物業設備部問與答之供熱管理1

　　第九部分 供熱管理篇

　　1.問：廚房順著暖氣管漏水怎么辦?

　　答：查樓上是否暖氣漏水，還是其它原因。

　　2.問：樓下漏水樓上沒人怎么辦?

　　答：為了控制水勢漫延，立即關閉總閥。

　　3.問：地面有水，暖氣管沒發現漏水怎么辦?

　　答：仔細檢查，直接和間接停水管。

　　4.問：頂層屋頂順著暖氣管漏水怎么辦?

　　答：上樓上查，找出水源所在，是暖氣漏水立即修復，不是通知客服。

　　5.問：業主報暖氣不熱,去查都正常怎么辦?

　　答：耐心向業主解釋，北京市供暖標準。

　　6.問：六層板樓暖氣不熱怎么辦?

　　答：檢查排氣閥，及時排氣。

　　7.問：六層板樓復式結構暖氣不熱怎么辦?

　　答：復式層放氣，檢查三通閥開關情況。

　　8.問：十二層板樓暖氣不熱如何放氣?

　　答：關閉供水閥，強排管路殘留氣體。

　　9.問：十八層塔樓暖氣不熱如何放氣?

　　答：關供水閥，樓頂放氣。

　　10.問：四期塔樓十五層，三十層暖氣不熱怎么辦?

　　答：十五層、三十層暖氣排氣(強制排氣)。

　　11.問：業主自己改裝的暖氣漏水怎么辦?

　　答：暫時簡單處理，止住漏水(告知業主自行修復)。

　　12.問：鑄鐵暖氣片間漏水怎么辦?

　　答：拆回重新組裝，試壓不漏再去安裝。

　　13.問：碳鋼管暖氣漏水，怎么辦?

　　答：換暖氣，暖氣片規格和原來一樣。

　　14.問：鑄鐵暖氣有沙眼如何應急處理?

　　答：鉚住沙眼?？捎勉U鉚釘或銅鉚釘處理。

　　15.問：去業主家測溫，業主不簽字怎么辦?

　　答：測溫時記錄好時間、溫度即可。

　　16.問：去業主家測溫，暖氣都正常，測溫儀顯示低于十六度，怎么辦?

　　答：觀察業主是否有開窗通風情況。

　　17.問：去業主家測溫，有哪幾點要注意的問題?

　　答：查暖氣是否正常;觀察業主家是否通風;檢查好測溫儀。

　　18.問：業主自改暖氣造成不熱怎么辦?

　　答：可提建議，業主自負責任。

　　19.問：業主自改暖氣造成直接和間接損失怎么辦?

　　答：由業主自負責任，按照拆改承諾書執行。

　　20.問：業主自改暖氣造成樓上樓下不熱怎么辦?

　　答：向業主說明不熱情況，要求自行恢復或重改。

　　21.問：供暖時候，業主私自拆動暖氣造成漏水怎么辦?

　　答：及時處理漏水，現場拍照，補辦拆改協議。

　　22.問：正常運行中，暖氣有響聲有幾種原因?

　　答：有殘留氣體;閥門共振;水流過急。

　　23.問：供回水壓力都正常，暖氣不熱怎么辦?

　　答：查暖氣是否有堵塞情況，排除氣堵。

　　24.問：正常運行，暖氣一半熱一半不熱是什么原因?

　　答：暖氣片內有部分氣體，及時排氣恢復正常。

　　25.問：四期塔樓一層到十五層之間，之間任意層暖氣不熱有幾種原因?

　　答：3種。①單組暖氣未排氣;②調節閥堵塞或失靈;③分支管末端堵塞。

　　26.問：暖氣都熱但房間溫度不夠，有暖氣罩怎么辦?

　　答：建議其暖氣罩開孔或更換散熱效果好的暖氣罩。

　　27.問：有暖氣罩的房間，一般比沒有暖氣罩的房間溫度低幾度?

　　答：一般要低2℃-3℃，建議拆改暖氣罩，提高室溫。

　　28.問：在地溝設備層里維修，感到胸悶怎么辦?

　　答：立刻出來，采取通風換氣措施。

　　29.問：在地溝設備層里維修，放水時維修人員應站在什么位置?

　　答：側位，水噴不到的地方，防止燙傷。

　　30.問：當一個人進地溝時，應注意那些問題?

　　答：注意通風換氣，攜帶備用手電筒，保證對講聯系。

　　31.問：在換熱站里，聽到電機聲音異常怎么辦?

　　答：仔細檢查，發現問題，馬上停機、換泵運行。

　　32.問：補水泵，補不上水是什么原因?

　　答：泵體有氣;過熱，及時排氣，換泵運行。

　　33.問：換熱站儀表盤，壓力不斷上漲，值班人員不在怎么辦?

　　答：先排壓，再通知值班人員。

　　34.問：在業主家維修時，當不具備維修條件怎么辦?

