(湖墅官邸)管理規約(草案)
第一章 總 則
第一條 為維護本物業管理區域內的全體業主和非業主使用人的合法權益，保障物業的安全、合理使用，創造良好的生活(工作)環境，根據《物權法》、國家、省、市《物業管理條例》等法律法規，結合本物業管理區域實際，制訂本管理規約。
第二條 本管理規約經征求街道、社區意見后，由業主大會會議通過，對本物業管理區域內的全體業主和非業主使用人均具有約束力。
第三條 業主、使用人在物業使用中，遵守物業使用的相關規定，本物業管理區域車輛停放、電梯使用、空調安裝、垃圾投放寵物飼養等管理制度和約定及屬地街道、社區關于物業使用的有關要求，不從事法律、法規、規章和規范性文件中規定的禁止性行為。
第二章 物業基本情況
第四條 本物業管理區域內物業的基本情況
(一)物業名稱： 湖墅觀邸項目。
(二)坐落位置：杭州市 拱墅 區 小河 街道 湖墅北路 111號。
(三)物業類型： 住宅 。
(四)物業管理區域四至：
東至： 湖墅北路 ;
南至： 秉祥巷 ;
西至： 規劃用地及政府自留地 ;
北至： 余杭塘河 。
(五)物業管理區域概況：總占地面積 32042平方米、物業總建筑面積 130322 平方米。
(六)物業管理用房建筑面積 583.6 平方米，其中：物業管理辦公用房建筑面積為 244.30平方米，坐落：7幢101室 ;物業管理經營用房建筑面積為 339.30平方米，坐落： 秉祥巷189號、秉祥巷193號 。
(七)業主大會及業主委員會辦公地點： 7幢101室2樓辦公室 。
第三章 物業管理服務
第五條 物業服務收費采取 包干制 方式。
第六條 業主按照規定按時足額交納物業服務等相關費用，轉讓物業的，應自覺及時結清物業服務等相關費用。
第七條 業主與非業主使用人約定由非業主使用人交納物業服務等相關費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
第八條 業主委托物業服務企業提供物業服務合同約定以外服務項目的，其費用由雙方另行約定。
第九條 對本物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修、房屋出租等方面法律、法規和本管理規約規定的行為，物業服務企業應當及時進行勸阻、制止，并向相關部門和業主委員會報告。
第四章 物業的使用
第十條 業主對物業的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但不得擅自改變物業使用性質，不得妨礙其他業主正常使用物業， 因特殊情況確需改變物業規劃設計用途的，應當經有利害關系的業主書面同意后，報規劃、國土資源等有關部門批準，依法辦理相關手續，并告知業主委員會和物業服務企業。
第十一條 業主、非業主使用人應遵守法律、法規和本管理規約的規定，按照有利于物業使用安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，正確處理供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、管線鋪設、建筑維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護、秩序維護等方面的相鄰關系。
第十二條 根據《大氣污染防治法》、《煙花爆竹安全管理條例》、《杭州禁止銷售燃放煙花爆竹管理規定》，業主、非業主使用人禁止燃放煙花爆竹。
第十三條 電梯的安全使用管理
業主、非業主使用人應當遵守法律、法規明確的電梯安全使用管理規定，遵守安全使用說明和安全注意事項，不得實施下列行為：
(一)乘用明示處于非安全狀態的電梯,破壞電梯安全警示標志、報警裝置或電梯零部件;
(二)超過額定載荷使用電梯和乘用超過額定載荷的電梯;
(三)采用非正常手段開啟電梯層門或轎箱門;
(四)攜帶危險品乘用電梯;
(五)電動車、自行車嚴禁進入電梯;
(六)嚴禁在電梯內吸煙;
(七)其他影響電梯安全運行的行為。
學齡前兒童應當在成年人陪同下乘用電梯。
電梯故障或存在安全使用風險，經質量技術監督部門和特種設備檢測檢驗機構檢測，需要進行安全評估和修理、改造、更新并由檢驗機構或質量技術監督部門發出整改通知的，由全體業主或部分共有業主委托有資質的專業單位實施安全評估和修理、改造、更新，相關費用由全體業主或部分共有業主共同承擔，所需經費可按相關規定在住宅專項維修資金中列支，也可由全體業主或部分共有業主自行籌集。
