阿爾卡迪亞小區業主大會議事規則

　　(20**年6月22日首次業主大會會議通過，根據20**年5月18 日首屆業主大會第三次會議《關于修訂<阿爾卡迪亞小區業主大會議事規則>的決定》第一次修訂)

　　(根據20**年5月18日第二屆業主大會第一次會議《關于修訂<阿爾卡迪亞小區業主大會議事規則>的決定》第二次修訂)

　　第一章總則

　　第一條為保障物業管理區域內業主大會的規范設立、運作，維護業主的共同利益和合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》、《南京市住宅物業管理條例》、《南京市住宅區業主自治活動導則》等法律、法規、規章制定本議事規則。

　　第二條本業主大會由本物業管理區域內的全體業主組成。

　　業主大會名稱：南京市阿爾卡迪亞小區業主大會

　　本業主大會設立南京市阿爾卡迪亞小區業主委員會作為執行機構。

　　本業主大會設立業主代表大會制，業主代表大會和業主大會(全體)統稱為業主大會，但賦予各自職責和權限。業主代表大會履行業主大會《議事規則》規定的職責，業主代表大會與業主大會(全體)的決定對全體業主具有約束力。

　　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　本業主大會設立監事會。

　　本業主大會于20**年6月22日首次業主大會會議召開之日成立。

　　第三條本業主大會代表并維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，保障物業的合理、安全使用，維護本物業管理區域內的公共秩序，創造整潔、安全、舒適、文明的環境。

　　第四條業主大會會議的召開應當遵循以下基本原則：

　　(一)遵守法律和相關物業管理規定;

　　(二)堅持權利與義務相一致;

　　(三)堅持公開、公正、公平。

　　第五條業主大會、業主委員會接受區物業行政主管部門、街道辦事處、社區居民委員會協助、指導和監督。

　　第六條業主代表大會在成立之前或不能正常召開會議時，業主大會(全體)代行業主代表大會職責。

　　第二章業主

　　第七條業主

　　本議事規則所稱業主，是指在本物業管理區域內，合法擁有一套或多套住宅(商鋪)的自然人、法人或其他組織。

　　第八條業主的認定

　　(一)產權登記薄上記載的人應當認定為業主;

　　(二)依據生效法律文書、繼承或者受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權的人應當認定為業主;

　　(三)基于與建設單位或者原房屋產權人之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人可以認定為業主;

　　(四)專有部分權屬存在爭議的，待生效法律文書作出后，再進行認定。

　　第九條業主的權利

　　(一)表決權，即參加業主大會，對業主大會討論的議題和事項享有投票表決權;

　　(二)參與制訂權，即對業主大會會議表決前的議題草案提出書面修正建議，參與訂立本物業管理區域管理規約和議事規則及其它重要制度的權利;

　　(三)選舉權與被選舉權，享有選舉或者被選舉成為業主代表、業主委員會委員、監事會委員的權利;

　　(四)請求權，包括但不限于：①聯名請求召集業主大會臨時會議、②聯名請求召開業主委員會會議、③請求正當管理共同事務、④請求收取或者分配共有部位、共有設施設備經營應得利益、⑤請求停止違*同利益的行為等;

　　(五)知情權，根據管理規約和議事規則的約定，查詢與小區共同管理事項有關的資料;

　　(六)監督權，即監督業主委員會、監事會的日常工作，并提出建議;

　　(七)法律、法規、《議事規則》等規定的其他權利。

　　業主無故拒付物業服務費，不繳存專項維修資金、不交納汽車停放費，實施其他損害業主共同利益的行為的，業主大會、業主委員會可對其共同管理權的行使予以限制，包括選舉權和被選舉權。

　　第十條業主的義務

　　(一)配合登記、修定業主清冊義務：業主出售或者出租房屋時，應當將管理規約、議事規則等轉交新業主或告知承租人;新業主在辦理產權交易手續之日起三十日內，應當將房號、姓名、聯系方式等告知業主委員會;業主手機、固話號碼、聯系地址等發生變更時，應當在十五日內告知業主委員會;

　　(二)執行業主大會和業主委員會所作決定和決議的義務;

　　(三)法律、法規、《管理規約》、《議事規則》等規定的其他義務。

　　第三章業主小組與業主代表

　　第十一條業主小組

　　業主大會以幢(棟)為單位各設立一個業主小組，AB、BF、GF商業街各設一個業主小組，業主小組作為小區內基本議事單位，業主小組由小組內全體業主組成。業主小組履行職責時不得違反業主大會或者業主大會授權的業主委員會作出的決定，業主小組作出的決定應符合業主大會議事規則和管理規約的規定，并在作出決定后七日內告知業主委員會。

　　第十二條以下事項由業主小組內的全體業主共同決定：

　　(一)推選本小組業主代表;

　　(二)決定本業主小組內的共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造事項;

　　(三)決定本小組物業專項維修資金的使用和續籌;

　　(四)決定本小組范圍內共用部分計量分攤等其他有關共有和共同管理的重大事項。

　　決定前款第(二)項、第(三)項規定的事項，應當經專有部分占本業主小組建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占本業主小組建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意。

　　第十三條業主代表履行下列職責：

　　(一)代表本業主小組出席業主代表大會會議;

　　(二)組織開展本《議事規則》第十二條規定的業主小組議事權限所確定的活動，并將結果告知業主委員會;

　　(三)告知業主委員會本小組業主的有關意見和建議;

　　(四)建立本小組工作檔案;

