物業公司成本控制與精細化管理培訓大納

　　一、 物業公司預算控制

　　一)支出預算的編制

　　1、 支出預算編制的程序和步驟

　　2、 物業項目各項費用的預算模板

　　3、 各管理處管理成本匯總

　　二)建立預算控制體系

　　1、 建立預算執行責任制度

　　2、 建立監督檢查制度

　　3、 建立預算執行情況內部報告制度

　　4、 建立預算執行情況預警機制

　　5、 建立預算執行結果質詢制度

　　6、 建立預算執行情況分析制度

　　三)預算費用控制的具體措施

　　1、 提高部門、管理處人員的成本控制意識

　　2、 適時調整和補充專業財務人員

　　3、 加強基礎管理工作減少不必要的支出

　　4、 嚴格控制人員編制預算全面控制人力資源成本

　　四)預算精細化管理工具

　　1、 物業公司全面預算管理辦法

　　2、 管理處財務預算管理監控辦法

　　3、 物業公司年度經營支出預算明細表

　　4、 管理費用預算表

　　5、 財務預算外支出申請表

　　二、物業公司人力資源成本控制

　　一)優化組織架構

　　1、 職能部門的合理設置

　　2、 5萬平方米以下小區管理處的組織架構及人員編制

　　3、 5萬～10萬平方米以下小區管理處組織架構及人員編制

　　4、 10萬～15萬平方米以下小區管理處組織架構及人員編制

　　5、 15萬～20萬平方米小區管理處組織架構及人員編制

　　6、 25萬～40萬平方米小區管理處組織架構及人員編制

　　二)物業公司人力資源成本的預算

　　1、 人力資源成本的構成

　　2、 人力資源成本預算的編制流程

　　3、 人力資源成本預算的執行與控制

　　4、 人力資源成本預算的考核與激勵

　　三)招聘成本的降低

　　1、 制訂詳細的招聘方案、加強對招聘人員的培訓

　　2、 選擇科學的招聘方法

　　3、 招聘應選擇合適的招聘渠道

　　4、 招聘信息發布要講技巧?

　　5、 招聘評估要及時?

