物業第一線如何做好設施設備管理
秦皇島修多物業服務有限公司（下簡稱“修多物業”）多年來堅持努力做好設施設備管理工作，使所管物業保值增值。在設施設備的管理工作方面，修多物業積累了較為豐富的經驗，在此與同行分享。
按照專業化原則合理調配人力資源
在各項工作中，人是第一要素，在設施設備維修工作中也不例外。怎樣在物業設施設備維修服務工作中分配人力，使維修工作既靈活迅速又精簡高效呢？我們本著隊伍逐步專業化的原則，對維修隊伍的人力資源做出了合理調配。針對公司設施設備系統特點、專業性能與安全工作要求，我們在原有維修隊伍的基礎上選拔培訓技術人員，分別成立電梯管理部與電力工程部。電梯管理部專門對公司所有管轄范圍內的各類電梯進行巡檢、維修與保養。專業隊伍從事專業維修，責任更明確，效率更高，技術人員的業務技能更加精通與熟練。電梯管理部的10名技術人員負責公司100臺各類電梯的維保工作，多年來保持了電梯運行零事故的安全記錄。
電力工程部的職責是對公司所有管轄范圍內的消防、監控、廣播、通訊等弱電系統進行維修保養。目前消防弱電部僅有6名員工，對我公司20多萬平方米的消防、監控、廣播等系統進行維修保養，從工作效果來看，消防弱電專業人員對設施設備所有線路布控、結構走向、哪是端口、哪是樞紐等情況都如數家珍，對設施設備的“病”瞧得準，瞧得快，效率大大提高。
我們還成立了技術協調聯動小組，由各管理處技術骨干、業務精英組成，負責對管轄區域內各種技術疑難問題的“會診”及重大技術問題的探討。技術協調聯動小組的成立，整合了公司技術隊伍的腦力資源，提升了整個維修隊伍的戰斗力。
除了兩大專業性與安全性較強的系統外，其它系統如給排水系統、照明系統、空調系統、配送電系統等均對人力實行條塊狀管理，即以地域性劃分班組，班組內由配電、空調、水暖等各系統工種員工組成。無論哪一個班次、哪一個區域發生哪一個系統的故障都能隨時解決排除掉，大大提高了維修效率。
做好設施設備的基礎性資料管理工作
一是對設施設備原始檔案的管理。設施設備的原始檔案是在物業維修與更新改造過程中必不可少的原始資料，是我們開展物業維保工作的重要依據，主要包括物業產權資料、綜合竣工驗收資料、施工設計資料、機電設備資料、業主資料等幾大類。需要注意的是，物業服務企業要從前期介入階段就開始積極取得工程部門的配合，取得并規范管理這些原始資料。其中容易被忽視的是機電設備資料的收集與保存，如機電設施設備的出廠、安裝、使用說明，質量合格證書，安裝調試及驗收記錄，衛生許可證等資料，這些都是我們開展后續維保工作的重要原始資料。
二是建立設備檔案卡。檔案卡主要包括設備名稱、數量、制造廠商、規格型號、制造日期、修理及更換記錄等內容。建立設備檔案卡如同建立設施設備的“病歷”檔案。更換主要配件時要記入檔案卡，使我們在設備使用過程中隨時掌握設備的健康狀況，并盡量通過維修保養延長設施設備的使用壽命。
三是建立公用設施設備維護保養記錄表。我們要對管轄區內所有設施設備建立設備管理卡，指定設備管理責任人，負責設施設備的日常保養與巡檢，如同為每一臺設備配備一名“保健醫生”。通過實行眼看、手摸、鼻聞、耳聽的巡檢方式，對所有運行及非運行的設施設備從溫度、聲音、氣味、外觀等運行狀態進行觀察、判斷，按時對其進行加油、緊固、除塵等保養措施，并據此建立維護保養記錄表。通過維護保養記錄掌握設施設備的各項健康指標情況，在運行過程中，多做預防性維保，少做事后維修，使物業保值增值。
要對設施設備進行制度化管理
首先要做好設施設備的制度化管理。一是要建立健全員工的崗位職責制度。對所有涉及到的崗位以制度進行明確。如空調技術員管理職責、電梯技術員崗位職責、配電運行崗位職責等，告訴員工該去做什么。
二是要建立各系統運行作業指導書，如建立中央空調制冷系統操作運行指導書、電梯操作作業指導書、高壓配電作業指導書等，告訴員工對各系統設施設備怎么去操作。同時，作業指導書還要對如何處理各系統可能出現的異常情況進行規定，如給排水系統異常情況處理、各類泵系統異常情況處理、電梯各類故障應急處理等都要予以明確規定。
三是要建立詳細的設施設備維護作業指導書，如發電機保養維護作業指導書、消防主機保養維護作業指導書、測量儀表自檢作業指導書等，對各類系統日檢、周檢、月檢、季檢、年檢等計劃性檢修內容進行詳細規定與指導。尤其是春、秋兩季的設備設施大修、檢修工作一方面要確保制冷或供暖設備開機前的性能正常，另一方面要確保供暖或制冷設備停機后的良好保養，確保來年正常運轉。同時，對需外包進行維護保養的設施設備做出明確規定并嚴格執行。
為了使以上各項制度真正落實，還要加強監督與檢查環節。除按規定接受外部審核外，我們積極開展內部審核，建立日常服務檢查制度與績效考核管理制度，強化各項制度的執行力度，用制度化措施確保設施設備的規范管理。
做好設施設備的節能降耗管理
