知名地產豪宅項目成本控制標準化

　　**董事長及總裁指示所有豪宅精裝項目在滿足效果的前提下決不允許超支，那具體該如何實現？

　　“豪宅”指該項目平均售價定位為該區域中檔住宅均價200%及以上的項目，且一線城市銷售單方建安成本占售價比重不超過20%，二線及其他城市銷售單方建安成本占售價比重不超過25%。

　　**為建設高品質住宅，打造**豪宅品牌，現有集團在施及確定20**年后即將實施的豪宅精裝修施工項目共計26個，交付面積585萬平方米，總造價約156億。其中：A版豪宅項目共計5個，交付面積137萬平方米，總造價約44億。B版豪宅項目共計21個，交付面積449萬平方米，總造價約112億。

　　**20**版建造標準，將精裝住宅分為四個精裝成本等級：

　　A版：3500元/㎡

　　B版：2500元/㎡

　　C版：1200元/㎡

　　D版：800元/㎡

　　本文將以B版豪宅項目的成本管控為例來展開說明。

　　一、**豪宅樣板間成本管控要點

　　1.成本部聯合設計營銷共同研討，推出豪宅標準測算模板

　　主要包括：面積指標、造價指標、主要材料用量分析、主材菜單。

　　自動生成：造價限額指標、材料用量限額指標。

　　2.相關材料、做法、綜合單價均形成菜單

　　方便設計人員、項目公司快速、準確測算；可自動生成各種技術經濟指標；對比標準快速發現超支項，找到優化方向；細項分解指標均需滿足目標成本要求。

　　3.材料用量限額指標

　　4.增加投入，提升科技品質。

　　雙控開關設置、一鍵關閉功能、分室溫控、戶式新風系統、分戶凈水系統預留、電子門鎖、同層排水系統、衛星電視系統、一卡通系統、數字寬帶接入系統、智能照明系統。

　　成本增加：A版300元/㎡；B版240元/㎡。

　　二、**B版豪宅項目樣板間成本管控

　　1.樣板間戶型選取原則

　?。?）原則上選取典型大堂和電梯廳，并按實景建設

　?。?）原則上選取最大戶型和主力戶型作為本項目的樣板間

　　2.樣板間分階段管控要點

　?。?）圖紙階段

　　a.樣板間根據精裝模塊進行翻圖，完成精裝方案和一版施工圖。

　　b.進行初步成本測算，調整設計，形成落單施工圖。

　　c.確定精裝圖紙，并反饋調整建筑施工圖

　?。?）材料封樣、櫥柜深化及設備選定

　　a.進行石材、壁紙、石膏線、墻地磚等施工材料的封樣。特別是石材大板的現場確認。

　　b.進行櫥柜、衣柜的廠家招標及二次深化設計的確認與定樣。反饋廚房設備點位給精裝設計和建筑施工圖設計。

　　c.進行入戶門、戶內門、木作套線的招標及二次深化設計的確認與廠家定樣。

　　d.確定電器品牌和選型。

　　e.確定衛生潔具和五金件。

　　f.確定開關面板品牌和定樣。

　　g.確定木地板品牌和定樣。

　　h.確定單元銅門廠家及二次深化設計和現場定樣。

　?。?）軟裝招標及方案確定

　　樣板間的軟裝應嚴格按照模塊要求選型。家具、燈具、窗簾、地毯、裝飾畫等都應通過項目管理中心設計部的確認后采購。

　?。?）精裝施工

　　a.樣板間的精裝施工單位應從商業地產公司五星級酒店內裝合格供方品牌庫中選取。

　　b.樣板間施工應注重石材、木作、壁紙等主材的進場及施工順序，做好收邊收口的處理及成品保護。

　　3.樣板間驗收標準

　　B版豪宅樣板間達到怎樣標準才能驗收通過呢？

　?。?）與模塊的符合性：

　　由檢查小組拿模塊實景照片和各空間深化詳圖核查與模塊的符合性。

　?。?）施工品質重點關注：

　　a.石材色差、品質、拼縫、倒角是否符合管控要求

　　b.木作漆面飽滿、光澤度、接縫是否符合管控要求

　　c.馬賽克平整度、勾縫的均勻度、色彩是否符合管控要求

　　d.壁紙的平整度與接縫是否符合管控要求

　　e.吊頂分級、色彩、收邊、倒角是否符合管控要求

　?。?）軟裝效果：

　　a.是否嚴格按模塊要求搭配家具和配飾

　　b.軟裝的豐滿度、格調、色彩、品質是否符合模塊要求

　?。?）參觀動線合理、順暢、步步有亮點。

　?。?）景觀是否按豪宅標準進行配置。

