焦房文〔20**〕24號
焦作市房產管理局
關于印發《焦作市區住宅小區物業管理晉檔升級活動實施方案》的通知
市城區房管部門、各物業服務企業：
為規范我市物業行業的服務行為，發揮先進典型的示范帶頭作用，全面提升物業管理水平，推動全市物業管理工作健康發展，決定在市城區開展住宅小區物業管理晉檔升級活動?，F將《焦作市區住宅小區物業管理晉檔升級活動實施方案》印發給你們，請認真組織實施。
附件：1.焦作市區住宅小區物業管理晉檔升級活動考核辦法
2.市城區物業管理基礎工作考核評分標準
焦作市房產管理局
20**年6月3日
焦作市區住宅小區物業管理晉檔升級活動實施方案
為推動我市物業管理工作健康發展，充分發揮先進典型的示范帶頭作用，規范物業服務行為，提升物業管理水平，完善社會管理，促進社會和諧穩定，為廣大市民營造更為文明、舒適、安全的宜居環境，結合當前物業管理的形勢，特制定本方案。
一、活動范圍
市區范圍內的住宅小區。六縣(市)可參照本方案開展活動。
二、總體目標
(一)20**年在市區樹立7個物業管理示范住宅小區解放區、山陽區各2個，高新區、中站區、馬村區各1個。
(二)通過開展活動，利用三年時間(20**-20**年)，使全市實行物業管理的住宅小區基本實現管理規范化。20**年度，各轄區達到三級標準以上的物業管理住宅小區數量不少于總量的30%;20**年達到總量的60%;到20**年底前，基本實現整體達到三級以上標準。
(三)擴大物業管理覆蓋面。新建住宅小區100%實行物業管理;老舊小區實行物業管理的面積每年增加20萬平方米以上;三年內無主管小區基本實現社區管理全覆蓋。
三、措施步驟
活動采取整體推進、集中驗收，綜合考核、分批達標的方式進行。
(一)排查統計。各區對轄區內的住宅小區按照物業管理、單位后勤式管理、業主自治和社區管理等形式進行分類排查，全面掌握轄區住宅小區的底數和基本情況，建立動態工作臺賬，制定轄區住宅小區物業管理晉檔升級和社區管理覆蓋計劃。統計結果、晉檔升級和覆蓋計劃在20**年6月30日前報送市房產管理局物業管理科。
(二)示范申報。各區申報本轄區物業管理住宅小區示范項目，申報數量不少于目標規定。申報材料包含每個住宅小區的名稱、使用(建成)時間、建筑面積、管理單位、所屬轄區(辦事處)、實際入住率、取得的榮譽和小區管理存在的主要問題等。
(三)自查認檔。各物業企業按照住宅小區物業管理服務分檔標準，對管理項目開展自查自驗活動，根據項目當前的管理水平，自認檔次;按照活動要求，制定項目管理晉檔升級計劃;對照晉檔升級計劃和要求標準，梳理問題，建立問題臺賬，查找不足，制定整改計劃，并上報市、區二級主管部門。我市住宅小區根據管理類型和服務水平劃分為下列五個檔次：
1、一級物業管理住宅小區。對照建設部《全國物業管理示范住宅小區標準及評分細則》，得分在95分以上的物業管理住宅小區。
2、二級物業管理住宅小區。對照標準及評分細則，得分在80分以上的物業管理住宅小區。
3、三級物業管理住宅小區。(1)房屋外觀基本完好、整潔，公共部位、共用設施養護、維修及時。(2)住宅小區內綠化物長勢良好，未有毀綠種菜現象。(3)住宅小區有保潔人員，白天8小時在崗對樓內外衛生進行全天保潔。(4)設有門崗及秩序維護人員，24小時安全防范及秩序維護。(5)樓內外公共部位保持清潔，無隨意堆放雜物，道路暢通、路面平整。(6)明確服務內容和收費事項，實行明碼標價，定期公布收支情況。對照標準及評分細則得分在60分以上的物業管理住宅小區。
4、三級以下物業管理住宅小區。(1)小區公共部位、共用設施養護、維修及時。(2)小區內有綠化。(3)住宅小區有保潔人員，白天在崗對樓內外衛生進行保潔。(4)設有門崗及秩序維護人員，沒有盜搶等刑事案件發生。(5)道路及消防通道通暢。(6)明確服務內容和收費事項，定期公布收支情況。對照標準及評分細則得分在60分以下的物業管理住宅小區。
5、社區管理的住宅小區。(1)小區相對封閉。(2)設有門崗。(3)有專人打掃衛生和清運垃圾。(4)車輛停放有序，道路通暢。(5)小區公共部位和公用設施正常使用，無消防和安全隱患。(6)不發生重大矛盾糾紛和集體*。
(四)集中創建。各物業企業要根據管理項目的認檔情況，按照晉檔升級計劃，制定項目進檔升級活動方案。一是各相關物業企業作為活動責任主體，主要負責人是第一責任人，小區物業負責人是直接責任人，落實各部門責任，形成一級抓一級、層層抓落實的良好局面;二是對照標準和細則，及時改正存在的不足，彌補管理上的漏洞，規范服務行為，促進小區管理水平提升;三是細化方案，分解任務，明確實現晉檔升級的時間表，落實計劃進度;四是開展多種形式的宣傳、動員活動，廣造聲勢，營造氛圍，激發廣大員工參與活動的熱情，形成強大合力，使晉檔升級活動取得實實在在的效果;五是要及時總結活動中的經驗和教訓，進一步完善各項管理制度、崗位工作標準、內部檢查考核機制，促進員工提高自覺干好本職工作的主動性和自覺性，形成長效常態。
街道辦事處和社區要接受區物業主管部門的業務指導，監督、檢查物業企業的管理和服務。一是幫助企業自我排查，發現問題，指導物業管理晉檔升級活動深入開展，促進企業管理和服務水平規范提高;二是要積極組織轄區住宅小區召開首次業主大會，成立業主委員會，指導其開展工作，調處和化解住宅小區物業管理中矛盾糾紛;三是要加強對無主管小區的管理，組織做好小區秩序維護和衛生保潔工作。
