1.0 目的
1.1本指導書規定了智能化設備(設施)管理要求,確保智能化設備(設施)處于良好運行狀態,
2.0適用范圍
2.1本指導書適用于怡翠花園住宅小區智能化設備(設施)的管理。
3.0職責
3.1弱電技工負責對智能化系統設備(設施)的日檢,保證其正常運行。
3.2 工程組組長負責組織對智能化設備(設施)維修保養,并進行檢查、監督;與分包方聯系,督促其維修保養。
3.3分包方負責按合同對智能化系統設備(設施)的維修保養。
3.4 工程部主管工程師負責對智能化系統設備(設施)維修保養工作的檢查、監督、指導。
4.0 術語
4.1怡翠花園住宅小區智能化系統設備(設施 ):是指包括可視對講系統、IC卡門禁系統、家庭智能化系統、報警網絡系統(包括電梯報警、圍墻報警、消防報警)、閉路電視監控系統、巡更管理系統、自動抄表系統、車輛出入和停車管理系統、通訊和接入網系統、物業管理數據庫管理系統等各子系統的全部設備(設施)。
5.0 工作程序
5.1智能化系統維修保養工作流程圖
5.2工作要求和內容
5.2.1弱電技工每天對轄區內智能化系統設備(設施)巡查一次,每天填寫《智能化系統日巡查表》,注意各種設備使用功能是否正常,開啟是否靈活,發現有問題,應馬上解決。未能解決的應及時報工程組組長,與分包方聯系維修。
5.2. 2弱電技工按《設備檢查保養計劃表》要求進行檢查,督促分包方對智能化設備(設施)進行保養。維修保養情況記錄于《公共設施(設備)維修記錄表》或《智能化系統維護保養表》上,需要更換零部件的要記錄在《設備臺帳》。
5.2.3工程組組長
a)負責智能化系統設備(設施)的綜合管理,包括技術資料、檔案的收集、保管及零星設備(設施)配件、材料的采購計劃的編制。
b)每月底編制下月度智能化系統設備(設施)的維修保養計劃,編制設備(設施)的臺帳。
c) 對智能化系統設備(設施)的維修保養,并進行檢查、監督;與分包方聯系,督促其維修保養。
5.2.4工程部主管工程師負責對智能化系統設備(設施)維修保養工作的檢查、監督、指導。
6.0 引用文件和記錄表格
6.1 《設備檢查保養計劃表》
6.2 《公共設施(設備)維修記錄表》
6.3 《智能化系統維護保養表》
6.4 《設備臺帳》
6.5 《智能化系統日巡查表》
篇2：物業管理知識培訓：智能化管理知識
物業管理知識培訓：智能化管理知識
001智能化:就是通過各種技術手段，對樓宇進行監控以及提供網絡、通訊服務，最終目的是為樓宇提供高效、便捷的管理手段和服務。
002智能化包含的內容:樓宇自動化(BA)、保安監控自動化(SA)、辦公自動化(OA).通訊自動化(CA)、消防自動化(FA)。抄表記費自動化。
003樓宇自動化的概念:就是通過對樓內主要設備的監控，實現對設備的自動化管理，達到及時高效管理樓宇的目的，同時可以通過對耗能設備的管理，達到節能目的。
004樓宇自動化主要包括:空調系統監控，供配電系統的監控，共用照明系統監控，消防系統監控，給排水系統監控，電梯系統監控。
005樓宇自動化系統的工作程序:正常情況下根據實際設定的程序進行工作，當發生異常情況時，發出報警信號，提醒值班人員進行相應處理。
006監控計算機故障特點是:所有指令失效或者干脆計算機工作不正常。
007指令失效的可能原因是:最可能的原因是軟件故障。
008發生監控計算機故障應立即通知工程單位進行處理。
009發生總線故障的現象是:部分設備狀態顯示不正?；虿糠衷O備指令無效。
010發生總線故障的特點是:總線上故障點后所有設備狀態顯示不正常，故障點后指令無效。
011發生總線故障應馬上查看系統圖，找到故障點，進行相應線路維護，或者通知承包商進行處理。
012何謂DDC?直接總線控制器。(Direct Data Controller)
013 DDC故障特點是:該DDC控制的設備狀態顯示不正?；蛳鄳O備指令不正常。
014 DDC故障的處理:發生DDC故障，應首先確認供電是否正常，如果供電正常，則應更換DDC或通知廠家進行處理。
