澧政辦發〔20**〕99號

　　澧縣人民政府辦公室

　　關于印發《澧縣物業管理實施辦法》的通知

　　各鄉鎮人民政府，縣直有關單位：

　　《澧縣物業管理實施辦法》已經縣人民政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。

　　二〇一一年十月三十一日

　　澧縣物業管理實施辦法

　　第一章 總 則

　　第一條　為了規范物業管理行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規和《常德市人民政府辦公室關于印發〈常德市物業管理辦法〉的通知》(常政辦發〔20**〕19號)精神，制定本辦法。 第二條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。 第三條 物業管理實行專業化、社會化和市場化運作機制，積極推進規模型管理，科學劃分物業管理小區，提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。 第四條 各級各部門院落應積極實行社會化物業管理。開發建設單位和物業服務企業應采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。 第五條 縣房地產管理部門為物業管理行政主管部門(以下簡稱物業主管部門)，負責本行政區域內物業管理的監督指導工作;住建、規劃、物價、工商、公安、民政、城管、供電、供水、供氣、廣電、通信、環衛等部門應各司其職，各負其責，共同做好有關管理服務工作。 鄉鎮人民政府和社區(居民委員會)要將物業管理納入社區管理的工作范疇，負責物業管理小區(單位)的治安穩定、就業與再就業、社會保障、城市管理和創建、計劃生育等社會性事務管理;與物業主管部門共同指導業主成立業主大會，并選舉產生業主委員會;監督業主大會和業主委員會的日?；顒?協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。

　　物業服務企業按照物業委托合同授權范圍，管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，接受物業主管部門、鄉鎮人民政府和社區(居民委員會)的管理、指導和監督。 第六條 縣物業主管部門應當加強對物業服務活動的監督和管理。 物業管理行業協會應充分發揮服務、溝通作用，做好從業人員培訓工作，協助主管部門做好誠信記錄及申報企業資質的前期輔導工作，完善物業服務行業自律制度，促進物業服務行業發展。

　　第二章 業主、業主大會和業主委員會

　　第七條　業主對物業管理區域(道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業管理用房以及物業共用設施設備等)共用部分實施共同管理。下列事項由業主共同決定： (一)制定和修改業主大會議事規則; (二)制定和修改管理規約; (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員; (四)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案; (五)選聘和解聘物業服務企業; (六)籌集和使用房屋維修資金; (七)改建、重建建筑物及其附屬設施; (八)改變共有部分的用途; (九)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用; (十)法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。 決定前款第(六)、(七)項事項，應當經專有部分占建筑物面積2/3以上業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。 第八條　業主可以成立業主大會，業主大會由物業管理區域內全體業主組成，對物業管理區域共用部位實施共同管理，按照相關規定開展物業管理有關的活動。一個物業管理區域成立一個業主大會。 未成立業主大會，發生物業服務企業停止服務或其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定的，由物業所在地鄉鎮人民政府、社區(居民委員會)和物業主管部門指導協助業主共同決定。 第九條　物業管理區域內已交付業主的專有部分達到建筑物總面積50%以上，建設單位應當向物業主管部門和所在地社區(居民委員會)報送籌備首次業主大會會議所需資料。 第十條　社區(居民委員會)應當自接到建設單位申請之日起60日內，指定代表擔任籌備組組長，組織成立首次業主大會籌備組?；I備組成員名單確定后，應當在物業管理區域內醒目位置公示。 第十一條　建設單位應當自首次業主大會會議籌備組組成之日起7日內向籌備組提供業主名冊、業主專有部分面積、建筑物總面積等資料，為籌備會議提供相應條件的服務。 第十二條　業主大會選舉產生業主委員會后，業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，按相關規定向物業所在地鄉鎮人民政府和縣物業主管部門辦理備案手續。 第十三條　因客觀原因未能選舉產生業主委員會的，可以由物業所在地社區(居民委員會)在鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會職責。 第十四條　業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。 業主委員會應當在前期物業管理臨時管理規約的基礎上及時修改制定小區管理規約，對小區的物業服務和住宅專項維修資金收繳、共有房屋、共用設施設備和其他公共部位的維護與管理以及裝飾裝修等行為和事項作出約束性規定;應當協調處理物業服務企業與業主和物業使用人之間的糾紛。

　　第十五條　業主大會作出的決定對物業管理區域內全體業主具有約束力，應在小區內醒目位置公示，并由業主委員會告知當地社區(居民委員會)。 第十六條　業主大會、業主委員會作出的決定不得與法律、法規、規章相抵觸。業主委員會任期屆滿，換屆選舉需要指導的，物業主管部門和社區(居民委員會)可以指導成立換屆選舉小組，召開業主大會選舉新一屆業主委員會。 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起10日內，原業主委員會應在物業主管部門和社區(居民委員會)的監督下，將業主大會所有財產和資料移交新一屆業主委員會。