各區物業主管部門一是要制定轄區物業管理住宅小區晉檔升級活動整體方案，明確開展進檔升級活動的目標和任務，細化年度達標計劃。二是要組織對轄區物業管理住宅小區進行預評，建立各檔物業管理住宅小區動態管理臺賬，適時掌握各企業晉檔升級活動的進度。三是對物業管理住宅小區進行全面檢查，及時發現問題，建立問題整改臺賬，督促有關企業加大整改力度，限期進行整改提高，全面推進轄區物業管理住宅小區晉檔升級。四是對無主管小區，要督促開發建設單位和原公房出售單位加強對小區公共配套設施設備的改造，改善小區環境，納入社區管理范疇，使其具備封閉管理的條件，逐步擴大物業管理覆蓋面。五是要暢通溝通聯系渠道，及時報送各階段工作進展情況，每月工作進展情況形成文字報告，內容要全面反映工作推進情況、好的做法和經驗以及存在的問題，于每月月底前報送我局。
(五)考核驗收。每年第四季度，我局組織檢查驗收組，按照《物業管理示范小區標準及評分細則》對各區晉檔升級項目進行檢查驗收;針對檢查驗收中發現的問題，檢查組向各區反饋整改意見及建議，限期整改;各區督促指導物業企業對存在問題進行整改，并將整改結果及時上報，我局將根據檢查結果及整改情況，評定并公布各區通過的晉檔升級項目。
對于得分在80分以上的項目(二級物業管理住宅小區)，各區要跟蹤檢查，指導企業繼續完善提高，進一步向示范目標邁進。
針對檢查驗收得分在60-80分的項目(三級物業管理住宅小區)，各區要制定整改提高計劃，建立問題臺賬，督促物業企業解決問題，搞好管理，規范服務，整改提高，確保下年度通過晉檔達標驗收。
將檢查得分在60分以下的項目，列入重點監控名單，對其管理企業負責人實行誡勉談話，要求企業進行整頓，制定改進方案，加強人員素質培訓，強化內部管理，規范服務行為，限期整改提高，在下年度檢查驗收得分提高到70分以上，力爭在20**年底前通過晉檔達標驗收。如在規定時限內未通過晉檔達標驗收，企業當年的資質動態考核確定為不合格或降低其資質等級，直至最后取消其物業管理資質。
對無主管小區，各區要指導社區辦事處，納入社區管理范疇，督促開發建設或公房出售單位，加大投資改造力度，完善小區公用設施，逐步具備封閉管理條件，排除安全隱患和不穩定因素，為平安社區建設打下基礎。
同時，我局對各區房管中心(住建局)開展晉檔升級活動和物業管理工作進行考核(詳見考核辦法附件1)，考核成績按得分高低依序排名，結果將作為創先評優的依據。
(六)示范命名。得分在95分以上的物業管理住宅小區，經公示合格后，命名為“焦作市物業管理示范住宅小區”，并對示范小區進行掛牌和表彰。
四、組織領導
我局負責全市晉檔升級規范活動的組織、檢查評比和考核工作。一是實行工作例會制度，定期召開會議，及時總結各階段的工作情況和作法以及成績和經驗、存在問題，安排部署下步工作;二是實行工作月報制度，以簡報、信息報送的形式加強工作動態交流、上下情況溝通，推廣好的經驗做法，營造比學趕超創建氛圍，確?；顒尤〉脤嵭?三是督導檢查各區工作落實情況，對先進給予表彰、鼓勵，對后進給予通報批評，促進任務落到實處。
各區物業主管部門要高度重視此項工作，認真組織落實，指派專人負責，做好申報和迎檢工作，確保申報和晉檔達標工作順利進行;要嚴格把好申報和檢查工作質量關，認真做好預評預驗工作，落實評驗工作的廉政建設;加強對已獲得稱號和通過晉檔達標物業管理住宅小區項目的日常監管;要做好宣傳和動員工作，加大宣傳力度，鼓勵物業管理項目和單位積極參評，動員社會各界和廣大群眾熱心參與。
各物業服務企業要以活動為契機，提高自身素質，規范服務行為，查找、彌補管理中的漏洞，努力提高企業管理水平和服務業主的能力;要對照標準，建立健全檔案資料，切實抓好現場管理;對各項目的考核結果，要在現場進行公示，公示期不少于7天，接受廣大業主的監督;要堅決杜絕弄虛作假和搞形式主義，確保材料真實、項目過硬。
附件1
焦作市區住宅小區物業管理晉檔升級活動考核辦法
為了充分發揮區級主管部門對物業管理工作的監督管理職能，落實工作責任，推進我市住宅小區物業管理晉檔升級規范活動的開展，特制訂本辦法。
第一條考核組織。由市產管理局負責組織實施。
第二條考核原則。注重實施效果，力求客觀公正;簡化考核方式，硬化考核指標;公開考核結果，接受社會監督。
第三條考核對象。各區房管中心或住建局。
第四條考核內容。
1、基礎管理。包括加強組織管理、提高物業管理覆蓋、成立業主委員會、做好信訪投訴等工作。
2、開展轄區物業管理住宅小區晉檔升級工作。
第五條分值設定。
對區物業主管部門的考核實行百分制。
(一)基礎管理(40分)。(詳見附件2)
1、組織管理(10分)。
2、物業管理覆蓋(10分)。
3、業主委員會(10分)。
4、信訪投訴(10分)。
(二)住宅小區物業管理晉檔升級工作(60分)。
1、總體推進(10分)。根據三年內使所有實行物業管理的住宅小區的管理基本達標的總體安排，各區物業管理住宅小區的年度晉檔升級數量分別為：20**年達標總量不低于30%;20**年累計完成60%以上;20**年使轄區物業管理住宅小區基本完成達標，不出現不合格小區(得分在60分以下的小區)。未完成規定進度的，按未完成比例扣除該項得分，直至該項得分為零。
2、示范創建(10分)。實行以點帶面、示范先行的創建方式。20**年4月底前完成各示范項目的遴選上報工作;年底前完成示范創建指標。創建每增加一個示范項目，按增加比例加分，最高可在本項分值基礎加10分。
3、住宅小區晉檔升級(40分)。市房產管理局按照《物業管理示范小區標準及評分細則》組織對參加各區年度晉檔升級的物業管理住宅小區進行檢查打分和驗收。各區參加本年度晉檔升級小區的平均得分乘以40%為本項工作的最后得分。
第六條 考核成績計算。按百分制進行計算，具體為：各區物業主管部門的考核成績=基礎管理得分+總體推進得分+示范創建得分+本區域參加晉檔升級小區的平均得分*40%。
第七條考核方式。
1、聽取區物業主管部門工作匯報;
2、調閱相關文件資料;
3、抽檢街道辦事處的物業管理工作;
4、實地檢查部分居民委員會、業主委員會和住宅小區。
第八條考核時間。每年12月15日前完成對各區的考核。