　　(五)業主大會議事規則規定的其他職責。

　　業主代表不得委托代理人參加業主代表大會。業主代表因特殊情況不能到會議現場參加會議的，應提前一日向業主代表大會召集人說明原因。

　　第十四條業主小組會議程序

　　業主小組議事由該業主小組產生的業主代表主持，業主代表是業主小組會議召集人，同一業主小組有若干名業主代表的應推選一名業主代表主持或者共同主持。

　　業主小組會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。會議召集人應提前7日在本業主小組顯著位置公示本次業主小組會議的時間、地點、形式、會議程序、會議需要表決的事項等。

　　業主小組采用集體討論形式召開會議的，應有簽到記錄。形成決議的，應由投贊成票的業主在決議書或者會議記錄上簽名。

　　采取書面征求意見形式召開會議的，比照《議事規則》第二十二條相關規定組織會議。業主小組會議應制作完整的檔案資料并向業主委員會書面備案。

　　第十五條業主代表人數設置

　　各業主小組可推選一名或若干名業主代表，代表本小組全體業主參加業主代表大會。

　　業主代表數量的設置，應綜合考慮本小區內各業主小組的人數、房屋類型、業主參與度等因素，由業主委員會確定。

　　業主代表的工作接受業主委員會的監督。

　　第十六條成為業主代表應當符合下列條件：

　　(一)本人是本業主小組業主，具有完全民事行為能力;

　　(二)遵守國家有關法律、法規;遵守本物業管理區域《管理規約》、《議事規則》及各項制度;

　　(三)模范履行業主義務，未被業主大會或者業主委員會限制選舉權、被選舉權;

　　(四)具有一定的組織能力，熟悉物業管理相關法律、法規、規章和政策;

　　(五)具有正常履行業主代表職責的身體條件，具備必要的工作時間;

　　(六)具有良好的品行，做事公正，責任心強，熱心公益事業;

　　(七)本人及其直系親屬不在為本物業管理區域提供物業服務的企業內任職;

　　(八)不處于管制、緩刑、監外執行、假釋、取保候審、監視居住等限制人身自由期間。

　　第十七條業主代表產生辦法

　　(一)業主委員會牽頭組織業主代表的選舉工作，業主代表選舉不受時間限制;

　　(二)業主代表候選人由本業主小組的業主自薦或推薦，由業主委員會根據業主自薦、推薦情況確定候選人，在本苑顯著位置公示7日，接受業主監督、評議，推薦人不得少于兩人;

　　(三)業主對候選人有異議的，可在公示期內向業主委員會書面提出，業主委員會應仔細核實，并自接到書面異議之日起三日內作出書面回復;

　　(四)業主代表產生后應在本小組區域內顯著位置及時公示，公示時間最短不得少于7日，并向業主委員會書面備案。

　　業主代表產生必須符合《議事規則》第十二條第二款的規定。業主代表任期與同屆業主委員會委員任期一致。

　　業主委員會委員自動成為所屬業主小組的業主代表。

　　第十八條業主代表符合下列情形之一的，經業主委員會查實，在其業主小組顯著位置公示三日，在公示期間沒有提出異議的，其業主代表資格終止。

　　(一)業主代表在任期內辭職或喪失業主身份的;

　　(二)喪失完全民事行為能力的;

　　(三)被業主大會或業主委員會限制其共同管理權的;

　　(四)本人及其直系親屬在本物業管理區域提供物業服務的企業內任職的;

　　(五)處于管制、緩刑、監外執行、假釋、取保候審、監視居住等限制人身自由期間的。

　　資格終止的業主代表，應當自資格終止之日起5日內將所保管的檔案資料及其他應當移交的財物，移交給本小組其他業主代表或者業主委員會。

　　第四章業主大會(全體)、業主代表大會

　　第十九條業主大會(全體)決議內容包括下列事項：

　　(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　(二)制定和修改管理規約;

　　(三)選舉、更換、增補業主委員會委員和候補委員，撤銷業主委員會的決定;

　　(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;

　　(五)籌集、管理和使用專項維修資金;

　　(六)改建、重建全體業主共有的建筑物及其附屬設施。

　　(七)分立、合并物業管理區域;

　　(八)決定物業公共服務費調整方案;

　　(九)決定申請改變屬于全體業主公共場地的使用性質及用途;

　　(十)決定調整公共停車位的分配方案;

　　(十一)其它重大物業管理事項。

　　決定前款第五項的，應當經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意(屬于維修資金應急使用項目的除外);決定前款第六項的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

　　決定前款第七項的，應當經原物業管理區域內以及擬調整后物業管理區域內的專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　決定前款其他事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　第二十條業主代表大會職責與權限：

　　(一)審議和批準業主委員會擬訂的物業服務合同條款;

　　(二)確定或者變更物業管理方式、服務事項、服務標準和收費方案;

　　(三)審議和批準業主大會、業主委員會和監事會活動經費的設立、籌集及使用;

　　(四)聽取和審議業主委員會的工作報告;

　　(五)決定本物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的經營方式及收益分配方案;

　　(六)審議制定本物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(七)改建、重建道路、停車位等;

　　(八)選舉監事會委員;

　　(九)聽取、審議物業公司工作報告;

　　(十)審議批準業主大會、業主委員會、監事會年度財務預算報告和決算報告;

　　(十一)決議全體業主與物業管理有關的訴訟事宜;

　　(十二)批準物業服務合同無法履行等情形的應急預案;

　　(十三)決定有關物業管理審計事項;

　　(十四)決定外聘專職秘書;

