物業項目房屋及公共設施設備管理方案
一、房屋管理及維修方案
·管理內容
1、對房屋、設備設施機房設專業人員進行定期巡查，并按不同保養要求進行正確保養。
2、建立完善的房屋檔案，由專人進行整理、編目、歸檔。
3、根據所配置房屋、設施設備機房建立臺帳和標識，工程人員對房屋狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。
4、設專人受理報修，同時派工程人員及時采取有效措施，進行修繕。
·管理措施
1、制定房屋及附屬構筑物管理方案，并根據園區房屋及附屬構筑物情況，提前介入，了解各類房屋及附屬構筑物的技術資料。
2、建立房屋檔案，對房屋及附屬構筑物建立詳細技術檔案，以便以最快的速度查得相關參數，確保房屋處于最佳狀態。
3、質量保修期的監督管理，在驗收時將從維護園區的利益出發，按國家有關質量標準嚴格把關。
二、公共配套設施管理及維修方案
·管理內容
1、根據設備類型、型號不同設專業人員對各設備用房進行定期巡查，并按不同設備要求進行正確保養。
2、建立完善的設施設備檔案，由專人進行整理、編目、歸檔。
3、根據所配置設備、設施建立臺帳和標識，工程人員對設備運行狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。
4、對各管線、控制器等設專人進行定期檢查，及時排除故障，并按不同型號產品的養護要求進行日常養護。
5、按有關行業規范標準對各設施設備，進行專業檢測、維保。
6、按照有關規范標準，設置設備運行操作員對燃氣鍋爐、水泵等進行專門維護、管理。
·管理措施
1、制定設備安全運行管理方案，建立設備臺帳，建立短、中、長期設備保養制度，并嚴格執行。
2、建立設施設備檔案，建立設備技術檔案，對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便以最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態。
3、制定設備維護保養方案，根據設施設備配置情況，制定詳細的設備運行值班制度、交接班制度和工作報告制度，并將設備操作、巡視、檢查及維護保養工作落實到人。
4、做好設備事故的防范和處理，根據園區設施設備情況，編制切實可行的設備事故應急處理預案，組織搶修和處理，盡可能減少損失和影響。事故處理后，認真查清原因，吸取經驗教訓，避免和減少同類事故的再次發生。
三、設備安全運行管理方案
·管理內容
1、對機電設備按不同型號產品的養護要求進行日常巡查和維護保養。
2、對巡查發現損壞的設備，及時維修，并做好維修記錄。
3、做好機電設備的月檢、年檢工作，并形成檢查記錄。
4、確定專人負責設備的檢查、保養，責任到人。
·管理措施
1、制訂共用設備管理制度、操作規程以及緊急預案。
2、根據不同型號機電產品制定月度、年度保養計劃。
3、抓好維修人員技術培訓，持證上崗，提高業務素質。
4、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率。
5、加強共用設備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態，確保設備安全運行。
四、電氣系統管理方案
·管理內容
1、對電氣系統進行巡查，日常保養。
2、對巡查發現故障，及時維修，并做好維修記錄。
3、確定專人負責電氣系統檢查、保養，責任到人。
·管理措施
1、制訂電氣系統的管理制度、操作規程以及緊急預案。
2、維修人員持證上崗，操作規范，維修及時。
3、抓好維修人員技術培訓，提高業務素質。
4、加強電氣系統的巡查，將故障消滅在萌芽狀態。
五、給排水系統管理方案
·管理內容
1、對給排水系統進行巡查，日常保養。
2、對巡查發現故障，及時維修，并做好維修記錄。
3、確定專人負責給排水系統檢查、保養，責任到人。
·管理措施
1、制訂給排水系統的管理制度、操作規程以及緊急預案。
2、維修人員持證上崗，操作規范，維修及時。
3、抓好維修人員技術培訓，提高業務素質。
4、加強給排水系統的巡查，將故障消滅在萌芽狀態。
六、電梯設備管理方案
·管理內容
1、對電梯按型號產品的養護要求進行巡查，日常保養。
2、對巡查發現損壞，及時維修，并做好維修記錄。
3、與維保單位共同做好電梯的月維護、年檢工作，并形成檢查記錄。
4、確定專人負責設備的檢查、保養，責任到人。
·管理措施
1、制訂電梯管理制度、操作規程以及緊急預案。
2、根據不同型號制定月度、年度保養計劃。
3、維修人員持證上崗，操作規范，維修及時。
4、抓好維修人員技術培訓，提高業務素質。
5、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率。
6、加強電梯設備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態，確保設備安全運行。