第九條成績運用。市房管局對各區物業管理主管部門的考核成績按得分高低依序排名，考核結果將作為創先評優的依據。全年考核總分得到80分以上的單位，才能參加全市房管系統的年度目標工作先進單位的評選。得分在60分以下的為不合格單位，在全市房管系統給予通報批評并限期整改，對督促整改仍不到位的，將書面通報所在區人民政府。
附件2
市城區物業管理基礎工作考核評分標準
| 項目 | 內容及要求 | 分值 |
| 組織 工作 10分 |
物業管理工作組織健全、制度完善 | 1分 |
| 物業管理相關政策法規宣傳有計劃安排、有組織培訓、有配合活動、有檢查驗收 | 2分 | |
| 轄區物業管理工作年度有目標措施、有任務分解、有責任單位 | 1.5分 | |
| 物業管理納入社區建設有長期規劃、有具體步驟、有組織實施 | 2分 | |
| 區域物業管理第一責任人、具體負責人明確，有專人承辦和經費保障，組織協調和指導監督有力 | 2.5分 | |
| 物業管理激勵機制健全，獎懲措施落實 | 1分 | |
| 物業管理覆蓋工作 10分 |
建立住宅小區（樓、院）檔案，統計及時，數字準確，管理狀況登記清楚 | 1分 |
| 住宅小區物業管理覆蓋面擴大。新建小區100%實行物業管理；老舊小區實行物業管理的面積增加5萬平米以上；社區管理的小區每年有新增（解放、山陽每年增加不少于2個），三年覆蓋所有無人管理的住宅小區。 | 5分 | |
| 對轄區內未實行物業管理的住宅小區實施覆蓋工作有計劃、有安排 | 1.5分 | |
| 對轄區物業管理的監督指導工作具體，物業管理與社區建設的關系協調順暢 | 2.5分 | |
| 業委會工作 10分 |
業主委員會運行情況良好，業主民主管理、自我約束能力增強 | 2.5分 |
| 對符合條件的住宅小區組建業主大會工作指導有效 | 2.5分 | |
| 業主委員會換屆工作落實到位 | 2.5分 | |
| 年度有新的業主委員會成立（解放、山陽每年不少于2個） | 2.5分 | |
| 信訪投訴工作 10分 |
物業管理分級投訴處理機制完善，投訴渠道暢通，設立業主投訴電話 | 2分 |
| 業主投訴有專人辦理并在10日內答復投訴人，調查處理物業爭議和糾紛及時有效 |
篇2：焦作市區住宅小區物業管理晉檔升級活動實施方案（2013）
焦房文〔20**〕24號
焦作市房產管理局
關于印發《焦作市區住宅小區物業管理晉檔升級活動實施方案》的通知
市城區房管部門、各物業服務企業：
為規范我市物業行業的服務行為，發揮先進典型的示范帶頭作用，全面提升物業管理水平，推動全市物業管理工作健康發展，決定在市城區開展住宅小區物業管理晉檔升級活動?，F將《焦作市區住宅小區物業管理晉檔升級活動實施方案》印發給你們，請認真組織實施。
附件：1.焦作市區住宅小區物業管理晉檔升級活動考核辦法
2.市城區物業管理基礎工作考核評分標準
焦作市房產管理局
20**年6月3日
焦作市區住宅小區物業管理晉檔升級活動實施方案
為推動我市物業管理工作健康發展，充分發揮先進典型的示范帶頭作用，規范物業服務行為，提升物業管理水平，完善社會管理，促進社會和諧穩定，為廣大市民營造更為文明、舒適、安全的宜居環境，結合當前物業管理的形勢，特制定本方案。
一、活動范圍
市區范圍內的住宅小區。六縣(市)可參照本方案開展活動。
二、總體目標
(一)20**年在市區樹立7個物業管理示范住宅小區解放區、山陽區各2個，高新區、中站區、馬村區各1個。
(二)通過開展活動，利用三年時間(20**-20**年)，使全市實行物業管理的住宅小區基本實現管理規范化。20**年度，各轄區達到三級標準以上的物業管理住宅小區數量不少于總量的30%;20**年達到總量的60%;到20**年底前，基本實現整體達到三級以上標準。
(三)擴大物業管理覆蓋面。新建住宅小區100%實行物業管理;老舊小區實行物業管理的面積每年增加20萬平方米以上;三年內無主管小區基本實現社區管理全覆蓋。
三、措施步驟
活動采取整體推進、集中驗收，綜合考核、分批達標的方式進行。
(一)排查統計。各區對轄區內的住宅小區按照物業管理、單位后勤式管理、業主自治和社區管理等形式進行分類排查，全面掌握轄區住宅小區的底數和基本情況，建立動態工作臺賬，制定轄區住宅小區物業管理晉檔升級和社區管理覆蓋計劃。統計結果、晉檔升級和覆蓋計劃在20**年6月30日前報送市房產管理局物業管理科。
(二)示范申報。各區申報本轄區物業管理住宅小區示范項目，申報數量不少于目標規定。申報材料包含每個住宅小區的名稱、使用(建成)時間、建筑面積、管理單位、所屬轄區(辦事處)、實際入住率、取得的榮譽和小區管理存在的主要問題等。
(三)自查認檔。各物業企業按照住宅小區物業管理服務分檔標準，對管理項目開展自查自驗活動，根據項目當前的管理水平，自認檔次;按照活動要求，制定項目管理晉檔升級計劃;對照晉檔升級計劃和要求標準，梳理問題，建立問題臺賬，查找不足，制定整改計劃，并上報市、區二級主管部門。我市住宅小區根據管理類型和服務水平劃分為下列五個檔次：
1、一級物業管理住宅小區。對照建設部《全國物業管理示范住宅小區標準及評分細則》，得分在95分以上的物業管理住宅小區。
2、二級物業管理住宅小區。對照標準及評分細則，得分在80分以上的物業管理住宅小區。
3、三級物業管理住宅小區。(1)房屋外觀基本完好、整潔，公共部位、共用設施養護、維修及時。(2)住宅小區內綠化物長勢良好，未有毀綠種菜現象。(3)住宅小區有保潔人員，白天8小時在崗對樓內外衛生進行全天保潔。(4)設有門崗及秩序維護人員，24小時安全防范及秩序維護。(5)樓內外公共部位保持清潔，無隨意堆放雜物，道路暢通、路面平整。(6)明確服務內容和收費事項，實行明碼標價，定期公布收支情況。對照標準及評分細則得分在60分以上的物業管理住宅小區。