　　第三章 前期物業管理

　　第十七條　建設單位應當在預(銷)售物業之前，在物業主管部門的指導下通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業，簽訂前期物業服務合同。 第十八條　經縣物業主管部門批準，下列情形可采用協議方式選聘具有相應資質等級的物業服務企業： (一)一個物業管理區域內，住宅建筑面積少于1萬平方米或產權人數少于20人的; (二)一個物業管理區域內，非住宅建筑面積少于0.5萬平方米的; (三)已經實行物業管理的區域內，新建物業選擇前期物業服務企業的; (四)公開發布招投標公告后，投標人少于3個的。 第十九條　前期物業管理的收費實行政府指導價，價格調整幅度不得超出物價部門規定。前期物業服務企業應當將服務項目、服務等級、收費標準、計費起始時間等內容向物業主管部門備案，由價格主管部門根據有關規定核定收費標準，并由物業服務企業在小區內醒目位置公示。 第二十條　建設單位在銷售物業前，應當制定臨時管理規約。臨時管理規約應當對房屋裝修、共有部位、公共設施及其他公共場地的使用、維護和管理，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，并向縣物業主管部門備案。臨時管理規約作為房屋銷售合同的附件在銷售場所醒目位置公示，物業買受人應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。 第二十一條　前期物業服務合同所約定的期限，應當自簽訂前期物業服務合同之日起至首屆業主委員會與物業服務企業簽訂物業服務合同生效之日止。 第二十二條　物業未經竣工驗收和小區配套設施查驗或者驗收不合格的，不得交付使用。 第二十三條　在辦理物業承接查驗手續時，建設單位應當按照有關規定向物業服務企業和物業主管部門移交相關資料。 第二十四條　新建住宅物業，建設單位應按下列規定配建物業管理用房： (一)建筑總面積在1萬平方米以下的，提供使用面積50平方米物業管理用房; (二)建筑總面積在1萬平方米(含)以上、3萬平方米以下的，提供使用面積100平方米物業管理用房; (三)建筑總面積在3萬平方米(含)以上、5萬平方米以下的，提供使用面積150平方米物業管理用房; (四)建筑總面積在5萬平方米(含)以上的，按總建筑面積的3‰提供物業管理用房。 第二十五條 物業管理用房包括物業管理辦公用房、物業管理配套用房和業主委員會辦公用房等。門衛房、車庫、雜物房、閣樓、設施設備用房不得抵作物業管理用房。 層高不足2.2米或已經列入公共分攤的房屋不計入物業管理用房面積;物業管理用房必須相對集中,具備自然通風采光條件和進行普通以上裝修。 第二十六條　建設單位在辦理《商品房預售許可證》時，應當向物業主管部門提供物業管理用房具體位置、面積和《商品房建筑面積預測報告書》，辦理物業管理用房確認手續。 建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當對物業管理用房一并申請辦理。 第二十七條　建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。物業保修期限從工程竣工驗收合格之日起計算。保修期滿后，房屋的專有部分由業主自行負責。 第二十八條　新建小區供水供電供氣應當實行一戶一表單獨立戶。 第二十九條　任何單位和個人不得擅自占有、使用和處分建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、物業共用部位、公用設施、共用設施設備、架空層、物業管理用房和其他公共場所。 第三十條　新建小區必須嚴格按照規劃設計要求和宣傳推介的承諾建設配套設施，使用前的小區物業用房、業主公共活動用房以及其他共有房屋和配套設施的驗收由縣物業主管部門組織實施。

　　第四章 物業服務

　　第三十一條　從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格，遵守國家和地方有關物業服務企業資質管理的規定。 新設立的物業服務企業應當自領取營業執照之日起30日內，向工商注冊所在地物業主管部門申請資質。從業人員應當取得相應職業資格。 第三十二條　一個物業管理區域應當由一個物業服務企業統一提供物業服務。新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上單位開發建設的住宅區，擁有共同的配套設施設備的，應當劃分為一個物業管理區域。 分期建設的物業，前期建成部分已確定物業服務企業的，后期建成部分應當由同一物業服務企業提供物業服務。 第三十三條　物業服務企業與業主委員會應當簽訂物業服務合同，對雙方權利義務、物業服務事項、服務標準、服務費用、物業管理用房的管理與使用、合同期限、服務交接、違約責任等內容進行約定。 收費標準由價格主管部門核定后報物業主管部門備案。物業服務費由物業服務企業向業主或物業使用人收取。納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售、出租，或者因建設單位原因未按時交給物業買受人的，物業服務費由建設單位交納。 物業竣工驗收合格后，建設單位根據購房合同書面通知買受人辦理交付手續，經買受人查驗收房后，物業服務費由買受人交納;買受人在查驗收房時，因物業不符合法律法規規定和購房合同約定條件而整改的，整改期間的物業服務費由建設單位交納;買受人無正當理由拖延辦理交付手續的，物業服務費從建設單位書面通知買受人辦理交付手續的次月開始計收，由買受人交納，但首先由建設單位墊付并負責追繳。建設單位與買受人另有約定的，從其約定。 已辦理交付手續但未使用的物業，物業服務費按照90%交納。 物業服務費按月計收，經雙方約定可以預收，但最長預收期限不得超過12個月。 物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起15日內，將物業服務合同報縣物業主管部門備案。 第三十四條　物業服務企業應當將服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內醒目位置公示，接受業主監督。 物業主管部門和價格主管部門要加強對物業服務企業服務標準的檢查。對收費標準與服務標準、服務質量、服務等級不符的，應責令整改;整改不到位的，由價格主管部門降低其收費標準。 第三十五條　物業服務合同期限屆滿前，業主大會應當決定是否更換物業服務企業等事項。 決定續聘原物業服務企業的，應當與原物業服務企業協商簽訂物業服務合同;決定解聘的，應當履行必要的通知義務，合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前30日告知原物業服務企業，并在物業管理區域內公告。 第三十六條　物業服務合同終止前，物業服務企業不得停止服務。 物業服務企業決定物業服務合同期限屆滿后，不再續簽物業服務合同的，應當于物業服務合同期限屆滿前履行必要的通知義務;合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前30日通知業主委員會。 第三十七條　物業服務合同期滿后，物業服務企業未與業主委員會續簽書面物業服務合同，物業服務企業事實上提供了物業服務，且履行了告知義務，業主委員會也未表示不接受服務的，物業服務企業有權要求業主履行相關義務。 業主委員會共同決定不再接受物業服務的，物業服務企業不得強行提供物業服務，不得以事實服務為由向業主收取物業服務費用。 第三十八條　物業服務合同終止或者業主不再接受事實服務，物業服務企業應當在15日內與業主委員會完成交接。物業服務企業應當履行法定交接義務，并撤出物業管理區域。 原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主委員會決定有爭議等為由拒絕辦理交接，原物業服務企業在應當辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內，應當維持正常的物業管理秩序。業主委員會應當配合原物業服務企業收取業主欠交的有關費用。 原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，新的物業服務企業和業主應當與原物業服務企業協商解決，協商不成的，業主委員會應當依法提起訴訟或者申請仲裁，新的物業服務企業不得強行接管。 因業主委員會的原因在15日內未完成交接的，物業服務企業應提請當地鄉鎮人民政府或社區(居民委員會)進行協調。在7日內仍協調不成的，物業服務企業可以撤出物業管理區域，但應當將相關資料移交物業主管部門，由其代為保管。 第三十九條　物業主管部門應當按要求建立物業管理行業信用信息系統，對物業服務企業和執業人員實行動態監督管理。由物業主管部門和房地產行業信用信息征信評價機構對物業服務企業和執業人員通過日?？己撕湍甓葘徍诉M行等級評價。要運用好企業信用評價結果，使其在項目承接、企業和項目評優、企業資質晉級、企業年度審核及銀行信貸等方面發揮參考作用。

