閩侯縣人民政府辦公室關于印發《閩侯縣安置住宅小區物業管理指導意見》的通知
侯政辦(20**)31號
各鄉鎮人民政府、甘蔗街道辦事處，青口、上街投資區，縣直各辦、局(公司)：
為加強和規范我縣安置住宅小區物業管理，提高安置住宅小區物業服務水平，切實維護被征遷群眾利益，推進社會和諧穩定，經研究，現將《閩侯縣置住宅小區物業管理指導意見》印發給你們，請認真遵照執行。
特此通知。
閩侯縣人民政府辦公室
20**年12月21日
閩侯縣安置住宅小區物業管理指導意見
為加強和規范我縣安置住宅小區物業管理，提高安置住宅小區物業服務水平，切實維護被征遷群眾利益，推進社會和諧穩定，根據《物權法》、《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》、《福州市物業管理若干規定》、《福州市物業管理工作四級職責分工意見》等法律法規及相關文件，結合我縣實際情況，制定本指導意見。
一、基本要求
以創建和諧社會、營造和諧社區為目標，以優化小區居住環境、建設美好新家園為著力點，堅持“政策引導、屬地管理、市場運作、專業服務 ”的原則，逐步健全規范我縣安置住宅小區的物業管理，有效解決被征遷群眾的基本物業服務需求，不斷提高安置住宅小區的物業管理水平。
二、職能分工
安置住宅小區物業管理實行“以塊為主、條塊結合”的管理機制。
(一)鄉鎮(街道)職責
各鄉鎮(街道)是本轄區內安置住宅小區物業管理的責任主體單位，負責本轄區內安置住宅小區物業管理的指導、組織、管理、協調及監督等各項具體工作。各鄉鎮(街道)應成立物業管理站，配備專職人員，行使屬地管理職責，做好安置住宅小區的劃分，指導、監督召開業主大會、選舉業主委員會，監督檢查轄區內安置住宅小區的日常服務工作，監管物業專項維修資金，協調處理物業糾紛，指導監督做好安置住宅小區的維修維護工作。
(二)村(居)委會職責
村(居)委會應發揮社區管理優勢，根據有關規定對業主大會、業主委員會進行指導、協調和監督，牽頭組織成立由安置住宅小區業主代表及相關村(居)干部組成的安置住宅小區物業管理監事會，協助鄉鎮(街道)做好安置住宅小區的劃分，參與安置住宅小區的交付使用，監督安置住宅小區物業服務，掌握業主信息，調處物業糾紛，對無物業管理的安置住宅小區進行代管。
(三)縣住建、財政、公安、物價、民政、稅務、工商、環保、質監等行政主管部門按照各自職責，依法做好安置住宅小區物業管理有關的監督管理工作。
三、管理模式
根據現階段被征遷群眾的生活習慣、物業消費意識等客觀情況，安置住宅小區物業管理除實施市場運作外，還可以選擇村居代管、業主自行管理等過渡性的管理模式。
(一)市場運作。由業主委員會或代行業主委員會職責的機構通過招投標的方式，聘請有物業管理服務資質的企業入駐小區實施物業管理。物業企業資質、營業執照及物業服務合同等相關材料應報送鄉鎮(街道)備案。
(二)村居代管。由村(居)委會成立物業服務隊伍，統一聘請保潔員、安保員、水電工等物業服務人員，對本村居內的安置住宅小區統籌實施物業管理。村(居)委會應將物業管理人員及物業服務隊伍組成情況報送鄉鎮(街道)備案。
(三)業主自行管理。由業主集體協商，成立安置住宅小區物業管理自治機構，自行聘請保潔員、安保員、水電工等物業服務人員，實施小區內的物業管理。自治機構管理人員及物業服務人員組成情況經村(居)委會確認后報送鄉鎮(街道)備案。
四、管理模式選擇
安置住宅小區物業管理模式的選擇原則上應由小區業主集體協商決定，集體協商不了的，由村居代管。
安置房項目在回遷安置后兩個月內，由鄉鎮(街道)牽頭，村(居)委會組織，通過召開業主大會、書面征求意見等形式，向每位業主說明各種管理模式的主要特點、服務內容、收費標準等情況，充分征求他們的意見，經小區專有部分業主面積占建筑物總面積過半數，且專有部分業主人數占小區總人數過半數(即“雙過半”)的業主同意來決定小區管理模式。若業主無法達成集中意見，則由所在村(居)委會代為實施物業管理。
鼓勵安置住宅小區通過市場運作實施物業管理。鄉鎮(街道)、村(居)委會應采取有效措施，按照“成熟一個，推行一個”的原則，盡可能加快推進安置住宅小區物業管理的市場化。條件暫不成熟先行采用村居代管或業主自行管理的，也應積極創造條件，盡快向市場運作模式過渡。
五、物業服務標準及物業服務費
安置
住宅小區應結合自身實際情況，多渠道籌集資金，采取有效措施，不斷提升安置住宅小區物業服務標準，滿足業主的物業服務需求。 (一)物業服務標準
1、物業管理采用市場運作模式的，其物業服務不得低于我縣普通住宅物業服務規范四級標準。四級標準服務內容詳見閩侯縣物價局、閩侯縣建設局《關于印發〈閩侯縣普通住宅物業服務規范及等級指導性收費標準〉試行的通知》(侯價[20**]17號)。