　　答：和業主商議，拆暖氣罩或其它障礙物。

　　35.問：當業主有過激言行時，我們怎么處理?

　　答：保持冷靜，耐心把工作完成，罵不還口，打不還手，以公司利益為重。

　　36.問：業主家的墻離管道井很近，主管有流水聲怎么解決?

　　答：調節閥門，降低噪音，有支架的要采取減震措施。

　　37.問：業主報修暖氣不熱，首先應先檢查什么?

　　答：先查暖氣是否正常，如果正常，再測室內溫度。

　　38.問：如果樓上業主要改暖氣需要到樓下關閥門,樓下業主不配合怎么辦?

　　答：通知客服，耐心協調解決。

　　39.問：樓上暖氣漏水,需要到地下室關閥門,地下室鎖門,沒鑰匙怎么辦?

　　答：及時通知客服或聯系有鑰匙的部門。

　　40.問：業主家暖氣漏水,要到地溝里關閥門,地溝里有不明氣體異味怎么辦?

　　答：打開暖氣井蓋，排盡異味后，保證人身安全。

　　41.問：當與業主發生矛盾時,該怎么處理?

　　答：保持冷靜，離開現場，向上級匯報事情的經過。

　　42.問：當業主家暖氣漏水,造成損失我們該怎么處理?

　　答：按照裝修協議或公司規定處理。

　　43.問：約到業主家檢修時業主三番四次推托沒時間怎么辦?

　　答：和業主多溝通，盡快解決相關暖氣不熱問題。

　　44.問：暖氣單串有溫差怎么辦?

　　答：多調節單串平衡閥，以把溫差縮小。

　　45.問：去業主家測溫,室溫符合標準,業主說冷,怎么和業主解釋?

　　答：耐心的向業主解釋北京市供暖標準，并做好記錄。

　　46.問：業主家里暖氣漏水,但家里沒人怎么辦?

　　答：通知客服，盡快聯系，及時關閉暖氣閥門。

　　47.問：在關分支閥門時,閥門漏水怎么處理?

　　答：及時更換閥門填料，壓蓋緊到不漏水為止。

　　48.問：供暖期間,業主報暖氣冰涼,需怎樣處理?

　　答：查暖氣是否正常，有氣的及時排氣，調溫閥自動關閥的及時復位。

　　49.問：業主家里每個房間的暖氣溫度不一樣,怎樣和業主解釋?

　　答：供暖系統均正常情況。

　　50.問：業主家里二十四小時,暖氣溫度不一樣,怎么和業主解釋?

　　答：二十四小時氣溫不一樣，暖氣溫度也不一樣。

篇2：富田太陽城設備設施管理方案

富田太陽城設施設備管理是物業管理工作的基礎和重點之一,我們將落實崗位責任制,使設備的維修保養責任到人,強化巡檢、運行管理和預防性維修保養等。同時按公司ISO9001和ISO14001質量保證體系要求進行管理,如《設備設施管理程序》、《供配電管理程序》、《給排水管理程序》、《消防管理程序》等程序文件,《設備設施維修保養手冊》、各類設備操作規程等作業指導書,使我們的設備設施管理規范化、程序化。
本小區設施設備管理主要由管理處維修部承擔,公司提供人員、技術支持、不定期派有關專家前來指導,并選派5名技術骨干負責維修部的工作,嚴格控制好維修技術人員的選聘,加強培訓,造就一支業務水平全面、責任心強、愛崗敬業的技術隊伍。

2.1供配電設備
工作內容:
維護供配電設備的良好工作狀態,確保小區電源供應正常,為營業以及居民用電提供可靠的電力保證。
工作要點:
根據《供用電協議》和用電負荷的季節性特點,合理調整變壓器的運行方式,最大限度的發揮變壓器的利用率,保持電容補償柜良好的::工作狀態,確保功率因數符合規定要求。
配備專業人員管理供配電設備,操作人員實行持證上崗,按規程操作。嚴格控制停送電操作,設備的檢修應避開辦公和營業時間。
值班人員每班對配電室巡檢,加強預防性維修和年度保養,認真填寫巡檢和保養記錄。

2.2 公共照明、廣場照明、泛光照明
工作內容:
保持公共通道、樓梯、廣場、泛光照明設施及燈具的完好和正常工作,在保證小區外觀形象和業主方便的前提下,盡量節約能源。
工作要點:
加強巡檢工作,發現照明設施損壞及時修復。
根據季節變化及時調整照明送電時間,做好重大節日和接待時的燈光布置。
在條件允許的情況下,選用節能燈具,安裝定時器和紅外感應開關,為業主節約能源。