　　(十五)依據政府有關規定，決定汽車停放費收費標準。

　　(十六)決定聘請第三方評估機構，開展物業項目交接和查驗、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估等活動。

　　決定前款第(七)項、第(十一)、第(十二)、第(十四)項規定的事項，應當經占登記備案的全體業主代表總人數三分之二以上的業主代表同意。決定前款其他事項，應當經占登記備案的全體業主代表總人數二分之一以上的業主代表同意。

　　業主代表對每一表決事項有且只有一票表決權。

　　第二十一條業主大會可以選擇下列形式召開會議，具體會議形式根據會議議題和權限，由業主委員會確定。

　　1、業主代表會議形式(業主代表集體會議討論);

　　2、向全體業主書面征求意見形式(含實名制投票表決);

　　3、使用物業行政主管部門建立的業主議事電子平臺。

　　第二十二條向全體業主書面征求意見形式召開業主大會(全體)會議的程序：

　　(一)會議籌備工作

　　會議召集人應做好開會前的準備工作。公告會議提案和議案，書面征集修改建議，公告期不少于七日。對征集到的書面建議，及時書面反饋采納或不采納的理由，完成議題征集和調整。制作征詢意見表或表決票、選票，確定唱票人、計票人和監票人等。

　　(二)發布公告

　　會議召集人應在業主大會召開會議前15日將會議的時間、地點、形式、會議程序、會議議題等以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間最短不少于7日。

　　會議召集人應當于會議召開十五日前將會議內容函告街道物管辦、社區居民委員會。

　　(三)會議召開。業主委員會負責召開業主大會會議，組織發放咨詢意見表或表決票(選票)。召開業主大會時，邀請物管辦和社區居民委員會列席指導。

　　(四)送達

　　業主委員會應組織業主代表或其他人員向業主送達表決票、選票和有關業主大會會議資料，以下方式均視為完成送達義務：

　　1、送達至業主在本小區住所，并由業主本人或住所內的其他人員簽收回執單;

　　2、按照業主預留至業主委員會的聯系地址，發送郵局掛號信;

　　3、按照業主預留至業主委員會的通訊方式(包括業已加入業主委員會官方微信、QQ群)，采取發送手機信息、電子郵件、微信和QQ信息方式;

　　4、使用物業行政主管部門建立的業主議事電子平臺的遵照平臺規則及相關要求。

　　業主違反《議事規則》第十條第(一)項之規定，業委會按照業主清冊登記的聯系地址、手機號碼發送郵局掛號信或手機短信的，視為完成送達義務，由此導致在投票截止日業委會沒有收到該業主同意、反對或棄權意思表示的，業委會依據《議事規則》第二十三條的規定視為棄權。

　　(五)表決票(選票)可以同時采取以下形式：

　　1、紙質表決票(選票);2、手機信息;3、電子郵件;4、微信、QQ信息。

　　紙質表決票應當經業主本人或其授權代表(非業主家庭成員的須提交授權委托書)簽字，其他表決方式遵循各系統規則認證。

　　業主在就小區共同管理事項行使表決權時，各種可追溯證據的表決方式，在滿足不重復表決的前提下，可以互為補充納入計票。

　　(六)回收

　　業主大會采取下列方式回收表決票(選票)：

　　1、由業主委員會派業主代表或其他人員上門回收;

　　2、業主送至或郵寄至業主委員會;

　　3、業主委員會通過業主發送的手機信息、電子郵件、微信、QQ信息回收;

　　4、業主大會會議使用物業行政管理部門建立的業主議事電子平臺的，遵循平臺規則及相關要求。

　　(七)統計、公布結果

　　業主委員會在社區居委會監督下，由唱票人、計票人和監票人共同對表決票進行統計。業委會及時公示表決統計結果和表決清單。表決清單內容包括參加表決的業主房號、表決票權數和具體表決意見。公示期不少于七日。公示期內，業主認為表決清單中公示的表決意見與本人真實意見不符的，可以要求業主委員會補正表決清單。

　　表決清單以各單元為編制單位，在各單元宣傳欄公示本單元投票情況，投票結果亦視為送達。

　　前項公示期滿后，業主委員會完成表決清單補正和表決結果統計后，公布業主大會會議決議，同時書面告知社區居民委員會。

　　(八)資料歸檔。業主委員會應做好業主大會書面記錄;業主大會會議的議事文件由業主委員會發布或簽署，加蓋印章后存檔。

　　業主認為業主大會會議決議表決票、選票涉嫌偽造、篡改，或不是業主真實意思表示的，應提供有效證據。本小區驗證業主大會會議表決票、選票等采取筆跡鑒定方式，驗證所產生的費用由責任方承擔。在驗證期間不影響統計結果。

　　第二十三條業主表決意見應當選擇同意、反對、棄權其中一項，選擇兩項以上(包含兩項)的，作無效票處理;

　　表決票(選票)無法送達的，不作統計，并做好記錄;表決票(選票)送達后，業主在投票截止日不反饋同意、反對或棄權意思表示的，視為棄權。

　　無效票、棄權票計入多數票中。

　　第二十四條業主的表決權按照面積和人數計算。

　　(一)業主的面積表決權數按照下列方法認定：

　　專有部分面積按照房屋權屬證明所記載的面積計算;尚未進行登記的，暫時按照測繪機構的實測面積計算;建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