2、物業管理采用村居代管或業主自行管理模式的，其物業服務應不低于《閩侯縣安置住宅小區物業服務基本規范》(待審稿，詳見附件)。
(二)物業服務費來源
1、業主繳交;
2、小區內經批準設置的經營性用房、停車位、廣告位等出租收益;
3、村(居)補助;
4、鄉鎮(街道)財政補貼;
5、其他渠道籌集的資金。
(三)物業服務收費標準
1、采取市場運作模式的安置住宅小區，其物業服務收費根據對應的服務等級按中標價執行。在進行物業服務招標時，由鄉鎮(街道)指導監督，招標人(業委會或代行其職能的單位)根據擬招標的物業服務等級，核算物業管理成本，合理制定招標控制價。為有效降低成本，鄉鎮(街道)可根據實際情況，整合安置住宅小區，實行捆綁招標。
2、采取村居代管、業主自行管理模式安置住宅小區，其物業服務收費標準由村(居)委會或業主集體協商確定，并送鄉鎮(街道)備案。
六、物業專項維修資金
安置住宅小區業主應根據房屋征收安置補償有關規定繳交物業專項維修資金，專項用于安置住宅小區內共用部位及公共設施設備的維修和更新改造。
(一)專項維修資金管理
1、專項維修資金由所在鄉鎮(街道)設立專戶歸集管理，按各個安置住宅小區分賬核算。
2、專項維修資金出現缺口時，由業主通過集體協商的方式再行籌集，并可向村(居)委會及鄉鎮(街道)申請補助。
(三)專項維修資金使用
1、專項維修資金使用應遵循 “公平、公正、公開”的原則，維修和更新改造項目的確定、施工隊伍的選擇、項目預決算、維修資金的申請和使用等事項均應進行公示公告。鄉鎮(街道)、村(居)委會應加強指導和監督。
2、專項維修資金的使用由小區物業服務機構或業主委員會提出申請，經小區物業管理監事會及村(居)委會初審后報鄉鎮(街道)核定撥給。
3、各鄉鎮(街道)應制定安置住宅小區專項維修資金緊急使用制度，具體用于消防設施、電梯及其他物業共用部位、共用設施設備的緊急維修。
七、物業服務與管理的實施
各鄉鎮(街道)應牽頭村(居)委會、小區業主委員會或物業服務機構，結合具體情況，按照“一小區一方案”的原則，制定各安置住宅小區物業服務與管理具體方案，并指導、監督實施到位。
(一)物業服務與管理方案的制定
1、物業服務與管理方案主要內容應包含：小區基本情況;物業管理模式;業主委員會、物業管理監事會及管理機構基本情況;物業管理應達到的服務標準;物業管理人員及分工情況;物業管理日常工作安排;物業服務費標準及其他來源渠道;物業管理主要成本構成;物業專項維修資金管理及使用規定;物業糾紛調解流程;物業應急管理措施等。
2、物業服務與管理方案應長期向業主公示，并依據客觀情況適時調整。
(二)物業服務費政府補助
1、為不斷提升安置住宅小區物業服務標準，鄉鎮(街道)可予以各安置住宅小區適當的物業服務費補貼。補貼額度及辦法由各鄉鎮(街道)自行研究確定。
2、縣財政每年安排一定的資金，專項用于安置住宅小區物業服務費補貼。各鄉鎮(街道)可根據本轄區內安置住宅小區物業管理的具體情況，報請縣政府撥付。
3、經鄉鎮(街道)核實，安置住宅小區物業服務達到相應標準后，方可給予政府財政補貼。
八、其他
1、加快推進安置住宅小區召開業主大會、成立業主委員會。各鄉鎮(街道)、村(居)委會要深入發動，主動牽頭組織;縣住建局要給予指導協助，按照住房和城鄉建設部《業主大會和業主委員會指導規則》，積極引導安置住宅小區成立業主大會、選舉業主委員會，推進小區物業的規范化管理。
2、大力培育安置住宅小區業主物業服務消費觀念。各行政主管部門、鄉鎮(街道)、村(居)委會要采取各種方式，廣泛宣傳安置住宅小區實施物業管理的意義及業主的權利義務，引導安置住宅小區業主及時繳納物業服務費和專項維修資金，積極參與小區管理。
3、各鄉鎮(街道)、縣房屋征收實施單位征收房屋時，應向被征收人宣傳我縣安置房物業管理的有關政策規定?？h房屋征收實施單位須在房屋征收協議中另列章節，注明安置住宅小區物業管理的政策規定及業主的權利義務。
4、對于已竣工驗收但未分房回遷的安置住宅小區，各鄉鎮(街道)應及時提前介入，協調建設單位完善安置住宅小區的安防、消控等設備設施，切實做好小區內住宅及設備設施的安全防護。
5、安置住宅小區應配置物業管理用房，物業管理用房面積不低于五十平方米，具體由各鄉鎮(街道)和村(居)委會負責協調配置。
附件：1、《關于印發〈閩侯縣普通住宅物業服務規范及等級指導性收費標準〉試行的通知》(侯價[20**]17號)
2、《閩侯縣安置住宅小區物業服務基本規范》
附件：
閩侯縣安置住宅小區物業服務基本規范
一、綜合服務
1、小區設管理處，辦公場所整潔有序。
2、物業服務人員佩戴標志，服務主動、熱情。
3、納入項目日常性成本開支的物業服務人員人均服務面積多層住宅不高于5000平方米。管理人員、安防、水
電等主要物業服務人員應在小區醒目處上墻公示。 4、對住宅小區共用部位、共用設施設備等進行認真查驗，按《物業管理條例》等相關法規政策規定驗收，手續齊全，并有相關記錄存檔。