七、消防系統管理方案
·管理內容
1、加強消防監控園區的管理。
2、保持消防通道的暢通。
3、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品。
4、做好園區消防器材的管理和維護。
5、防止電器短路、超負荷用電等引發火災因素。
6、嚴格執行防火管理制度。
7、對機房等園區消防重點部位做好消防管理工作。
8、制訂消防設施設備系統維護保養制度，并加強對其的管理。
9、加強與消防部門的聯系。
·管理措施
1、制定并落實消防管理制度和消防安全責任制度，做到責任落實、器材落實、檢查落實。
2、制定消防事故處理預案及應急流程，防患于未然。
3、建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習。
4、定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發現隱患，及時消除。
5、嚴格落實防火管理制度，充分做好各項防范措施。
6、制訂園區各消防重點部位消防管理制度，并根據"誰主管，誰負責"的消防原則，消除一切火險隱患。
7、針對各消防設施設備、器材，制定各類型系統設備的維護保養計劃，并狠抓落實，使之始終處于完好狀態。
8、積極開展消防安全宣傳教育，定期向業主（
使用人）傳授消防常識。
9、發生火災，及時組織撲救并迅速向有關部門報警。
八、智能化系統管理方案
·管理內容
1、高素質的專業人員來使用和維護設備，在系統安裝期間早期介入，熟悉設備性能及隱蔽線路走向，確保諳熟該系統的操作及維護。
2、對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，包括型號、技術參數、外型尺寸、工作條件等等。
3、建立防災、防盜監控系統的實時運行檔案。
4、采取日常巡視及定期保養相結合的辦法來確保設備安全運行。
·管理措施
1、建立設備技術檔案。
2、建立智能化系統的維護保養計劃，做好日常巡視與定期保養。
3、建立一支設備運行及維護人才隊伍。
4、對住戶、內部管理人員進行多種形式的培訓。
5、建立防災監控設備的運行檔案。
九、物業內標志及標牌管理方案
·管理內容
1、協助統計、制作園區各種標識，包括樓宇標識、道路指示標識等。
2、所有標志標牌登記在冊，并注明使用范圍、權限及時間等。
3、定時定人清潔、維護，發現缺損及時更新或更換。
·管理措施
1、制定標識標牌管理制度，維護保養制度。
2、各種標識標牌管理落實到專人負責。
十、用戶報修、維修及回訪流程
建立業主報修熱線，實行一站式服務，業主可通過對講系統、電話或向任何一位物業管理工作人員，對房屋、水電等質量問題進行報修，工程部人員在接到報修后，急修15分鐘到現場，小修小補在2小時內完成，中修24小時內完成，大修1天內有答復。
篇2：盟共用部位及共用設施設備運行、維修養護管理標準
盟東城共用部位及共用設施設備運行、維修養護管理標準
序號項目“z城”管理標準
1)綜合管理
1.設備用房方便物業管理企業使用，達到集中、集約管理效果、應集中設置（二次供水、消防供水、高低壓配電房、消防控制室、監控室與物業服務中心盡可能集中設置。建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。
2.運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。
3.組織實施房屋使用安全情況評估檢查。
4.共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。
5.每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。
6.特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。
7.雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。
8.設備機房1）.每月清潔1次，室內無雜物。2）.設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）.在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。4）.設施設備標志、標牌齊全。5）.在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。6）.交接班記錄、設備運行記錄、工作日志、清潔記錄等齊全、完整。
2)共用部位
1.房屋結構每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。