節能減排工作是一項利國利民的全民行為，更是我們
物業管理行業的一個重要任務。在設施設備的管理過程中，有很多節能空間需要我們去發現與挖掘。一是通過改造節能降低能耗。對管轄范圍內的扶梯加裝變頻運行系統，實施節能改造后，節能效果可達50％；對公共區域的照明進行節能改造，在滿足基本照明的同時，可減少燈具的數量及功率；將商場手動開關燈改為定時控制系統，降低開關燈延遲時間，可大大減少照明費用。
二是通過修舊利廢，節約材料成本。今年以來，我們對消防、煙感舊探頭重新編碼繼續使用；自己動手組裝冷卻塔填料，自制過濾網，焊制起重架；拼裝修復已廢棄的接觸器、鎮流器，繼續投入使用。初步統計，節約資金近10萬元。
三是通過加強對維修材料的嚴格把關，節約維修材料費。修多物業嚴格要求維修材料、配件的品牌化、原裝化，從采購環節對維修材料嚴格把關。要求所換配件、材料與設備設施品牌一致或是購置大品牌、信譽好、質量優的材料。通過比較，由于零配件、材料的品牌化、原裝化，確保更換材料的優質，延長了零配件等材料的使用周期，降低了維修與更新次數，使采購成本大幅下降，大大節約了維修材料費。
精細化管理設施設備
供冷期間，為及時掌握空調制冷情況，我們購置溫度計，派專人在各樓層的不同點位進行實地測量，及時反饋室內溫度，及時查找原因，及時調控溫度。整個供冷期，修多物業實現了業主零投訴。
在設施設備管理工作中，修多物業還采取對不同天氣的應對措施。如，多風季節要對懸掛物、高空擱置物進行巡檢排查，防止高空墜物等意外事故；多雨季節要對墻體、屋頂、地基等進行仔細排查，做好防滲漏工作，同時還要對外露管道做好防銹蝕工作；大寒季節，要提前對供水、供暖系統管道進行保溫處理，節日期間還要對業主做好提示工作，將空調調至最低溫度，以免發生管道被凍裂的事故。
公共區域的標識也很重要，它在很大程度上也體現了一個物業管理公司的規范程度與細節化服務水平。在物業管理工作中，盡可能全面地設置各類標識，如指示類標識“洗手間”、“停車場”，服務提示類標識“正在清潔中”、“如需幫助請撥打電話......”，這些服務類的標識從一方面體現出了管理者在服務工作中的匠心，另一方面使顧客與業主對企業產生一種認同感。更加重要的是物業管理區域的警示類標識如“乘梯須知”、“請勿攀爬”、“請勿高空拋物”等警示類的標識體現出了管理者對安全隱患的預知性與警惕性，在對顧客產生提醒作用的同時，也可以在意外發生時作為物業服務公司舉證的依據來證明自己已經盡到管理職責。
篇2：盟共用部位及共用設施設備運行、維修養護管理標準
盟東城共用部位及共用設施設備運行、維修養護管理標準
序號項目“z城”管理標準
1)綜合管理
1.設備用房方便物業管理企業使用，達到集中、集約管理效果、應集中設置（二次供水、消防供水、高低壓配電房、消防控制室、監控室與物業服務中心盡可能集中設置。建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。
2.運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。
3.組織實施房屋使用安全情況評估檢查。
4.共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。
5.每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。
6.特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。
7.雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。
8.設備機房1）.每月清潔1次，室內無雜物。2）.設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）.在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。4）.設施設備標志、標牌齊全。5）.在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。6）.交接班記錄、設備運行記錄、工作日志、清潔記錄等齊全、完整。
2)共用部位
1.房屋結構每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。
2.建筑部件1）.每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。2）.每周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。3）.每月檢查1次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）.每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。