　　(二)業主的人數表決權數按照下列方法認定：

　　業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;總人數，按照前項的統計總和計算。

　　人防工程和獨立車庫面積不計算投票權。

　　第二十五條業主可以委托代理人參加業主大會(全體)會議，但應符合下列約定：

　　(一)業主為法人(其他組織)的，由法定代表人(負責人)出席業主大會會議，該法人(其他組織)應當出具加蓋單位印鑒章的法定代表人(負責人)證明;法定代表人(負責人)不出席的，應委托代理人出席，并出具加蓋單位和法定代表人(負責人)印鑒章的書面委托書，委托書應當載明委托期間、委托事項和委托權限。

　　(二)業主是自然人的，可以委托本物業管理區域的其他業主或者物業使用人出席，并出具書面委托書。書面委托書應當載明委托期間、委托事項和委托權限。無民事行為能力或限制民事行為能力的業主，由其法定代理人出席業主大會會議，并代為行使表決權。

　　(三)書面委托書形式包括手機短信、電子郵件、微信和QQ載明的信息。

　　代理人必須根據委托內容進行投票表決。

　　第二十六條業主代表大會會議程序：

　　(一)會議籌備和公告發布。會議召集人按照《議事規則》第二十二條第(一)項、第(二)規定籌備會議和發布公告。會議召集人應當于會議召開十五日前將會議內容函告街道物管辦、社區居民委員會。

　　(二)會前通知。業主代表大會召開五日前，業主委員會用電話、短信等方式通知業主代表，告知會議召開的時間、地點、會議內容等事項，邀請物管辦和社區居民委員會列席指導。

　　(三)會議召集人就本次業主代表大會會議召開目的、會議召集情況及業主代表到會情況等進行說明;

　　(四)會議召集人就本次會議需要決議事項進行說明;

　　(五)投票表決采取書面實名制方式。參加會議的業主代表就需要決議事項逐一進行投票表決(因特殊情況不能到會議現場的業主代表，可以通過手機短信、微信和QQ 信息投票)。

　　(六)業主委員會在社區居委會監督下，與唱票人、計票人和監票人共同對表決票進行統計。

　　(七)會議召集人公布投票結果，并依據有關規定對投票結果的真實性、合法性、有效性作出說明，確定并宣布決議事項是否通過或有效;

　　(八)會議召集人將業主代表大會的議事決定，以書面形式在物業管理區域內顯著位置及時公示，公示時間最短不得少于7日。

　　(九)業主委員會應做好業主代表大會會議書面記錄;業主代表大會會議的議事決定、文件等由業主委員會加蓋業主大會、業主委員會印章后存檔;

　　(十)業主代表認為業主代表大會會議決議表決票涉嫌偽造、篡改，或不是業主代表真實意思表示的，應提供有效證據。本小區驗證業主代表大會會議表決票等采取筆跡鑒定方式，驗證所產生的費用由責任方承擔。在驗證期間不影響業主代表大會的決定。

　　第二十七條業主大會定期會議按照下列要求召開：

　　每年一月下旬召開一次定期會議，由業主委員會負責召集。定期會議應當討論并決議以下內容：

　　(1)聽取和審議業主委員會工作報告、監事會工作報告;

　　(2)聽取和審議物業公司工作報告;

　　(3)審議批準業主大會、業主委員會、監事會年度財務預算報告和決算報告;

　　(4)依需要提議討論、決定屬于《議事規則》第十九條或第二十條規定的事項。

　　業主委員會工作報告和物業公司工作報告內容應當包括上一年度工作情況和本年度工作計劃;財務預算報告和決算報告應當包括上一年度業主大會收支情況。

　　.第二十八條有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

　　(一)發生重大事故或緊急事件需要及時處理的;

　　(二)半數(含)以上業主委員會委員提議召開的;

　　(三)經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主書面提議的;

　　(四)業主委員會委員空缺達半數(含)以上的;

　　(五)符合法律、法規要求召開臨時業主大會會議情形的。

　　業主書面提議召開業主大會臨時會議的，應將議題、業主簽名和業主票權構成清單書面送達業主委員會，并在物業管理區域內的顯著位置公示，公示期不少于七日。業主委員會應當在接到議題、業主簽名和票權構成清單后二十日內核查，并作出是否召集業主大會臨時會議的書面決定，在物業管理區域內顯著位置公告，書面決定同時告知社區居民委員會。

　　業主對業主委員會決定不召集業主大會臨時會議的書面決定有異議的，可以于書面決定公示后十五日內向街道辦事處提出申請，由街道辦事處依法協調處理。

　　業主委員會應當在作出召開臨時業主大會的決定之日起，20日內確定議題并組織召開業主大會會議。

　　臨時會議的議題，必須符合議事規則約定的議事范圍。

　　20%以上業主認為需要改選、換選現任全部或半數以上業主委員會委員的，由街道辦事處、社區居民委員會指導提議業主召開臨時業主大會。

　　業主委員會不履行或者無力履行召開業主大會臨時會議職責時，1/3以上業主委員會委員或者三分之一以上的業主代表可以聯名書面申請社區居委會組織召開臨時業主大會。社區居委會組織召開臨時業主大會應遵守本議事規則，但不受20日時間限制。

　　第二十九條業主認為業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的，可以向區物業管理行政部門或街道辦事處書面提出撤銷申請;業主大會形成的決議侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。

　　第三十條業主大會發布決議、公告，業主委員會發布公告、告示、意見征集書等采取下列方式：

　　(一)本小區五個主要出入口業主委員會公告欄,公告欄位于：北門A7棟與C4棟之間路口;噴泉門轉盤靠F9棟;西南門門崗靠G3棟;AB商業街、GF商業街出行左側。

　　(二)業主委員會官方微信、QQ群293079128，業主委員會網站www.akywh.com

　　(三)物業行政主管部門建立的業主議事電子平臺。

　　必要時，在各單元門張貼發布。

　　第五章業主委員會

　　第三十一條業主委員會由業主大會(全體)依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。業主委員會職責和權限：