2.建筑部件1）.每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。2）.每周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。3）.每月檢查1次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）.每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。
3.附屬構筑物1）.每周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。2）.每月檢查1次雨、污水管井等。3）.每周巡查1次大門、圍墻、圍欄等。4）.每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）.每年檢測1次防雷裝置。信號系統應加裝信號線路電涌保護器。
3)空調系統
1.運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。
2.運行期間每日巡視1次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。
3.制定節能措施，每月對能源消耗進行統計、分析。
4.每年檢查1次管道、閥門并除銹。
5.每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。
6.每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風機盤管濾網；每2年清洗消毒1次風管。
7.每年對空調系統進行1次整體性維修養護。
4)二次供水設施
1.按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。
2.每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。
3.每月切換1次備用水泵。
4.每季度檢查1次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養護1次水泵。
5.每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。
6.水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，實行“雙人雙鎖”保管制度；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。
5)排水系統
1.排水設施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進行檢查。
2.污水泵汛期每日巡視2次，平時每日巡視1次，檢查設備運行狀態；每周進行1次手動啟動測試；每季度養護1次。
3.化糞池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。
6)照明和電氣設備
1.樓內照明每班巡視1次，一般故障8小時內修復；復雜故障1日內修復。
2.樓外照明每日巡視1次，一般故障12小時內修復；復雜故障3日內修復；每2周調整1次時間控制器。
3.應急照明每日巡視1次，發現故障，即時修復。
4.低壓柜每日巡視3次設備運行狀況；每半年養護1次，養護內容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查2次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表。
5.低壓配電箱和低壓線路每周巡視1次設備運行狀況；每半年養護1次，內容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1次雙路互投開關。
6.控制柜每周巡視2次設備運行狀況；每年養護2次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃；每季度校正1次各種電器裝置或控制設備的設定值；每年檢查2次各類遠控裝置和節能裝置。
7.發電機每月試運行1次，保證運行正常；每年2次帶負荷運行；每年活化2次蓄電池；每班巡視1次充電機和蓄電池。
8.檢測每年檢驗1次電能表。
9.配電室、樓層配電間防止小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關標志清晰、準確。
7)安全防范系統
1.報警控制管理主機每日巡查1次，檢查設備運行狀態；每日表面清潔1次；每季度內部除塵1次。
2.對講門口機每周檢查1次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1次；每季度內部除塵1次。
