以靜安為例，探索物業管理區域空間重構

　　靜安“十三五”規劃明確以建成“最具引領性的全球城市核心城區”為總目標，打造高品質、現代宜居的核心城區。靜安在快速發展變革的過程中，持續提升服務能級，重構城區功能結構，探索管理模式創新，始終是靜安重要課題。靜安區行政區域面積37平方公里，“被仰望”的高端商業商務樓宇與“從未遺忘”的老舊小區鱗次櫛比，城區有機更新與舊城的民生改造共同推進過程中，物業管理作為城區管理的抓手，如何率先探索走出一條中心城區管理新路?對靜安來說意義重大。

　　靜安下轄13個街道1個鎮，274個居(村)委會，3154個居民小組。這么龐大的組織體系下，20**-20**，靜安區連續三年位居物業管理公眾滿意度測評全市第一，成績裴然。但城區發展過程中，物業管理依舊有諸多問題不可回避：

　　1、短板明顯，老舊小區問題突出。目前，靜安區有老舊小區388個，占全區小區總數49.4%，建筑面積1283.85萬平方，占全區住宅面積38.2%。這些房屋的房齡長、基礎設施設備差、安全隱患多、小區配套功能少、物業管理難度大。

　　2、成本約束，管理標準提高困難。物業管理服務通常以價定質，隨著不斷上漲的人工成本和政策成本，不斷老化的設施設備導致維護成本持續上漲，十年難變的物業管理費，對于收費高的商務樓宇或高檔小區尚好，但對于原本收費低的小區來說捉襟見肘，管理標準很難提高。物業管理費收入高低差形成的管理水平層次、位次分化明顯。

　　3、發展瓶頸，管理水平參差不齊。目前小區物業管理人員是“一小區一配置”，對于小、老、收費低的物業項目來說，受管理費收入低的限制，管理人員配置少或無，技術工種不全，綜合管理能力弱，安全應急響應能力差，能夠做好物業管理的保安、保潔、保綠、保修這“四?！狈找褜崒俨灰?，要提升管理服務能級，服務于智慧型社區、國際化城區、標桿型全球化城市中心，則是難上加難。

　　4、資源不均，外溢共享功能有限。廉租房、公租房、舊式里弄、新建商品房等不同的房屋現狀及功能屬性，實行不同的住房管理體系，小區自配資源不均衡且都是獨用獨享，以建筑紅線為隔離的物業區域，共享運動、健身、養老、圖書站等社區資源十分局限。

　　5、“三美”建設成果鞏固任務繁重。20**年至今，全區綜合改造累計完成全項目修繕120.71 萬平米、屋面及相關設施改造 622.84平米、多高層住宅綜合整治 889.93 萬平米。完成二次供水設施改造 756 萬平米、雨污分流改造 42 萬平米、老舊住房安全隱患處置 26 萬平米等等，大量的“三美”建設，后續的管理與成果鞏固工作任重而道遠。

　　針對上述問題，提出下述思考建議。

　　1、探索靜安物業管理新模式。靜安作為中心城區，發展需求已由以外溢式開發為主轉為以內部功能調整、結構重組優化為主，所需要的城區管理是“通體社會”及社區自治模式，物業管理作為城區管理服務供應商，亟需內涵式發展及管理創新，需要在頂層設計上迭代理念認知?，F行的物業管理更多源于產權理論、委托代理理論等，建議我區物業管理模式導向上由“小區型”升級“社區型”，將以產權人、委托人為服務聚焦的物業管理，注入“地域歸屬和社區價值”，將小區物業管理小單元和“三區”(城區、社區、街區)管理大版塊結合起來，鞏固已有“三美”建設及人文成果，率先形成“社區型物業管理”的靜安模式。

　　2、重新設計靜安物業管理的空間劃分。目前，我區已在推行物業管理區域歸并，鼓勵優質物業管理企業輸出管理，保質增效。建議區有關部門在物業管理小區合并管理的基礎上，重構物業管理的區域結構，以街道行政區域為社區單元導入物業管理，打通小區、街區、社區、城區的管理，點線面結合，結合網格化管理實行全覆蓋的社區管理，避免多邊界，多頭責任。全社區型物業管理，強調 “街鎮物業所轄區域”，可提高規模效益，降低邊際成本，便于配置高層級的社區物業服務人員，提升物業服務能力的同時，亦可讓高標準的物業服務通行于全社區。