015傳感器故障的特點是:相應點數據不正?；蜷L時間沒有變化。
016傳感器故障的處理:應立刻通知廠家進行處理。
017執行器故障的特點是:相應設備不能進行指令動作。
018執行器故障的處理:應該請施工單位確認故障，再通知執行器廠家進行處理。
019空調系統主要監控:冷凍機組、冷卻機組、冷卻塔、空調機、新風機、排風機、風機盤管。
020供配電系統監控的內容:主要包括高低壓配電柜的監測和發電機的監測，一般只監不控。
021供配電系統的監控意義:通過監測高低壓配電柜狀態，及時提醒維護人員對設備進行維護。
022消防系統監控的內容:一般包括消防泵狀態監測和消防水管壓力檢測，一般只監不控。
023電梯系統監控的內容:電梯系統監控一般包括垂直梯狀態監測和手扶梯監控。
024給排水系統監控的內容:給排水系統監控一般包括生活水泵監控、生活水池和生活水箱液位、污水池液位、污水泵監控。
025保安監控自動化包括的內容:保安監控系統主要包括閉路攝像系統和門禁巡更系統。
026閉路攝像系統的作用:通過對主要通道、公共區域、電梯轎箱等設置攝像機，使得監控中心人員可以隨意監視公共區域的情況，同時可以進行常規錄像和報警錄像。
027門禁巡更系統包括的內容:門禁系統、巡更系統、門磁、紅外雙鑒、紅外對射等。
028雙鑒探頭的意義:主要作為門磁系統的補充系統，對大面積的開放區域進行禁入控制和報警錄像。
029紅外對射系統的意義:主要設置在外墻上，起到防止攀爬的作用。
030辦公自動化主要包括的內容:辦公自動化主要通過設置郵件系統和定義公文自動流轉程序實現無紙化辦公。
031辦公自動化怎樣實現:實現辦公自動化首先要建立網絡平臺和服務器平臺，在平臺上建立一個辦公自動化應用系統，通過設置內部WWW服務器和郵件服務器，定義公文流轉模塊，實現無紙化辦公。
032 WWW服務器作用是:為用戶上互聯網提供服務，同時為大廈內用戶提供WWW網絡服務。
033綜合應用平臺服務器能提供的服務:綜合應用平臺服務器能提供辦公自動化服務，虛擬主機服務，虛擬專網服務，網絡安全服務，記費服務等。
034綜合應用平臺服務器采用的操作系統:UNI*操作系統。
035綜合應用平臺服務器采用的數據庫:ORACLE數據庫。
036虛擬主機服務:就是用戶通過租用綜合應用平臺服務器的部分資源，建立自己的虛擬主機，提供虛擬網站等服務。
037虛擬主機服務的好處是:不需要自己專門的設備和管理人員。
038虛擬專網服務:就是用戶利用大廈網絡資源，通過在網管機上設置，建立虛擬專網。
039虛擬專網服務的好處是:不需要自己專門的設備和管理人員。
040網絡安全服務:就是通過制定統一的網絡安全策略，保證局域網內的專門服務器和虛擬服務器的安全。
041通訊自動化包括的內容:電話、上網、數據專線、有線電視、衛星電視等內容。
042抄表記費自動化包括的內容:自動抄錄水表、電表、煤氣表、空調等。
043自動抄表記費的前提是:必須選用數字表。
044自動抄表記費的原理是:通過脈沖計數器記取脈沖，再將脈沖數轉換成記費數。
045消防自動化的概念:消防自動化就是通過各種消防探頭和控制設備，實現大樓的消防自動報警，以及自動采取各種緊急措施。
046網絡機房的設備包括:網絡服務器、網管機。
047 MDF機房的設備包括:網絡交換機、UPS、總配線架。
048智能化物業的主要支撐技術是:計算機網絡技術。
篇3：智能化物業管理的兩大法寶是手段和人才
智能化物業管理的兩大法寶是手段和人才
智能建筑融合了現代計算機技術、通信技術、信息技術.以其高效、節能、安全、健康、舒適、便捷、個性化強的優勢倍受管理者和使用者的推崇。它以建筑設備自動化系統(BAS)、 通訊網絡自動化系統(CAS)、辦公自動化系統(OAS)為特征。如何管好智能化建筑.我們的體會是手段和人才是兩個不可或缺的法寶。
智能建筑采用了大量高性能、多用途、濃縮了現代高新技術的建筑設備以及由此構成的高度自動化系統單靠物業管理人員的看、聞、聽、摸是無法對設備的運行狀況做出準確的判 斷的，必須在充分熟悉設備及系統性能的基礎上，利用設備自身的監測、控制、診斷功能.借助科學管理手段，才能真正搞好智能建筑的物業管理工作。