5、有物業管理制度、財務制度等。財務管理、業主資料、房屋檔案、設備檔案、收費管理等檔案齊全。
6、公示8小時服務電話，及時解答業主的咨詢、處理業主投訴及受理維修等。業主咨詢、投訴在15天內予以答復處理;業主報公共區域急修4小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修記錄，并有回訪制度，滿意率達60%以上。
7、服務項目、服務內容、收費標準等應按有關規定在小區醒目處予以公布。
8、公共水電費用單獨按實由業主分攤的，每月在小區醒目處公布由業主分攤的公共水電費用詳細測算情況;每半年1次在小區醒目處公布涉及住戶共用設施設備大中修、更新改造費用分攤和其它物業服務代收代付費用情況。
9、每年1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率60%以上。對業主提出的意見進行分析并在本年度內予以整改，因客觀原因確實無法整改的應向相關業主說明原因，并有相關征詢情況及整改記錄備案。
二、公共秩序維護
1、門崗設專人24小時值勤。
2、對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行登記管理。
3、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案。
4、維護小區公共區域秩序，采取各種有效安全防范措施，落實小區安防力量，做好物業管理區域內安全防范工作。對重點區域、重點部位每4小時至少巡查1次，有巡查記錄。接到業主報警或求助電話等發生安全事故時，盡快到達現場，并及時采取應急措施，同時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
5、協助公安機關做好常住人口、流動人口和出租房屋登記管理工作，對不履行義務的業主，應及時向公安機關報告。協助有關部門制止違法、違規的行為。
三、房屋等公共部位管理
1、每年1次編制房屋等共用部位日常管理和維修養護計劃，每周巡查1次樓梯通道以及其他共用部位，做好巡查記錄，有損壞現象的1個月內恢復正常(無法掌控時間如外修或到外地購零件等特殊原因除外)。及時維修養護，維修率達60%以上。巡查、維修和保養記錄齊全。
2、根據房屋實際使用年限，每年1次編制大中修和更新改造計劃，書面向業主公示，根據業主的決定或合同的約定組織維修。需使用專項維修資金的，根據受益業主專項維修資金的繳納模式，向鄉鎮(街道)申請核撥或組織相關業主自籌資金，并組織維修。
3、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和臨時管理規約要求，建立小區裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定告知裝修人有關裝修的禁止行為和注意事項。每周巡查1次裝修施工現場，并有記錄。發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等違反國家有關規定以及臨時管理規約行為的，及時勸阻，勸阻無效的應在24小時內報告有關行政主管部門。
4、房屋外觀完好、整潔。
四、共用設施設備運行、維修養護
1、共用設施設備運行維修養護制度健全，每年1次編制共用設施設備運行維修養護計劃，并建立共用設施設備檔案，共用設施設備運行、檢查、維修、保養記錄齊全;
2、設施設備運行正常，標志齊全、規范，容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;
3、制定消防安全制度、消防安全操作規則、滅火和應急疏散預案。對消防設施每年進行1次全面檢測，檢測記錄應當完整、準確存檔備查。確保完好有效，可隨時啟用;消防通道暢通。
4、每周1次對共用設施設備進行巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修的，半個月內組織修理;屬于大中修或者需要更新改造的，及時編制大中修及更新改造計劃，書面向業主公示，并根據業主專項維修資金的繳納模式，向鄉鎮(街道)申請核撥或者組織相關業主自籌資金進行大中修或更新改造。
5、載人電梯24小時正常運行，接到故障報告后物業維修人員及時到現場進行危急處理，盡快恢復正常運行。
6、每周1次檢查路燈、樓道燈等公共照明燈具，完好率不低于80%。
7、接到相關部門停水、停電、停氣等通知，應提前以通知、公告、廣播等形式通知業主。
五、公共區域清潔衛生保潔服務
1、對垃圾桶實行垃圾袋裝。每天清運生活垃圾1次。保證小區內干凈整潔。