　　3、放開街區、社區的物業管理市場。加大政府采購物業服務的范圍、內容，不分企業所有制，讓物業管理企業作為城區管理服務供應商，參與、融入，多樣化發展。城區管理充分市場化、全面化，可以打破管理體制不同的壁壘、運行體制不同的屏障，緩解“體制內管理缺編制，體制外生存缺市場，體制內外都高成本”現象。

　　4、培育聯動、聯片的社區治理體系。催生新的“社區綜合體”為物業服務的主體空間，物業管理服務從服務于“四?！被貧w其核心本源，服務于人、社會、經濟的有機整合。建議我區按照行政區屬，強調對物業管理的屬地化管理、考核權限，順應目前街道、居委會、業委會、物業公司四位一體的社區治理體系，共治共享。

　　5、建立社區型應急管理體系。將物業管理企業的應急管理納入社區應急儲備，應急指揮、協調、響應、資源，按照行政管理劃片，都落實到屬地管理，結合網格化管理平臺，統籌資源、統一調度。就近救緩的格局，亦可提高響應速度，降低應急管理成本。

　　(作者系上海德一置行物業管理有限公司總經理)

篇2：物業管理企業業跨區域經營發展趨勢展望

　　物業管理企業業跨區域經營發展趨勢展望

　　一、跨區域經營發展問題的提出

　　我國的物業管理經過20多年的發展，目前已經進入了快速發展的新時期，全國物業管理企業近3萬家，從業人員200余萬人，物業管理面積逾20億平方米。這一新興行業巨大的社會效益、經濟效益和環境效益日趨顯著。九屆全國人大四次會議通過的《中華人民共和國國民經濟發展第十個五年計劃綱要》中，明確提出了“規范發展物業管理業”，指明了物業管理的發展方向。我國加入世貿組織，又為物業管理提供了新的發展機遇。物業管理區域化管理、市場化經營、集團化發展、法制化運作的道路，成為21世紀我國物業管理發展的趨勢。

　　規?；?、專業化管理將迅速取代零散、原始的管理模式，成為物業管理的發展方向；市場化經營、尤其是國內外知名品牌加入競爭，將打破地方保護主義、本位主義的壟斷，成為承攬物業管理項目的主流；集團化發展將結束小兵團分散作戰的局面，一批實力雄厚、人才集中、專業技術力量強、一業為主、多種經營、具有市場競爭力的物業管理企業集團將成為物業管理行業的主體；法制化運作，將推進物業管理行業走上規范化發展的軌道；科技化變革將是大勢所趨，大量高新科技的智能化物業使傳統的管理、服務、經營面臨新的機遇。

　　從全國各地區的發展水平和知名物業管理品牌的現狀來看，總體上是物業管理覆蓋面仍然相對較小，發展不平衡，經濟發達地區與經濟落后地區差距較大，這反過來又說明物業管理市場潛力巨大。

　　當前，以深圳為代表的華南地區和以上海為代表的華東地區，已經步入了市場化、專業化和規?；l展的軌道，其目標是尋求更大的發展空間，無論在經營、人才儲備還是在發展模式上都領先東北等地區十年以上，而其他地區所面臨的則是尋求生存空間的問題。據調查，到20**年底，深圳物業管理覆蓋率達95%以上，物業管理滲透到傳統物業管理項目（小區、大廈、工業區）以外的學校、醫院、營房、機關、賓館、車站、碼頭、公園、農村等各個領域，形成了一大批知名品牌物業管理企業，其中有40多家企業分別在全國大中城市接管物業達3000多萬平方米，像中海、金地、萬科等企業管理規模均在500萬平方米以上，其中中海達到1300萬平方米；上海物業管理覆蓋率達80%以上，如上房物業管理公司規模達到1000萬平方米，在上海1700余家企業中名列前茅，物業管理從經營理念、體制、運作到效益更為精細、理智和成熟；以北京為代表的華北地區物業管理覆蓋率達35%，北京天虹集團管理規模達到500萬平方米以上，青島和濟南分別為25%和22%；以武漢、長沙為代表的華中地區物業管理覆蓋率則相對偏低，分別為6%主5%，而南昌只有1%；西南地區以重慶、成都、昆明、貴陽為代表，因西部大開發帶來的機遇，近年來發展迅速，物業管理覆蓋率分別達30%、41%、25%和15%。西北地區發展相對滯后，除西安物業管理覆蓋率超出10%以外，其他省市區最多不到2%；東北地區主要集中與大城市和沿海城市，大連物業管理覆蓋率為31%，沈陽為19%，長春為15%，哈爾濱為17%。其中大連萬達集團、大連機關新型集團、長春房地集團和哈爾濱住宅新區物業管理總公司管理面積均在100萬平方米以上。