　　第五章 物業的使用與維護

　　第四十條　物業管理區域內共用部位、公共設施設備的用水、用電按照居民生活用水、用電價格標準實行。經業主大會同意，改變用途不作公用的，其用水、用電價格標準按照相關規定執行。 第四十一條　通過物業管理區域內城市道路及其綠化、市政公共設施的維修養護由市政、園林主管部門負責。通過物業管理區域內的公共汽車道路的保潔工作由環衛部門負責。物業服務企業收集業主的生活垃圾后負責運到垃圾中轉站，中轉站至垃圾場的清運及產生的相關費用由環衛部門負責。業主電表及表前的供電管線及設備的維修養護，由供電部門負責。業主水表及表前的供水管道及設備的維修養護由供水部門負責。業主燃氣表及表前的燃氣管道及設備的維修養護由供氣部門負責。通信、有線電視等單位，應承擔相關的管理和設施設備維修、養護責任。 前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的，應當接受物業服務企業的管理并且及時恢復原狀。 第四十二條　業主和物業使用人使用物業，應當遵守法律、法規、規章和管理規約(臨時管理規約)的規定。 業主和物業使用人使用物業，應當按照有利于物業安全使用、公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，正確處理供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面相鄰關系。 小區內禁止下列行為： (一)損壞房屋承重結構，擅自改變房屋用途; (二)占用或者損壞房屋共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備; (三)私搭亂建; (四)侵占綠地、毀壞綠化; (五)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物; (六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標準排放污染物質或者發出超標準的噪聲和振動; (七)未經批準擺攤設點; (八)無序停放車輛，散養禽畜; (九)在建筑物或者構筑物上未經物業服務企業同意，亂懸掛、亂張貼廣告標語、牌匾，亂涂寫、亂刻畫; (十)利用房屋從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動; (十一)在消防通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施; (十二)法律、法規、規章和管理規約(臨時管理規約)禁止的其他行為。 第四十三條　業主或者使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業服務企業。 物業服務企業應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者使用人;發現有損壞承重結構、違章搭建等行為時，應當及時勸阻;業主或者使用人不接受勸阻時，應當向有關部門報告并做好配合工作。 第四十四條　住宅室內裝飾裝修活動禁止下列行為： (一)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構;

　　(二)將無防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房; (三)擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體，在外墻上開門、開窗、打洞; (四)損壞房屋原有節能設施，降低節能效果; (五)其他影響建筑結構和使用安全的行為。 第四十五條　裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得有下列行為： (一)搭建建筑物、構筑物; (二)改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、開窗; (三)拆改燃氣管道和設施。 第四十六條　業主、物業使用人將住宅改變為經營性用房，除遵守法律、法規、規章和管理規約外，應當征得利害關系業主同意，并依法辦理相關手續。 第四十七條　物業服務企業從事物業維護、修繕、檢查等工作時，業主或者物業使用人應當提供方便。 第四十八條　物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫、車位應當首先滿足業主的停車需要。 規劃用于停放汽車的車庫、車位的歸屬，由建設單位通過出售、附贈或者出租等方式約定，并向全體業主公布車庫、車位處分情況。 占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。 第四十九條　利用物業管理區域內道路、綠地、其他公共場所、共有房屋、共用設施設備、共用部位進行經營的，應當征得有利害關系的業主同意，并經業主大會或經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，按照規定辦理有關手續。所得收益在扣除成本(人工、維護和稅費等)后應當按照業主大會的決定使用，并向全體業主公布實際收入和支出情況，接受業主委員會的質詢。 第五十條　業主所購置的物業，應該按照《住宅專項維修資金管理辦法》和《澧縣商品住宅專項維修資金管理辦法》交存住宅專項維修資金。 第五十一條　建設單位應當按照國家、省、市規定的保修期限和保修范圍承擔保修期間的物業保修責任。 建設單位在物業交付使用辦理權屬初始登記手續前，應當按照國家、省、市有關規定一次性向物業主管部門交納物業保修金。 物業保修金繳存、使用、退還、管理和監督辦法，由物業主管部門會同財政、價格主管部門另行制定。 第五十二條　物業服務企業應當加強對物業的巡查，發現存在安全隱患的，按照物業服務合同的約定及時進行維修養護或者通知責任人及時維修養護，消除隱患。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會或者業主委員會同意，可由物業服務企業代為維修養護，所需費用由責任人承擔。

　　第六章 附則

　　第五十三條　業主大會決定自行管理物業的，建制鎮和獨立的工礦區實行物業管理的，可參照本辦法相關規定執行。 第五十四條　本辦法自印發之日起施行。

篇2：大連市實施《物業管理條例》辦法(2009)

　　大連市實施《物業管理條例》辦法(20**)

　　大連市人民政府令

　　第105號

　　《大連市實施〈物業管理條例〉辦法》業經20**年7月31日市政府第21次常務會議通過，現予公布，自20**年10月1日起施行。

　　代市長 李萬才

　　二〇〇九年八月十三日

　　大連市實施《物業管理條例》辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為了實施國務院《物業管理條例》，結合大連市實際，制定本辦法。

　　第二條 大連市行政區域內，業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動，適用本辦法。

　　第三條 市及縣（市）區房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　大連經濟技術開發區管理委員會等市人民政府派出機構，負責管理范圍內物業管理活動的監督管理工作。