2、小區內道路、廣場、綠地、明溝、公共樓道、電梯廳、電梯轎廂等每日清掃1次，公共樓道、樓梯扶手、電梯廳、電梯轎廂、欄桿、窗臺等每周至少濕擦1次;共用部位玻璃及室外標識(高度3米以下，高度3米以上每年清潔1次)、宣傳欄、信報箱、路燈、樓道燈等每季度至少安排1次清洗，保持小區整潔。
3、經常檢查戶外共用雨、污水管道、化糞池，發現堵塞及時清掏，保證正常運行;化糞池每年清掏1次，保持暢通。
4、設備房保持整潔。二次供水水箱、生活用水蓄水池每半年按相關規定請持證人員清洗1次，按規定報檢，并在小區醒目處公布。定時巡查，水質符合國家規定要求。
5、建立消殺工作管理制度，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。
六、公共區域綠化日常養護服務標準
1、有專人實施綠化養護管理。
2、花草樹木生長整齊，適時修剪。
3、定期噴灑藥物，預防病蟲害。
篇2：閩侯縣安置住宅小區物業管理指導意見（2013年）
閩侯縣人民政府辦公室關于印發《閩侯縣安置住宅小區物業管理指導意見》的通知
侯政辦(20**)31號
各鄉鎮人民政府、甘蔗街道辦事處，青口、上街投資區，縣直各辦、局(公司)：
為加強和規范我縣安置住宅小區物業管理，提高安置住宅小區物業服務水平，切實維護被征遷群眾利益，推進社會和諧穩定，經研究，現將《閩侯縣置住宅小區物業管理指導意見》印發給你們，請認真遵照執行。
特此通知。
閩侯縣人民政府辦公室
20**年12月21日
閩侯縣安置住宅小區物業管理指導意見
為加強和規范我縣安置住宅小區物業管理，提高安置住宅小區物業服務水平，切實維護被征遷群眾利益，推進社會和諧穩定，根據《物權法》、《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》、《福州市物業管理若干規定》、《福州市物業管理工作四級職責分工意見》等法律法規及相關文件，結合我縣實際情況，制定本指導意見。
一、基本要求
以創建和諧社會、營造和諧社區為目標，以優化小區居住環境、建設美好新家園為著力點，堅持“政策引導、屬地管理、市場運作、專業服務 ”的原則，逐步健全規范我縣安置住宅小區的物業管理，有效解決被征遷群眾的基本物業服務需求，不斷提高安置住宅小區的物業管理水平。
二、職能分工
安置住宅小區物業管理實行“以塊為主、條塊結合”的管理機制。
(一)鄉鎮(街道)職責
各鄉鎮(街道)是本轄區內安置住宅小區物業管理的責任主體單位，負責本轄區內安置住宅小區物業管理的指導、組織、管理、協調及監督等各項具體工作。各鄉鎮(街道)應成立物業管理站，配備專職人員，行使屬地管理職責，做好安置住宅小區的劃分，指導、監督召開業主大會、選舉業主委員會，監督檢查轄區內安置住宅小區的日常服務工作，監管物業專項維修資金，協調處理物業糾紛，指導監督做好安置住宅小區的維修維護工作。
(二)村(居)委會職責
村(居)委會應發揮社區管理優勢，根據有關規定對業主大會、業主委員會進行指導、協調和監督，牽頭組織成立由安置住宅小區業主代表及相關村(居)干部組成的安置住宅小區物業管理監事會，協助鄉鎮(街道)做好安置住宅小區的劃分，參與安置住宅小區的交付使用，監督安置住宅小區物業服務，掌握業主信息，調處物業糾紛，對無物業管理的安置住宅小區進行代管。
(三)縣住建、財政、公安、物價、民政、稅務、工商、環保、質監等行政主管部門按照各自職責，依法做好安置住宅小區物業管理有關的監督管理工作。
三、管理模式
根據現階段被征遷群眾的生活習慣、物業消費意識等客觀情況，安置住宅小區物業管理除實施市場運作外，還可以選擇村居代管、業主自行管理等過渡性的管理模式。
(一)市場運作。由業主委員會或代行業主委員會職責的機構通過招投標的方式，聘請有物業管理服務資質的企業入駐小區實施物業管理。物業企業資質、營業執照及物業服務合同等相關材料應報送鄉鎮(街道)備案。
(二)村居代管。由村(居)委會成立物業服務隊伍，統一聘請保潔員、安保員、水電工等物業服務人員，對本村居內的安置住宅小區統籌實施物業管理。村(居)委會應將物業管理人員及物業服務隊伍組成情況報送鄉鎮(街道)備案。
(三)業主自行管理。由業主集體協商，成立安置住宅小區物業管理自治機構，自行聘請保潔員、安保員、水電工等物業服務人員，實施小區內的物業管理。自治機構管理人員及物業服務人員組成情況經村(居)委會確認后報送鄉鎮(街道)備案。
四、管理模式選擇
安置住宅小區物業管理模式的選擇原則上應由小區業主集體協商決定，集體協商不了的，由村居代管。
安置房項目在回遷安置后兩個月內，由鄉鎮(街道)牽頭，村(居)委會組織，通過召開業主大會、書面征求意見等形式，向每位業主說明各種管理模式的主要特點、服務內容、收費標準等情況，充分征求他們的意見，經小區專有部分業主面積占建筑物總面積過半數，且專有部分業主人數占小區總人數過半數(即“雙過半”)的業主同意來決定小區管理模式。若業主無法達成集中意見，則由所在村(居)委會代為實施物業管理。