3.附屬構筑物1）.每周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。2）.每月檢查1次雨、污水管井等。3）.每周巡查1次大門、圍墻、圍欄等。4）.每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）.每年檢測1次防雷裝置。信號系統應加裝信號線路電涌保護器。
3)空調系統
1.運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。
2.運行期間每日巡視1次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。
3.制定節能措施，每月對能源消耗進行統計、分析。
4.每年檢查1次管道、閥門并除銹。
5.每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。
6.每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風機盤管濾網；每2年清洗消毒1次風管。
7.每年對空調系統進行1次整體性維修養護。
4)二次供水設施
1.按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。
2.每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。
3.每月切換1次備用水泵。
4.每季度檢查1次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養護1次水泵。
5.每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。
6.水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，實行“雙人雙鎖”保管制度；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。
5)排水系統
1.排水設施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進行檢查。
2.污水泵汛期每日巡視2次，平時每日巡視1次，檢查設備運行狀態；每周進行1次手動啟動測試；每季度養護1次。
3.化糞池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。
6)照明和電氣設備
1.樓內照明每班巡視1次，一般故障8小時內修復；復雜故障1日內修復。
2.樓外照明每日巡視1次，一般故障12小時內修復；復雜故障3日內修復；每2周調整1次時間控制器。
3.應急照明每日巡視1次，發現故障，即時修復。
4.低壓柜每日巡視3次設備運行狀況；每半年養護1次，養護內容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查2次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表。
5.低壓配電箱和低壓線路每周巡視1次設備運行狀況；每半年養護1次，內容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1次雙路互投開關。
6.控制柜每周巡視2次設備運行狀況；每年養護2次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃；每季度校正1次各種電器裝置或控制設備的設定值；每年檢查2次各類遠控裝置和節能裝置。
7.發電機每月試運行1次，保證運行正常；每年2次帶負荷運行；每年活化2次蓄電池；每班巡視1次充電機和蓄電池。
8.檢測每年檢驗1次電能表。
9.配電室、樓層配電間防止小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關標志清晰、準確。
7)安全防范系統
1.報警控制管理主機每日巡查1次，檢查設備運行狀態；每日表面清潔1次；每季度內部除塵1次。
2.對講門口機每周檢查1次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1次；每季度內部除塵1次。
3.網絡控制箱每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次；每季度內部除塵1次。