　　6、 實施招聘工作團隊負責制

　　四)員工培訓成本降低

　　1、 員工培訓成本的構成

　　2、 進行科學合理的培訓需求分析

　　3、 針對不同群體實施菜單式培訓

　　4、 做好培訓的轉化工作

　　5、 合理設計培訓協議防止員工流失

　　6、 培養內部兼職培訓師

　　五)留住人才以降低員工流失成本

　　1、 人員流失成本的表現

　　2、 物業公司人才流失的原因

　　3、 人才流失的防范對策

　　六)人力資源成本控制精細化管理工具

　　1、 物業公司人力資源管理程序

　　2、 人力資源管理年度費用預算表

　　3、 人力資源管理費用預算執行表

　　4、 人力資源成本分析表

　　5、 年度招聘計劃及費用預算表

　　6、 部門招聘成本預算表

　　7、 招聘成本登記表

　　8、 招聘工作成本分析表

　　9、 培訓費用預算明細表

　　10、 各培訓課程費用明細表

　　11、 加班費明細表

　　12、 員工離職成本核算表

　　13、 員工異動分析表

　　三、物業公司采購與倉儲成本控制

　　一)物業公司物品采購管理

　　1、 采購物資分類

　　2、 采購方式

　　3、 采購協議和合同管理

　　4、 建立供應商檔案

　　二) 物品倉儲管理

　　1、 庫存物品的限額標準

　　2、 物品的驗收

　　3、 物品的入倉程序

　　4、 倉庫物品的存放管理

　　5、 倉庫物品的清點

　　6、 倉庫物品資料保管

　　三)物業公司采購與倉儲精細化管理工具

　　1、 物業公司物資采購管理程序

　　2、 倉庫管理制度

　　3、 庫房管理規定

　　4、 月物資采購計劃表

　　5、 入庫登記表

　　6、 倉庫存貨記錄卡

　　7、 臨時借用工具登記表

　　8、 員工領用工具記錄表

　　9、 公用工具借用登記表

　　10、 物品領料單

　　11、 供應商評審表

　　12、 合格供應商一覽表

　　13、 合格物品供應商名錄

　　14、 采購物資驗證單

　　15、 物資領(借)用單

　　16、 物資申購單

　　17、 合同處理會簽表

　　四、物業公司設備維護成本控制

　　一)物業管理設備維護服務

　　1、 設備維護服務對象的構成

　　2、 設備維護服務形式的構成

　　3、 設備維護服務成本的構成

　　二)設備維護服務成本控制的方法

　　1、 控制能源成本的方法

　　2、 控制維修成本的方法

　　3、 控制設備維護人工成本的方法

　　三)加強設備的維護保養

　　1、 熟悉設備的運行情況

　　2、 建立設備管理體系

　　3、 處理好應急維修與計劃維修的關系

　　4、 制訂設備維護計劃

　　5、 設備維護保養計劃的實施

　　6、 應急維修的管理

　　四)設備維護保養精細化管理工具

　　1、 公共設施日常維修計劃方案

　　2、 公共設施定期維護計劃及實施方案

　　3、 房屋配套設施定期維修保養計劃

　　4、 房屋配套設施日常保養計劃

　　5、 物業公司公共設備(設施)維護保養考核辦法

　　6、 工程部勞動工具管理規程

　　7、 報修服務管理規程

　　8、 設備保養計劃表

　　9、 Ⅰ、Ⅱ級設備保養記錄

　　10、 Ⅰ、Ⅱ級設備保養檢查記錄

　　11、 Ⅲ級設備保養、檢查記錄

　　12、 設備(機具)外委維修申請表

　　13、 設備維修記錄

　　14、 維修值班記錄表

　　15、 報修單

　　16、 工程維修工具清單

　　17、 大型公用工具保養記錄表

　　五、物業公司管理標準化

　　一)管理標準化與成本控制之間的關系

　　1、 管理標準化直接影響時間成本減少

　　2、 管理標準化間接影響人工成本降低

　　3、 管理標準化對材料費用的影響

　　4、 管理標準化對管理費用的影響

　　二)物業管理標準化要領

　　1、 物業公司標準體系的組成

　　2、 物業公司標準化的對象

　　3、 實施標準化運作的關鍵環節

　　4、 物業管理標準化實施策略

　　三)物業公司基礎管理標準

　　1、 安全管理類基礎管理標準

　　2、 環境管理類基礎管理標準

　　3、 設備管理類基礎管理標準

　　4、 客戶服務類基礎管理標準

　　六、物業公司節能降耗

　　一) 物業公司節能降耗概述

　　1、 物業公司在建筑節能降耗中的重要性

　　2、 常見的節能降耗措施

　　二)實施節能降耗管理和服務措施

　　1、 建立健全能源管理機構

　　2、 實行節能降耗目標管理

　　3、 組織節能降耗培訓

　　4、 積極參與工程的前期規劃設計

　　5、 制訂并實施節能降耗計劃和方案

　　6、 加大資金投入和加強技術力量

　　7、 推廣節能技術和產品

　　8、 采取有效的設備保養和使用措施

　　9、 嚴格高效的管理制度

　　10、 從員工節能抓起

　　11、 做好宣傳教育以提高業主節能意識

　　三)物業公司節能降耗精細化管理工具

　　1、 物業項目節能降耗管理規定

　　2、 物業公司開源節流方案

　　3、 物業管理處節能工作計劃方案

　　4、 公共用水、用電統計表

　　七、物業公司非核心業務外包

　　一)為什么要引進業務外包

　　1、 什么是業務外包

　　2、 專業化服務的趨勢

　　3、 物業管理業務外包的優勢

