總結

　　招開場考察總結會議目的：

　　物業服務企業招開物業二手項目招投標現場考察總結會議是在編制物業服務投標方案前，集中企業決策領導通過聽取考察匯報，了解項目真實現狀，為編制投標服務管理方案確定企業競爭策略做出管理決策。

　　現場考察總結會議招集：

　　物業服務企業總經理可選擇本企業管理層中對被考察項目相對熟悉的考察帶隊高層管理人員做為會議招集第一人選。中、小規模物業服務企業總經理可視本企業具體情況，親自或指定該項目跟進項目經理做為會議招集人。

　　會議招集人在接到負責會議招集通知后，應在第一時間擬定參加會議人員名單。參加會議人員應包含企業全體決策人員、財務主管及該項目跟進項目經理、項目拓展人員，參加考察的本企業客戶服務經理、工程部經理、保安部經理、保潔部經理、園林綠化技師等，并在預留擬派項目經理參會位置后，指定會議記錄人選。

　　會議招集人在擬定參加會議人員名單后，應及時呈報企業總經理審閱。并根據其指示對參會名單做出調整后，請總經理簽字確認。

　　確定會議主持：

　　物業服務企業總經理可委托對該項目情況比較熟悉的現場考察帶隊高層管理人員做為會議主持。

　　確定擬派項目經理人選：

　　物業服務企業在召開招投標現場考察總結會議之前，應完成擬派該項目責任項目經理人事選擇工作。

　　擬派項目經理人事選擇可在獲得投標資格后，由企業總經理向該項目拓展人員下達推薦項目經理工作指令。項目拓展人員應利用以掌握的該項目具體情況，結合日常工作對本企業任職項目經理的了解，提出不少于兩個侯選人選的推薦名單，表述推薦理由，在現場考察前呈報企業總經理。

　　企業總經理在接到推薦名單，并與分管項目拓展高層管理人員就擬派名單交換意見后，將名單交人事部門對推薦人選做出評估。

　　人事部門完成擬派人選評估后，應馬上將評估報告呈交企業總經理。由企業總經理招集人事決策管理領導在召開招投標現場考察總結會議之前做出擬派人選確定。

　　企業人事決策管理領導在推薦人選評價接近時，可優先考慮委派跟進項目經理擔任該項目責任項目經理。

　　現場考察總結會議召開時間：

　　物業服務企業在確定現場考察總結會議時間時，應充分考慮物業二手項目招投標普遍采用的20～30天的編制標書時限，要為編制標書預留充足時間。

　　招投標現場考察總結會議最好安排在現場考察結束次日下午，待參加現場考察專業人員完成考察報告后，馬上召開。

　　召開總結會議通知下達：

　　會議召集人可將經企業總經理簽字認可的會議名單交企業辦公室，要求在召開會議當日上午10點前完成參會通知。企業辦公室在完成參會通知后，應向任務下達領導進行完成反饋。

　　接到參會通知人員應帶齊相關資料，在會前5分鐘到達會議地點。

　　企業決策參會領導會議資料準備：

　　項目拓展人員應在現場考察后為企業參會決策領導、財務主管準備現場考察項目情況簡報及初步考察報告，并于總結會議召開當日上午10前分呈相關領導，為其留出審閱時間。

　　總結會場準備：

　　物業服務企業辦公室應根據會議通知提前完成會場準備，并請項目拓展人員對會場準備情況核檢無誤后，由會場準備責任人向下達會議通知領導反饋會場準備完成。

　　會場準備完成后，辦公室可將會場臨時封閉或在會場門上布置會議告示，避免與會無關人員占用，影響會議使用。

　　會場準備責任人可在會議召開前15分鐘前，持會議簽到表到達會場迎候參會人員，并提請參會人員簽到。

　　會場準備責任人應在會議規定招開前5分鐘，核對參會名單人員是否到會簽到，電話詢問未到人員遲到原因，催促盡快趕到參加會議。

　　會場準備責任人應在規定會議時間將會議簽到表呈交會議主持，匯報未到人員姓名，征得會議主持同意后離開會場繼續催促未到人員到會，直至所有參會人員全部到會。

　　現場考察總結會議程序：

　　一、主持人：

　　宣布開會并請該項目責任拓展人員對被總結項目進行情況介紹。

　　二、項目拓展人員：

　　就項目規模、項目開發背景資迅，在管物業企業名稱、在管企業背景。在管物業執行收費標準、采用收費方式、規定收費時限。項目競標公關，招標服訴求條件，其它競標企業背景等做出情況介紹。