　　價格、民政、工商、建設、城建、城鄉規劃、公安等行政管理部門依據各自職責，負責與物業管理活動有關的工作。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協調物業管理與社區建設的關系，協助房地產行政主管部門對物業管理活動進行監督管理。居民委員會應當依法履行職責，支持、指導業主委員會日常工作。

　　第四條 鼓勵依法成立物業服務行業協會。物業服務行業協會應當加強行業指導和行業自律，規范經營行為，培訓從業人員，調解行業內部爭議，維護會員合法權益，促進行業健康發展。

　　第二章 業主及業主大會

　　第五條 房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

　?。ǘ┨嶙h召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

　?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷墓芾硪幖s、業主大會議事規則的建議；

　?。ㄋ模﹨⒓訕I主大會會議，行使投票權；

　?。ㄎ澹┻x舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

　?。┍O督業主委員會的工作；

　?。ㄆ撸┍O督物業服務企業履行物業服務合同；

　?。ò耍ξ飿I共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

　?。ň牛┍O督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

　?。ㄊ┓?、法規、規章規定的其他權利。

　　第六條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　?。ㄒ唬┳袷毓芾硪幖s、業主大會議事規則，履行物業服務合同；

　?。ǘ┳袷匚飿I管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　?。ㄈ﹫绦袠I主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　?。ㄋ模┌凑諊矣嘘P規定交納專項維修資金；

　?。ㄎ澹┌磿r交納物業服務費用；

　?。﹨⒓訕I主大會時遵守大會程序；

　?。ㄆ撸┫蛭飿I服務企業提供詳實、準確的聯系方式；

　?。ò耍┙邮軜I主大會、業主委員會對其履行業主義務的監督；

　?。ň牛┓?、法規、規章規定的其他義務。

　　第七條 下列事項由業主共同決定：

　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I主大會議事規則；

　?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪幖s；

　?。ㄈ┻x舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

　?。ㄋ模┻x聘和解聘物業服務企業；

　?。ㄎ澹┗I集和使用專項維修資金；

　?。└慕?、重建建筑物及其附屬設施；

　?。ㄆ撸┯嘘P共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　決定前款第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　第八條 新建物業項目，包括分期建設和多個單位開發建設，其配套設施設備和相關場地是共用的，應當劃分為一個物業管理區域。但是，該物業項目規模較大且被市政道路分割或者獨立封閉的，可以劃分為若干個獨立的物業管理區域。

　　新建物業項目的物業管理區域，由城鄉規劃主管部門在詳細規劃圖上明確。

　　第九條 同一個物業管理區域內的業主應當依法成立一個業主大會。

　　房屋實際交付使用的專有部分占建筑物總面積百分之五十以上的，可以成立業主大會。

　　第十條 物業管理區域符合成立業主大會條件并準備成立業主大會的，由建設單位（公有住房出售單位）在三十日內，書面向物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門提出成立首次業主大會的報告，同時提供物業出售和業主入住明細、物業基本情況等材料。

　　房地產行政主管部門自接到報告之日起三十個工作日內，會同街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導組建業主大會籌備組?；I備組由業主代表三人、街道辦事處或者鄉鎮人民政府和建設單位（公有住房出售單位）的代表各一人共五人組成；其中業主代表由業主推選或者在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下選定?；I備組成員名單確定后，在物業管理區域內書面公告。

　　建設單位（公有住房出售單位）未提出成立首次業主大會報告的，經百分之二十以上業主提議，可以書面向物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門提出成立首次業主大會的報告。符合條件的，房地產行政主管部門按照前款規定指導組建業主大會籌備組，建設單位（公有住房出售單位）提供物業出售和業主入住明細、物業基本情況等材料。

　　籌備成立首次業主大會的費用，由業主和建設單位（公有住房出售單位）按所擁有的建筑面積承擔。

　　第十一條 業主大會籌備組履行下列職責：

　?。ㄒ唬┐_定會議召開的時間、地點、形式和內容；

　?。ǘ﹨⒄帐蟹康禺a行政主管部門制訂的示范文本，擬定業主大會議事規則草案和管理規約草案；

　?。ㄈ┐_認業主身份，核定業主的投票權數；

　?。ㄋ模M定業主委員會委員候選人產生辦法，組織推薦業主委員會候選人；

　?。ㄎ澹┳龊脮h的其他準備工作。

　　前款第（一）項、第（二）項、第（三）項、第（四）項規定的事項，應當在會議召開十五日前，在物業管理區域內書面公告。

　　第十二條 物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議三日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主的意見。需投票表決的，業主贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議上代為投票。

　　業主可以委托代理人參加業主大會會議，代理人應當持業主書面委托書并根據委托內容進行投票表決。數人共有一個物業的，共有人可以推選其中一人參加業主大會會議。

　　第十三條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第十四條 業主大會應當依法選舉產生一個業主委員會。

　　業主委員會由委員五人以上十五人以下單數組成，具體人數根據該物業管理區域的實際情況確定。業主委員會委員的任期由業主大會議事規則規定。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起三日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任一人，副主任一至二人。

　　業主委員會委員本人、配偶及其近親屬不得在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業任職。

　　業主大會在選舉業主委員會委員的同時，具備條件的，應當選舉出業主委員會候補委員。候補委員列席業主委員會會議，不具有表決權。在個別業主委員會委員資格終止時，經業主委員會決定，從候補委員中按照得票多少依次遞補，并在本物業管理區域內公示。

　　第十五條 業主委員會委員應當符合下列條件：

　?。ㄒ唬┦潜疚飿I管理區域內具有完全民事行為能力的業主；

　?。ǘ┠７堵男邪磿r交納物業服務費用及其他業主義務；

　?。ㄈ嵝墓媸聵I，責任心強，公正廉潔，具有一定的組織能力；

　?。ㄋ模┚邆渑c物業管理相關的專業知識；

　?。ㄎ澹┥眢w健康，有必要的工作時間。

　　第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起十日內，將業主委員會委員的姓名、性別、年齡、住址、工作單位等情況在本物業管理區域內顯著位置公示。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。備案材料中應當載明業主大會成立情況、業主大會議事規則、管理規約、業主委員會委員名單和各項表決結果。備案材料齊全的，物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府出具備案回執。