(一)充分利用樓宇設備自身的性能優勢
建筑的智能化往往是從樓宇設備自動化開始，為實現對建筑物內的水、暖、電、空調、車輛、消防、閉路監控、防盜報警、門禁等各種設備系統的綜合監控與管理，利用計算機網絡和接口技術將分散在各子系統中各樓層的直接數字控制器(DDC)連接起來。通過聯網實現各子系統與中央監控管理計算機之間、各子系統之間的信息交換.達到分散控制、集中管理 的功能模式。
在智能建筑管理中，充分利用樓宇控制系統本身具備的自動檢測、自動調節、自動診斷、自動報警等功能，一方面可以大大減少設備管理人員的數量，降低運行成本；另一方面，又
能提高樓宇安全運行的可靠度。
(二)利用微機管理技術，實現綜合協調管理
首先，利用中央控制計算機的功能，對各類建筑設備的運行狀態、運行參數進行跟蹤，及時準確地了解現場設備有無異常，并迅速做出反應，排除故障。其次，利用計算機預定的
參數設置功能，可以極為方便地實現對現場設備的運行過程進行控制和調節，真正實現對現場設備的遙控。再次。利用計算機強大的數據存儲功能和應用程序的數據庫，可以完成大量
歷史數據的存儲，并對歷史數據按特定的要求進行處理，調節歷史數據庫完成運行報表，生成歷史數據分析趨勢曲線等。
(三)重視樓宇設備的運行管理搞好設備的運行管理可以實現設備的安全正常運行，及早發現并排除設備安全隱患.直接關系到各子系統能否達到原有的設計性能與服務年限，影響到大廈的能源供應狀況，涉及到住用戶的安全。因此，搞好設備的運行管理是必要的。
以節能為例，智能樓宇設備的耗能量是驚人的，能源費用支出可以達到總設備運行、管理費用總量的50%照明?？照{、電梯、水泵是主要的用電設備，而其負荷隨時間不斷變化，利用樓宇設備控制技術，根據負荷變化情況適時調節，提高設備的運行效率以實現節能的目標。
照明系統中大量使用高效節能燈具。將辦公區和公共場所照明分別控制，利用辦公區作息時間規律性強的特點，利用預設計算機程序實施定時開關控制。對公共場所的照明，則利用現代聲光控制技術進行靈活的調節和控制。
空調制冷系統中.根據實際冷負荷的變化，確定冷水機組及相應循環水泵、冷卻塔、風機的投入臺數，提高制冷系統的運行效率。并且針對不同的季節，修改溫濕度設定值，以減 少能源損耗。合理調節新風比例，以充分利用新風的冷量或減少新風處理能耗。
(四)遵循科學規律，搞好維護管理設備的維修保養是設備正常、安全、經濟運行的有力保證，它不僅保證設備隨時處于良好的工作狀態或待命工作狀態。而且可以保證設備的各
項運行參數指標符合有關的技術要求，以便設備達到或超過原有的性能及服務年限。設備維修保養一般分為定期維護和緊急維修兩類，定期維護、保養工作到位，緊急維修就會減少很多。
能延長設備連續無故障工作時間。
1、定期維修保養管理在智能大
廈中.可以借助先進的辦公自動化系統編制一套預防性維修管理程序來執行，結合建筑設備自動化系統對現場的自診斷功能，根據上次檢修時間和設備的工作性能自動安排出各類設備的定期檢修時間表，列出具體體檢修項目及實施要求。檢修完畢后將檢修結果存檔.建立維修檔案，以便今后的故障分析提供參考
2.緊急維修管理
對簡單的急修工作應在較短時間內完成，對比較復雜的急修工程必須有效跟進、重視監督落實.對緊急維修的部位及項目進行分類、統計、分析、找出設備出現故障的規律，以避免同類故障再次出現從而消除安全隱患。同時由于智能化系統設計及零部件專用性強，對維修用材必須進行有效監控，以保證維修質量。
智能建筑的出現和發展，對物業管理從業人員的素質提出了更高的要求，用廣博的知識武裝專業技術人才是搞好智能建筑物業管理工作的重要環節。
(一)智能化物業管理人應具有的素質
1.強烈的敬業精神和業主就是上帝”的服務意識。物業是業主工業，物業管理費和其他從事多種經營的費用必須從業主或住用人手中收醛MM1313亚洲国产精品无码试看|91久久偷偷做嫩草影院免|国产原创剧情经理在线播放|国产精品亚洲А∨无码播放麻豆