　　從以上情況可以看出，物業管理的發展空間和潛力巨大。物業管理行業實施跨區域經營是行業發展的大勢所趨，是物業管理企業實行規?；洜I、市場化運作、集團化發展的必然要求。

　　二、跨區域經營發展的優勢分析

　　1、跨區域經營發展有利于企業提高素質，樹立品牌，全面促進企業升級

　　國家建設部1999年261號文件《物業管理企業資質管理試行辦法》中明確規定了一級、二級、三級資質及臨時資質企業的達標條件，并只允許一級資質企業實施跨區域管理，限定二級資質企業跨區域管理面積不得超過30萬平方米，而三級資質與臨時企業則不能實施跨區域管理。因此，這無疑給獲得一、二級資質的企業發放了通向全國物業管理的“通行證”，為知名品牌物業管理品牌的樹立奠定了堅實的基礎。目前，萬達集團物業管理正在努力通過獲得一、二級資質來塑造萬達物業品牌形象，形成物業管理行業“強進更強”的格局。

　　2、跨區域經營發展有利于集中企業的優勢，提高物業管理服務的整體水平

　　我國的物業管理已經進入了快速發展時期，隨著物業管理市場的形成，企業間的競爭將日趨激烈，競爭的焦點突出表現為管理水平與服務質量。實施跨區域經營要求企業必須首先提高管理水平，改進服務質量，這必然要求企業成為能夠代表行業發展方向的骨干企業，在走向跨區域經營的過程中，使企業的管理水平和服務質量實現優勢互補。

　　3、跨區域經營發展有利于改變物業管理企業經營規模小，經濟效益差的局面，實現規模效益

　　目前，由于不少物業管理企業普遍存在管理規模小，規模效益差的問題，使之不得不依靠主管部門或開發企業來維持生存。而走區域化、市場化、集團化發展的道路，不僅企業規模大，而且人才、資金集中，技術力量雄厚，往往可以通過其整體實力，在市場上獲得更多的份額，進而改變單獨物業管理企業僅管少數物業項目的狀況，實現規模效益。

　　4、跨區域經營發展有利于發揮人才優勢，改變人才、技術分散的格局

　　跨區域經營發展要求企業對人力資源進行重新的組織與調整，將分散的人才資源實行優化組合，集中企業人才優勢，使人才形成最佳結合。

　　5、跨區域經營發展有利于拓展經營領域，實現企業發展的良性循環

　　實行跨區域經營發展，企業可以集中資金、人才、技術力量等優勢，在重點搞好物業管理服務的同時，企業可以根據自身的優勢，擴大經營范圍，開展多種經營，組建若干分公司等經濟實體，壯大企業的經濟實力，彌補物業管理服務收費的不足，進而實現企業發展的良性循環。

　　總的說來，跨區域經營發展有助于企業走集團化發展道路，發揮企業的群體優勢，優化產業結構，克服目前物業管理企業經營規模小，經濟效益差，發展后勁不足的問題，實現規模經濟，提高整體經濟效益，增強企業市場競爭力，提高物業管理服務水平，促進物業管理行業的發展。

　　三、跨區域經營發展須注意的幾個問題

　　1、“初始規模不經濟”問題

　　必須看到：在占領內地市場的初始階段是相當困難的，例如水土不服、管理鏈拉長，導致管理成本增加（電信、差旅、補貼、住房等費用的增加），管理效率不高，新建分支機構前期投入較大，工資差異，同工不同酬矛盾等等。另外，內地不少地區管理法規相對不完善，消費者接受物業管理意識較差，收費標準低，因此管理中矛盾多、風險大，管理得不好，就會損害企業品牌形象等等。這一系列問題都將困擾每一個進軍內地的物業管理企業，也正是由于這些，在進軍內地市場的初始階段，原母體企業資源很難共享，或共享度不高，投入多而產出少，很難因規模的擴大而取得較好的經濟效益。相反，所表現出的往往是“初始規模不經濟”。特別是一些承諾“帶資承接”、“虧損管理”的項目，更是不堪重負。因此，每一個進軍內地的物業管理企業都必須要有足夠的認識和思想準備，要摒棄“立竿見影”的急功近利念頭，真正把第一步走穩、走實。