鼓勵安置住宅小區通過市場運作實施物業管理。鄉鎮(街道)、村(居)委會應采取有效措施，按照“成熟一個，推行一個”的原則，盡可能加快推進安置住宅小區物業管理的市場化。條件暫不成熟先行采用村居代管或業主自行管理的，也應積極創造條件，盡快向市場運作模式過渡。
五、物業服務標準及物業服務費
安置
住宅小區應結合自身實際情況，多渠道籌集資金，采取有效措施，不斷提升安置住宅小區物業服務標準，滿足業主的物業服務需求。 (一)物業服務標準
1、物業管理采用市場運作模式的，其物業服務不得低于我縣普通住宅物業服務規范四級標準。四級標準服務內容詳見閩侯縣物價局、閩侯縣建設局《關于印發〈閩侯縣普通住宅物業服務規范及等級指導性收費標準〉試行的通知》(侯價[20**]17號)。
2、物業管理采用村居代管或業主自行管理模式的，其物業服務應不低于《閩侯縣安置住宅小區物業服務基本規范》(待審稿，詳見附件)。
(二)物業服務費來源
1、業主繳交;
2、小區內經批準設置的經營性用房、停車位、廣告位等出租收益;
3、村(居)補助;
4、鄉鎮(街道)財政補貼;
5、其他渠道籌集的資金。
(三)物業服務收費標準
1、采取市場運作模式的安置住宅小區，其物業服務收費根據對應的服務等級按中標價執行。在進行物業服務招標時，由鄉鎮(街道)指導監督，招標人(業委會或代行其職能的單位)根據擬招標的物業服務等級，核算物業管理成本，合理制定招標控制價。為有效降低成本，鄉鎮(街道)可根據實際情況，整合安置住宅小區，實行捆綁招標。
2、采取村居代管、業主自行管理模式安置住宅小區，其物業服務收費標準由村(居)委會或業主集體協商確定，并送鄉鎮(街道)備案。
六、物業專項維修資金
安置住宅小區業主應根據房屋征收安置補償有關規定繳交物業專項維修資金，專項用于安置住宅小區內共用部位及公共設施設備的維修和更新改造。
(一)專項維修資金管理
1、專項維修資金由所在鄉鎮(街道)設立專戶歸集管理，按各個安置住宅小區分賬核算。
2、專項維修資金出現缺口時，由業主通過集體協商的方式再行籌集，并可向村(居)委會及鄉鎮(街道)申請補助。
(三)專項維修資金使用
1、專項維修資金使用應遵循 “公平、公正、公開”的原則，維修和更新改造項目的確定、施工隊伍的選擇、項目預決算、維修資金的申請和使用等事項均應進行公示公告。鄉鎮(街道)、村(居)委會應加強指導和監督。
2、專項維修資金的使用由小區物業服務機構或業主委員會提出申請，經小區物業管理監事會及村(居)委會初審后報鄉鎮(街道)核定撥給。
3、各鄉鎮(街道)應制定安置住宅小區專項維修資金緊急使用制度，具體用于消防設施、電梯及其他物業共用部位、共用設施設備的緊急維修。
七、物業服務與管理的實施
各鄉鎮(街道)應牽頭村(居)委會、小區業主委員會或物業服務機構，結合具體情況，按照“一小區一方案”的原則，制定各安置住宅小區物業服務與管理具體方案，并指導、監督實施到位。
(一)物業服務與管理方案的制定
1、物業服務與管理方案主要內容應包含：小區基本情況;物業管理模式;業主委員會、物業管理監事會及管理機構基本情況;物業管理應達到的服務標準;物業管理人員及分工情況;物業管理日常工作安排;物業服務費標準及其他來源渠道;物業管理主要成本構成;物業專項維修資金管理及使用規定;物業糾紛調解流程;物業應急管理措施等。
2、物業服務與管理方案應長期向業主公示，并依據客觀情況適時調整。
(二)物業服務費政府補助
1、為不斷提升安置住宅小區物業服務標準，鄉鎮(街道)可予以各安置住宅小區適當的物業服務費補貼。補貼額度及辦法由各鄉鎮(街道)自行研究確定。
2、縣財政每年安排一定的資金，專項用于安置住宅小區物業服務費補貼。各鄉鎮(街道)可根據本轄區內安置住宅小區物業管理的具體情況，報請縣政府撥付。
3、經鄉鎮(街道)核實，安置住宅小區物業服務達到相應標準后，方可給予政府財政補貼。
八、其他
1、加快推進安置住宅小區召開業主大會、成立業主委員會。各鄉鎮(街道)、村(居)委會要深入發動，主動牽頭組織;縣住建局要給予指導協助，按照住房和城鄉建設部《業主大會和業主委員會指導規則》，積極引導安置住宅小區成立業主大會、選舉業主委員會，推進小區物業的規范化管理。
2、大力培育安置住宅小區業主物業服務消費觀念。各行政主管部門、鄉鎮(街道)、村(居)委會要采取各種方式，廣泛宣傳安置住宅小區實施物業管理的意義及業主的權利義務，引導安置住宅小區業主及時繳納物業服務費和專項維修資金，積極參與小區管理。
3、各鄉鎮(街道)、縣房屋征收實施單位征收房屋時，應向被征收人宣傳我縣安置房物業管理的有關政策規定?？h房屋征收實施單位須在房屋征收協議中另列章節，注明安置住宅小區物業管理的政策規定及業主的權利義務。