　　(一)擬訂《業主大會議事規則》和《管理規約》的修改方案，提交業主大會表決;

　　(二)組織業主委員會委員和候補委員的增選、補選工作;在街道辦事處指導、協助下成立換屆改選小組，選舉產生新一屆業主委員會;

　　(三)做好物業服務企業或者其他管理人的考察、考核及招投標工作，擬訂選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人方案;

　　(四)擬訂物業管理方式、服務事項、服務標準、收費方案;

　　(五)擬訂物業服務合同條款;代表全體業主簽署物業服務合同，監督合同履行;

　　(六)擬訂需全體業主共同決定的維修資金的籌集、管理和使用方案;組織和監督住宅專項維修資金的籌集和使用;

　　(七)擬訂全體業主共有的建筑物及其附屬設施的改建、重建方案。

　　(八)擬訂業主大會、業主委員會和監事會工作經費的設立、籌集、使用;

　　(九)召集和主持業主大會會議，向業主大會報告工作，匯報物業管理的實施情況;

　　(十)擬訂物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的經營方式及收益分配方案;管理和使用并公布物業共用部分和共用設施設備的經營收益;

　　(十一)擬訂本物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(十二)擬訂業主大會、業主委員會、監事會年度財務預算報告和財務決算報告;

　　(十三)擬訂改建、重建道路、停車位方案;

　　(十四)指導、協助各業主小組推選業主代表，更改或者撤銷業主小組作出的不適當的決定;

　　(十五)代表業主大會起訴、應訴;

　　(十六)擬訂物業服務合同無法履行等情形的應急預案;

　　(十七)決定聘請專職財務人員和法律顧問;

　　(十八)督促業主交納物業服務費用;督促業主、物業使用人遵守《管理規約》和有關規定;

　　(十九)配合街道辦事處、社區居民委員會、公安機關做好本物業管理區域內的社區建設、社會治安等工作，調解業主之間及業主與物業服務企業之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛。

　　(二十)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，形成議案提交業主大會會議決定;

　　(二十一)擬訂聘請第三方評估機構，開展物業項目交接和查驗、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估等活動的提議;

　　(二十二)代表業主大會設立基本賬戶和維修資金二級賬戶，負責業主大會的財務管理;

　　(二十三)對違反法律法規和南京市相關規定以及管理規約、業主大會議事規則的行為，可以要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、賠償損失;

　　(二十四)建立業主委員會接待制度，接受業主、物業使用人的咨詢、投訴和監督;

　　(二十五)法律、法規和業主大會賦予的其它職責。

　　第三十二條業主委員會委員應當符合下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力的本物業管理區域的業主;

　　(二)遵守國家有關物業管理的法規、規章;

　　(三)未在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業中任職;

　　(四)遵守《管理規約》、《業主大會議事規則》，履行業主義務，按時足額交納物業服務費用及其它相關費用;

　　(五)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;

　　(六)具有一定組織能力;

　　(七)具備必要的工作時間。

　　業主是法人或者其他組織的，可以授權自然人參加業主委員會委員的選舉。法人或者其他組織只能由一個自然人代表。一套房屋的房屋權屬證明上有數人的，由證載業主授權其中一人參加業主委員會選舉。

　　第三十三條業主委員會設委員9名，其中主任1名，副主任3名。內設機構及職責分工由業主委員會確定。

　　業主委員會每屆任期5年，委員可以連選連任。

　　未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票順序當選業主委員會候補委員，并在業主委員會委員出缺時依次遞補。候補委員人數最多不得超過業主委員會委員總數的百分之五十。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。

　　候補委員遞補后，業主委員會委員仍不足總數二分之一的，業主委員會應當組織召開業主大會會議增補委員，在委員增補之前，不得以業主委員會的名義從事組織召開業主大會會議決定增補委員以外的活動。

　　第三十四條業主委員會主任和副主任在全體委員中推選產生，業主委員會主任或者副主任委員資格終止的，業主委員會應當及時召開會議，重新推選業主委員會主任或者副主任。

　　第三十五條業主委員會應當依法依規建立健全印章管理、檔案資料管理、財務管理等制度。業主委員會印章、檔案資料、財務賬冊等由業主委員會會議決定的專門委員保管，并按制度使用。

　　違反印章管理制度、檔案資料管理制度、財務管理制度，造成經濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任，并賠償造成的損失。

　　第三十六條業主委員會會議分為定期會議和臨時會議。業主委員會會議應當按下列規則召開：

　　(一)會議由主任或其委托的副主任負責召集;

　　(二)召集人應提前3日將會議召開時間、地點、內容及有關材料送達每位委員;

　　(三)委員因故不能參加會議的，應提前1日向業主委員會會議召集人說明原因，業主委員會委員不能委托代理人參加會議;重要會議應當邀請社區居民委員會派員參加;

　　(四)會議應做好書面記錄，并由全體出席會議的委員簽字并存檔;

　　(五)會議有過半數委員出席方為有效，作出的決定(包括形成的業主委員會議案)須經全體委員過半數同意方為有效。

　　(六)討論、決定物業管理公共事項的，應當在物業管理區域內以書面形式公告會議議程，聽取業主的意見和建議;

　　(七)業主委員會會議決定的議事文件由業主委員會發布或簽署，加蓋業主委員會印章后存檔;