引入電梯安全管理保險機制，參加“電梯養老”綜合保險。
第十四條 空調的安裝使用管理
業主、非業主使用人應當按住宅設計規范、住宅設計標準明確的要求安裝空調，安裝在統一專門用于安裝空調設備的座板和空調冷凝水排水管道或接入空調冷凝水的陽臺排水系統;不得在空調設備上增加其他負載，并定期對空調設備的安全進行檢查和維護。
發生下列情況之一的，業主、使用人應當及時采取措施消除安全隱患：
(一)空調設備超過設計使用期限的;
(二)空調設備安裝架和緊固件出現松動或者嚴重銹蝕的;
(三)物業服務企業告知空調設備安裝架和緊固件出現松動或者嚴重銹蝕的。
業主、非業主使用人使用空調產生噪聲超過有關環境噪聲標準的，應當停止使用，并采取維修、更新等有效措施，降低噪聲污染。
第十五條 物業消防安全管理
(一)業主、非業主使用人應當遵守國家和本市相關法律、法規和規范性文件的規定，依法依規安全使用和維護本物業管理區域內的消防設施設備;
(二)不得占用或封閉消防應急疏散通道(包括電梯門廳、單元門廳、公共樓道)、占用消防登高面，嚴禁占用強弱電井堆放雜物，天臺禁止種菜、養花，堆放雜物;
(三)不得損壞消防設施設備，不得影響消防安全;
(四)業主、非業主使用人有違反消防安全的行為被公安機關等部門責令整改的，應當按照要求及時整改。
第十六條 垃圾投放管理
(一)業主、使用人按照相關法律、法規、規章的規定，對其產生的生活垃圾進行戶內分類并分類投放;
(二)應當愛護垃圾廂房、垃圾分類收集容器等生活垃圾分類設施設備。
(三)不屬于生活垃圾的其他垃圾，由業主、非業主使用人按照相關規定處理，不得隨便丟棄。
如有違反上款行為的，由業主委員會或物業服務企業予以勸阻;勸阻無效的，業主委員會可以將上述行為人及其行為在公示欄中予以公示或報告區城管局執法。
第十七條 違法搭建管理
(一)業主、非業主使用人在物業使用過程中，不得違法搭建建筑物、構筑物、陽光房;
(二)不得將房屋內臥室、起居室等部位改為衛生間或廚房間;不得改變衛生間、廚房間的原始設計位置;
(三)不得改變房屋的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂等房屋原始設計承重構件，以及擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接房屋與陽臺的磚、混凝土墻體的行為。
業主、非業主使用人有上述違規行為的，業主委員會可以書面要求業主或使用人限期改正;相關業主、非業主使用人可以向物業服務企業、相關行政管理部門舉報，物業服務企業可以禁止違法搭建的材料進入物業管理區域，同時向社區居委會、執法中隊等相關部門報告。
第五章 物業的裝修
第十八條 業主、非業主使用人按照下列規定裝飾裝修物業：
(一)裝飾裝修房屋應當遵守國家、本市的相關規定以及本規約約定，遵守裝飾裝修的注意事項，不從事破壞房屋承重結構等裝飾裝修的禁止行為;
(二)業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主，并與施工單位簽訂裝飾裝修管理服務協議;
(三)在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占用共用部位和公共場所;
(四)施工期間應采取有效措施，減輕或避免施工過程中對相鄰業主或非業主使用人日常生活造成的影響，施工時間：上午 8:00 ～ 12:00 、下午 14:00 ～ 18:00 ，其它時段不得施工。法定節假日(含雙休日)全天不允許帶噪音施工。因特殊情況需要在規定時間外進行施工的，應事先取得相鄰業主的同意，書面告知物業服務企業后進行，并盡可能縮短施工時間;
(五)不得擅自擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體;合理使用水、電、氣等共用設施設備，不得擅自拆改;
(六)因裝飾裝修房屋影響物業共用部位、共用設施設備的正常使用以及侵害相鄰業主合法權益的，應及時恢復原狀并承擔相應的賠償責任。
(七)發現裝飾裝修企業、施工人員或物業服務企業有強制裝飾裝修行為的，應及時向公安機關或相關部門報告。
第六章 物業的轉讓、租賃
