物業公司工程維修工作手冊

　　物業園區設備管理規程

　　第四章 設備管理規程

　　一、目的：通過對物業公共設備、設施的管理，使所有公共設備、設施在使用中保證完好狀態，使設備在工作中保持最大效率，滿足服務的要求。

　　二、適用范圍：本公司物業管理權限內的公共設備、設施。

　　三、內容

　　1、設備檢修管理制度

　　1)設備檢修申辦制度

　　2)根據工程維修部年度月度工作計劃對各自職責區域內的設備進行維修保養，先填寫維修任務單，填寫所維修檢修內容，在規定時間完成檢修工作后，由維修工填寫實際工作記錄和維修所用的材料配件的規格數量。

　　3)臨時緊急設備維修，搶修由工程維修部主管到場簽發維修工作任務單，檢修完成后由檢修人員填寫實際工作記錄，和所用配件、數量、規格、檢修時間。

　　2、設備安全管理制度

　　1)設備檢修(故障搶修)掛牌制度

　?、?掛牌：凡工程維修部員工在設備檢修搶修前，應切斷電源，執行掛牌作業。掛警示牌前應填寫“浙江**物業工程維修部設備檢修(故障搶修)掛牌單”一式兩份，將該掛牌單用夾子夾在所掛警示牌上(遇緊急情況可以先掛牌后填單)，掛牌單上注明掛牌時間、原因、設備編號、掛牌人姓名，并由發令人簽名，日班由工程維修部主管發令，如主管不在由領班發令，中夜班由正值班人發令。

　?、普疲寒敊z修、搶修工作完畢后應及時摘除所掛警示牌，摘牌人應在掛牌單上填寫摘牌時間、摘牌人姓名、發令人簽名。掛牌單一份由摘牌人保存，一份交由工程維修部保存。

　?、窃O備的標識：a.所有設備實現單機掛(粘)標識牌，標識各設備的名稱、編號、該設備的運行狀況，使每臺設備受控。

　　b.閥門類的標識牌(ON+綠色┃)為開啟，(OFF+紅色○)為關閉，各類閥門使用情況變換應及時改變所掛受控狀態牌。

　　3、設備定期檢查試驗制度

　　1)空調冷水機組：空調冷水機組使用期間每小時檢查一次，由空調操作人員負責檢查并填寫冷凍站運行記錄表，記錄冷凝壓力、冷凝溫度、蒸發壓力、蒸發溫度、油溫、油壓、供水溫度、回水溫度、回水壓力、電流、開機停機時間，每天記錄表由空調領班審核后交工程維修部文員裝訂成冊保管備查?？照{冷水機組停機期間每日搞一次清潔保養工作，做到機臺、地面無積塵，手摸無手印，每天檢查有無泄露點。

　　2)消防水泵：消防用自噴淋泵、消火栓泵，每月進行一次試驗運轉，試驗運行時將控制開關打到手動位置，然后啟動水泵，檢查壓力表壓力，檢查電流，當檢查正常后將控制開關復位到自動狀態，然后通知保安部，由保安部通知消防控制中心自動啟動各消防泵，并和保安部作好試驗運行記錄，由試驗負責人簽名。

　　3)空調風機盤管：空調風機盤管每年夏季前4月份、冬季前11月份對所有業主室內進行兩次濾網清洗，以保證空調風機盤管的正常運行;清洗濾網同時檢查風葉振動情況，發現異常當即處理，并由檢查人員填寫維修任務單，工程維修部主管分樓層抽查清洗質量，一樓大堂空調風機盤管濾網每兩周清洗一次。

　　4)其他設備試驗：其他設備試驗根據工程維修部年度月度工作計劃實施(詳見工程維修部年度月度工作計劃表)。

　　4、設備檢查、評審

　　1)工程維修部經理、主管對本公司管理權限內的設備進行不定期抽檢，包括月檢、周檢。

　　2)每日審核冷凍站運行記錄表、熱力運行記錄表、水泵房運行記錄表、工程維修部綜合日報表。

　　3)每月檢評工程維修部月度計劃完成情況。

　　5、工具管理制度

　　1)工具分個人工具和公用工具。個人工具由維修人員個人保管，工程維修部登記注冊規格、數量、型號，工程維修部主管每年分兩次抽檢其完好程度、是否缺損，缺少一件，由使用保管人員按使用期限折價賠償，公用工具借用期間不按操作規程使用造成損壞，由借用人修復，修理費用由借用人酌情賠償。