2.3 給排水系統
工作內容:
維護系統的良好運行狀態,保證小區正常供水,確保二次供水達到國家飲用水標準;保證小區排水系統暢通,避免暴雨、水患給小區正常的生活和營業帶來不便。
工作要點:
定期檢查生活水泵、排水泵的運行情況,檢查水池、水箱和各類管網是否有異常,防止跑冒滴漏。
加強日常保養工作,定期對泵類進行年度檢驗,預防各種故障發生。
水池、水箱的清洗要有取得健康證的工作人員進行,并取得衛生防疫部門頒發的檢驗合格證。
每次暴雨洪水到來之前,重點檢查排水泵的運行情況,確保管路暢通。

2.4 消防系統
工作內容:
負責消防設備的巡檢、維護、維修,保持消防系統各設備的正常工作狀態,保證系統聯動正?？煽?及時消除各種消防隱患。
工作要點:
對于住宅小區,消防是工作的重中之重,要保證系統安全可靠,必須加強對員工消防意識和小區消防設備性能知識的培訓,加強對客戶消防知識的宣傳。
24小時安全值班,密切監視系統運行,認真對待每一次報警和每一臺消防設備的動作,增加巡檢力度和預防性維修保養。認真查看打印記錄,分析相關數據資料是否正常。
對不經常啟動的泵類設備,應定期試運行。要保持管網壓力符合消防要求。
加強供配電室氣體消防系統的檢查,氣瓶壓力是否正常,電磁閥動作是否可靠等。
定期進行消防聯動實驗和消防演習,檢驗系統是否正常,增強員工的應急處理能力。

篇3：商業廣場中央空調系統參數設備折舊成本計算

　　商業廣場中央空調系統參數、設備折舊及成本計算

　　一、主機銘牌數據

　　機組型號BZ175V111（K）BO

　　出廠編號02063518

　　檢驗員號QA01

　　制造日期20**年6月

　　制冷量175萬Kcal/h

　　制冷量2035Kw

　　冷水入口溫度12oC

　　冷水出口溫度7oC

　　冷水流量350M3/h

　　冷水壓限0.8mPa

　　燃料低值熱值8500Kcal/Nm3

　　熱源最大耗量1698KW

　　溴化鋰溶液量6.2t

　　電壓/頻率380v/50Hz

　　耗電量10.4KW

　　大件運輸重量23.6t

　　二、主機常用數據

　　燃料耗用量

　　制冷：128kg/小時

　　制熱：140kg/小時

　　電消耗：10．5kw

　　三、系統其它數據

　　1、總造價約400萬元

　　2、設計使用年限20年

　　3、冷卻水塔電功率15kw/n

　　4、冷卻水泵（單臺）55kw/n

　　5、冷凍水泵（單臺）55kw/n

　　6、冷卻水首次充注耗用量6.5t

　　7、冷凍水首次充注耗用量100t

　　四、機盤管標稱功率統計

　　1、1F前樓（南樓）建行：1152W

　　大堂：1920W

　　農行：1344W

　　合計：4416W

　　后樓合計：480W

　　2、2F前樓證券交易大廳：1786W

　　中庭：768W

　　證券辦公室：1402W

　　后樓：826W

　　3、3F前樓咖啡廳：1786W

　　東側廳：2938W

　　后樓：922W

　　4、4F/6F-14F/16F-18F前樓：672W

　　后樓：672W

　　共13層合計：17.472KW

　　5、5F前樓：776W

　　后樓：832W

　　6、15F前樓：988W

　　后樓：832W

　　7、19F（前樓）768W

　　8、總計：41.478KW(約為42KW)

　　五、系統設備折舊

　　1、計算公式：

　　設備折舊額=（設備原總值－預計凈殘值）/預計使用壽命

　　2、計算條件

　?、僦鳈C：設計壽命20年/每年工作160天/每天工作3小時

　?、谙到y其它設備均按：壽命20年/每年工作160天/每天工作8小時

　?、巯到y原值按400萬元/凈殘值忽略不計

　　3、折舊額結果：約為20萬/年,1250元/天,156.25元/小時

　　六、成本計算

　　1、計算條件：柴油：3000元/t電：1.5元/Kwh水：1.5元/t

　　2、耗油：制冷：128kg/h*3000元/t≈384元/h

　　制熱：140kg/h*3000元/t≈420元/h

　　3、冷卻塔耗電：15kw/h*1.5元≈22.5元/h

　　4、冷卻泵耗電：55kw/h*1.5元≈82.5元/h

　　5、冷凍泵耗電：55kw/h*1.5元≈82.5元/h

　　6、直燃機電耗：10.5kw/h*1.5元≈15.75元/h

　　7、風機盤管電耗：42kw/h*1.5元≈63元/h

　　8、系統總成本為：折舊額+油耗+總電耗，計算結果為：

　　制冷：806.5元/h

　　制熱：842.5元/h

　　8、折合成風機單位電耗為：

　　制冷:806.5元/h÷42kw/h(風機電耗)≈19.21元/kwh

　　制熱:842.5元/h÷42kw/h(風機電耗)≈20.06元/kwh

　　注：人力及維持費用未計