第十九條 物業出租應當遵守相關法律、法規、規章等相關規定，尊重社會公德，不得危及物業的安全，不得損害其他業主的合法權益。無論出租或者轉租，業主均應承擔相應的責任。
住房出租應當按照《杭州市居住房屋出租房屋安全管理若干規定》的要求進行出租。
物業轉讓或者出租時，業主須將本管理規約、物業服務收費標準作為轉讓合同或者租賃合同的附件，由受讓人或承租人作出書面承諾。物業轉讓或者出租后，當事人應當于物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起10日內，將轉讓或者出租情況以及相應通訊方式書面告知業主委員會和物業服務企業。
第七章 物業使用的其他約定
第二十條 業主、非業主使用人在物業使用中，除遵守《杭州市物業管理條例》第四十二條規定外，根據本物業管理區域的實際，還應遵守下列規定：
1.車輛停放：遵守湖墅官邸小區車輛停放規定 ;
2.寵物飼養： 按《杭州市限制養犬規定》執行 ;
3.防盜窗、網、柵安裝： 禁止安裝 ;
4.曬衣架安裝：禁止安裝外置曬衣架 ;
5.太陽能熱水器安裝： 禁止安裝 ;
6.封閉陽臺：按小區相關規定執行 ;
7.業主辦理喪事：提倡喪事簡辦，不得擾民 。
第八章 物業的維修
第二十一條 業主對物業專有部分的維修養護行為不得妨礙其他業主的合法權益。
第二十二條 因維修養護物業確需進入相關業主的物業專有部分時，業主或物業服務企業應事先告知相關業主，并在約定期限內恢復原狀或給予適當補償，相關業主應給予支持和配合。
相關業主阻撓維修養護而造成物業損壞及其他損失的，應負責修復并承擔相應的賠償責任。
第二十三條 發生危及公共利益或其他業主合法權益的緊急情況下，必須及時進入物業專有部分進行搶修但無法通知相關業主的，物業服務企業應向相鄰業主和業主委員會說明情況，并在第三方(所在地社區居民委員會或所在地派出所)的監督下，進入相關業主的物業專有部分進行搶修，事后應及時通知相關業主并做好善后工作，搶修產生的相關費用由責任人承擔。
第二十四條 因公共利益或者維修養護物業，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應征得業主委員會、物業服務企業、直接利害關系人同意，并依法辦理手續，事后在約定期限內恢復原狀。
第二十五條 物業存在安全隱患，危及公共利益和其他業主合法權益時，責任人應當及時采取措施消除隱患。
第二十六條 人為原因造成共用部位、共用設施設備損壞的，由責任人負責修復并承擔費用。
第九章 物業共有部分的經營與收益分配
第二十七條 本物業管理區域內屬于全體業主所有的物業管理經營用房、停車場及其他物業共用部位、共用設施設備等 委托業委會 經營，扣除合理經營成本后，所得經營性收益由 業主委員會管理 并單獨列賬，并按下列約定分配：
1.20%用于續交物業專項維修資金(經營性收益應當主要用于補充物業專項維修資金);
2.50%用于保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和養護;
3.20%用于業主大會、業主委員會的工作經費;
4.10%用于其他支出。
業主委員會應制定經營性收益使用辦法，并監督物業服務企業公示情況，在物業服務企業變更時需對經營性收支情況進行審計，并將審計報告在本物業管理區域內公告欄、每幢房屋門棟公告 7 日。
年度審計：經營性收支情況每3年進行審計，并將審計報告本物業管理區域內公告欄、每幢房屋門棟公告 7 日。
業委會委員變動審計：業主委員會換屆、業委會主任變更、財務人員變更的，需對經營性收支情況進行審計，并將審計報告在本物業管理區域內公告欄、每幢房屋門棟公告 7 日。
對經營性收支情況進行審計的，相關費用從小區經營性收益中列支。
第十章 物業專項維修資金
第二十八條 本物業管理區域建立的物業專項維修資金專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，其歸集、使用執行國家、省、市的相關規定。維修、更新、改造工程需使用物業專項維修資金的，小區業主委員會應審核工程維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等事項后征求相關業主意見，同時將上述事項在物業管理區域內公示。物業專項維修資金使用須經專有部分占相關總建筑面積三分之二以上且專有部分人數占相關總人數三分之二以上的業主同意后，由物業服務企業持申請表、工程預算方案及經業主委員會確認的征求業主意見表等資料，向維修資金管理機構提出申請。