　　每月至少召開一次業主委員會定期會議;經1/3以上業主委員會委員或者20名業主代表聯名書面提議，應當在20日內召開業主委員會臨時會議;業主委員會主任認為有必要的，應召開業主委員會臨時會議。如業主委員會主任或副主任不履行或者不能履行召集職責時，可由街道辦事處指定一名業主委員會委員召集并主持。

　　業主委員會應當將業主委員會的決定(包括業主委員會議案)在作出之日起三日內以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的查詢和監督。業主委員會的決定自公告之日起對全體業主具有約束力。

　　業主委員會做出的決定，應當書面告知社區居民委員會。

　　第三十七條業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止。由業主委員會對其資格終止的情況予以公示，公示期不得少于七日：

　　(一)因物業轉讓、滅失等原因不再具備業主資格的;

　　(二)被司法部門認定有犯罪行為的;

　　(三)除個人特別重大情況或者不可抗力因素外，缺席業主委員會會議連續3次以上或同一年度內累計達到5次的;

　　(四)因疾病等原因喪失履行職責能力或具備履職條件，應當履行業主自治活動職責或業主委員會決定而不履行的;

　　(五)以書面形式向業主大會提出辭呈的;

　　(六)本人及其配偶、直系親屬與同一物業管理區域內提供物業服務的企業中兼職的;

　　(七)有損壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業使用性質等物業不當使用行為且未改正的;

　　(八)未按照規定交納物業服務費用、公共水電分攤費用、汽車停放費用和住宅專項維修資金等相關費用且未改正的;

　　(九)違反市人民政府有關房屋出租規定且未改正的;

　　(十)牟取妨礙公正履行職務的其他利益且未改正的;

　　(十一)有不良信用記錄情節嚴重的;

　　(十二)不具備完全民事行為能力的;

　　(十三)有違反管理規約、業主大會議事規則，或者其他不宜擔任業主委員會委員的情形。

　　第三十八條業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起7日內將其保管的有關財務憑證、檔案資料等文件、印章及其他屬于業主大會所有的資料、用房和財物等移交給業主委員會。如不移交相關資料的，責任人按有關法律法規規定承擔相應責任，造成經濟損失的應當承擔民事責任。

　　第三十九條發生下列內容變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內，將變更內容書面報告街道辦事處，辦理變更備案手續。

　　(一)管理規約、業主大會議事規則的內容發生變更的;

　　(二)業主委員會主任、副主任發生變更的;

　　(三)業主委員會成員因補選、換選和增補等變更的;

　　(四)應辦理變更備案的其他情形。

　　第四十條業主委員會委員職責：

　　(一)參加業主委員會會議等有關活動;

　　(二)參與制訂業主委員會工作計劃和實施方案;

　　(三)參與組織、協調、解決本物業區域物業管理實施工作中的日常問題;

　　(四)聯系業主、業主代表，廣泛了解本物業區域內物業管理動態、情況和問題，向業主委員會或者通過業主委員會向業主大會反映業主的意見和建議;

　　(五)承擔業主委員會布置的專項工作;

　　(六)執行業主大會、業主委員會的決定，完成業主委員會交辦的其他工作;

　　第四十一條業主委員會主任職責

　　(一)全面主持業主委員會工作，負責業主委員會的日常事務，負責召集業主委員會會議;

　　(二)主持制訂業主委員會工作計劃和實施方案;

　　(三)代表業主委員會向業主大會匯報工作;

　　(四)組織、協調、解決本物業區域物業管理實施工作中的日常問題;

　　(五)執行業主大會、業主委員會決定;

　　(六)主持制訂印章管理使用、財務管理、檔案資料管理等制度;

　　(七)主持制訂業主委員會內部工作考核、工作補貼制度;

　　(八)完成業主委員會交辦的工作。

　　第四十二條業主委員會副主任職責

　　(一)協助業主委員會主任工作;

　　(二)根據業主委員會主任的授權，召集業主委員會會議，主持業主委員會工作;

　　(三)業主委員會主任缺席時，代行其職責;

　　(四)參與組織、協調、解決本物業區域物業管理實施工作中的日常問題;

　　(五)執行業主大會、業主委員會決定;

　　(六)完成業主委員會交辦的工作。

　　第四十三條業主委員會任期屆滿三個月之前，應當書面告知街道辦事處、社區居民委員會。由街道辦事處指導、協助成立換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

　　業主委員會逾期未能換屆改選的，由街道辦事處指導社區居民委員會組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

　　第四十四條業主委員會委員、候補委員候選人產生辦法：

　　(一)業主本人自薦;

　　(二)10名以上業主聯名推薦;

　　(三)由籌備組或換屆改選小組中50%以上成員共同提名。

　　業主委員會委員實行差額選舉，差額比例不低于15%。候選人條件必須符合第三十二條、第三十七條有關規定。報名參加競選的人數多于改選或增補產生的委員和候補委員人數的，由籌備組或換屆改選小組綜合評比決定最終候選人名單。

　　籌備組或換屆改選小組將業主委員會委員候選人的照片、姓名、性別、學歷、工作履歷等在本物業管理區域內公示，公示期不少于十日。業主委員會委員選舉按照候選人姓氏筆畫從小到大順序依次排列。

　　籌備組或換屆改選小組成員人數為7至9人，且為單數。

　　第四十五條業主大會、業主委員會等工作經費用于下列開支：

　　(一)辦公設備：包括桌椅、文件柜、電腦、打印機、傳真機、電話機等辦公設備及耗材的開支;