　　2)公用工具由工程維修部內勤人員保管，維修設備時由維修人填寫借用單，寫明規格、數量、型號、借用日期。

　　3)公用工具分電動工具和大型維修工具兩類。

　　4)電動工具包括電錘、沖擊電鉆、手槍電鉆、臺鉆、砂輪機、砂輪切割機、角向磨光機、電動曲線鋸、電焊機，電動工具使用時應根據該工具的使用說明要求使用，使用時應檢查絕緣性能是否良好、電源插頭接線牢靠，使用人應戴絕緣手套操作電動工具，電動工具使用完畢須將外表擦洗干凈。歸還保管人員后，應在借用單上填寫歸還日期、歸還人員簽名。

　　5)大型工具包括重型套筒扳手、600mm 管子鉗、900mm管子鉗、1號管子臺虎鉗、450mm活扳手、2噸手拉葫蘆、14P八角錘，大型工具使用應按該工具使用要領進行，榔頭使用前須檢查榔頭柄裝配是否松動，倒鍥有否裝好，以防使用中榔頭脫柄傷人;手拉葫蘆和重型套筒扳手使用后應將表面擦洗干凈，并涂一層保護油膜。所有大型工具使用完畢后應及時交還保管人員，并在借用單上填寫歸還日期、歸還人簽名.

　　6、設備潤滑

　　1)泵類設備用3#鋰基脂潤滑運行，運行泵每月加注一次，季節用泵三月加注一次。

　　2)防火卷簾門每半年加注25#機油一次。

　　3)制冷機第一次運行5000小時更換YORK-C號油一次，以后每運行兩萬小時更換冷凍機油。

　　4)空氣壓縮機每年更換空壓機油一次。

　　5)每次更換和加油由維修人員填寫設備加油(換油)記錄表，注寫加油(換油)設備規格、型號、所加油(換油)規格、數量、日期。

　　6)工程維修部主管負責抽檢加油(換油)情況每季度進行一次，并作檢查評審。

　　7、能源管理制度

　　1)執行上級能源部門對用水、用電、用熱的有關規定使用。

　　2)合理安排外圍霓虹燈的開關時間和外圍路燈的照明時間，可用電腦控制的設施全部由電腦程序控制，暫不能用電腦程序控制的由中夜班值班人員控制。

　　3)堅決杜絕“跑、冒、滴、漏”現象，汽車沖洗設專用水表。

　　4)嚴禁在大廈內使用碘鎢燈、電熱杯、速熱器、電爐等電熱器具。

　　5)每周統計一次大廈總用水量，檢查用水是否在控制范圍內。

　　8、檢查：根據工程維修部每天的日報表，由工程維修部經理每天9時進行審核，發現水電有超量情況，當即召集主管評審分析查找原因，排除故障。

　　9、技術培訓制度

　　1)技術培訓由主管負責制定培訓計劃，確定培訓人員、方法、時間及培訓考核，經部門經理批準后實施。

　　2)對新員工必須先進行安全操作規程及有關規章制度的學習，經考試合格后方可進行專業培訓。培訓期間要進行操作規程、基本功和現場操作考核，考核合格方可安排正式上崗，不合格者，應限期補考使之合格，補考不合格者予以調離或辭退。

　　3)培訓內容詳見工程維修部年度培訓計劃。

　　4)考核：考核成績由工程維修部文員存檔保管，詳見培訓考核記錄表。

　　8、設備維護檢修規程(詳見WI-GCB-009)