　　三、跟進項目經理：

　　應就招標人代表對項目開發單位房屋質量、銷售承諾存在意見，在管物業服務質量被投訴焦點、服務收費管理意見，承接管理存在風險、考察發現問題。承接服務改進質量設想，招標人代表對本企業參與競標看法。如何緩和業主與開發企業矛盾，減少業戶抵觸物業服務企業方法。并做未來收繳服務費率、企業競標優劣分析。

　　四、客戶服務經理：

　　做服務考察報告，其報告內容應包括：通過業戶公共區域設施、設備情況養護考察所做在管物業服務質量評價。對在管物業客戶服務崗位設置、人員編制、時效承諾、專業素質做出介紹。提出競標方案服人員崗位編制、服務時效承諾、上崗人員素質要求，做出客戶服務專業競標具體建議。

　　五、工程部經理：

　　做工程維護考察報告，其報告內容應包括：通過工程設施、設備養護考察所做在管物業工程管理效果評價，做出工程設施、設備是否存在嚴重隱患分析。提出競標方案工程專業崗位設置、上崗人員編制，分析達最遠管理位置用時、提出上崗人員素質要求、技術崗位工資數額。匯報維護養護設備先期投資預算，分析小區設施設備運行、照明、電梯運行用電費用，做出工程人工成本估算。

　　六、保安部經理：

　　做保安考察報告，其報告內容應包括：介紹在管保安企業名稱、背景、上崗人員編制、崗位設置方式、安保(含消防)設施養護、后勤生活保障、業戶服務質量評價。分析小區治安環境、提出競標保安崗位設置、上崗人員編制、匯報安保設施設備、生活保障前期投資預算，做出保安人工成本估算。

　　七、保潔部經理：

　　做保潔考察報告，其報告內容應包括：介紹在管保潔企業名稱、背景、上崗人員編制、崗位設置方式，評價保潔工作質量、匯報業戶評價。提出競標保潔崗位設置、上崗人員編制。匯報保潔設施設備、生活保障前期投資預算，分析垃圾收集、外運、化糞池清淘、定期消殺、人工成本費用。

　　八、綠化園藝技師：

　　做綠化考察報告，其報告內容應包括：介紹在管綠化企業名稱、背景、上崗人員編制、崗位設置方式，評價綠化工作質量、匯報業戶評價。提出競標綠化崗位設置、上崗人員編制。匯報綠化設施設備、前期投資預算，分析垃圾澆灌、定期殺蟲及人工成本費用。

　　九、考察匯報小結：

　　由帶隊高層管理人員對匯報人員發言點評，并對現場考察做出小結。

　　十、現場考察場考察匯報提問：

　　在帶隊高層管理人員做完現場考察小結后，企業決策高層領導、財務管理人員可視向匯報人員提出問題，被提問人應據實做出回答。

　　十一、決定競標策略：

　　現場考察匯報提問結束后，會議主持人可給匯報人員安排不超過30分鐘的會議休息，待匯報人員離開會場后，由企業總結理征求決策意見，研討競標策略。

　　十二、決定編制投標方案人選：

　　在確定競標策略后，企業決策領導應根據競標策略選擇合適人員承擔編制投標方案責任。

　　投標方案編制可由“方案”責任人、文案責任人、財務責任人、工程責任人、安保責任人、保潔綠化責任人共同完成。

　　投標方案編制可以方案責任、文案責任人為主，并由方案責任承擔編制投標方案組織管理責任，同時賦予相應管理管理權力。

　　編制投標方案責任人，可選擇具備管理方案策劃能力、有資深管理經念、有良好文字處理能力、思維嚴緊、可在編制階段連續加班的優秀項目經理承擔。在侯選人擬派項目經理能力評價相近時，擬派項目經理應優先承擔編制投標方案責人。