　　二)業務外包控制關鍵

　　1、 合理確定外包業務范圍

　　2、 充分做好外包服務準備工作

　　3、 慎重選擇承包服務商

　　4、 完善外包管理制度

　　5、 把好合同的草擬與簽訂關

　　6、 加強外包業務的日常管控

　　7、 注重與承包商的雙贏關系

　　三)承包商的評定與選擇

　　1、 確定評定標準

　　2、 尋找潛在的承包商

　　3、 對承包商進行調查

　　4、 公正、客觀地比較承包商

　　5、 確定合格承包商

　　四)與承包商簽訂合同

　　1、 外包合同的形式

　　2、 外包合同談判

　　3、 外包合同的起草與審核

　　4、 外包合同的簽訂

　　五)非核心業務外包質量控制

　　1、 一、確立質量目標

　　2、 二、制訂質量標準

　　3、 三、加強雙方溝通

　　4、 四、開展質量檢查

　　5、 五、處理質量問題

　　六)物業公司外包服務精細化管理工具

　　1、 物業服務外包控制程序

　　2、 保潔外包作業指導書

　　3、 保潔外包人員現場服務質量監控操作規范

　　4、 綠化外包服務質量評審細則

　　5、 電梯維保外包質量監督辦法

　　6、 設施設備運作與維護外包服務合同

　　7、 公共機電設備維修保養外包合同

　　8、 消防設備維護保養外包合同

　　9、 電梯日常維護保養外包合同

　　10、 小區弱電系統維護保養外包合同

　　11、 中央空調設施維保外包合同

　　12、 綠化養護外包合同

　　13、 保潔外包合同

　　14、 保安服務外包合同

　　15、 外包商調查報告

　　16、 承包商初審記錄

　　17、 承包商評審報告

　　18、 合格承包商名單

　　19、 外包項目服務問題改善通知書

　　20、 服務質量評定和費用計算

篇2：酒店式公寓客房成本控制操作程序

　　酒店式公寓客房成本控制操作程序

　　客房成本：

　　主要指客房內為客人提供的一次性消耗品。包括文具印刷品、衛生間用品及其他客房用品。

　　對客房成本的控制：

　　一般采用"消耗品的定額管理法"。其操作程序如下：

　?。?）制定各項消耗品的定額數量及金額。

　　A、統計住客房經營出租每間天的各項消耗品實際耗用量。

　　B、根據目前經營狀況及控制者的意愿，初步制定在正常情況下客房每間天各項消耗品用量的計劃數。

　　C、以此計劃數乘以一個百分比（一般在80%-90%左右），核算出定額消耗量。

　　D、根據各項消耗品的單價核算出其金額。

　?。?）編制"消耗用品定額控制表"，將各項消耗品的單價、使用量、金額等填入表內。月末結帳時填入當月客房實際耗實用消耗品的數量。

　?。?）制定定額消耗品的節省提獎率和超客的罰款率。兩種比率應一致，一般控制在10%以內。

　?。?）經同有關人員商討取得一致意見后，報財務部經理及總經理室審批。

　?。?）獲準同意后，下達予以實施。

　?。?）從大倉庫領出消耗品存入部門小庫，然后發放到樓層使用。同時根據使用量不斷進行補充。

　?。?）每次領用時，大倉庫和小倉庫都認真做好記錄。

　?。?）月末，大、小倉庫的倉管員做出客房部及樓層實際領用各項消耗品的明細表。

　?。?）核算控制員根據倉庫提供的明細表，對照規定的消耗定額數，核算并編制當月客房部（按樓層分）各項消耗品實際耗用表。表中既有實際耗用量及金額，又有通過同定額進行對比后核算出的增減數量及金額。

　?。?0）根據當月消耗品使用的增減金額數，確定其節省額或起罰款，以此按規定的比率進行提獎或罰款。

　?。?1）將當月各項消耗品定額控制表及寫出的情況說明一并交客層部經理。經審核后上報財務部經理審批。

　?。?2）審批后，財務部按當月消耗品使用實績給予客房部發獎或罰款。

　?。?3）核算控制員整理保存每月核算報表及報告等有關資料，為今后制定更合理的定額數據創造條件。

　?。?4）了解掌握各項消耗品的進價，一旦價格發生變動，需及時調整各項消耗品的定額數指標。

　　簽署人：物業管理有限公司

篇3：物業管理設備維護成本控制

　　物業管理設備維護成本的控制

　　設備是物業的大腦、心臟、神經和血液。是設備賦予物業以生命，現代化的設備賦予物業以現化的生命，智能化設備賦予物業以智能化的生命。離開了設備，物業就變成了黑暗中冰冷的空殼，就喪失了使用價值。設備維護事關重大。無論停電、跑水、漏氣，都會嚴重影響業主的生活和工作，都會直接威脅業主的生命和財產安全。對物業管理設備維護服務人員來說，真是“接到報修如聞警報，排除故障刻不容緩！”

　　物業管理設備維護服務

　?。ㄒ唬┰O備維護服務對象的構成

　　以設備電氣性質和機電結合的程序為標準，可以劃分為：1、強電設備：（1）高、低壓變配電設備。（2）緊急發電機組。（3）照明系統。2、弱電設備：（1）樓宇自動化系統（BAS）（廣義的）。（2）通訊自動化系統（CAS）。（3）辦公自動化系統（OAS）。3、機電設備：（1）電梯。（2）中央空調。（3）燃氣燃油鍋爐。（4）給排水各類動力機械等。

　?。ǘ┰O備維護服務形式的構成

　　以人與設備相互間的互動關系為標準，可以劃分為：1、運行：值班、操作、巡視、清掃、應急處理等。2、維修：日常零修、緊急搶修、按計劃的小修、中修、大修。3、養護：日養護、周養護、月養護、季度養護、年度養護。