3.網絡控制箱每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次；每季度內部除塵1次。
4.紅外對射探測器每月檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每月表面清潔1次；每季度內部除塵1次。
5.圖像采集設備每日檢查1次監視畫面、錄像功能；每周表面清潔1次；每季度內部除塵1次。
6.攝像機每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次。
7.解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每季度表面清潔1次；每半年內部除塵1次。
8.云臺每季度檢查1次運轉、接線，進行清晰度調校；每季度表面清潔1次；每半年轉動部位上潤滑油1次。
9.巡更點每周檢查1次外觀，表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。
10.讀卡器每周檢查1次外觀；每周表面清潔1次，查看防水狀況。
11.電磁鎖門鎖每2周檢查1次吸力、外觀、接線。
12.出門按鈕每2周檢查1次開鎖功能、接線。
8)電梯
1.電梯在投入使用前按照相關要求向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。
2.在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。
3.日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。
4.應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。
5.配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。
6.制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在15分鐘內到達現場，專業維修人員應在30分鐘內到達現場。
9)水景
1.啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。
2.使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施，每周檢查1次防漏電設施。
3.設置必要的安全警示標志。
4.水質符合衛生要求。
篇3：建筑共用部位、共用設施設備標準化管理
建筑共用部位、共用設施設備標準化管理
一般包括：基礎、內外承重墻體、柱、梁、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間和走廊通道等；房屋的共用設施設備主要指所有權人共同擁有，并由其共用的房屋設施設備，主要包括電梯、給排水系統、供配電系統、弱電系統、熱源系統、防雷系統、消防系統、綠地、道路、小品景觀、溝渠、池、非經營性車場或公益性文體設施等。
一、制定分類標準指導管理
要實現房屋共用部位和共用設施設備的規范化管理，就應當制定《房屋共用部位和共用設施設備維修項目分類》的維修管理標準，用標準著力規范房屋共用部位和共用設施設備的維修管理，是確保房屋使用功能始終處于最佳狀態的有效管理手段。
首先應制定分類管理標準。配置在建筑區域內各共用部位和共用設施設備是支撐物業使用功能正常運行的保障，由于覆蓋面廣，保障對象各異，因而保養、維修、更新的條件不同，為充分發揮各共用部位、共用設施設備的使用效能，就必須組織專業管理人員和專家深入調研現行各類房屋共用部位和設施設備的維修管理經驗，在此基礎上根據建筑設計使用規范和設施設備使用型材的構成，進行科學的維修管理分類，在分類標準中依據設施設備的材料科學界定其使用時限、保養和維護升級的管理辦法，分別明確維修、更新、改造的技術標準，指導物業管理單位對房屋共用部位和共用設施設備實施正確的維修管理，提醒業主在關注物業服務企業實施標準化管理的同時更好的監督其做好經常性的維修管理。
其次應當明確項目分類標準的維修管理辦法。房屋共用部位和共用設施設備的類別不同決定其管理和維護的方式各異，因此房屋共用部位和共用設施設備的維修管理程序和方法應當各異，不宜采取特定或泛泛的維修模式，而是應當將相同或相近的共用部位和設施設備并行納入管理，如將外掛玻璃幕墻和外掛石材墻面的保養維修納入一個標準，將屋面滲透和屋面開裂等相似的共用部位納入同類維修標準，從而增強維修管理的針對性；對電梯、供配電和安全消防等系統應明確維修、更新、改造的技術要求，提高維修保障的及時性。其三應明確分類標準的技術保障要求。分類標準應當確定維修、更新的基本條件和技術要求，同時明確只要符合條件都應采取相應的措施，措施應具有可操作性。因此，將技術標準轉化為管理制度是全面推進房屋共用部位、共用設施設備規范化管理的重要保證。