第二十九條 本物業管理區域如未聘請物業服務企業的，由所在社區居民委員會按規定程序申請使用物業專項維修資金。
第三十條 本物業管理區域如未成立業主委員會，由所在社區居民委員會根據業主意見申請使用物業專項維修資金。
第三十一條 本物業管理區域內物業專項維修資金本金余額不足首期交存額的百分之三十時，相關業主應當及時續交物業專項維修資金(以下簡稱“資金續交”)。資金續交的具體方案由業主委員會按以下內容擬訂，經專有部分面積占相關總建筑面積三分之二以上且專有部分人數占相關總人數三分之二以上的業主同意后實施，并在60日內完成資金續交工作。資金續交的方案內容包括：
(一)續交金額。續交金額應保證續交后余額達到首期物業維修資金額度(以下簡稱“應續交金額”)。
(二)分攤原則。由相關業主按所擁有房屋的建筑面積比例分攤續交金額。
(三)資金來源。選擇下列第1.2.3.4項作為本物業管理區域的續交資金來源。
1.從本小區物業經營性收益中一次性劃轉;
2.每年從本小區物業經營性收益中提取 20 %用于補充物業專項維修資金，直至達到應續交金額;
3.由相關業主按應分攤的金額續交，產權不明確或產權屬于業主共同所有的物業，其續交金額從小區經營性收益中劃轉;
4.由物業服務企業在收取物業服務費的同時，按月另行收取一定額度的物業專項維修資金，直至達到應續交金額;產權不明確或產權屬于業主共同所有的物業，其續交金額從小區經營性收益中劃轉;
第十一章 違約責任
第三十二條 業主、非業主使用人應自覺遵守本管理規約，違反管理規約的，造成業主物業損害或導致全體業主共同利益受損的，其他業主、業主委員會和物業服務企業可依法向人民法院提起訴訟。
業主拒付物業服務費，不交存物業專項維修資金，擾亂業主委員會選舉以及實施其他損害業主共同權益行為的，可以限制其行使以下第 1.3.4項共同管理權：
1.擔任業主委員會委員候選人和委員;
2.業主大會會議表決權;
3.共有部分經營收益分配權;
4.參與和監督業主大會、業主委員會的組建以及日常工作;
第三十三條 為維護業主的共同利益，業主大會同意在物業管理服務活動中授予物業服務企業以下權利：
(一)根據物業管理法律、法規和本管理規約的規定，由物業服務企業制定物業共用部位、共用設施設備和相關場地維修、養護、管理、使用等各項管理制度，并督促業主、非業主使用人遵守執行。
(二)以告知、規勸、公示、 書面通知 等必要措施制止業主、非業主使用人違反物業管理法律、法規、物業服務合同、管理制度和本管理規約的行為，拒不改正的，物業服務企業可以按杭州市人民政府第51次常務會議審議通過的《杭州市居住房屋出租安全管理若干規定》(20**年1月1日執行)的相應措施執行。
第三十四條 業主、非業主使用人未按物業服務合同約定交納物業服務相關費用的，經書面催交，無正當理由逾期仍不交納物業服務相關費用的，業主委員可以采用以下措施協助物業服務企業進行催交：
1.欠費12月以上或長期拒交物業服務相關費用的，在物業管理區域內顯著位置進行公示;
2. 書面函告業主、業主單位或所在地社區和街道。
第三十五條 違反本管理規約或者有關法律、法規和規章造成其他業主人身傷害、財產損失的，責任人應負賠償責任。
第三十六條 非業主使用人違反本管理規約的，業主承擔連帶責任。
第十二章 附 則
第三十七條 本管理規約如有與現行法律、法規、規章相抵觸的條款，則該條款無效，但不影響其它條款的效力。
第三十八條 業主委員會監督本管理規約的實施。
篇2：物業知識教材：物業管理文件規約
物業知識教材：物業管理文件規約
1.業主公約
業主公約由物業管理委員會負責制定，由全體業主討論通過并簽字生效。業主公約的主要內容:
(一)業主大會的召集程序；
(二)對物業管理委員會成員的選舉與罷免程序；
(三)業主參與住宅物業管理的權利；
(四)業主對管委會和物業管理公司的監督權；
(五)業主使用物業區內公共場所及公用設施的權利；
(六)業主對住宅區或物業區內重大事項的表決程序等。
2.管理委員會章程
物業管理委員會負責制定出管委會章程。章程的主要內容如下:
(一)管委會的宗旨；
(二)管委會的組織機構；
(三)管委會成員的選舉方式及任期；
(四)管委會的主要職責、權利、義務、作用；
(五)管委會與業主大會的關系；
(六)管委會成員懲罰獎勵條款；