　?。ㄈ┰O備維護服務成本的構成

　　以產生成本的對象為標準，可以劃分為：1、能源成本：耗電、耗水、耗氣（油）等。2、維修成本：維修工具、常用維修材料、設備低值易損零部件、設備貴重核心零部件等。3、人工成本：定編人工成本、臨時人工成本、外包人工成本等。

　　設備維護服務成本控制的意義

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　　在現代建筑中，隨著照度和舒適度等人工環境標準的提高，各類強電、弱電、機電設備的大量應用，使建筑能耗急劇增加。有專家統計，當今北京一幢大型公共建筑的用電量比1949年全北京市的總用電量還多。1994年廣州某酒店，夏季用全部建筑設備都開動，每天耗電13萬度。一般每天耗電約9萬度。其中約60%為空調耗電。另據統計，在發達國家，建筑物的耗能占全國總耗能的30%～40%左右。而在建筑物的耗能中，采暖、空調、通風設備的耗能占65%左右，是耗能大戶；生活熱水占15%；照明、電梯、電視占14%；廚事占6%。顯而易見，節約能源不僅直接影響到物業營運的成本和業主的經濟效益，而且直接關系到環境效益和社會效益。

　?。ǘ┚S修成本控制的重要性

　　在一座現代化大廈的投資中，各類強電、弱電和機電設備的投資比重愈來愈大，甚至接近或超過整個建筑主體結構的總體金額。位于北京朝陽區的某5A級智能化大廈，在1996年投資安裝的部分設備的價格是：

　　1、大廈結構化綜合布線系統（加拿大）1套：1,000萬元。

　　2、智能自動消防系統（美國）1套：500萬元。

　　3、燃氣/燃油自動鍋爐（德國）3臺：360多萬元。

　　4、離心式中央空調水冷機組（美國）4臺：385萬元。

　　5、變頻式空氣處理機（法國）61臺：623萬元。

　　6、三菱高速電梯（日本）14臺：3,330萬元。

　　該建筑建安總投資3億元，結構、設備、裝修基本上各占總投資的1/3。這些造價驚人的設備如果經常發生故障，其維修成本是難以承受的。

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　　本文雖然按論述序列將人工成本排在第三位，但實際上在大部分物業管理項目中，人工成本都是僅次于能源成本列第二位。例如：北京某智能型高檔商務寫字樓，1997年2月物業管理財務支出總計為96.8萬元。其中能源費（電費、水費、燃油費）為35.7萬元，占總支出的36.9%；人工費（員工工資、春節過節費、午餐費、勞務費、醫藥費）為29.7萬元，占總支出的30.7%；維修費（維修工具、設備零件、易耗材料、工程勞務、裝修費等）為17.5萬元，占總支出的18.1%。而且實踐證明，控制人工成本的難度要遠大于控制其他成本的難度。

　　設備維護服務成本控制的方法

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　　管理方法：

　　1、編制能源成本控制計劃：（1）成本預算。（2）控制指標。（3）控制標準。（4）控制措施。（5）控制過程。（6）控制崗位責任制。

　　2、實施“全員控制”和“全過程控制”。

　　技術方法：

　　1、對空調、照明、電梯系統的工況實時進行監測，由計算機智能管理建筑物的能源。

　　2、提高樓內溫度的控制精度，避免夏季室溫過冷與冬季室溫過熱的能源浪費。據統計，夏季設定溫度下調1℃，將增加能耗9%；冬季設定溫度上調1℃，將增加能耗12%。

　　3、空調設備采用高效率機組，以變頻調速控制電動機運行及合理的啟停操作。

　　4、冬季供暖嚴格按照供暖運行技術指標運行（系統泄漏率、每平方米能耗控制指標、每平方米循環流量控制指標、每平方米循環水泵耗電控制指標等）。

　　5、合理規定在初寒期、嚴寒期和末寒期的運行調節方式。根據實際情況，靈活運用質調節、量調節、分階段變流量的質調節、間歇調節等運行調節方式。

　　6、嚴禁用工業用水進行草地灌溉。

　　7、全部實現路燈的自動控制（例如聲控）等。

　?。ǘ┛刂凭S修成本的方法

　　管理方法：

　　1、編制維修成本控制計劃。

　　2、制定嚴格的維修工具、材料、零部件的采購、出入庫、配送和使用回收等規章

制度。

　　技術方法：

　　1、在一座建筑物正常運作的整個生命周期中，運轉完全正常的設備，即近乎達到免維護水平的比例只有40%~60%；正常運行但存在潛在故障增長趨勢的設備比例為20~30%；運行基本正常，但報警水平在增長的設備比例為15%~20%；已經存在嚴重問題，必須及時采取有效措施的設備比例達5%~20%。要實施有效的設備維修服務并控制維修成本，就必須針對以上四種狀態的設備編制不同的維修養護計劃并嚴格實施，以保障安全運行，降低維修成本。