4、對于已竣工驗收但未分房回遷的安置住宅小區，各鄉鎮(街道)應及時提前介入，協調建設單位完善安置住宅小區的安防、消控等設備設施，切實做好小區內住宅及設備設施的安全防護。
5、安置住宅小區應配置物業管理用房，物業管理用房面積不低于五十平方米，具體由各鄉鎮(街道)和村(居)委會負責協調配置。
附件：1、《關于印發〈閩侯縣普通住宅物業服務規范及等級指導性收費標準〉試行的通知》(侯價[20**]17號)
2、《閩侯縣安置住宅小區物業服務基本規范》
附件：
閩侯縣安置住宅小區物業服務基本規范
一、綜合服務
1、小區設管理處，辦公場所整潔有序。
2、物業服務人員佩戴標志，服務主動、熱情。
3、納入項目日常性成本開支的物業服務人員人均服務面積多層住宅不高于5000平方米。管理人員、安防、水
電等主要物業服務人員應在小區醒目處上墻公示。 4、對住宅小區共用部位、共用設施設備等進行認真查驗，按《物業管理條例》等相關法規政策規定驗收，手續齊全，并有相關記錄存檔。
5、有物業管理制度、財務制度等。財務管理、業主資料、房屋檔案、設備檔案、收費管理等檔案齊全。
6、公示8小時服務電話，及時解答業主的咨詢、處理業主投訴及受理維修等。業主咨詢、投訴在15天內予以答復處理;業主報公共區域急修4小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修記錄，并有回訪制度，滿意率達60%以上。
7、服務項目、服務內容、收費標準等應按有關規定在小區醒目處予以公布。
8、公共水電費用單獨按實由業主分攤的，每月在小區醒目處公布由業主分攤的公共水電費用詳細測算情況;每半年1次在小區醒目處公布涉及住戶共用設施設備大中修、更新改造費用分攤和其它物業服務代收代付費用情況。
9、每年1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率60%以上。對業主提出的意見進行分析并在本年度內予以整改，因客觀原因確實無法整改的應向相關業主說明原因，并有相關征詢情況及整改記錄備案。
二、公共秩序維護
1、門崗設專人24小時值勤。
2、對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行登記管理。
3、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案。
4、維護小區公共區域秩序，采取各種有效安全防范措施，落實小區安防力量，做好物業管理區域內安全防范工作。對重點區域、重點部位每4小時至少巡查1次，有巡查記錄。接到業主報警或求助電話等發生安全事故時，盡快到達現場，并及時采取應急措施，同時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
5、協助公安機關做好常住人口、流動人口和出租房屋登記管理工作，對不履行義務的業主，應及時向公安機關報告。協助有關部門制止違法、違規的行為。
三、房屋等公共部位管理
1、每年1次編制房屋等共用部位日常管理和維修養護計劃，每周巡查1次樓梯通道以及其他共用部位，做好巡查記錄，有損壞現象的1個月內恢復正常(無法掌控時間如外修或到外地購零件等特殊原因除外)。及時維修養護，維修率達60%以上。巡查、維修和保養記錄齊全。
2、根據房屋實際使用年限，每年1次編制大中修和更新改造計劃，書面向業主公示，根據業主的決定或合同的約定組織維修。需使用專項維修資金的，根據受益業主專項維修資金的繳納模式，向鄉鎮(街道)申請核撥或組織相關業主自籌資金，并組織維修。
3、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和臨時管理規約要求，建立小區裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定告知裝修人有關裝修的禁止行為和注意事項。每周巡查1次裝修施工現場，并有記錄。發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等違反國家有關規定以及臨時管理規約行為的，及時勸阻，勸阻無效的應在24小時內報告有關行政主管部門。
4、房屋外觀完好、整潔。
四、共用設施設備運行、維修養護
1、共用設施設備運行維修養護制度健全，每年1次編制共用設施設備運行維修養護計劃，并建立共用設施設備檔案，共用設施設備運行、檢查、維修、保養記錄齊全;
2、設施設備運行正常，標志齊全、規范，容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;