篇2：鞋廠設備管理規程

　　鞋廠設備管理規程

　　1、目的：確保設備滿足產品加工質量特性的要求，保證產品質量特性的實現，不出現能力不足的情況，并使設備能力不過剩。

　　2、適用范圍：生產設備的管理，如設備的采購、維護和能力認可等。

　　3、職責：設備機修負責生產設備的管理。

　　4、工作流程

　　4.1設備增加和改造

　　a）設備部門會同生產部編制設備增加和改造計劃。內容應包括增加或改造的原因和理由，

　　增加設備的技術參數要求或改造后應達到的性能，并提供建議供貨方名單；

　　b）根據設備計劃，對購的設備要進行技術經濟可行性分析，確保設備質量并滿足產品生產能力和質量要求；

　　c）設備部門應參加設計造型、考查和驗收，在采購合同中，應提出設備可靠性、維護和

　　經濟性等方面要求。備品備件，潤滑油品，操作維護人員的培訓的以及設備安裝和維修

　　所需的技術資料等要求也應規定；

　　d）新設備到貨后，設備部門應同生產進行驗收，包括隨設備應提交的文件和資料的驗證，

　　外觀及零部件、備件、備品清點齊全后進行設備的安裝、調試，經有關人員檢驗合格后，

　　方可投入使用，驗證結果填入《設備管理卡》中。

　　4.2生產設備管理

　　a）應對操作人員進行上崗培訓，包括設備性能、維護知識、操作方法和技能等，培訓后應考核，考核合格后發操作證；

　　b）操作者必須憑操作證按操作規程上崗操作，不得違章操作設備，如操作時間發現問題，應按規程要求停機或其他處理，并報設備部門；

　　c）設備轉移或移動必須符合工藝路線的合理要求，生產部提出設備轉移方案或圖紙并填寫《設備移動單》后，經品管科審核并公司主管領導批準后，才可移動；

　　d）根據生產設備重要程度實行分級管理，將高精度、大型以及保證生產并考慮到設備的價值需要用重點維修手段的設備，分別列為精、大、重點設備。

　　4.3設備的維護保養

　　4.3.1日常維護保養

　　a）對每臺設備、設備部門應制定日常維護保養的項目和有關合格要求；

　　b）班前由操作者對設備進行日檢查，下班前對設備進行清掃、按試、涂油。發現問題及時反映處理。

　　4.3.2一級保養

　　a）一級保養每日進行以操作者為主，維修人員輔助，按一級保養的內容規定進行保養，可不作記錄。

　　4.3.3二級保養

　　a）設備部門每半月對設備進行一次二級保養，保養項目按二級保養記錄表上規定執行，保養情況記錄在設備保養記錄表上。

　　b）二級保養以維修人員為主，操作者為輔助進行；

　　c）必要時對設備進行部分解體檢查、修理、局部恢復與產品質量特性有關精度，以達到有關的工藝要求。

　　4.3.4項大修。

　　a）對生產流水線上的通用設備，主要靠二級保養結合項修來恢復其與工序質量特性相關的特性；

　　b）大修主要針對生產工藝不確定的設備和專用設備，修理情況記錄在《設備管理卡》中。

　　4.4巡回檢查

　　a）設備管理人員每天下廠巡回檢查，發現隱患及時處理，并填寫檢查記錄和處理記錄；

　　b）設備部門每日主要生產設備檢查，并做好記錄；

　　c）如發生設備事故，應及時進行調查，組織有關人員進行分析，提出處理意見，并落實到具體責任人進行處理；

　　d）維修人員每天上班后，對所管設備進行巡回檢查，發現問題及時解決，處理并做好記錄。

　　4.5計劃修理與檢測

　　設備檢修計劃主要包括：

　　a）主要生產設備年、季、月度中修（項修）計劃；

　　b）生產設備年度二級保養計劃；

　?、偕a設備大、中（項）修后，負責修理的單位或部門應認真填寫設備精度性能檢查記錄及設備修理驗收單，經有關檢查人員檢查合格后，由使用部門和品管科驗收。

　?、谠O備二級保養和定期檢驗完工后，保養單位或部門填寫二級保養完工單位檢查記錄。

　　5、質量記錄

　　5.1設備定期檢查記錄（保存于設備部門，保存期為3年）

　　5.2設備管理卡（保存于設備部門，保存期為長期）

　　5.3設備保養記錄（保存于設備部門，保存期為3年）

　　5 .4設備保養計劃

　　5.5設備一覽表

篇3：出租物業設施設備管理規程

1.租方與公司物業管理處達成承租意向后,由維修隊、物管處、求租方代表共同對所承租區域的設備設施進行檢查。

2.維修隊按現場的物業設施狀況詳細填制記錄表,并與租方代表、物管處三方共同簽字確認。

3.《物業設施狀況記錄表》一式多份,除維修隊留存一份外,其余根據需要附于《物業租賃契約》后由契約收執方保存備查。

4.承租方租用的物業設施應按契約規定使用及維護,并接受維修隊日常巡查監督管理。

5.維修隊負責日常對出租物業區域的設施進行巡查,及時維修保養。

6.如發現出租給承租方的設施設備被承租方移位、更改、損毀等不符契約規定的,應立即制止并報告物業管理處。出租的物業設施由物業管理處負責歸口管理

7.承租方損毀所租用的物業設施的情況反饋至物管處后,由物管處、維修隊、租方代表共同現場核實損毀范圍,由維修隊根據情況填寫記錄單,三方簽字確認。

8.租方移位、更改、損毀的物業設施設備按契約所約定由承租方負責還原,或由維修隊修復。所有損失及費用由物管處負責按契約規定索賠處理。

9.出租的物業設施設備在正常使用情況下發生的各種故障均由承租方直接向物管處反映,再由物管處按報修程序通知維修隊進行維修。

10.維修隊按要求定期對出租區域的物業設施進行保養、檢修,所有計劃均事先向物管處反饋,由物管處聯系租方做好協調。其它事項按《維修隊運作規范》處理。

11.維修隊負責定期按物管處要求準確對出租的物業區域的用水、用電、空調等各種能耗數據進行抄表統計,填制記錄交物管處。

12.出租物業退租時,由維修隊、物管處、租方代表共同對照契約所附承租時的物業設施設備狀況記錄現場進行核對,填制退租物業設施移交單。

13.其它事項按公司物業管理規定處理。

簽署人:

荊州市**物業管理有限公司
20**年4月7日