商業物業租售運營機制:營銷費用預算

　　第二篇 商業物業營銷費用預算管理辦法

　　第一節 預算編制及評審小組

　　一、小組架構

　　二、小組職能

　　參與預算編制、評審、管理、監督和考核

　　第二節 年度預算編制和審批流程

　　一、編制

　　2、工作指引

　　(1)董事局下達營銷費用指標，項目前期以預算總額來控制;租售推廣期以全年銷售營銷費用占全年銷售收入的比例與全年租賃營銷費用占全年新簽定合同的年租金水平的比例共同構成;經營期以每平方米一定金額來確定。

　　(2)租售推廣期

　　租賃部分的營銷費用基準數為合同上列示的租金單價×面積×12個月，并非當年實收租金。

　　(3)審核部通過招標方式制定預算內各類單項費用價格標準，以供營銷中心和經營部編制預算方案、費用結算之用。

　　(4)預算單位須于每年一月中旬前擬定年度預算方案。

　　二、評審

　　1、評審程序

　　2、評審工作指引

　　(1)參與初審的部門對年度預算進行會審，并提出相應的建議措施。

　　(2)營銷中心綜合會審意見，結合實際需要，對原方案作出調整。

　　(3)經調整后的預算方案由評審小組對新方案進行二次會審，最終決定年度預算方案。

　　(4)方案確定后，集團公司與董事局、地區公司營銷中心、經營部與集團公司分別簽定《全年營銷費用預算責任書》，并按年度預算方案制定月度預算方案。

　　3、年度預算表

　　第三節 月度預算編制及審批程序

　　一、編制及審批流程

　　二、操作規定

　　1、經營部根據年度預算方案，于每月25日之前擬定下一個月的預算方案，并報地區公司銷售副總審批;

　　2、銷售副總審批同意的本月預算方案交由地區公司財務部備案;

　　3、經營部執行當月預算方案。

　　三、月度預算表

　　四、月度預算方案實施

　　1、工作流程

　　2、工作指引

　　(1)計劃、合同會簽程序。

　　3、結算 結算是指方案實施后對相關費用的支付。

　　(1)計劃類費用結算：按樣報或播出證明憑實結算有關款項;

　　(2)合同類、請示類費用結算：則根據《驗收制度》驗收，按合同條款如實結算款項;

　　(3)各類款項支付必須按財務新頒的《付款審批制度》報批;

　　(4)禁止將結算款折分請款，一經查實，從重處罰經辦人及部門負責人。

　　第四節 預算方案調整

　　一、操作流程

　　二、操作規定

　　1、經營部在預算執行過程中根據實際需要提出預算調整方案(一般指年度預算方案)，或有關單位(如：審計室、財務部、

　　營銷中心等)在監督預算執行時提出修改建議;

　　2、評審小組對預算調整方案或建議進行會審，會審通過后預算單位調整原方案，并按調整后方案執行;

　　第五節 預算執行監督措施

　　1、地區公司財務部及營銷中心經營部應分別設立預算監控臺帳如：《預算執行情況登記表》(見下表)，用于掌握預算執行情況、使用進度;

　　2、每月26日費用經營部將本月《預算執行情況登記表》報地區公司財務復核，每月30日財務部門將復核無誤的《預算執行情況登記表》報公司領導;

　　3、每月費用統計區間為：上月26日至本月25日，一月份為1月1日至25日，六月份為5月26日至6月30日，七月份為7月1日至7月25日，十二月份為11月26日至12月31日;

　　4、審計室對預算執行情況起監督審計作用，財務部必須于每月1日前將上月《預算執行情況匯總表》報審計室。每半年，由地區公司財務部、審核部、審計室聯合對各預算單位的預算執行情況進行審計，并根據實際需要對預算進行調整;

　　5、預算制訂后，要求每季度費用支出不超出預算，上月余額可結轉下月使用，各類別可相互挪動，但不可挪作營銷費用以外的用途。

　　第六節 預算考核辦法

　　一、預算編制時間規定

　　1、營銷中心經營部必須于每年1月10日前將本年度預算方案報評審小組，評審小組必須及時組織會審，并在5個工作日完成初審工作，5個工作日內完成二次會審，1月底簽訂《預算責任書》;

　　2、經營部必須于每月25日前擬定下一個月的預算方案，并于25日當天送至銷售副總辦公室審批;

　　3、經營部收到已經批復的預算方案后，1個工作內將預算方案復印件送地區公司財務備案;