　　文案責任人可選擇具備文字書寫、電腦應用、工作細制、努力上進、可在編制階段連續加班的優秀客戶服務職員或文密職員承擔。

　　編制投標方案其他(她)責任人可指定參加現場考察的專業部門經理承擔。財務責任人在編制投標方案中主要承擔財務匯總、審核責人，可由財務主管指定合適人選。

　　選出編制投標方案責任人選后，會議主持人可電話要求企業辦公室通知未在參會名單之內的責任人到會聽取會議決策。

　　十三、宣布決策結論：

　　會議休息結束后，會議主持人宣布會議決策。要求參加總結會議客服、工程、安保、保潔、綠化專業匯報人員呈交現場考察報告，通知會議記錄人必須當日完成記錄整理，并于次日上班時馬上呈交企業總經理或本人審核簽字確認，轉交編制投標方案負責人工作指示后。留下編制投標方案責任人，宣布總結會議結束。

　　編制投標方案工作布置會議：

　　企業總經理可視該競標項目在本企業經營規模拓展計劃中將會產生的影響做用，結合當天個人工作程序安排，決定是否需要參加編制投標方案工作布置會議。

　　編制投標方案工作布置會議可由現場考察總結會議主持高層管理人是主持，并通知企業辦公室到場參加會議，用以最大限度保持企業對該項目決策在投標方案編制工作中得到有效落實。

　　一、會議主持人可代表企業總經理對全體與會人員講解此項編制投標方案工作好壞將對企業發展產生何種影響，肯定參會人員工作能力，提出殷切希望。

　　二、會議主持人可就企業競標決策提出編制投標方案質量要求，并根據招標文件規定完成投標方案編制工作時限。工作時限應考慮要給企業決策團隊預留充分審核時間。

　　三、會議主持人應主動詢問投標方案編制工作有何具體要求。安排企業辦公室必須滿足投標方案編制所需獨立辦公場地、電腦、打印、復印、裝訂設備，耗材需求。確定編制人員工作用餐標準，安排企業辦公室負責落實。并視情況決定是否提供茶葉、咖啡提神飲料。

　　四、會議應做出由編制投標方案負責人及文案責任人負責完成投標方案主體文稿，其他(她)人員完成本專業方案后，編制負責人承擔初稿審核、匯總。會議主持負責匯總初稿審核、呈報編制程序。

　　五、會議主持人應將客服、工程、安保、保潔、綠化專業現場考察報告移交給文案責任人，文案責任人應承擔編制資料的收集、管理工作。

　　六、編制投標方案負責人可要求文案責任人按收集、管理文件責任內容，會后馬上與項目拓展人員、跟進項目經理索要該項目全部初期所有資料。

　　七、編制投標方案負責人應按本企業相關規定宣布保密制度，做出與會人員不得外漏編制信息，勸阻無關人員進入編制工作場所規定。

　　八、編制投標方案負責人可指定文案責任人承擔編制工作協調、召集事宜，文案責任人應對參會人辦公電話、個人手機號碼進行核對，并做出全體編制人必須保持個人手機24小時處于開通狀態規定。

　　九、編制投標方案負責人可要求客服、工程、安保、保潔、綠化人員對所提考察報告人員編制、人工成本、專業支出費用成本進行再次核算，并做出完成、上交規定時限。

　　十、企業辦公室參會人員應就落實否會議提出的安排編制所需獨立辦公場地、提供電腦、打印、復印、裝訂設備，耗材，訂餐，提供茶葉、咖啡提神飲料等項工作表明所需完成時效，并獲得編制投標方案負責人的認可。