(七)管委會與物業管理公司的關系；
(八)管委會向業主大會報告制度等。
3.委托管理合同
委托管理合同是發展商或管理委員會與物業管理公司簽訂的合同，一般委托管理合同先由發展商與管理公司簽訂，然后由物業管理委員會與管理公司續簽。發展商的最初委托是臨時性的安排，而管理委員會的委托才是最終的。委托管理合同的主要內容:
(一)委托雙方名稱、性質、地址、電話；
(二)委托的內容、范圍、權限；
(三)收費的種類、標準；
(四)委托雙方的權利義務；
(五)委托期限；
(六)解約的條件；
(七)違約責任；
(八)獎懲條款；
(九)管理費收支；
(十)利潤及風險等。
4.管理公約
管理公約是房屋產權所有人(業主)和使用人與物業管理公司共同簽署并承諾共同遵守的行為守則。管理公約是物業管理工作中最為重要的法律文件，它涉及物業管理領域的方方面面。
大部分情況下，管理公約在物業管理初期由發展商自行管理或由發展商指定管理，但這都屬于臨時措施，所有業主并未因此而放棄重新選擇管理公司的權利，而這種權利的行使是通過業主管理委員會得以實現的。因此，一個完善的、體現公平原則的管理公約應該由管理公司和業主委員會協商共同制定出來。管理公約的主要內容:
(一)所管物業、范圍；
(二)業主名稱、物業位置；
(三)管理者提供服務的種類；
(四)各種收費的標準、繳費的時間；
(五)業主應遵守哪些具體規則；
(六)公共設施和地區的使用；
(七)業主的權利與義務；
(八)管理者的權利與義務；
(九)違反公約的懲罰條款；
(十)法律糾紛的解決方法等。
5.其他文件
除了業主公約、管委會章程、委托管理合同、管理公約這四個主要文件外，物業管理公司還要制訂出一系列的規章、制度、辦法來配合物業管理，如裝修辦法、安全守則、公共衛生守則、公用設施及公共部分使用方法、綠化管理辦法等。
上述一系列文件確定了物業管理中各個角色的法律關系，也調整了各個方面的關系，使物業管理中各項活動井然有序地進行。
篇3：小區機動車管理規約和整修工程投票結果公告
小區機動車管理規約和整修工程投票結果公告
上海市/區花園村**業主大會公告
《上海市/區花園村**機動車管理規約》
小區整修工程
第二屆業主大會〔20**〕05號
上海市/區花園村**業主大會表決票統計于20**年12月7日上午9:30在長新居委會舉行，/區房辦、居委會、業委會成員、業主代表參加。根據國務院《物業管理條例》規定，對使用專項維修基金應有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。本次投票范圍為小區居住區內107戶業主(不含6戶裙房業主)，建筑總面積13653.48平方米，委托居委會發放表決票107張，符合業主大會會議召開條件。
開票，結果如下：
1）回收表決票 73張, 占總發放票數68%
2）同意《上海市/區花園村**機動車管理規約》 60 張
3）反對《上海市/區花園村**機動車管理規約》 10 張
4）棄權《上海市/區花園村**機動車管理規約》 3張
5）同意進行小區整修工程60 張
6）反對進行小區整修工程7張
7）棄權進行小區整修工程6張
依據《業主大會議事規則》，當未投票數<40%時，未投票業主視為同意大多數人意見，最終加權得出：
《上海市/區花園村**機動車管理規約》 | ||||||||
同意 | 人數比 | 面積比 | 反對 | 人數比 | 面積比 | 棄權 | 人數比 | 面積比 |
94 | 87.9% | 87.9% | 10 | 9.3% | 9.7% | 3 | 2.8% | 2.7% |
小區整修工程 | ||||||||
同意 | 人數比 | 面積比 | 反對 | 人數比 | 面積比 | 棄權 | 人數比 | 面積比 |
94 | 87.9% | 87.9% | 7 | 6.5% | 6.5% | 6 | 5.6 | |
《上海市/區花園村**機動車管理規約》符合法律規定的占建筑物總面積過1/2的業主且占總人數過1/2的業主同意通過，將于20**年1月1日實施。
小區整修工程符合法律規定的經占建筑物總面積過2/3的業主且占總人數過2/3的業主同意通過。
小區整修工程尚需經獨立第三方審價機構批準后實施。
如業主對本次表決有任何疑問請聯系：
上海市/區住房保障和房屋管理局(第一辦事處)或/區長新居委會。
特此公告
上海市/區花園村**業主大會
20**年12月09日