3、制定消防安全制度、消防安全操作規則、滅火和應急疏散預案。對消防設施每年進行1次全面檢測，檢測記錄應當完整、準確存檔備查。確保完好有效，可隨時啟用;消防通道暢通。
4、每周1次對共用設施設備進行巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修的，半個月內組織修理;屬于大中修或者需要更新改造的，及時編制大中修及更新改造計劃，書面向業主公示，并根據業主專項維修資金的繳納模式，向鄉鎮(街道)申請核撥或者組織相關業主自籌資金進行大中修或更新改造。
5、載人電梯24小時正常運行，接到故障報告后物業維修人員及時到現場進行危急處理，盡快恢復正常運行。
6、每周1次檢查路燈、樓道燈等公共照明燈具，完好率不低于80%。
7、接到相關部門停水、停電、停氣等通知，應提前以通知、公告、廣播等形式通知業主。
五、公共區域清潔衛生保潔服務
1、對垃圾桶實行垃圾袋裝。每天清運生活垃圾1次。保證小區內干凈整潔。
2、小區內道路、廣場、綠地、明溝、公共樓道、電梯廳、電梯轎廂等每日清掃1次，公共樓道、樓梯扶手、電梯廳、電梯轎廂、欄桿、窗臺等每周至少濕擦1次;共用部位玻璃及室外標識(高度3米以下，高度3米以上每年清潔1次)、宣傳欄、信報箱、路燈、樓道燈等每季度至少安排1次清洗，保持小區整潔。
3、經常檢查戶外共用雨、污水管道、化糞池，發現堵塞及時清掏，保證正常運行;化糞池每年清掏1次，保持暢通。
4、設備房保持整潔。二次供水水箱、生活用水蓄水池每半年按相關規定請持證人員清洗1次，按規定報檢，并在小區醒目處公布。定時巡查，水質符合國家規定要求。
5、建立消殺工作管理制度，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。
六、公共區域綠化日常養護服務標準
1、有專人實施綠化養護管理。
2、花草樹木生長整齊，適時修剪。
3、定期噴灑藥物，預防病蟲害。
篇3：平湖市關于加強市區拆遷安置住宅小區物業管理工作的指導意見
平湖市人民政府文件
平政發〔20**〕183號
平湖市人民政府關于加強市區拆遷安置住宅小區物業管理工作的指導意見
各鎮人民政府、街道辦事處，平湖經濟開發區管委會(鐘埭街道辦事處)、獨山港區管委會，市政府各部門，市屬各單位：
為進一步加強市區拆遷安置住宅小區物業管理工作，建立健全長效管理機制，提升物業服務標準化和規范化水平，切實維護業主和物業服務企業的合法權益，改善小區居住生活環境，根據國務院、浙江省《物業管理條例》和《平湖市物業管理實施辦法》(平政令第41號)等有關規定，現就加強市區拆遷安置住宅小區物業管理工作，提出如下指導意見：
一、實施范圍
市區拆遷安置住宅小區，具體指市區2000年以后建成的未實施市場化物業管理的住宅小區。
二、加強規劃與建設管理
(一)新建市區拆遷安置住宅小區應當按照土地出讓的各項指標、條件，在規劃、建設、管理的各個環節充分考慮后期物業管理的需要，滿足小區物業管理的基本條件。
(二)市區拆遷安置住宅小區要嚴格按照“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的原則，實行集中建設、統一管理，不得降低建設標準，不得隨意降低物業管理配套用房和設施的標準，市規劃建設等部門須嚴格把好審核和批準關。
(三)建設單位在辦理市區拆遷安置住宅小區房屋產權初始登記前，須到市規劃建設部門辦理房屋交付使用備案手續。
三、建立物業管理長效機制
(一)新建市區拆遷安置住宅小區，建設單位應在交付使用備案前，按市有關規定全額繳納物業專項維修資金和物業保修金。安置面積超過原拆除面積的維修資金，由建設單位在房屋交付時向業主收取。已辦理初始登記且未建立維修資金的市區拆遷安置住宅小區，由建設單位制定補繳計劃，并按照有關規定?？顚Ｓ?，以確保小區共用部位共用設施設備的正常維修。維修資金補繳標準按現行市有關文件規定執行。
(二)新建市區拆遷安置住宅小區在按規定配置7‰的物業管理用房(其中3‰為物業辦公用房，4‰為物業經營用房)基礎上，增配2-3‰的物業經營用房(增配的物業經營用房產權歸建設單位所有)。
物業經營用房使用用途為商業用房，必須配置在沿街或沿路適于經營的一層位置，如物業經營用房總建筑面積超過一層店面總建筑面積20%，其超過部分可配置在二層或二層以上。
(三)拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷安置協議時，要將臨時管理規約和前期物業服務主要內容作為拆遷協議的附件同時簽訂。
(四)新建市區拆遷安置住宅小區在房屋交付前成立業主委員會(或業主委員會籌備小組)，原則上應通過招投標形式招聘物業服務企業，雙方簽訂合同后，建設單位應做好相關資料的移交工作。
(五)物業服務企業應與業主簽訂規范的物業服務協議，明確雙方權利義務;健全各項管理制度，按標準配備各類管理服務人員;必須公示服務內容、收費標準等，接受業主和業主委員會監督。