　　十一、會議主持人宣布會議結束。

篇2：樓盤考察總結

　　樓盤考察總結

　　考察時間：20**年3月15-17號

　　考察地點：重慶市 成都市

　　考察人員：z（領隊） z

　　考察安排： 3月15日上午：重慶萬科·悅莊約克郡

　　3月15日下午：山與城、萬科·中央御院、融創·伊頓莊園

　　3月16日上午：寰宇天下、融景城

　　3月16日下午：中安長島、龍湖紫云臺

　　3月17日上午：成都萬科·五龍山、華潤·金悅灣

　　3月17日下午：鉑雅苑、龍湖·悠山郡

　　考察目的：開闊視野、拓展思路、尋找差距；

　　學習借鑒其他城市的開發建設理念，提高自身產品定位及營銷水平；

　　學習先進的營銷手段和營銷方法，實施到自己項目增加銷售力

　　考察總結：

　　一、極致的體驗式營銷

　　體驗式營銷的極致化是本次考察給我感受最深的地方。每到一個樓盤最先讓我感受到的都是景觀的打造營造出了超出客戶預期的未來生活環境。并且不同的地方能帶給你不同的感受，有恢弘，有唯美。但是我們又能清晰的感覺到，不管是哪個樓盤在體驗式營銷方面都會著重突出以下幾個點：

　　1、儀式感與歸屬感：主要體現在大門，精神堡壘等

　　2、強烈的空間導向性：入口處漫長的林蔭道等

　　3、原生態及融合自然的體現：樹皮覆蓋樹槽，全冠移植等

　　4、私有領域的溫馨與私密：曲徑通幽的小路入戶，溫馨的小花園處理等

　　5、特有的尊崇感與優越感：公共空間的私有標示，售樓部周到的服務等

　　6、生活化風情的展示：樣板間的各種生活方式體現；

　　二、到位的客戶服務

　　所有考察的樓盤的服務體現都是無處不在的，這種服務已經從我們現在單純的售樓部服務里走出來了。

　　在我們參觀的過程中，小區里的保安都會做出標準的敬禮動作，保潔和其他的工作人員都會停下手邊的工作向我們親切的問好；樣板間的管理人員會像專職管家一樣對您周到服務并能夠像置業顧問一樣給你專業的講解項目的各種情況，對樣板間的各項裝修也是了如指掌、在售樓部里客戶享受到的服務被感覺到理所應當，但是當小區里你看見的每個項目上的人都為你熱情服務的時候，我們自己都迅速提升了對以后物業服務的期望，對未來生活在這里充滿憧憬。

　　三、精細的理念融入

　　精細化的東西在各個項目上表現的淋漓盡致。

　　景觀方面，每個細節的景觀層次都非常的豐富，立體感非常的強。小尺度的注重植物的搭配真正實現了處處觀景，步步入畫這種視覺體驗；

　　服務方面，每個服務人員都能很快察覺客戶的需求，為你提供你各種需要的服務；

　　標示方面，周全的各種標示指引，詩意化的各種溫馨提示，意向不到的各種logo標示的融入；

　　裝修方面，各種房間細節的處理，各種連接處的不同轉換等等

　　四、風格化的整體貫穿

　　考察的每個樓盤都是風格化比較濃厚的，并且在各個細節貫徹徹底。

　　建筑方面風格化的還原和不斷的在建筑做加法讓建筑看上去更豐富和更原鄉化是每個樓盤都在試圖不斷進取的地方。當然風格化并不是只體現到建筑方面，而是從你已進入項目開始起從景觀到售樓部內部的各種裝修，再到樣板間的m.airporthotelslisboa.com裝修甚至服務人員的服飾都全部和建筑的風格保持高度的統一。這樣讓每個來樓盤的人都不斷的接受到樓盤想表達出的風格理念。從而開始對這種風格化的東西有了自己的感觸和有了更多的理解，甚至會把一些并不到位和自己并不理解的地方也當成風格化的一種表現。

　　一、循序漸進的客戶引導

　　在銷售執行方面感觸比較深的就是，銷售有效講解和購買性的有效引導。

　　銷售人員講解的高度集中性，很簡單的幾分鐘迅速的釋放出樓盤的特點和定位；項目要打造的生活目標，項目的核心價值體系，項目實現價值的有力支撐，項目差異化體現等等概括性的言論迅速的抓住了客戶的關注焦點；