　　2、設備在其壽命周期內發生故障的情況，與人的一生很相似。人有幼兒期、青壯年期和老年期。設備相應地有初期故障期、偶發故障期和磨耗故障期。

　?。?）在初期故障期：設備維護服務人員要了解設備中壽命最短的零部件，編制管理檔案，并經常加以特別關注。還要了解設備中最重要最昂貴的零部件，編制管理檔案和應急處理預案。還要了解設備在設計、安裝、調試等方面的缺陷和不足，找出隱患并加以解決，盡快降低設備的初始故障率使其進入穩定運行狀態。

　?。?）在偶發故障期：此時設備的故障率下降到準許故障率之下。在這一階段，應著重提高設備維護服務人員對故障的檢測診斷能力和修理能力，加強對材料備品的管理。

　?。?）在磨耗故障期：這時設備或設備系統已接近或達到各自的壽命期，由于零部件的磨損和材質的劣化故障率上升。但如果在磨耗故障期之前將部分零部件更新就可以降低此時的故障率，減少維修材料的更大消耗。在這個時期還應精心進行預防保養，定期對零部件進行檢測，掌握其劣化，程度。同時堅持平時的清掃、給油、調整，減緩零部件的磨損和劣化進程，延長使用壽命，降低維修成本。

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　　管理方法：

　　1、編制人工成本控制計劃。

　　2、因事設崗，因崗定員。

　　3、科技含量較高的物業管理項目（例如智能化大廈），其設備維護服務人員可以實行定編人員與外包人員相結合的人工管理模式。

　　4、科技含量較低的物業管理項目（例如普通住宅小區），其設備維護服務人員可以實行“一崗全責”的定崗定編管理模式。這種用工模式的特點就是改變崗位的單一性，強調崗位的綜合性，其本質就是“減少崗位種類，增加崗位內容”。實踐證明，這種方法非常適用于科技含量較低的物業管理項目，對減少用工、降低成本、提高效益（工作效率和員工收益）、做好工作具有顯著的效果。

　　技術措施：

　　1、組織實施“強化專業，一專多能”的培訓。

　　2、組織實施“強調綜合，一崗多責”的培訓。

　　設備維護服務成本控制的效果

　　這里以一個能源成本控制的成功案例來論證“設備維護服務成本控制”的效果。

　?。ㄒ唬┰O備情況

　　某物業管理項目部接受委托對一個普通居民住宅小區（建筑面積1萬m2，兩棟6層磚混結構的居民樓，120戶業主）提供冬季供暖服務。供暖設備是一臺DRQ-95型自動燃氣鍋爐，輸出熱量為930KW，允許最高出水溫度為90℃。全年供暖費收入33萬元。

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　　該項目在20**—20**年供暖期采取了以下節能措施：

　　1、在供暖前對全部地下管網實施了大檢修，使外網因跑、冒、滴、漏導致的熱損耗降低為零。

　　2、在供暖中嚴格控制出水溫度。不經領導批準，任何人不得擅自升溫。同時定時入戶測溫，確保室溫不低于18℃（北京地區國家規定是16℃）。

　　3、在供暖全過程實行了“分階段變流量的質調節”運行調節方式。即：在整個冬季，把供暖期按室外氣溫的高低分為幾個階段。在室外溫度較低階段中保持較大的流量，而在室外氣溫較高的階段中保持較小的流量。但在每一個階段內采用質調節來保持室內設定溫度。

　?。ㄈ┬Ч@著

　　實施節能控制前：

　　燃氣日均耗量：894m3。

　　燃氣總耗量：894m3×145 = 129,630m3≈130,000m3。

　　燃氣總費用：1.8元×130,000m3 = 234,000元。

　　實施節能控制后：

　　燃氣日均耗量：614m3。

　　燃氣總耗量：614m3×145 = 89,030m3≈90,000m3。

　　燃氣總費用：1.8元×90,000m3 = 162,000元。

　　綜合效益：

　　社會效益：節省燃氣40,000 m3。

　　環境效益：減少了燃燒廢氣向大氣的排放。

　　經濟效益：

　?。?）節支（等于增收）：72,000元。

　?。?）燃氣成本比率：控制前為70 .9%，控制后為49.1 %，下降了21.8%。