　　業主委員會的印章刻制，按照市房地產行政主管部門與市公安部門的規定執行。

　　第十七條 業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。物業管理區域內有百分之二十以上業主提議，或者經業主委員會決定，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。但是，已經業主大會決定的事項，在下次業主大會定期會議召開前，不得提議召開業主大會臨時會議重新決定。

　　物業管理區域召開業主大會會議前，業主委員會應當告知相關的居民委員會。居民委員會可以派員列席。

　　業主委員會不按規定組織召開業主大會會議的，物業所在地的縣（市）區房地產行政主管部門應當責令業主委員會限期組織召開；逾期仍不召開的，經百分之二十以上業主申請，由物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府指導業主召開。

　　第十八條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

　?。ㄒ唬┱偌瘶I主大會會議，報告物業管理的實施情況；

　?。ǘ┐順I主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

　?。ㄈ┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議，掌握物業服務企業履行物業服務合同情況；

　?。ㄋ模┍O督管理規約的實施；

　?。ㄎ澹┓?、法規以及業主大會賦予的其他職責。

　　第十九條 三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當召開業主委員會會議。業主委員會會議每年至少召開一次。

　　召開業主委員會會議，應當有過半數委員出席。業主委員會作出決定應當經全體委員人數的半數以上書面同意。

　　業主委員會的決定應當自決定作出之日起三日內在物業管理區域內公告后生效。

　　第二十條 業主委員會有下列情形之一的，應當召開業主大會予以改選：

　?。ㄒ唬┻^半數以上委員不履行職責的；

　?。ǘ┒啻吻址笜I主合法權益又不整改的；

　?。ㄈ┳鞒鲞`法或者錯誤決定，經有關行政主管部門責令改正，但拒不改正或者拖延改正的。

　　業主委員會不召集業主大會改選的，經百分之二十以上業主申請，物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門可以會同街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開業主大會改選。新的業主委員會成立后，按照本辦法第十六條的規定公示、備案。

　　第二十一條 業主委員會委員、候補委員不再是本物業管理區域內業主的，其委員、候補委員資格自行終止。

　　業主委員會委員、候補委員有下列情形之一的，業主委員會會議可以決定終止其委員、候補委員資格：

　?。ㄒ唬┮詴嫘问较驑I主大會或者業主委員會提出辭職的；

　?。ǘ┦苓^刑事處分的；

　?。ㄈ┮蚣膊〉仍騿适男新氊熌芰Φ?；

　?。ㄋ模┎宦男袠I主義務的；

　?。ㄎ澹o正當理由連續三次不參加業主委員會會議的；

　?。┎灰死^續擔任業主委員會委員、候補委員的其他情形。

　　業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物交還給業主委員會。

　　第二十二條 業主委員會根據業主大會議事規則規定的任期屆滿二個月前，應當召集業主大會，組織換屆選舉；無力召集業主大會、組織換屆選舉的，由物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府組織換屆選舉。

　　第二十三條 物業管理區域不成立業主大會的，可以由房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府，在征得專有部分占建筑物總面積過半數且總人數過半數的業主同意后，將本辦法第七條第（二）項、第（四）項、第（五）項、第（六）項、第（七）項事項，委托物業管理區域所在地的居（村）民委員會組織實施。委托期限為三年，可以連續委托。

　　按照城市總體規劃屬于農村城市化范圍內的住宅項目，需要對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護本區域環境衛生和相關秩序的，可以由居（村）民委員會參照業主委員會職責，按照有關法律、法規和規章的規定開展工作。

　　第二十四條 業主大會、業主委員會和接受委托的居（村）民委員會開展工作的經費由全體業主承擔，不得由物業服務企業承擔。業主大會、業主委員會和接受委托的居（村）民委員會工作經費使用情況應當定期在物業管理區域內公告，接受業主的監督。

　　第三章 前期物業管理

　　第二十五條 建設單位應當在物業管理區域內提供物業管理用房：建筑物總面積五萬平方米（建筑面積，下同）以下的，為一百至二百平方米；超過五萬平方米的，每五萬平方米以內，增加五十至一百平方米。物業管理用房中的業主委員會用房面積不低于三十平方米。

　　物業管理用房應當為地面以上的獨立成套房屋，水、電、煤氣、暖氣、通信、排水等設施設備齊全，具備使用條件。門衛房、電話交換機房、監控室、員工休息室、換衣間、浴室、食堂、儲藏室等面積不計入物業管理用房面積。

　　物業管理用房具體位置，由城鄉規劃主管部門在確定詳細規劃圖時明確。

　　物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，任何單位和個人不得改變物業管理用房的用途。前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房移交給業主委員會或者建設單位管理。

　　市房地產行政主管部門在核發商品房預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當核查并注明物業管理用房房號。

　　第二十六條 住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。招標時應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的十日前，持下列材料到物業所在地的縣（市）區房地產行政主管部門備案：

　?。ㄒ唬┙ㄔO項目中標確認書或者具有法律效力的其他批準文件；

　?。ǘ┙浥鷾实慕ㄔO項目詳細規劃圖；

　?。ㄈ┱袠斯婊蛘咄稑搜垥?；

　?。ㄋ模┱袠宋募?；

　?。ㄎ澹┓?、法規、規章規定的其他材料。

　　房地產行政主管部門發現招標有違反法律、法規、規章行為的，應當責令招標人改正。

　　選聘物業服務企業，投標人少于三個或者同一物業管理區域住宅物業建筑面積在二萬平方米以下的，經物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有資質的物業服務企業。

　　第二十七條 新建住宅物業，建設單位應當在取得商品房預售許可證之前完成前期物業服務企業選聘工作，并與中標或者協商選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同。

　　建設單位在辦理商品房預售許可證時，應當提供前期物業服務合同和物業服務方案，物業服務方案應當載明選聘物業服務企業情況。

　　第二十八條 建設單位銷（預）售物業時，應當將選聘的物業服務企業情況、前期物業服務合同、臨時管理規約、物業管理區域圖、物業服務內容、服務標準、物業服務費標準（需注明以價格主管部門批準為準）等事項，向物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門備案并在銷售場所公示。物業買受人與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約及同意公示的其他事項。