4、三級以下物業管理住宅小區。(1)小區公共部位、共用設施養護、維修及時。(2)小區內有綠化。(3)住宅小區有保潔人員，白天在崗對樓內外衛生進行保潔。(4)設有門崗及秩序維護人員，沒有盜搶等刑事案件發生。(5)道路及消防通道通暢。(6)明確服務內容和收費事項，定期公布收支情況。對照標準及評分細則得分在60分以下的物業管理住宅小區。
5、社區管理的住宅小區。(1)小區相對封閉。(2)設有門崗。(3)有專人打掃衛生和清運垃圾。(4)車輛停放有序，道路通暢。(5)小區公共部位和公用設施正常使用，無消防和安全隱患。(6)不發生重大矛盾糾紛和集體*。
(四)集中創建。各物業企業要根據管理項目的認檔情況，按照晉檔升級計劃，制定項目進檔升級活動方案。一是各相關物業企業作為活動責任主體，主要負責人是第一責任人，小區物業負責人是直接責任人，落實各部門責任，形成一級抓一級、層層抓落實的良好局面;二是對照標準和細則，及時改正存在的不足，彌補管理上的漏洞，規范服務行為，促進小區管理水平提升;三是細化方案，分解任務，明確實現晉檔升級的時間表，落實計劃進度;四是開展多種形式的宣傳、動員活動，廣造聲勢，營造氛圍，激發廣大員工參與活動的熱情，形成強大合力，使晉檔升級活動取得實實在在的效果;五是要及時總結活動中的經驗和教訓，進一步完善各項管理制度、崗位工作標準、內部檢查考核機制，促進員工提高自覺干好本職工作的主動性和自覺性，形成長效常態。
街道辦事處和社區要接受區物業主管部門的業務指導，監督、檢查物業企業的管理和服務。一是幫助企業自我排查，發現問題，指導物業管理晉檔升級活動深入開展，促進企業管理和服務水平規范提高;二是要積極組織轄區住宅小區召開首次業主大會，成立業主委員會，指導其開展工作，調處和化解住宅小區物業管理中矛盾糾紛;三是要加強對無主管小區的管理，組織做好小區秩序維護和衛生保潔工作。
各區物業主管部門一是要制定轄區物業管理住宅小區晉檔升級活動整體方案，明確開展進檔升級活動的目標和任務，細化年度達標計劃。二是要組織對轄區物業管理住宅小區進行預評，建立各檔物業管理住宅小區動態管理臺賬，適時掌握各企業晉檔升級活動的進度。三是對物業管理住宅小區進行全面檢查，及時發現問題，建立問題整改臺賬，督促有關企業加大整改力度，限期進行整改提高，全面推進轄區物業管理住宅小區晉檔升級。四是對無主管小區，要督促開發建設單位和原公房出售單位加強對小區公共配套設施設備的改造，改善小區環境，納入社區管理范疇，使其具備封閉管理的條件，逐步擴大物業管理覆蓋面。五是要暢通溝通聯系渠道，及時報送各階段工作進展情況，每月工作進展情況形成文字報告，內容要全面反映工作推進情況、好的做法和經驗以及存在的問題，于每月月底前報送我局。
(五)考核驗收。每年第四季度，我局組織檢查驗收組，按照《物業管理示范小區標準及評分細則》對各區晉檔升級項目進行檢查驗收;針對檢查驗收中發現的問題，檢查組向各區反饋整改意見及建議，限期整改;各區督促指導物業企業對存在問題進行整改，并將整改結果及時上報，我局將根據檢查結果及整改情況，評定并公布各區通過的晉檔升級項目。
對于得分在80分以上的項目(二級物業管理住宅小區)，各區要跟蹤檢查，指導企業繼續完善提高，進一步向示范目標邁進。
針對檢查驗收得分在60-80分的項目(三級物業管理住宅小區)，各區要制定整改提高計劃，建立問題臺賬，督促物業企業解決問題，搞好管理，規范服務，整改提高，確保下年度通過晉檔達標驗收。
將檢查得分在60分以下的項目，列入重點監控名單，對其管理企業負責人實行誡勉談話，要求企業進行整頓，制定改進方案，加強人員素質培訓，強化內部管理，規范服務行為，限期整改提高，在下年度檢查驗收得分提高到70分以上，力爭在20**年底前通過晉檔達標驗收。如在規定時限內未通過晉檔達標驗收，企業當年的資質動態考核確定為不合格或降低其資質等級，直至最后取消其物業管理資質。
對無主管小區，各區要指導社區辦事處，納入社區管理范疇，督促開發建設或公房出售單位，加大投資改造力度，完善小區公用設施，逐步具備封閉管理條件，排除安全隱患和不穩定因素，為平安社區建設打下基礎。
同時，我局對各區房管中心(住建局)開展晉檔升級活動和物業管理工作進行考核(詳見考核辦法附件1)，考核成績按得分高低依序排名，結果將作為創先評優的依據。
(六)示范命名。得分在95分以上的物業管理住宅小區，經公示合格后，命名為“焦作市物業管理示范住宅小區”，并對示范小區進行掛牌和表彰。
四、組織領導
我局負責全市晉檔升級規范活動的組織、檢查評比和考核工作。一是實行工作例會制度，定期召開會議，及時總結各階段的工作情況和作法以及成績和經驗、存在問題，安排部署下步工作;二是實行工作月報制度，以簡報、信息報送的形式加強工作動態交流、上下情況溝通，推廣好的經驗做法，營造比學趕超創建氛圍，確?；顒尤〉脤嵭?三是督導檢查各區工作落實情況，對先進給予表彰、鼓勵，對后進給予通報批評，促進任務落到實處。
各區物業主管部門要高度重視此項工作，認真組織落實，指派專人負責，做好申報和迎檢工作，確保申報和晉檔達標工作順利進行;要嚴格把好申報和檢查工作質量關，認真做好預評預驗工作，落實評驗工作的廉政建設;加強對已獲得稱號和通過晉檔達標物業管理住宅小區項目的日常監管;要做好宣傳和動員工作，加大宣傳力度，鼓勵物業管理項目和單位積極參評，動員社會各界和廣大群眾熱心參與。
各物業服務企業要以活動為契機，提高自身素質，規范服務行為，查找、彌補管理中的漏洞，努力提高企業管理水平和服務業主的能力;要對照標準，建立健全檔案資料，切實抓好現場管理;對各項目的考核結果，要在現場進行公示，公示期不少于7天，接受廣大業主的監督;要堅決杜絕弄虛作假和搞形式主義，確保材料真實、項目過硬。
附件1
焦作市區住宅小區物業管理晉檔升級活動考核辦法
為了充分發揮區級主管部門對物業管理工作的監督管理職能，落實工作責任，推進我市住宅小區物業管理晉檔升級規范活動的開展，特制訂本辦法。