　　2、“規模效益”與“經驗曲線”問題

　　規模效益一般是指一個企業在超出盈虧平衡點后，其生產規模越大越經濟，效益也越好，規模經濟絕對不能等同于簡單擴大再生產，即規模擴大以后利潤總額按算術級數等比遞增。

　　規模經濟的根本原因在于：由于企業原有資源的共享，隨著規模的擴大，產量的提高，分攤到每個產品上的固定成本相對減少，導致總體成本下降，從而取得經濟效益。因此，對于物業管理企業來說，擴大管理面積能否取得更好的經濟效益，關鍵應該看投入產出率與資源共享度。它同時提醒我們：規模效益是資源的充分共享而決非人員、機構等簡單增加。

　　那么什么是經驗曲線呢？經驗曲線是指當某一產品的累計生產量增加時，產品的單位成本趨于下降。經驗曲線的根本原因在于勞動效率的提高，工藝的改進和產品的改善，亦即由于企業在管理上取得了明顯的效果，促使產品單位成本下降。如果管理不善，不能有效地激勵員工并保持合理的定員，成本還有可能回升。因此，經驗曲線告訴我們一個簡單而深刻的道理：管理出效益。這是每一個跨區域經營的物業管理企業必須注意的問題。

　　3、“地域文化差異”問題

　　時下，實行跨區域經營管理的物業管理企業日益增多。然而，物業管理的對象是房地產這一不動產，溝通的對象是具有不同文化差異或背景的人，每個城市、每個地區及那里的人們，都有自己不同的地域風格和文化，因此，必須要充分重視這種“地域文化差異”現象。

　　物業管理的“地域文化差異”分為三個方面：一是自然條件的差異，二是經濟發展水平的差異，三是文化的差異。這三方面對物業管理的影響不盡相同。自然環境的差異會由于科技的發展而逐步縮??；而經濟規律的重復性也能讓人對未來的發展有一定的預見；但文化差異就不同了，文化是一個城市存在的方式，一種價值觀念。形象地說，社區就好象是城市的一個個細胞，應被整個城市的氣氛所籠罩。因此，人文生態與自然生態同等重要。人文生態包括人與自然的關系、人與人的關系及人與文化的關系，這些關系在處理上必須結合當地實際。比如綠地私有化可以很好地解決人于自然的關系，不同特點的社區文化可以解決人與人的關系、人與文化的關系等。作為跨區域經營發展的物業管理企業，要想使其管理模式實現真正意義上的成功移植，就必須對當地的文化充分了解，注重人文生態的研究。

　　同時，對于當地市場的經濟基礎、政府支持程度、業主物業管理消費意識等問題，也必須做到心中有數。也就是說，跨區域經營發展，應首先建立在對目標市場的全面客觀分析、準確定位、正確把握的基礎之上。

　　4、“本地化”與“特色化”問題

　　雖然規?；倪^程是“本地化”的過程，但作為外地物業管理企業來說，堅持標準、保持品牌特色仍然至關重要。因為正是由于你的品牌、你的管理標準，才取得了寶貴的市場份額。優秀企業的共同特點是在經營實踐中形成了統一的品牌、統一的經營發展方向和理念，它是企業在生產經營過程中形成的共同價值觀、目標、文化、個性的統一體，它是強化企業凝聚力的重要手段之一，更是企業傳播形象形成良好口碑的重要載體。如果你丟掉了它，降低了管理標準，那你就形同本地企業一樣失去了你的優勢。如果你在“同化”中“退化”，那么，在如今雙向選擇的市場競爭中，你就將被淘汰出局，要不就是本地企業超過你、取代你，要不就是被另一家外地企業所取代。因此，作為跨區域經營的物業管理企業，應始終牢記的一條宗旨即是：“沒有特色不開店?！?/p>