　　第二十九條 物業服務企業承接物業時，應當與建設單位對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。經查驗存在問題的，雙方應當書面約定解決時限和方法。

　　物業共用部位、共用設施設備有重大質量問題的，建設單位應當進行整改。待整改完成，雙方驗收合格后，再行移交。

　　第三十條 建設單位在物業竣工或者交接物業時，應當將物業管理區域內的下列資料分別移交城市建設檔案館和物業服務企業保管：

　?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　?。ǘ┰O施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

　?。ㄈ┪飿I質量保修文件和物業使用說明文件；

　?。ㄋ模┪飿I管理所必需的其他資料。

　　移交物業服務企業的前款資料歸全體業主所有。物業服務企業因管理不善導致資料丟失或者損壞的，應當負責補齊。前期物業服務合同終止時，應當全部移交給業主委員會或者建設單位。

　　第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修范圍和保修期限，承擔物業的保修責任。物業服務企業對屬于保修范圍和保修期內的房屋質量問題，應當及時通知建設單位。建設單位應當立即通知施工單位到現場核查情況，予以保修。建設單位無法通知施工單位或者施工單位不按工程質量保修書約定進行保修的，建設單位應當另行委托其他單位保修。

　　建設單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，物業服務企業可以向建設行政主管部門反映，由建設行政主管部門依法進行監管。

　　保修期滿或者保修范圍以外的物業維修、保養由物業服務企業按照物業服務合同的約定承擔。

　　第四章 物業管理服務

　　第三十二條 從事物業服務的單位應當自領取企業法人營業執照之日起三十日內，向市房地產行政主管部門申請取得物業服務企業資質證書。

　　物業服務企業資質證書不得轉讓、出租、出借。

　　第三十三條 物業服務企業應當在辦公地點顯著位置，將物業服務企業資質證書、服務項目、服務標準、服務電話等公示，并按照價格主管部門的規定進行收費公示。

　　第三十四條 業主應當根據物業服務合同的約定按時交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位按收費標準交納。

　　違反物業服務合同約定，業主未按時交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

　　第三十五條 業主出租物業的，應當在物業租賃合同中，對物業服務費用的交納作出約定，并在合同簽訂后十日內，將物業承租人、出租期限及物業費用的交納等約定事項書面告知業主委員會和物業服務企業。

　　物業轉讓時，買受人應當要求出賣人結清物業服務費和住房維修費用。未結清的，由買賣雙方與物業服務企業約定結清方式。

　　第三十六條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應當向接受其服務的最終用戶收取相關費用。

　　物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第三十七條 物業服務企業應當履行物業服務合同，接受業主、業主大會、業主委員會的監督。業主委員會應當就物業服務企業履行合同約定情況每年至少一次征求業主意見，認為履行合同約定的，予以確認；業主要求整改的，通知物業服務企業及時整改。

　　第三十八條 物業服務合同期滿前，物業服務企業和業主委員會無正當理由不得單方面提前解除合同。一方依法或者依據合同約定要求提前解除物業服務合同的，應當提前二個月書面告知對方及物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門。

　　物業服務合同期滿二個月前，業主委員會應當召集業主大會會議，討論決定物業服務企業的聘用事項。業主大會決定繼續聘用的，應當依法與物業服務企業簽訂新的物業服務合同；不繼續聘用的，應當按照本辦法規定重新選聘新的物業服務企業。

　　第三十九條 物業服務合同期滿不再續訂以及依法解除或者依據合同約定提前解除的，原物業服務企業應當自合同終止之日起十日內退出該物業管理區域。在退出物業管理區域之前，應當按照國務院《物業管理條例》的規定，向業主委員會或者新聘的物業服務企業移交物業管理所需資料、預收的物業服務費用及其收支賬目和物業管理用房。

　　物業服務合同終止時，業主委員會與原物業服務企業應當成立移交小組，負責處理相關債權債務和物業管理資料移交等事務。原物業服務企業不得以未結清債權債務為由拒絕移交或者退出。

　　物業服務企業退出物業管理區域后，業主大會尚未選聘出物業服務企業的，環境衛生工作由城建部門委托經核準的生活垃圾經營性處置單位負責；物業共用設施設備、場地需要維修養護的，由利益相關的業主按照規定使用專項維修資金維修；沒有專項維修資金或者專項維修資金不足的，由利益相關的業主自籌。

　　第四十條 業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中發生矛盾和爭議的，可以向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會反映，街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會應當及時進行調解。

　　市房地產行政主管部門應當建立物業投訴制度，對業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，應當依法及時調查、處理，并將調查或者處理結果及時回復投訴人；屬于其他行政管理部門職責的，市房地產行政主管部門應當及時移交有關行政管理部門處理，并告知投訴人。

　　第五章 物業的使用與維護

　　第四十一條 業主、物業使用人使用物業時，應當遵守法律、法規、規章和管理規約的規定，在供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面，按照有利于物業安全使用，外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人合法權益的原則，處理好相鄰關系。

　　第四十二條 在物業管理區域內不得有下列行為：

　?。ㄒ唬┥米圆鸶姆课莩兄亟Y構；

　?。ǘ┣终?、損壞公共場地、共用部位、共用設施設備；

　?。ㄈ┥米愿淖兾飿I規劃用途；

　?。ㄋ模┻`反規定飼養家禽、寵物；

　?。ㄎ澹┻`反規定擺攤設點、占道經營；

　?。┻`反規定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；

　?。ㄆ撸┰诮ㄖ?、構筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；

　?。ò耍┒逊乓兹?、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪音；

　?。ň牛┻`反規定從事妨礙業主正常生活的經營活動；

　?。ㄊ┓?、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業服務企業應當及時勸阻、制止，督促改正；拒不改正的，應當及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十三條 業主或者物業使用人裝飾裝修物業，應當事先書面告知物業服務企業。物業服務企業按照有關規定，與業主或者物業使用人簽訂物業裝飾裝修協議，發現違反法律、法規、規章和協議行為的，應當制止。已造成不良后果或者不聽制止的，按照建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定處理。