第一條考核組織。由市產管理局負責組織實施。
第二條考核原則。注重實施效果，力求客觀公正;簡化考核方式，硬化考核指標;公開考核結果，接受社會監督。
第三條考核對象。各區房管中心或住建局。
第四條考核內容。
1、基礎管理。包括加強組織管理、提高物業管理覆蓋、成立業主委員會、做好信訪投訴等工作。
2、開展轄區物業管理住宅小區晉檔升級工作。
第五條分值設定。
對區物業主管部門的考核實行百分制。
(一)基礎管理(40分)。(詳見附件2)
1、組織管理(10分)。
2、物業管理覆蓋(10分)。
3、業主委員會(10分)。
4、信訪投訴(10分)。
(二)住宅小區物業管理晉檔升級工作(60分)。
1、總體推進(10分)。根據三年內使所有實行物業管理的住宅小區的管理基本達標的總體安排，各區物業管理住宅小區的年度晉檔升級數量分別為：20**年達標總量不低于30%;20**年累計完成60%以上;20**年使轄區物業管理住宅小區基本完成達標，不出現不合格小區(得分在60分以下的小區)。未完成規定進度的，按未完成比例扣除該項得分，直至該項得分為零。
2、示范創建(10分)。實行以點帶面、示范先行的創建方式。20**年4月底前完成各示范項目的遴選上報工作;年底前完成示范創建指標。創建每增加一個示范項目，按增加比例加分，最高可在本項分值基礎加10分。
3、住宅小區晉檔升級(40分)。市房產管理局按照《物業管理示范小區標準及評分細則》組織對參加各區年度晉檔升級的物業管理住宅小區進行檢查打分和驗收。各區參加本年度晉檔升級小區的平均得分乘以40%為本項工作的最后得分。
第六條 考核成績計算。按百分制進行計算，具體為：各區物業主管部門的考核成績=基礎管理得分+總體推進得分+示范創建得分+本區域參加晉檔升級小區的平均得分*40%。
第七條考核方式。
1、聽取區物業主管部門工作匯報;
2、調閱相關文件資料;
3、抽檢街道辦事處的物業管理工作;
4、實地檢查部分居民委員會、業主委員會和住宅小區。
第八條考核時間。每年12月15日前完成對各區的考核。
第九條成績運用。市房管局對各區物業管理主管部門的考核成績按得分高低依序排名，考核結果將作為創先評優的依據。全年考核總分得到80分以上的單位，才能參加全市房管系統的年度目標工作先進單位的評選。得分在60分以下的為不合格單位，在全市房管系統給予通報批評并限期整改，對督促整改仍不到位的，將書面通報所在區人民政府。
附件2
市城區物業管理基礎工作考核評分標準
| 項目 | 內容及要求 | 分值 |
| 組織 工作 10分 |
物業管理工作組織健全、制度完善 | 1分 |
| 物業管理相關政策法規宣傳有計劃安排、有組織培訓、有配合活動、有檢查驗收 | 2分 | |
| 轄區物業管理工作年度有目標措施、有任務分解、有責任單位 | 1.5分 | |
| 物業管理納入社區建設有長期規劃、有具體步驟、有組織實施 | 2分 | |
| 區域物業管理第一責任人、具體負責人明確，有專人承辦和經費保障，組織協調和指導監督有力 | 2.5分 | |
| 物業管理激勵機制健全，獎懲措施落實 | 1分 | |
| 物業管理覆蓋工作 10分 |
建立住宅小區（樓、院）檔案，統計及時，數字準確，管理狀況登記清楚 | 1分 |
| 住宅小區物業管理覆蓋面擴大。新建小區100%實行物業管理；老舊小區實行物業管理的面積增加5萬平米以上；社區管理的小區每年有新增（解放、山陽每年增加不少于2個），三年覆蓋所有無人管理的住宅小區。 | 5分 | |
| 對轄區內未實行物業管理的住宅小區實施覆蓋工作有計劃、有安排 | 1.5分 | |
| 對轄區物業管理的監督指導工作具體，物業管理與社區建設的關系協調順暢 | 2.5分 | |
| 業委會工作 10分 |
業主委員會運行情況良好，業主民主管理、自我約束能力增強 | 2.5分 |
| 對符合條件的住宅小區組建業主大會工作指導有效 | 2.5分 | |
| 業主委員會換屆工作落實到位 | 2.5分 | |
| 年度有新的業主委員會成立（解放、山陽每年不少于2個） | 2.5分 | |
| 信訪投訴工作 10分 |
物業管理分級投訴處理機制完善，投訴渠道暢通，設立業主投訴電話 | 2分 |
| 業主投訴有專人辦理并在10日內答復投訴人，調查處理物業爭議和糾紛及時有效 |
篇3：福州市物業管理若干規定（2012年修）
福建省福州市人大常委會
福州市物業管理若干規定
20**年8月31日福州市第十二屆人民代表大會常務委員會第十六次會議通過20**年12月3日福建省第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議批準20**年12月14日福州市人民代表大會常務委員會頒布根據20**年10月31日福州市第十四屆人民代表大會常務委員會第六次會議《關于修改<福州市物業管理若干規定>的決定》修正20**年12月14日福建省第十一屆人民代表大會常務委員會第三十四次會議批準
福州市第十四屆人民代表大會常務委員會公告
第7號
《福州市人民代表大會常務委員會關于修改<福州市物業管理若干規定>的決定》已于20**年12月14日經福建省第十一屆人民代表大會常務委員會第三十四次會議通過，現予公布，本決定自公布之日起施行。
特此公告。
福州市第十四屆人民代表大會常務委員會
20**年1月11日
福建省人民代表大會常務委員會關于批準《福州市人民代表大會常務委員會關于修改<福州市物業管理若干規定>的決定》的決定
(20**年12月14日福建省第十一屆人民代表大會常務委員會第三十四次會議通過)