二、根據分類標準規范管理
采用標準化的維修管理是確保房屋共用部位和共用設施設備可持續運行的有效途徑，所謂《標準》就是充分運用科學技術和實踐經驗的總結，有的放矢的解決房屋共用部位和設施設備使用過程中維修管理不到位等問題，即通過科學而又合理的管理保持房屋使用功能的正?；?。首先管理行為應當標準化。房屋共用部位和共用設施設備的管理不能簡單的理解為維修或更換，其管理涉及的對象具有專業化程度高、技術含量重的特點，如物業區域的安全防范系統、樓宇智能系統等，需要專業化的維修管理才能滿足其正常使用要求。因此，標準化管理就是根據技術標準要求全面推行專業化的維修管理，即將標準和專業化有機的結合進來，科學的實施維護和修繕。其次管理過程應當標準化。房屋共用部位、共用設施設備的標準化管理，應充分體現逢壞即修的原則。
一）相關部門要強力推行維修管理的標準化。
應當向業主廣泛宣傳房屋共用部位和共用設施設備標準化管理的重要性，讓業主深切領會房屋共用部位、共用設施設備使用功能的正常保障攸關自己的實際需要，進而充分調動業主參與標準化維修管理的熱情。同時組織物業服務企業的負責人和管理人員系統的學習標準，領會標準化維修管理的基本要求，把握實際操作要領。相關部門要加強對各物業服務企業落實標準化維修的管理指導，將物業服務企業貫徹標準化維修管理作為年度企業資質評級晉級的重要參考和依據，要求物業服務企業組織員工進行標準化管理的崗前學習和培訓，對落實標準化維修管理不到位的物業服務企業要嚴肅查處，限期整改，可選用新舊不同的物業區域先行試點，及時總結和推廣經驗。
二）物業服務企業要加強領導，用標準踐行房屋共用部位、共用設施設備的維修管理。
物業服務企業要組織員工或設專人負責房屋共用部位、共用設施設備的使用監管，做到勤檢查、勤保養，根據分類標準管理要求提前擬定維修方案交業主討論，按標準使用要求提醒業主及時采取標準化的維修管理措施。建議物業服務企業逐步將標準納入合同服務管理，通過合同約定的方式，采用標準化維修管理的措施來即時解決房屋共用部位、共用設施設備的維修管理問題。三是業主應當自覺遵守和執行房屋共用部位、共用設施設備標準化的維修管理。業主或業主委員會要監督物業服務企業履行標準化的維修管理義務，配合其做好設施設備的經常性的維修管理，自覺建立和繳存房屋專項維修資金，為保障房屋共用部位、共用設施設備的即時維護和修繕奠定堅實的經濟基礎。
三）管理結果應符合標準要求。
標準化管理最終目的，就是確保房屋共用部位和共用設施設備的使用完好率符合標準化運行的技術要求，符合現代城市整潔、文明、和諧的管理形態，物業服務企業和維修單位應當以確保房屋共用部位和共用設施設備正常運行為管理核心，確保整潔的內外物業環境秩序延續物業區域的風貌品質，同時幫助業主，充分了解房屋共用部位和共用設施設備的主要構成以及使用保障的時限和技術規范，從而增強業主參與房屋共用部位和共用設施設備的管理意識，最終實現齊抓共管的和諧局面。
二、創新標準內容強化管理
創新管理就是要不斷研究新情況，擯棄落后的管理理念，創新管理內容。
一）要總結項目分類標準的維修管理經驗。
維修項目分類標準不是房屋共用部位和共用設施設備科學管理的唯一法寶，更不是解決所有規范性維修管理的靈丹妙藥，而是規范維修管理的重要依據，所以要不斷研究實施房屋共用部位和共用設施設備標準化維修管理過程中發現的新情況，適應房屋共用設施設備快速更新的實際需要，用標準化的管理思路解決實際工作中遇到的維修、改造、更新等具體問題。
二）要不斷拓寬維修項目分類標準的內容。
房屋共用部位和共用設施設備的配置不是絕對永恒的，在保障使用功能的同時需要不斷的優化和更新，因而房屋共用部位和共用設施設備項目分類的標準在實際工作中應當不斷的添加和完善，需要廣泛吸收和借鑒先進技術和管理經驗，從而夯實標準的管理內容，增強標準化管理的權威性。
三）要增強管理的主動性。
結合物業區域實際要推行房屋共用部位和共用設施設備標準化維修管理的分片包干的責任制，責任管理要具體落實到班組或個人。老舊物業區域的標準化維修管理應當實行承包管理責任制，將房屋共用部位和共用設施設備的標準化維修管理承包給特定的自然人或維修單位。同時以物業區域為管理單位設立監督管理責任人，專項監督房屋共用部位和共用設施設備的使用運行情況，發現問題即時通報業主和維修單位，增強主動維護和管理的能力。
隨著房屋使用時限的不斷延續，確保房屋使用功能正常的管理任務更加緊迫，遵照房屋共用部位、共用設施設備維修項目分類標準加強其維修管理，不僅是物業管理內容的創新，而且是破解房屋共用部位、共用設施設備維修管理不規范的重要舉措，是保障房屋使用功能正常且始終處于常態化管理的重要內容。用標準促規范、用標準促保障，需要物業服務企業認真落實，需要業主的積極配合與支持，需要社會各方形成有效的管理合力，才能實現房屋功能的可持續保障。