　　第四十四條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，業主委員會應當持業主大會決議到有關行政管理部門辦理手續，經批準的，由業主委員會持有關批準文件告知物業服務企業。涉及需要改變物業服務合同約定事項的，應當與物業服務企業重新約定。

　　業主大會決定前款事項前，由業主委員會征求物業服務企業的意見。物業服務企業根據法律、法規和規章的規定，認為不宜改變用途的，應當向業主委員會做出書面說明。業主大會的決議違反法律、法規和規章規定的，物業服務企業應當報告相關行政主管部門。

　　第四十五條 供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護的責任。

　　供水、供電、供氣、供熱、道路、排水、通信、郵政、有線電視等單位，在物業管理區域內的新增、養護、維修、更新和改造工程,需要臨時占用、挖掘道路、場地或者共用部位的，應當在計劃施工十五日前，持施工計劃書、圖紙等材料，與物業服務企業就施工時間、施工范圍、恢復方式、違約責任等事項簽訂協議后，方可施工。物業服務企業不得無故阻撓施工。

　　緊急搶險的，施工單位應當在搶險同時向物業服務企業通報，施工后及時恢復原狀。

　　第四十六條 車輛在物業管理區域內公共場地或者占用業主共有道路的停放、收費、管理和費用的使用辦法等事項，由業主大會決定。

　　物業管理區域停車場管理辦法的示范文本，由市房地產行政主管部門制定。

　　第四十七條 利用物業共用部位、共用設施設備從事經營活動的，在向有關行政主管部門辦理審批手續前，應當征得相關業主、業主大會書面同意，并征求物業服務企業意見。經批準的，應當與物業服務企業簽訂有償使用協議，所得收益歸全體業主所有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　物業服務企業與物業共有部位、共用設施設備的經營者簽訂有償使用協議，不得損害業主的合法權益。

　　第四十八條 利用物業共用部位、共用設施設備從事經營活動，應當遵守有關法律、法規和規章的規定，不得影響房屋安全和正常使用。

　　第四十九條 業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約、物業管理有關規定告知受讓人或者承租人，受讓人或者承租人應當認真履行并承擔相應責任。

　　業主應當在物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內，將物業轉讓或者出租的有關情況書面告知物業服務企業。

　　第五十條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第五十一條 物業共用部位、共用設施在保修期滿后出現嚴重損壞，影響業主和物業使用人正常生活和安全，業主不同意維修的，市房地產行政主管部門可以組織物業服務企業維修，并告知業主大會，維修費用在專項維修資金中支付。

　　第六章 法律責任

　　第五十二條 建設單位（公有住房出售單位）違反本辦法有下列行為之一的，由房地產行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款：

　?。ㄒ唬┻`反本辦法第十條規定，不提出成立首次業主大會報告或者不提供物業出售和業主入住明細、物業基本情況等材料的；

　?。ǘ┻`反本辦法第二十八條規定，未將應當備案、公示的事項備案、公示的。

　　第五十三條 物業服務企業違反本辦法有下列行為之一的，由房地產行政主管部門按照下列規定處罰：

　?。ㄒ唬┻`反本辦法第三十條第二款規定，將資料丟失或者損壞，又不補齊的，責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款；

　?。ǘ┻`反本辦法第三十二條第二款規定，轉讓、出租、出借物業服務企業資質證書的，責令限期改正，處五千元罰款；

　?。ㄈ┻`反本辦法第四十五條規定，無故阻撓施工的，給予警告，責令改正。

　　第五十四條 物業服務企業違反本辦法第三十九條規定不退出物業管理區域的，業主委員會可以依法提起訴訟。

　　第五十五條 違反本辦法涉及其他行政主管部門權限的，由有關行政主管部門依法處理。

　　第七章 附則

　　第五十六條 業主自行或者委托其他管理人對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，可以參照本辦法執行。

　　第五十七條 本辦法自20**年10月1日起施行。

　　大連市人民政府1999年12月23日公布的《大連市城市住宅區物業管理辦法》（大政發[1999]123號）同時廢止。

篇3：關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見(2015)

　　關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見(20**)

　　各區、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：

　　市民政局《關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見》已經市人民政府同意，現轉發給你們，請照此執行。

　　天津市人民政府辦公廳

　　20**年4月21日

　　關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見

　　市民政局:

　　為貫徹落實《天津市人民政府關于進一步加強社區工作的意見》（津政發〔20**〕30號）和我市社區物業管理工作相關規定，

　　進一步加強我市社區物業管理機制建設工作，現提出如下實施意見。

　　一、總體要求

　　深入貫徹落實市委、市政府關于加強社區治理工作的總體部署，進一步健全社區物業管理機制，扎實做好社區物業管理工作，

　　切實維護社區居民和物業服務企業的合法權益，保障社區物業管理在陽光下運行，全面提升我市社區治理工作水平。

　　二、主要任務

　　(一）落實新建居民住宅小區"三個提前"工作要求。

　　1. 在業主入住前，社區居民委員會提前開展工作。各區縣人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小區的非經營性公建聯審聯驗機制，確保社區辦公服務設施在業主入住前到位。明確代管社區居民委員會或指導成立社區居民委員會籌備組，并提前進駐小區依法開展工作，為做好后續服務和管理奠定基礎。

　　2. 在業主委員會成立前，街道辦事處、鄉鎮人民政府提前開展工作。各街道辦事處、鄉鎮人民政府負責本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉工作，并指導和監督業主委員會依法履行職責。符合選舉條件的社區居民委員會成員應當積極參加業主委員會競選（已成立業主委員會的，應當鼓勵業主委員會成員參加社區居民委員會選舉），實現社區居民委員會成員與業主委員會成員的交叉任職。