福建省第十一屆人民代表大會常務委員會第三十四次會議對福州市人民代表大會常務委員會報請批準的《福州市人民代表大會常務委員會關于修改<福州市物業管理若干規定>的決定》進行了審查，認為其內容與上位法沒有抵觸，決定予以批準，由福州市人民代表大會常務委員會頒布施行。
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》等法律、法規，結合我市實際，制定本規定。
第二條 本規定適用于福州市行政區域內的物業管理活動。
第三條 物業管理實行業主自治、專業服務與政府監管相結合的原則，建立屬地管理、分級負責的工作機制。
第四條 市、縣(市、區)房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：
(一)組織實施關于物業管理的法律、法規以及本規定;
(二)指導、協調鄉鎮人民政府、街道辦事處、行業協會等依法開展與物業管理相關的工作;
(三)負責物業服務企業的行業管理;
(四)法律、法規規定的其他職責。
第五條 城鄉規劃、建設、市容、公安、民政、環保、物價、工商、園林、質監等有關行政主管部門應當按照各自職責，依法做好與物業管理有關的監督管理工作。
第六條 鄉鎮人民政府、街道辦事處對本行政區域內物業管理活動履行下列職責：
(一)組織、指導業主成立業主大會并選舉產生業主委員會;
(二)指導、監督業主大會和業主委員會依法開展活動，協調處理轄區內物業管理的日常事務;
(三)協助有關行政主管部門對物業管理活動進行監督;
(四)法律、法規規定的其他職責。
村(居)民委員會根據有關規定對業主大會和業主委員會進行指導、協調和監督，依法協調處理物業管理糾紛。
第七條 建立物業管理聯席會議制度，協調處理業主大會成立、業主委員會換屆、業主委員會履行職責、物業服務企業退出、物業服務糾紛等物業管理中的問題。
物業管理聯席會議由鄉鎮人民政府、街道辦事處負責召集，由所在地的縣(市、區)房地產、建設、市容、公安、環保等有關行政主管部門和有關村(居)民委員會、業主委員會、物業服務企業組成。
第八條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督專項維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第九條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守社會公德、管理規約和業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費用;
(六)維修、養護危害安全、妨礙公共利益以及影響其他物業正常使用的物業專有部分;
(七)法律、法規規定的其他義務。
第十條 業主大會由一個物業管理區域內的全體業主組成。
物業管理區域是指只成立一個業主大會、相對獨立的，并由一個物業服務企業實施統一物業管理的區域。
已實施物業管理的不同物業管理區域經各自的業主大會同意后可以合并為一個物業管理區域。
第十一條 市、縣(市、區)人民政府應當逐步組織對未實施物業管理的舊住宅區域實施綜合改造。
鄉鎮人民政府、街道辦事處應當組織綜合改造后的住宅區域業主按照縣(市、區)房地產行政主管部門確認的物業管理區域，確定管理方式，并推廣專業化物業服務。
第十二條 在一個物業管理區域中，物業出售并交付使用的建筑面積達到該區域總建筑面積的百分之五十以上，或者首套物業出售并交付使用已滿兩年的，在縣(市、區)房地產行政主管部門的指導下，由鄉鎮人民政府、街道辦事處會同村(居)民委員會、建設單位、業主代表組成首次業主大會會議籌備組，組織召開首次業主大會會議。
業主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域的顯著位置公告。
召開首次業主大會所需文件資料由建設單位提供，建設單位未能提供的，由業主大會籌備組書面申請，經鄉鎮人民政府、街道辦事處確認，可以向房屋登記機構等單位查閱、復制物業管理區域內各業主獨立產權建筑面積等資料，各有關單位應當予以配合。
第十三條 同一物業業主超過一人的，物業共有人可以推選并委托一人參加業主大會會議。
物業使用人根據業主的書面委托，可以代理業主行使投票權和物業管理相應的權利和義務。
第十四條 未參與表決的業主，其投票權數是否可
以計入已表決的多數票，按照管理規約或者業主大會議事規則的規定確定。
第十五條 業主委員會由業主大會選舉產生，業主委員會每屆任期三年，業主委員會應當每年至少向業主大會報告一次工作。
業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力、遵守管理規約和物業管理有關規定的業主擔任，業主委員會委員可以連選連任。
在物業管理區域內，與物業管理有關屬于全體業主權益的糾紛，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業主委員會可以代表全體業主依法行使訴訟權利。
第十六條 業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當每三個月在物業管理區域內的顯著位置公布，并接受業主的監督。
第十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、管理規約及業主委員會委員名單等材料向物業所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處、縣(市、區)房地產行政主管部門備案，縣(市、區)房地產行政主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具備案證明。
業主委員會備案的有關內容發生變更的，應當依照前款規定重新備案。