　　售樓部的各種展示也是循序漸進的引導客戶，印象最深的是龍湖紫云臺項目的展板，先告訴客戶你買到的是一個物有所值的房子，緊接著是房子帶給你的一系列不斷深入的附加值，讓我們很自然的感覺到我們買下這套房子得到了遠遠比房子更多的東西。

　　總結

　　最重要的還是在我們學到東西的運用上，現在收到成本或者開發公司意識的影響，可能很多東西我們實現不了，但是還是要盡最大的努力去還原一些我們力所能及的先進的地方。一旦我們從戰略上和我們的競爭對手已經不在一樣的高度了，再把各種需要的細節做好，那么我們一定會在這個行業一路領跑；

篇3：四建萬科藍山項目考察參觀學習總結

　　四建萬科藍山項目考察參觀學習總結

　　20**年*月*日分公司組織我們新職工參觀由省四建公司承建的萬科藍山項目。這次參觀由分公司經理zz和各個項目經理帶隊參觀。在進入施工現場大門時，首先看到的是一條筆直的硬化水泥路，這條路是至東向西延伸至后門。在這條路南面是一排樣板做法，其中有一間樣板間、一步砌體墻、構造柱和靠尺墻、屋面防水等樣品。其他還有兩圖六牌、各種操作規范、安全生產日倒計時牌等。在工程現場北面是施工現場，鋼筋加工棚和木工加工棚是放在一起布置的，這樣使塔吊的工作半徑縮短，給施工帶來了方便。而且塔吊下面有防護棚，里面有各種安全標志和配電箱，防止墜落打擊。

　　接著我們來到施工住宅樓里觀看施工情況，對我印象最深的是該工程采用大鋼模板施工。大鋼模板施工作為一種成熟的施工工藝，發展至今已經有幾十年了，多用于高層全剪力墻結構。近幾年來隨著清水混凝土建筑的不斷增多，其優點和經濟效益日益凸顯。大鋼模板的強度高、整體性好，混凝土成型后質量觀感好，易于達到清水混凝土的標準。但其自重大，對垂直運輸工具(塔吊)依賴性強，對場地也有一定要求，工程項目單層面積不宜小于600㎡，水平流水段以偶數為佳，而且流水段的對稱性要強，樓層皆為標準層為宜。

　　大鋼模板應堆放在塔吊工作半徑范圍內，以便于直接吊裝。大鋼模板存放在專用模板區。萬科藍山就有這樣的大模板堆放區。墻體大鋼模板施工的工藝流程：模板加工-放線-焊接定位鋼筋-鋼筋隱檢、機電安裝-清理-模板合模-模板加固、支設-模板校正-支撐及螺桿安裝-模板預檢-澆筑砼看模校正-拆模。

　　施工現場的成品保護也給我留下了深刻的印象，用泡沫板對陽角的保護、樓梯平臺的保護、面層的保養等。我想到我們工地上的成品保護也可以借鑒四建工程的好的方面，提高我們所施工的工程的標準化程度。

　　這次參觀對我有很大的感觸，感覺到自己在項目上應該有更大的發揮空間，能使我在具體的工作中做的更好。相信我們二建直屬四分在不久的將來也會達到更快、更高、更好的發展前景，這將是我們今后奮斗的目標。

　　市場化發展必然要求建筑施工企業向文明進步的施工現場要品牌、要效益、要管理。注重并且不斷提升施工現場的文明程度，把企業文化傾入現場管理的每一個細節，每一道工序，每一個崗位，已經成為建筑文化發展的大趨勢。其核心就是突出企業競爭優勢，贏得市場選擇的主動權。

　　創造性地把山西二建“大境界，大氣量，大格局”戰略發展目標與施工現場相結合，突出人文、生態、科學的企業文化理念，是提升山西二建項目管理品牌的有效途徑。學“國字號”，看“省字號”，綜合所長，合理利用，創新發展，應當是智者所為。

　　一個讓市場歡迎的品牌，必然給人們留下難以忘懷的印象，簡潔，大方，干凈，利索!