　　(二)辦公經費：包括日常辦公開支、交通費、通訊費、廣告宣傳費、差旅費、業務交流、培訓費;

　　(三)會議經費：業主大會、業主委員會會議專項開支;

　　(四)咨詢費：外聘的會計、顧問、審計費用;

　　(五)物業公司選聘招聘費：包括宣傳廣告費、評估費、公告、工本費;

　　(六)在資金允許情況下，計劃安排公共設施和設備維護、維修、保養以及更新、改造費用;

　　(七)維權費用：包括訴訟費、律師費等;

　　(八)組織活動類：為豐富小區居民精神文化生活，而開展的各種文體娛樂活動的經費;

　　(九)其他合理費用

　　(十)業主委員會工作補貼：費用9600-14000元/月，具體支付情況：

　　1、主任，3000-4000元/月;

　　2、副主任，1500-2000元/月;

　　3、委員，600-1000元/月。

　　以上經費全部列入年度財務預算報告中，根據社會經濟發展狀況以及小區事務開展情況可以對工作補貼進行適當調整，年度財務預決算報告由年度業主代表大會審議。業主委員會制定業委會工作規則、業委會補貼辦法，實行嚴格的出勤、考勤制度，每月主任、副主任出勤服務時間不得低于80小時，委員出勤服務時間不得低于48小時。

　　第四十六條業主大會、業主委員會、監事會等開展工作的經費來源，采用下列方式籌集：

　　(一)業主捐贈;

　　(二)本物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的經營收益分配;

　　(三)業主大會通過的其他方式。

　　業主大會、業主委員會的工作經費歸全體業主共有。按月、季、半年度和年度分別編制財務報表，季度、半年度、年度財務報表必須按照第三十條要求進行公示，接受業主監督。

　　第四十七條業主可以向業主委員會書面申請查閱業主委員會所有會議資料，業主委員會在接到書面申請之日起15日內安排查閱。

　　第四十八條業主委員會委員擅自以業主委員會的名義發表言論、開展活動，給業主或他人造成損失的，由本人承擔賠償責任。

　　業主委員會違反法規或超越職權作出的決定，給業主或他人造成損失的，由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔賠償責任。

　　業主委員會經業主大會授權或同意作出的決定，造成業主或他人經濟損失的，由全體業主共同承擔賠償責任。

　　第四十九條業主委員會應當建立以下檔案：

　　(一)物業管理區域內的物業資料;

　　(二)各類會議記錄、紀要;

　　(三)本物業區域業主大會議事規則、管理規約等相關制度

　　(四)業主大會、業主委員會作出的決議、決定等書面材料;

　　(五)業主大會設立及業主委員會產生、備案的材料;

　　(六)業主清冊及聯系方式;

　　(七)簽訂的物業服務合同;

　　(八)有關法律、法規和業務往來文件;

　　(九)業主和使用人的提議、書面意見、建議書;

　　(十)維修資金收支情況清冊;

　　(十一)利用物業共有部分經營所得收益的收支情況清冊;

　　(十二)業主委員會工作經費的收支情況清冊;

　　(十三)與第三方簽訂的各種合同;

　　(十四)半年度、年度財務報表;財務憑證;

　　(十五)其他有關材料。

　　業主大會表決資料和業主委員會重大表決記錄檔案管理存檔期不少于十五年，一般資料存檔期不少于五年。

　　第五十條、業主委員會可邀請房地產行政管理部門、街道辦事處、公安局派出所、社區居委會和物業服務企業等方面的代表共同召開物業管理聯席會議，協調解決社區居民生活及物業管理中遇到的問題。

　　第五十一條業主委員會委員、候補委員全體提出辭職的，應當向業主大會報告工作、說明辭職理由，并以書面形式告知街道辦事處和社區居委會。

　　第五十二條業主委員會不能正常開展工作，不履行職責，或未按照規定及時召開業主大會會議的，由街道辦事處責令限期改正。業主委員會逾期仍不履行職責，拒不改正的，街道辦事處應當協助業主召開業主臨時會議，共同決定有關事項。

　　第六章監事會

　　第五十三條監事會是業主大會選舉產生的監督機構，監事會依據業主大會的決定、決議及授權開展工作，向業主大會負責并匯報工作，接受全體業主監督。

　　業主委員會負責組織監事會選舉工作。

　　監事會設委員五名，其中監事會主席一名，監事會在主席主持下開展工作。

　　第五十四條監事會職責：

　　(一)制定年度工作計劃，報業主委員會審議后，提交業主大會批準;

　　(二)在業主大會期間，向業主大會報告監督物業管理工作實施情況;

　　(三)檢查監督業主大會決議、決定的實施情況并提出意見和建議;

　　(四)向業主解釋、宣傳與物業管理有關的法律法規、小區管理規約、議事規則以及其他管理制度的職責，接受業主質詢;

　　(五)業主委員會委員、候補委員有議事規則第三十七條規定的情形之一的，有權書面建議業主委員會免去其委員資格，有權向街道辦事處、居民委員會反應情況;

　　(六)有權列席業主委員會會議;

　　(七)聽取、收集業主的意見和建議，形成議案，報業主委員會討論決定后提交業主大會決議;

　　(八)監督業主大會選舉、表決事項的記票、監票和唱票工作;

　　(九)對業主大會、業主委員會財務、項目管理以及小區公共收益使用和分配情況等事項進行監督。

　　(十)對物業公司落實物業合同情況進行監督;

　　(十一)監督小區工程招投標活動;