　　二、預算執行考核辦法

　　營銷費用預算列入年終獎金考核內容，按預算完成情況進行考核，節約有獎，超支懲罰，具體事項在獎金考核辦法中另行規定。

　　第七節 營銷費用標準單價

　　一、制定標準單價程序

　　1、 操作流程

　　2、 操作規定

　　(1)經營部根據審核部要求列出費用明細表，明細表內容包括：費用名稱、規格、制作要求等;

　　(2)審核部根據經營部提供的有關資料按招標程序確定合作單位及標準單價;

　　(3)經營部根據實際需要與合作單位簽訂合作合同(如：宣傳印刷合同、廣告制作合同等)，以標準單價作為合同單價，凡與標準單價不符或未有標準單價的，均須報審核部審定價格(或招標)，并對標準單價表予以補充;

　　(4)審核部必須定期了解市場行情，以確保標準單價符合市場趨勢，每季度必出一份市場調查報告，以進一步評估標準單價的可行性，并報評審小組;

　　(5)標準單價與操作與住宅推廣基本保持一致。

篇2：城市花園一期項目物業運營預算編測說明

　　城市花園一期項目物業運營預算編測說明

　　編制目的：估算物業售后凈支出，反映項目物業管理前期盈虧預期 。

　　測算前提：1、從項目接管開始(以首期發售房入住日為準) 到接管面積飽和時。

　　2、 以接管項目為測算對象，不涉及物業管理公司本部。

　　3、不受會計核算、報表口徑局限。

　　4、適應于集團內新項目可行性、新項目物業管理分析測算。

　　測算依據：1、營業收入按集團有關確認規定。

　　2、營業成本、期間費用按權責發生制確認。

　　3、國家、地方政府、集團有關物業管理內容、標準法規政策規定。

　　4、接管項目規劃設計指標、交付標準、售樓書、銷(預)售合同。

　　5、集團或所在區域、公司平均物業管理費收繳率水平。

　　測算原則：1、謹慎性。不高估收入(收費標準、收費率) ，不低估成本費用。

　　2、重要性。保證測算結果的正確性，避免出現重大缺、漏項。

　　3、實質重于形式。對政策界定尚不明確的問題，根據業內慣例和現行操作的可行性判斷。

　　4、直接費用直接計入，不能直接計入的費用采用適當分配方法分配計入。

　　測算時間：1、地產進行新項目可行性論證時。

　　2、物業管理公司對外接盤時。

　　3、物業管理公司接管地產樓盤前。

　　測算分工：1、集團內項目，除“開發商承擔費用”由地產公司編測外，其余均由物業管理公司編測。

　　2、集團新項目可行性論證時的測算由地產公司項目發展部門組織。

　　3、對外接盤均由物業管理公司編測。

　　4、匯編后的測算稿，地產公司、物業管理公司各執一份，同時報集團財務管理部、物業管理部審核、備案。

　　注意事項：1、堅持以收支事項為測算基礎，合理建立量—價—時計算關系、力求體現計算過程。

　　如“飽和營業收入”測算表中不同收費標準的收費面積應對應建筑結構形式單列(在該建筑結構形式下增設行次)。人員可采用0.5個人、1.5個人等非整數方式計算費用。

　　2、飽和營業收入按權責發生制確認測算，營業收入(管理費)=飽和營業收入*收繳率

　　3、區分單價和成本/M2、收入/M2的不同，區分管理面積、建筑面積、收費面積、計費面積(計算成本、費用的面積)的不同。成本/M2、收入/M2按收費面積計算。

　　4、委托資產經營收入分業主委托、開發商委托，同一資產不要重復測算。

　　5、測算時必須充分了解項目的結構、用途、周邊環境、各種配套設施、運作的標準和方式、費用的結算內容與方式等，并根據這些情況的變化及時調整基礎測算數據，力求測算依據充分。

　　6、測算的時間跨度可按“測算前提1”根據實際情況增減。收支項目宜增不宜減。

　　7、盡可能按本格式內容估測、填制完整。若時間或基礎資料不允許，可先不填寫數量、單價。

　　必要時可增加層級或另行設置的計算底表，并設置鏈接公式。

　　8、同一項目每次測算結果應另存而不覆蓋，以便動態反映、跟蹤以了解變化。

　　9、行列項目增減、層級省略、不填寫數量、單價時，要相應調整公式設置。保持表與表、及數據之間對應關系、鉤稽關系正確無誤。如：營業收入測算表某住宅的測算期收費面積應等于基本情況表相對應的收費面積。

　　**企業股份有限公司財務管理部