(六)新建市區拆遷安置住宅小區，按地上總建筑面積多層房屋5元/平方米、小高層房屋6元/平方米、高層房屋等7元/平方米的標準，由建設單位在選聘物業服務企業前，按規定交納初期物業管理費。
四、落實物業管理工作責任
(一)市區拆遷安置住宅小區物業管理工作，按照“屬地管理”的原則，由所在地街道辦事處在小區交付使用前，及時組織小區業主籌建業主大會、成立業主委員會或業主委員會籌備小組;社區、業主委員會等單位協助物業服務企業按時足額收取物業服務費。
(二)已建成的市區拆遷安置住宅小區，應在選聘物業服務企業前由所在地街道辦事處組織建立業主委員會，原則上由業主委員會通過招投標方式選聘物業服務企業。
(三)市規劃建設局是全市拆遷安置住宅小區物業管理工作的行業主管部門，具體負責物業管理工作的業務指導和監督管理，組織街道、社區、業主委員會等單位對小區物業管理工作實行考核，并將考核結果作為對物業服務企業實行補貼的主要依據。
(四)市城市管理部門負責行使小區物業管理區域內市政、綠化、市容、環保、工商管理等方面法律、法規、規章規定的違法違規行為的行政處罰;會同相關部門查處物業管理區域內破壞房屋外立面、違章搭建、違規裝修以及擅自改變房屋使用性質等行為。
(五)市公安局負責指導小區落實各項治安管理措施，督促物業服務企業做好治安協助工作。
(六)市消防大隊負責檢查和指導小區物業管理區域內消防設施和消防工作，依法處理物業管理區域內破壞消防設施的行為。
(七)市工商局負責查處小區物業管理區域內違法廣告和無照經營、異地設立經營(辦公)場所行為，對利用住宅或車棚(庫)作經營(辦公)場所的，不予核發營業執照。
(八)市環保局負責小區物業管理區域內噪聲、油煙、廢氣等日常監督和管理。
(九)市物價局會同市規劃建設局加強對物業服務收費的監督。
(十)市水務集團做好小區物業管理區域內供水設施的維修和養護;供電局負責小區物業管理區域內供電設施及路燈等維護;供氣、廣電、通信等單位按照各自職責做好小區物業管理區域內各類管線的管理和維護。
其他相關職能部門要認真履行職責，積極受理業主和單位的投訴和舉報，及時查處小區物業管理區域內各類違法違章行為，保證居民的正常生活秩序。
五、物業管理收費標準和經費補貼
(一)新建市區拆遷安置住宅小區物業服務收費標準，由業主委員會與物業服務企業協商確定。
(二)已建成的市區拆遷安置住宅小區物業服務收費標準：多層0.45元/平方米·月(以建筑面積計算)，其中業主交納0.2元/平方米·月，建設單位補貼0.25元/平方米·月。建設單位連續補貼三年，第四年起由業主委員會與物業服務企業協商確定收費標準，由業主全額交納。業主委員會與選聘物業服務企業簽訂的物業服務合同原則上不少于5年。
每年物業服務費收繳、使用和管理等情況，必須及時向業主公布。
物業服務收入營業稅地方留成部分給予全額補貼，由市和街道財政按財政體制分別承擔。
(三)資金來源和撥付。新建市區拆遷安置住宅小區初期物業管理費，由建設單位在市區拆遷安置住宅小區選聘物業服務企業前一次性支付給市規劃建設局。市規劃建設局在前期物業管理服務協議簽訂后7日內將30%初期物業管理費劃撥給物業服務企業，其余部分在房屋交付并經市規劃建設局考核合格后劃撥。
物業服務費補貼，由市規劃建設局在組織考核驗收合格后，由建設單位按實撥付。
(四)考核方式。由市規劃建設局組織街道、社區、業主委員會、建設單位等，按考核辦法等有關規定，對市區拆遷安置住宅小區物業服務進行考核，經考核合格的予以補貼;同時，市區拆遷安置住宅小區業主物業服務費的年收繳率達到70%以上，按實予以補貼;如收繳率低于70%，按物業服務費補貼總額50%實行補貼。具體考核辦法另行制定。
(五)市區拆遷安置住宅小區中的低保、特困家庭(憑有效證件或社區證明)免收物業服務費。
(六)市供水、供電、供氣、電信、有線電視等部門和單位，除向小區物業管理區域內終端用戶收取費用外，不得向小區物業服務企業或單位收取其他費用。
六、加強組織領導，加大宣傳力度
市區拆遷安置住宅小區物業管理工作事關廣大業主的切身利益，直接影響城市環境和形象，同時也是構建平安平湖、和諧平湖的重要內容之一。市有關部門和所在地街道要高度重視此項工作，切實加強組織領導，落實工作責任，嚴格監督管理，進一步提升小區物業管理工作水平;要加大物業管理工作宣傳力度，教育和引導廣大業主依法行使權利、履行義務，自覺執行業主大會的決議、決定，遵守小區管理規約和物業管理有關規定，樹立有償服務意識，按時足額交費，共同營造良好的小區生活環境。
七、其他鎮、街道拆遷安置住宅小區物業管理，參照本意見執行。
八、本意見由市規劃建設局負責解釋。
九、本意見自發布之日起施行。
平湖市人民政府
二○一○年十二月十六日