　　5、企業“人力資源儲備”問題

　　當企業實施跨區域經營管理的時候，必須擁有持續升級的人力資源儲備，這個道理就像計算機升級一樣，需要有更多的軟件，如果企業在沒有完成人力資源革命的時候就選擇擴張戰略，就會常常顯得底氣不足。結果是匆匆忙忙地在市場上招聘人才，雖然在某種程度上也許能解一時的燃眉之急，但絕對解決不了實質性、深層次的問題。同時，往往由于企業缺乏對人才的培訓或招聘人員與企業磨合的時間太短，新來人員不能充分了解企業的經營方向、理念、制度、文化等背景，在工作中極易造成“無意違規”現象?；蛘哂捎谖幕尘暗牟町?，導致不協調而產生實際工作中的“雙重指揮系統”現象。

　　四、跨區域經營發展的趨勢與對策

　　展望物業管理跨區域經營發展的趨勢與對策，我認為有五個方面：市場化運作、品牌化開拓、專業化經營、規?；l展、數字化變革?，F結合萬達集團物業管理跨區域發展進行說明。

　　1、市場化運作

　　物業管理市場化運作是適應市場經濟發展的必然要求，也是行業進步的催化劑。其實質在于獲得物業的管理與經營權，以增加企業的核心競爭力。即把競爭機制引進物業管理行業，將企業推向市場。實行物業管理企業的聘任制，通過公開、公平的競爭，使產權人、使用人有權通過招投標方式選聘物業管理企業。作為在短期內要成為國際知名企業的萬達集團，應該建立起非常規范的市場化運作機制，使物業管理從附屬于房地產的依賴性中走出來，強化物業管理這一專業品牌的個性，培養其走向市場的競爭能力，為萬達集團品牌與國際接軌創造必要的條件。當然，市場化機制的建立與運作是一個循序漸進的過程。在起步階段，可采取“一國兩制”的方式，即對新立項后成立的物業公司，在前期開發、運作過程中（一般是兩年），可以先掛靠房地產公司進行管理，而正式運作兩年后，應實行脫鉤，獨立核算，自負盈虧，逐步度過初始階段，向市場化的高級階段健康發展，成熟一個，發展一個，為實現物業管理集團化發展目標奠定堅實的基礎。

　　2、品牌化開拓

　　樹立品牌，運用品牌拓展戰略來擴大市場份額，是新世紀物業管理行業發展的一大亮點。

　　從深圳來看，萬科、中海等國內知名物業管理品牌近幾年走南闖北，成功登陸分布在全國30多個城市的物業管理市場，足以證明品牌化開拓模式獲得了成功。隨著市場化進程的加快，品牌將成為物業管理開拓市場的利器。當前，堅持萬達品牌拓展的一致性，是品牌擴張的前提。

　　萬達品牌是在長期的經營管理實踐中形成的，是萬達集團的信譽、產品、服務質量、獨特的經營管理模式和文化個性的綜合體。萬達品牌是一個整體的概念，即指萬達集團整體開發和整體營銷的概念。萬達地產的設計規劃上“以人為本”、“崇尚科技”、“尊重自然”，萬達物業從以往單一的設備維修及保安保潔等基本功能的執行者，演變成住宅文化的倡導者、綜合環境的營造者、功能服務的維護者和生活信息的溝通者。由于地產品牌與物業品牌的“強強鏈接”，使萬達集團開發的項目真正成為獨具自己品牌特色的、凝聚著文化內涵和生命力的時尚精品。

　　3、專業化經營

　　開辟經營的新天地是品牌化擴張的重要保障。物業公司實地專業化經營是物業管理發展的必然趨勢，是專業市場細分化的必然結果，是適應企業規模膨脹的必然要求。在經營上要堅持“三個原則”，一是“擇利而為，抓大放小”原則，決不盲目上項目，要保證社會效益和經濟效益必居其一；二是“主業與副業互動發展，副業配合主業走”的原則。以主業物業管理謀求最大的社會效益，以副業配套產業謀求最佳的經濟效益，使“主業更強，副業更富”。

　　在目前已開辦項目的基礎上，加大經營公司力度，提供清洗、家政、電梯維護、工程維修、園林綠化、房產中介、旅游等項目；三是“業主因受益而高興，物業公司因獲利而滿意”的“雙贏”原則，園區、大廈的潛在市場資源豐富，商機無限，從入住裝修到提高生活質量、追求時尚消費，其發展空間“大有可為”。