　　(十二)協助、配合業主委員會依法開展工作;

　　(十三)配合街道辦事處、社區居民委員會、公安機關做好本物業管理區域內的社區建設、社會治安等工作，調解業主之間及業主與物業服務企業之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛。

　　(十四)其他事項的監督權利。

　　第五十五條監事會委員資格條件：

　　(一)本人是業主代表;

　　(二)非業主委員會委員或候補委員;

　　(三)在工程造價、財務、統計、法律、電氣設備、給排水、消防等某一領域具備一定的知識和專長。

　　第五十六條監事會委員產生辦法：

　　(一)監事會委員由業主代表大會在業主代表中選舉產生。

　　(二)業主代表本人自薦，或由五名以上業主代表聯名推薦產生監事會委員候選人名單;

　　(三)監事會委員候選人名單在業主大會召開十五日之前，在物業管理區域顯著位置進行公示，公示時間不少于七日;

　　(四)監事會委員選舉實行差額選舉，比例不低于15%，獲得備案登記的全體業主代表過半數以上同意且得票排列前五名的候選業主代表當選為監事會委員。

　　監事會主席由監事會內部選舉產生，監事會選舉產生后在業主大會備案。

　　第五十七條監事會活動經費由全體業主承擔。年度活動經費由監事會草擬方案，由業主委員會審查后列入年度財務預決算報告，提交業主大會審議。

　　第七章附則

　　第五十八條本議事規則經業主大會通過后生效，修改和解釋權歸業主大會。

　　本議事規則未盡事項由業主大會補充。業主大會通過的有關本議事規則的決定為本議事規則的組成部分。

　　第五十九條本議事規則對本物業管理區域內的全體業主和使用人均具有約束力。物業的所有人發生變更時，議事規則的效力及于物業繼受人。

　　第六十條本議事規則應在生效后30日內報街道辦事處備案。

　　第六十一條本議事規則全體業主各執壹份，業主業委會保存貳份。

篇2：《業主大會議事規則》《管理規約》《專項維修資金管理規約》表決結果公告

　　《業主大會議事規則》《管理規約》《專項維修資金管理規約》表決結果公告

　　上海市/區花園村/業主大會公告

　　關于《業主大會議事規則》《管理規約》《專項維修資金管理規約》表決

　　第二屆業主大會〔20**〕02號

　　上海市/區花園村/業主大會表決票統計于20**年7月12日在/居委會舉行，/區房辦、居委會、業委會成員參加。根據國務院《物業管理條例》的規定，對《業主大會議事規則》《管理規約》《專項維修資金管理規約》的表決應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。本小區居住區域業主代表人數113人(其中裙房6人)，建筑總面積15233.27平方米，委托居委會送達表決票113張，占業主人數100%，占總面積100%，符合業主大會會議召開條件。

　　表決結果如下：

　　《業主大會議事規則》《管理規約》《專項維修資金管理規約》表決票數超過專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，表決通過，上述規約將于20**年8月1日生效。

　　特此公告

　　上海市/區花園村/業主大會

篇3：《小區業主大會議事規則》增加條款表決生效公告

　　關于《小區業主大會議事規則》增加條款表決生效公告

　　根據業委會和全體業主代表協調會的協調意見，就完善議事規則條款提交全體業主表決等事宜等三個議題，于20**年7月3日在本小區張貼的，就 “事項2”：

　　組織全體業主進行議事規則完善增加“參與率”條款和延續代表大會運行的表決，

　　20**年10月27日公示表決結果的本小區業主大會議事規則【第二條】增加第4項：“全體業主和代表大會的有效表決，應同時滿足已投票面積票權和人數票權分別超過小區兩項總票權的50%”。

　　已產生的業主代表和代表大會，按照本項議題的表決結果履職運行?！?/P>

　　從20**年7月3日公示至7月18日滿15天，至20**年9月19日，投票表決參與滿足“人數-面積”雙過半；投票的票數為人數權3758人，面積權371834.59平米，參與比例分別為人數權63.06%，面積權52.81%。

　　其中，同意“增加有效表決參與率條款，確認已產生的業主代表和代表大會”為人數權50.93%，面積權43.25%。依此前小區業主大會議事規則，將已送達未投票計入已投的多數票，本次業主大會臨時會議表決，同意“增加第4項條款”的人數權和分別為87.87%和90.44%。本次臨時會議關于針對議事規則增加條款表決生效，特此公告。

　　說明1、5個片區(北區、單身公寓+商業街、睦鄰居、新北區、友鄰居)統計總人數5959戶、專有總面積704085.68m2；

　　說明2、5各片區參與投票統計比例匯總為：

　　確認增加　維持不變　棄權　總數

　　單身公寓：　人數　720　36　197　953

　　面積　　38023.13　2268.55　9191.89　49483.57

　　睦鄰居：　人數　325　72　21　418

　　面積　420**.26　8907.06　3048.93　53959.25

　　友鄰居：　人數　565　70　60　695

　　面積　65494.39　9502.16　6697.81　81694.36

　　片區總和：　人數　3035　356　367　3758

　　人數占比　50.93%　5.97%　6.16%　63.06%

　　面積　304486.22　41022.59　26325.78　371834.59

　　面積占比　43.25%　5.83%　3.74%　52.81%

　　說明3、本公告張貼公示7日，請全體業主對可能的疏誤，在公示期內向秣陵街道物管辦書面提交。

　　附：全體業主表決結果清單見展板張貼的附件

　　z花園小區業主代表大會

　　20**年9月20日