第十八條 尚未成立業主大會或者尚未選舉產生業主委員會的住宅區域，可以由所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處組織業主確定物業管理方式。
第十九條 在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關村(居)民委員會依法履行自治管理職責。
第二十條 物業服務企業承擔物業管理事務，應當按照相應的資質條件簽訂前期物業服務合同或者物業服務合同，合同應當向縣(市、區)房地產行政主管部門備案。
第二十一條 物業服務企業的基本權利：(一)按物業服務合同的約定收取費用;(二)勸阻和制止違*公德、管理規約和物業管理制度行為;(三)委托專營公司承擔專項物業管理業務;(四)要求業主委員會協調其與業主或者物業使用人的糾紛;(五)法律、法規規定的其他權利。
第二十二條 物業服務企業的基本義務：(一)履行物業服務合同，按照合同約定提供物業服務，建立重大事項匯報制度，接受業主咨詢和監督;(二)執行物業服務等級標準和物業服務收費等級標準;(三)在物業管理區域內的顯著位置公布物業服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據和標準等有關事項;(四)每月在物業管理區域內的顯著位置公布共用設施設備費用分攤等物業服務代收代支費用情況;(五)合同終止之日起十日內，應當與業主或者有關單位結清債權債務，并移交物業管理用房及有關資料、設施、設備;(六)法律、法規規定的其他義務。
第二十三條 物業服務合同應當約定下列基本內容：(一)房屋及其附屬設施的維修、養護;(二)衛生保潔及公共花木綠地管護;(三)道路維護，車輛停放秩序管理;(四)安全防范和維護公共生活秩序;(五)法律、法規規定的其他應當約定的事項。
第二十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的，建設單位應當按照規定通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行前期物業管理，并按照規范簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同不得侵害物業買受人的合法權益。
建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
第二十五條 建設單位在銷售物業前，應當制定臨時管理規約，并將臨時管理規約報物業所在地的縣(市、區)房地產行政主管部門備案。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。
建設單位應當在物業銷售時將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當在臨時管理規約上以簽字同意的方式承諾遵守。
第二十六條 物業服務企業承接物業服務時，建設單位應當向物業服務企業提供物業共用部位、共用設施設備清單，并共同對共用部位、共用設施設備進行查驗，具體驗收程序和標準按照國家有關規定執行，建設單位應當對物業服務企業提出的物業質量和設計問題以及其他遺留問題及時解決。查驗結束后，雙方應當按照規定簽訂承接查驗書。
第二十七條 建設單位應當按照規定配置物業管理用房。建筑面積十萬平方米以下的按照不少于總建筑面積千分之四配置，但最少不低于五十平方米;建筑面積超過十萬平方米的，超過部分按照千分之三配置。城鄉規劃主管部門審批建設項目時，應當予以核實。
按照規劃配建的物業管理用房不得挪作他用。
第二十八條 物業管理區域內的下列設施歸屬全體業主所有：(一)物業管理用房;(二)垃圾集散間、廁所;(三)按照規劃配建的公共綠地、道路、圍墻以及其他公共用地使用權;(四)住宅的物業管理區域按照規劃配建的公共停車場所;(五)建設單位以書面形式在出售物業時承諾歸全體業主所有的其他設施。
第二十九條 業主委員會經營物業共用部位應當經過業主大會同意。
利用物業的部分共用部位獲取的收益，歸擁有該部分物業的業主所有;利用物業的全體共用部位獲取的收益歸全體業主所有。
獲取的收益主要用于補充專項維修資金。
業主委員會經營物業共用部位的收支情況應當每三個月在物業管理區域內的顯著位置公布，并報送鄉鎮人民政府、街道辦事處，接受業主和鄉鎮人民政府、街道辦事處的監督。拒不公布的，經業主提議，鄉鎮人民政府、街道辦事處可以組織業主代表對其收支情況進行審查并公布。
第三十條 車輛在物業管理區域內公共停車場所的停放和管理事項，前期物業管理期間，可以在前期物業服務合同中約定，其收費標準按照價格主管部門的規定執行;業主大會成立后，由業主大會決定。業主對車輛停放有特殊保管要求的，由業主和物業服務企業另行簽訂保管合同。
治安、消防、搶險、衛生、市政、市容等特種車輛在執行公務時可以在物業管理區域內無償停放。
第三十一條 物業服務企業與業主或者建設單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。前期物業服務收費實行政府指導價，采取包干制。
物業交付業主前，物業服務費由建設單位承擔;物業交付業主后，物業服務費由業主承擔，自物業交付之日起交納。
物業服務企業為業主提供合同約定以外有償服務的，應當征得業主同意。
第三十二條 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。價格主管部門應當會同房地產行政主管部門每年公布一次政府指導價及其構成，推行分級分類服務，明碼標價。
價格主管部門應當會同房地產行政主管部門對物業服務收費進行監督管理。
第三十三條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業收取有關費用，業主使用的向業主收取;物業服務企業使用的向物業服務企業收取;公共使用的由業主分攤。