　　4、規?；l展

　　從經濟的角度來說，適度的經濟規模，才能最大限度地創造經濟效益。盡管物業管理已超過20年的歷程，但大多數企業仍然規模偏小、人才分散、難以創造規模效益，發展后勁嚴重不足。改變物業管理這種小兵團作戰的局面，促進物業管理企業走集團化發展之路，向規模發展要經濟效益，必將是新世紀物業管理企業發展的大趨勢。在規?；l展的推進中，企業的一項最主要的任務即是依托原母體企業建立進軍外地市場的“橋頭堡”，作為品牌輸出的源頭及人才培養的基地。以萬達集團物業管理跨區域發展來說，萬達物業以大連為根基，建立萬達物業的人才培訓中心，成為培養物業管理人才、積累物業管理經驗的“大本營”，為集團的品牌化擴張和規?；洜I作好人力資源的儲備。同時，以大連為中心，穩步向外推進，對萬達集團其它地區的物業管理企業的發展起到了“典型引路”及“向外輻射”的作用。

　　5、數字化變革

　　21世紀，人類居住進入了“數字化家園”的第四次革命?！皵底只覉@”賦予物業管理一個全新的網絡化管理概念，網絡管理的內涵十分豐富，它決非互連網、寬帶網的簡單使用，而是以智能化、網絡化管理為核心，以智能化信息系統開發為重點，通過網絡來提供更多、更新的服務，以滿足新時代業主不斷變化的需要。萬達集團王健林董事長在中國北京高新技術產業國際周上，曾以《迎接人類居住史上的第四次革命》為題，全面描繪了“數字化家園”的宏偉藍圖。作為“以人為本”和“可持續發展”的文明居住理念在更高層次上的體現，“數字化家園”不僅給中國的住宅來帶來了一場全新的革命，也給以延續房地產生命力為已任的物業管理帶來了前所未有的挑戰，為中國的物業管理企業在經營管理觀念、服務職能及人才培養模式的嬗變上，提供了變革與發展的大好機遇。

　　因此，物業管理企業必須適應數碼時代物業的管理要求，轉變經營管理觀念，由簡單維護型、勞動密集型向技術維護型、知識密集型轉變。只有這樣，才能保證物業管理的水平與房地產開發建設中的科技進步同步?？梢灶A見，面對現代化的物業管理企業，一個仍然停留在傳統管理技術、管理方式的物業管理行業，不可能適應現代化物業管理的要求，物業管理行業必須面對挑戰，提高物業管理的技術含量?！皵底只覉@”的革命，為物業管理企業服務職能的嬗變提供了新的平臺，網絡化、智能化管理服務已經成為當前和今后的一個時期物業管理企業競爭制勝的關鍵籌碼。

　　總之，通過市場化、專業化、規?；洜I，為萬達集團的物業管理發展開創先河，也為萬達集團向國際化邁進，在不久的將來成為國際上的知名品牌奠定了堅實的基礎。

篇3：物業管理區域公用市政收費管理措施對策

　　物業管理區域公用市政收費管理措施對策

　　隨著中國融入國際市場經濟的步伐加快，針對目前普遍存在的物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱等公用市政項目使用費用由物業管理公司代收代繳不合理混亂現象，國務院新頒布實施的《物業管理條例》（以下簡稱新條例）按照國際慣例和商品市場規律做出了新的調整規定即“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業可以接受公用事業單位的有償委托，代收有關費用，但是不得向業主收取手續費等額外費用”。

　　如何改善目前不合理混亂現象，切實執行《新條例》規定，認真做好范圍廣泛的公用事業項目使用的收費和管理工作，將關系到千家萬戶的切身利益和社會的安定。為此筆者就此問題，淺談以下觀點供大家互相探討學習。

　　一、公用事業代收代繳費用不合理混亂現象存在的原因。

　　從供水、供電、供氣、供熱等公用市政項目的性質看，自來水、電力、煤氣、液化氣、熱力都是自來水公司、供電公司、燃氣公司、供暖公司的商品，作為商品的提供者應該按照商品的市場規律直接提供服務與收費。而目前物業管理區域公用市政項目收費與管理現狀是：