　　3. 在選聘物業服務企業前，社區物業管理工作聯席會議提前開展工作。社區物業管理工作聯席會議要指導新建商品房、保障性住房等居民住宅小區業主委員會做好選聘（續聘）物業服務企業工作，監督物業服務合同或協議中約定內容的執行情況，及時建議業主委員會對管理能力差或服務不到位的物業服務企業督促整改或必要時解除合同。

　?。ǘ┙⒔∪?三個公開"工作制度。

　　1. 社區物業管理工作聯席會議制度公開。社區居民委員會每月要主持召開社區物業管理工作聯席會議，研究協調物業服務合同或協議履行情況、業主委員會履職和換屆、物業服務費收繳使用、房屋維修專項資金和應急解危專項資金使用等社區物業管理中出現的重要事項和問題；對涉及居民切身利益的，要形成會議紀要和通報，及時予以公開。

　　2. 社區物業服務和賬務公開。社區居民委員會要配合有關部門，指導監督物業服務企業按照市國土房管局關于建立物業服務事項公開公示制度有關規定及物業服務合同或協議約定的公開事項，落實各項公開公示制度。享受市和區縣兩級財政補貼的舊樓區，其所在街道辦事處、鄉鎮人民政府要組織相關社區居民員會或管理服務單位，對政府補貼、管理服務費、非機動車及機動車輛場地占用費等收支使用情況進行公示。

　　3. 業主委員會工作公開。社區居民委員會應配合有關部門，指導督促業主委員會及時向廣大業主公開工作經費、業主委員會議定事項等內容。

　?。ㄈ嵭?三個上賬"管理措施。

　　1. 舊樓區長效管理補貼上賬。各區縣人民政府要充分運用市和區縣兩級財政補貼資金的引導和獎勵作用，督促區縣有關部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府嚴格實施舊樓區管理和考核，并將居民滿意度作為舊樓區長效管理補貼資金發放的重要依據。市和區縣財政、審計部門要加強對補貼資金使用情況的有效監管，確保補貼資金?？顚Ｓ?。

　　2. 物業服務企業的經營行為"上賬"。市和區縣物業管理主管部門要建立和完善物業服務企業誠信信息系統，加強對物業服務企業誠信情況的動態監管，定期組織對物業服務企業服務質量的檢查考評，指導社區居民委員會建立健全物業管理評議制度。市和區縣民政部門要定期組織社區居民開展滿意度調查，為物業管理主管部門考核物業服務企業提供依據。

　　3. 開發建設單位的質量保證金上賬。市和區縣建設主管部門要進一步完善建設工程缺陷保修監管機制，落實缺陷責任期內建設工程質量保證金制度，并規范開發建設單位對建設工程質量保證金的保管和使用；會同民政部門圍繞開發建設單位房屋質量、維修時限和修繕效果，定期開展居民滿意度調查，并將調查結果作為對開發建設單位資質評定的重要參數。

　?。ㄋ模┙∪?五個到位"保障機制。

　　1. 社區物業管理隊伍到位。各區縣民政部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府要落實社區物業管理部門和專職人員，提供必要的辦公條件，加強隊伍管理和人員培訓，建立完善淘汰和補錄機制，保障社區物業管理隊伍專人專崗。

　　2. 社區辦公服務設施到位。各區縣人民政府要按照"新賬不再欠、老賬逐年還"的思路，制定社區辦公服務設施達標建設規劃方案，加快推進轄區內社區辦公服務設施建設全面達標。市和區縣財政要加大資金支持力度，發揮區縣人民政府主體作用，采取補建、插建、購買、租賃等方式，提升改造社區辦公服務設施，滿足社區服務管理的基本需求。

　　3. 社區物業管理政策到位。各區縣人民政府和有關部門要認真貫徹執行社區物業管理工作相關法規和政策，逐個小區制定工作方案，確保政策落實到位。市有關部門要研究完善社區專項治理方案，推動我市社區物業管理水平全面提升。

　　4. 社區物業管理制度到位。各區縣人民政府要進一步完善街道辦事處、鄉鎮人民政府物業管理工作聯席會議制度和社區物業管理工作聯席會議制度，分級負責、協調解決本轄區內社區物業管理工作出現的問題。要進一步建立和完善區縣、街道（鄉鎮）和社區三級社區物業管理糾紛調解機制，確保一般問題不出社區、復雜問題不出街道（鄉鎮）、重大問題不出區縣。

　　5. 基層管理執法隊伍到位。市有關部門和各區縣人民政府要堅持屬地管理、條塊結合、以塊為主的工作原則，認真總結和推廣街道（鄉鎮）行政執法授權試點經驗，加強執法隊伍建設，縮短執法半徑、提高管理效率，將各項執法職能落實到社區，確保不留盲點。

　　三、工作要求

　?。ㄒ唬┘訌娊M織領導。各區縣人民政府要建立社區物業管理工作領導機制，落實責任，制定措施，統籌協調推進，實施監督考核。市和區縣房管、民政、規劃、建設、財政、公安、市容園林、綜合執法、市政管理等有關部門要依據各自職責，制定工作方案，共同推進社區物業管理工作。

　?。ǘ﹪栏癖O督考核。各區縣人民政府要將社區物業管理工作納入對街道辦事處、鄉鎮人民政府和有關部門的年度績效考評項目，認真組織對本實施意見落實情況的監督檢查，確保社區物業管理工作落到實處。

　?。ㄈ娀弑Ｕ?。各區縣人民政府和市有關部門要大力支持物業服務企業發展，落實財稅、用工等扶持政策，加強物業管理人員培訓，積極引導物業服務企業延伸服務鏈條，創新盈利模式，實現特色發展，培育壯大一批品牌物業服務企業，為我市物業服務企業健康成長提供良好的發展空間。

　?。ㄋ模﹦訂T社會參與。各區縣人民政府和市有關部門要采取多種形式，大力宣傳社區物業管理工作相關法律法規和做好社區物業管理工作的重要意義，積極引導廣大居民群眾樹立物業管理的商品消費觀念，主動支持、參與社區物業管理，自覺維護社區環境，形成"社區是我家、建設靠大家"的良好氛圍。