4.紅外對射探測器每月檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每月表面清潔1次；每季度內部除塵1次。
5.圖像采集設備每日檢查1次監視畫面、錄像功能；每周表面清潔1次；每季度內部除塵1次。
6.攝像機每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次。
7.解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每季度表面清潔1次；每半年內部除塵1次。
8.云臺每季度檢查1次運轉、接線，進行清晰度調校；每季度表面清潔1次；每半年轉動部位上潤滑油1次。
9.巡更點每周檢查1次外觀，表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。
10.讀卡器每周檢查1次外觀；每周表面清潔1次，查看防水狀況。
11.電磁鎖門鎖每2周檢查1次吸力、外觀、接線。
12.出門按鈕每2周檢查1次開鎖功能、接線。
8)電梯
1.電梯在投入使用前按照相關要求向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。
2.在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。
3.日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。
4.應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。
5.配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。
6.制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在15分鐘內到達現場，專業維修人員應在30分鐘內到達現場。
9)水景
1.啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。
2.使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施，每周檢查1次防漏電設施。
3.設置必要的安全警示標志。
4.水質符合衛生要求。
篇3：建筑共用部位、共用設施設備標準化管理
建筑共用部位、共用設施設備標準化管理
一般包括：基礎、內外承重墻體、柱、梁、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間和走廊通道等；房屋的共用設施設備主要指所有權人共同擁有，并由其共用的房屋設施設備，主要包括電梯、給排水系統、供配電系統、弱電系統、熱源系統、防雷系統、消防系統、綠地、道路、小品景觀、溝渠、池、非經營性車場或公益性文體設施等。
一、制定分類標準指導管理
要實現房屋共用部位和共用設施設備的規范化管理，就應當制定《房屋共用部位和共用設施設備維修項目分類》的維修管理標準，用標準著力規范房屋共用部位和共用設施設備的維修管理，是確保房屋使用功能始終處于最佳狀態的有效管理手段。
首先應制定分類管理標準。配置在建筑區域內各共用部位和共用設施設備是支撐物業使用功能正常運行的保障，由于覆蓋面廣，保障對象各異，因而保養、維修、更新的條件不同，為充分發揮各共用部位、共用設施設備的使用效能，就必須組織專業管理人員和專家深入調研現行各類房屋共用部位和設施設備的維修管理經驗，在此基礎上根據建筑設計使用規范和設施設備使用型材的構成，進行科學的維修管理分類，在分類標準中依據設施設備的材料科學界定其使用時限、保養和維護升級的管理辦法，分別明確維修、更新、改造的技術標準，指導物業管理單位對房屋共用部位和共用設施設備實施正確的維修管理，提醒業主在關注物業服務企業實施標準化管理的同時更好的監督其做好經常性的維修管理。
其次應當明確項目分類標準的維修管理辦法。房屋共用部位和共用設施設備的類別不同決定其管理和維護的方式各異，因此房屋共用部位和共用設施設備的維修管理程序和方法應當各異，不宜采取特定或泛泛的維修模式，而是應當將相同或相近的共用部位和設施設備并行納入管理，如將外掛玻璃幕墻和外掛石材墻面的保養維修納入一個標準，將屋面滲透和屋面開裂等相似的共用部位納入同類維修標準，從而增強維修管理的針對性；對電梯、供配電和安全消防等系統應明確維修、更新、改造的技術要求，提高維修保障的及時性。其三應明確分類標準的技術保障要求。分類標準應當確定維修、更新的基本條件和技術要求，同時明確只要符合條件都應采取相應的措施，措施應具有可操作性。因此，將技術標準轉化為管理制度是全面推進房屋共用部位、共用設施設備規范化管理的重要保證。