　?。ㄒ唬╅L期以來由于缺乏科學合理城市總體公用市政發展規劃，特別是區域性的一些配套設施的規劃和落實不到位，以及公用市政事業單位的壟斷地位，往往把服務與收費無償地轉嫁給物業管理公司，造成了由物業管理公司來代收代繳費用的不合理現象和埋下被投訴隱患。在代收代繳費用過程中，因為存在著總表與分表的誤差，特別是供電還存在著基本電費、變壓器損耗以及利率調整所形成的費用負擔。這些負擔承受又很自然出現二種情況，即一種情況是物業管理公司自行承擔經營出現虧損，另一種情況是物業管理公司通過提高收費標準的辦法，讓用戶承擔，引起住戶強烈不滿的投訴。而物業管理公司依照“羊毛出在羊身上”這種提高收費標準的做法又違反了國家的價格法的有關規定，屬于亂收費范疇。由于收費主體不同，最終本應該商品提供者承擔的費用，變成為物業管理公司沉重的額外負擔。

　?。ǘ┰谖飿I管理實踐中，代收代繳給物業管理公司帶來欠費和管理風險隱患。

　　1、現在物業管理公司收到，收不到水、電、氣、暖費都必須按照區域消費全額費用交給自來水公司、供電公司、供暖公司、燃氣公司。住戶欠費收不齊就由物業管理公司墊交。

　　2、由于水電氣、暖公用設施維修養護專業性較強，物管公司管理人員專業水平普遍達不到要求，以致出現設施的損壞、跑、漏、盜漏洞現象導致支付費用提高。

　　長期以來物管公司忍辱負重無償替公用市政單位履行收費和設施維修、養護等職責，導致出現以上風險，使一些物業管理公司在經濟上因此直接受到牽連，經營步履艱難，甚至導致破產。為此目前在一定的程度上由于代收代繳出現的矛盾致使物業管理服務費也難收到。這些問題現已成為物業管理行業健康發展的瓶頸。

　　二、解決以上存在問題措施對策。

　　為了加快解決以上存在問題，切實實施《新條例》，筆者提出如下措施對策。

　?。ㄒ唬┦紫饶壳拔飿I管理區域公用市政事業單位可以先與物業管理公司簽訂委托代收費協議。協議中明確各自責、權、利，物業管理公司切實按照國家規定標準將代收的費用實收實交委托單位，公用市政設施的維修、養護由商品提供者負責。公用事業單位可按雙方約定的一定比例返回勞務費給物業管理公司，作為補償由于代收代繳所支付的費用和酬金。從而完善物業管理公司收費的法律依據，理順了目前公用市政提供商品服務收費的管理體制。

　?。ǘ┱鞴懿块T根據“誰受益、誰承擔”原則，盡快制定出臺有關物業管理區域內公用市政項目收費與管理規定，明確供水、供電、供氣、供熱等公用市政項目移交的技術標準、移交程序、移交期限、遺留問題處理和移交后雙方的權利義務，以及用戶權利義務等方面事宜。

　?。ㄈ┱飪r部門會同公用市政單位測算因抄表到戶所增加的費用經論證后，召開聽證會,明確規定公攤項目、分攤方法和收費標準，以通過適當的收費向用戶分攤。從而解決物業管理公司代收費帶來的風險和避免不透明、亂加價強烈投訴等弊端，真正按照國家《公司法》、《合同法》要求，體現物業管理區域內公用市政管理和物業管理的分業經營。

　?。ㄋ模┛茖W制定城市公用市政發展規則，由政府規劃部門會同相關公用市政管理單位調研論證后，報政府批準實施。以便物業管理區域規范管理。

　?。ㄎ澹┰趨^域建設方面，新建物業管理區域不設公用市政設施總表。各項公用市政設施必須與區域物業主體工程同時設計，同時完工，同時驗收。政府的規劃建設和公用市政管理單位，落實相應的監督工作，竣工后必須嚴格驗收，達到杜絕不合格的設施設備投入使用，最大限度從源頭上減少由于施工質量和設備原因造成的損耗和影響用戶使用的相關問題，切實維護廣大用戶的利益。

　　總之，物業管理區域的公用市政事業單位當務之急要做的抄表到戶和設施接受是城市管理中一項基礎性工作，牽涉面廣，影響重大，只有通過政府、公用市政事業單位、物業管理公司的各方共同努力，并在廣大用戶的配合支持下，才能逐步理順物業管理區域內供、管、用關系，全面實現抄表到戶，公用市政事業單位依法對物業管理區域內公用市政設施進行專業規范管理，達到各盡其責，共同發展，各方滿意的目標。

　　珠光物業管理公司 王曉韻