物業服務企業可以接受委托代收前款費用，但不得向業主收取任何額外費用。
未經雙方約定，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業不得要求物業服務企業代收代付有關費用，不得向物業服務企業扣收業主應承擔的有關費用。
第三十四條 物業服務企業已接受委托實施物業管理并相應收取服務費的，其他部門和單位不得再向業主或者物業使用人重復收取性質和內容相同的費用。
第三十五條 物業服務合同期限屆滿兩個月前，業主委員會應當組織召開業主大會會議決定續聘或者另聘物業服務企業，并將決定書面告知物業服務企業。物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿兩個月前書面告知業主委員會。
第三十六條 物業服務合同終止時，業主委員會與新、原物業服務企業應當在縣(市、區)房地產行政主管部門指導下成立移交小組，負責處理物業管理的相關事務，監督原物業服務企業清理債權債務、移交物業管理用房、設施設備、檔案資料及國家規定的其他必須移交的項目。移交完畢后原物業服務企業應當及時退出該物業管理區域，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決等為由拒絕退出。
第三十七條 移交小組認為清理債權債務有困難時，可以委托有資質的中介機構進行清算，費用由原物業服務企業、業主按照職責承擔。
第三十八條 在國家規定的保修期內，物業的維修由建設單位負責;保修期滿后，業主對其專有的部分實施維修、管理，物業服務企業依照本規定對共用的部分設施、設備負責維修、管理。
物業服務企業對物業共用的部分設施、設備進行維修、管理時，相關業主和使用人應當給予配合。
第三十九條 物業管理應當建立專項維修資金制度，專項維修資金屬業主所有。
物業買受人繳交的專項維修資金，由市、縣(市、區)房地產行政主管部門指定的銀行專戶代為儲存;業主大會成立后，房地產行政主管部門應當及時移交專項維修資金銀行賬戶。
專項維修資金的使用，由業主大會決定，并受市、縣(市、區)房地產行政主管部門的監督。維修資金專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第四十條 市人民政府應當建立專項維修資金緊急使用制度。
業主委員會可以根據專項維修資金緊急使用制度，按照業主大會確定的使用范圍和金額進行申請，用于物業共用部位、共用設施設備的緊急維修。
第四十一條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房或者出租給他人從事經營性活動。
業主或者物業使用人裝飾裝修房屋的，應當遵守法律法規的有關規定。
第四十二條 在物業管理區域內，物業服務企業或者業主委員會發現有下列違法行為之一的，應當及時勸阻制止;對不聽勸阻的，物業服務企業或者業主委員會應當及時向有關行政主管部門書面報告：(一)違法建設、擅自改變建筑物及其配套設施(含架空層、地下停車
場、幼兒園、共有綠地等)使用功能的;(二)擅自拆改房屋結構的;(三)擅自占用公共消防通道的;(四)未取得營業執照從事經營活動的;(五)破壞小區園林綠化的;(六)商業經營、文化娛樂場所邊界噪聲及超標排放有害氣體、污水的。
有關行政主管部門接到報告后，應當按照市人民政府確定的職責及時查處。
第四十三條 違反本規定，物業服務企業未結清債權債務、移交物業管理用房及有關資料、設施設備，擅自撤出小區物業管理的，或者原物業服務企業拒不退出該物業管理區域，妨礙該物業管理區域正常物業管理的，由房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款，并提請原發證機關降低其資質等級或者吊銷企業資質證書。
第四十四條 違反本規定，物業服務企業未依法備案物業服務合同，由房地產行政主管部門責令限期報送備案;逾期不報送備案的，處以五千元以上一萬元以下的罰款。
第四十五條 業主委員會委員違反法律、法規或者超越權限，侵害業主合法權益，造成損失的，應當承擔相應的法律責任。
第四十六條 違反本規定，建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同侵害物業買受人的合法權益的，由房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不改正的，處以五千元以上五萬元以下的罰款。
第四十七條 違反本規定，建設單位未按要求提供首次業主大會成立所需的文件資料，由房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。
第四十八條 市、縣(市、區)房地產行政主管部門和其他監督管理部門的工作人員有下列行為之一的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：(一)不依法履行監督管理職責的;(二)對舉報、投訴等的違法行為不予查處或者查處不力的;(三)有其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊行為的。
第四十九條 違反本規定其他規定的，依照國務院《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》等規定予以處罰。
第五十條 本規定自20**年1月1日起施行。
1996年11月29日福建省第八屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議批準的《福州市城市住宅小區物業管理辦法》同時廢止。