二、根據分類標準規范管理
采用標準化的維修管理是確保房屋共用部位和共用設施設備可持續運行的有效途徑，所謂《標準》就是充分運用科學技術和實踐經驗的總結，有的放矢的解決房屋共用部位和設施設備使用過程中維修管理不到位等問題，即通過科學而又合理的管理保持房屋使用功能的正?；?。首先管理行為應當標準化。房屋共用部位和共用設施設備的管理不能簡單的理解為維修或更換，其管理涉及的對象具有專業化程度高、技術含量重的特點，如物業區域的安全防范系統、樓宇智能系統等，需要專業化的維修管理才能滿足其正常使用要求。因此，標準化管理就是根據技術標準要求全面推行專業化的維修管理，即將標準和專業化有機的結合進來，科學的實施維護和修繕。其次管理過程應當標準化。房屋共用部位、共用設施設備的標準化管理，應充分體現逢壞即修的原則。
一）相關部門要強力推行維修管理的標準化。
應當向業主廣泛宣傳房屋共用部位和共用設施設備標準化管理的重要性，讓業主深切領會房屋共用部位、共用設施設備使用功能的正常保障攸關自己的實際需要，進而充分調動業主參與標準化維修管理的熱情。同時組織物業服務企業的負責人和管理人員系統的學習標準，領會標準化維修管理的基本要求，把握實際操作要領。相關部門要加強對各物業服務企業落實標準化維修的管理指導，將物業服務企業貫徹標準化維修管理作為年度企業資質評級晉級的重要參考和依據，要求物業服務企業組織員工進行標準化管理的崗前學習和培訓，對落實標準化維修管理不到位的物業服務企業要嚴肅查處，限期整改，可選用新舊不同的物業區域先行試點，及時總結和推廣經驗。
二）物業服務企業要加強領導，用標準踐行房屋共用部位、共用設施設備的維修管理。
物業服務企業要組織員工或設專人負責房屋共用部位、共用設施設備的使用監管，做到勤檢查、勤保養，根據分類標準管理要求提前擬定維修方案交業主討論，按標準使用要求提醒業主及時采取標準化的維修管理措施。建議物業服務企業逐步將標準納入合同服務管理，通過合同約定的方式，采用標準化維修管理的措施來即時解決房屋共用部位、共用設施設備的維修管理問題。三是業主應當自覺遵守和執行房屋共用部位、共用設施設備標準化的維修管理。業主或業主委員會要監督物業服務企業履行標準化的維修管理義務，配合其做好設施設備的經常性的維修管理，自覺建立和繳存房屋專項維修資金，為保障房屋共用部位、共用設施設備的即時維護和修繕奠定堅實的經濟基礎。
三）管理結果應符合標準要求。
標準化管理最終目的，就是確保房屋共用部位和共用設施設備的使用完好率符合標準化運行的技術要求，符合現代城市整潔、文明、和諧的管理形態，物業服務企業和維修單位應當以確保房屋共用部位和共用設施設備正常運行為管理核心，確保整潔的內外物業環境秩序延續物業區域的風貌品質，同時幫助業主，充分了解房屋共用部位和共用設施設備的主要構成以及使用保障的時限和技術規范，從而增強業主參與房屋共用部位和共用設施設備的管理意識，最終實現齊抓共管的和諧局面。
二、創新標準內容強化管理
創新管理就是要不斷研究新情況，擯棄落后的管理理念，創新管理內容。
一）要總結項目分類標準的維修管理經驗。
維修項目分類標準不是房屋共用部位和共用設施設備科學管理的唯一法寶，更不是解決所有規范性維修管理的靈丹妙藥，而是規范維修管理的重要依據，所以要不斷研究實施房屋共用部位和共用設施設備標準化維修管理過程中發現的新情況，適應房屋共用設施設備快速更新的實際需要，用標準化的管理思路解決實際工作中遇到的維修、改造、更新等具體問題。
二）要不斷拓寬維修項目分類標準的內容。
房屋共用部位和共用設施設備的配置不是絕對永恒的，在保障使用功能的同時需要不斷的優化和更新，因而房屋共用部位和共用設施設備項目分類的標準在實際工作中應當不斷的添加和完善，需要廣泛吸收和借鑒先進技術和管理經驗，從而夯實標準的管理內容，增強標準化管理的權威性。
三）要增強管理的主動性。
結合物業區域實際要推行房屋共用部位和共用設施設備標準化維修管理的分片包干的責任制，責任管理要具體落實到班組或個人。老舊物業區域的標準化維修管理應當實行承包管理責任制，將房屋共用部位和共用設施設備的標準化維修管理承包給特定的自然人或維修單位。同時以物業區域為管理單位設立監督管理責任人，專項監督房屋共用部位和共用設施設備的使用運行情況，發現問題即時通報業主和維修單位，增強主動維護和管理的能力。
隨著房屋使用時限的不斷延續，確保房屋使用功能正常的管理任務更加緊迫，遵照房屋共用部位、共用設施設備維修項目分類標準加強其維修管理，不僅是物業管理內容的創新，而且是破解房屋共用部位、共用設施設備維修管理不規范的重要舉措，是保障房屋使用功能正常且始終處于常態化管理的重要內容。用標準促規范、用標準促保障，需要物業服務企業認真落實，需要業主的積極配合與支持，需要社會各方形成有效的管理合力，才能實現房屋功能的可持續保障。