　　以上任一項不合格均不允許開放。

　　三、**豪宅實體樓成本管控要點

　　1.招標控制

　?。?）供應商的選擇

　　酒店供方品牌庫中選擇、選擇區域性、施工任務量。豪宅項目供方選擇必須上報集團審批通過后方可實施！

　?。?）合理劃分標段

　　建議按每棟進行劃分，金額6000萬，200套以內考慮。

　　2.采購要點

　?。?）確定甲供原則

　　產品設備、活動部分、業主關注。

　?。?）甲供內容

　　若超出原則，必須上報集團批準方可實施！

　　四、**B版豪宅項目實體樓成本管控

　　1.模塊擴展

　?。?）項目公司根據集團簽批的《可售物業住宅精裝模塊分類執行書》中確定的精裝模塊為模板，擴展到全項目所有B版建造標準的戶型和大堂的精裝施工圖設計；

　?。?）原則上每個項目有深淺兩種風格，戶型面積＞220㎡的采用深色，戶型面積≤220㎡的采用淺色；

　?。?）地下室大堂依據首層大堂的精裝設計風格進行方案和施工圖設計，報項目管理中心設計部審批通過后實施。

　　2.精裝模塊與建筑實體的符合度

　?。?）精裝施工圖應嚴格按照建筑實體的房間尺寸進行復核；

　?。?）當不同樓層出現房間差異較大時（如上下樓層剪力墻厚度差異等），精裝施工圖應分樓層出圖；

　?。?）當房間尺寸與精裝模塊有差異時，應保證玄關主背墻、客廳主背墻、沙發主背墻、臥室主背墻、玄關水刀拼花、客餐廳地面拼花的尺寸不變，便于主材的統一采購；

　?。?）其他與模塊不符處應特別進行圖紙說明，并報項目管理中心設計部審批通過后實施。

　　3.機電點位合圖

　?。?）精裝施工圖完成后，

應由建筑施工圖單位進行機電點位的合圖，以保證土建施工時，機電點位一次安裝到位；

　?。?）機電點位合圖應由項目公司自審后上報項目管理中心設計部審批。

　　4.材料封樣

　?。?）所有效果類的施工材料封樣均應與樣板間材料一致；

　?。?）所有效果類的施工材料封樣均應由項目管理中心設計部確認后實施。

　　5.模塊執行與驗收

　?。?）實樓樣板段檢查和入伙前檢查是檢驗模塊實施效果的管理措施；

　?。?）實樓樣板段和入伙均需項目管理中心設計部、質監部聯合驗收，項目中心審批后方可大面積施工和入伙；

　?。?）實樓樣板段和入伙檢查重點關注：石材、木作、壁紙等的完成質量，以及收邊收口、成品保護；

　?。?）樣板房實景攝像片是實樓交付的驗收標準。

篇2：投資項目的成本控制管理

　　究竟如何進行項目成本管理呢?簡單地說,就是通過開源和節流兩條腿走路,使項目的凈現金流(現金流入減去現金流出)最大化。開源是增大項目的現金流入,節流是控制項目的現金流出。

　　在項目建設期,開源表現為擴大項目融資渠道,保證項目能夠籌集足夠的建設資金;節流是使融資成本或代價最低,最節省地實現項目的必要功能。在項目經營期,開源表現為增加主營業務收入、其他業務收入以及投資收益等;節流就是控制項目經營成本。

　　在我國,項目的成本管理一直是項目管理的弱項,“開源”和“節流”總是說得多、做得少。例如,在項目前期,由于沒有深入地調研,不能準確估算完成項目活動所需的資源成本,造成開源不足的局面;或者由于項目的資金“源”自政府或股東,花起來不心疼,更談不上節流了。甚至部分項目根本就沒有預測和分析項目現金流和財務執行情況,決策失誤就在所難免了。

　　成本管理的現金流分析采用的數據大都來自估算和預測,具有一定的不確定性,可能造成項目的現金流入減少或現金流出增加。不確定性成本管理或風險成本管理已成為我國項目管理中的弱項,也是很多商業銀行貸款最關心的問題。即使是專業的咨詢公司或項目管理公司,大多只停留在簡單的量本利分析和敏感性分析。本文著重介紹概率分析、掙值分析等項目成本管理新方法。

　　項目成本或投資估算

　　成本估算(Cost Estimating)是為完成項目各項任務所需要的資源成本的近似估算。

　　美國項目管理學會(PMI)認為,有三種成本估算方法:

　　類比估算:是一種自上而下的估算形式,通常在項目的初期或信息不足時進行。

　　參數估算:是一種建模統計技術,如回歸分析和學習曲線。

　　自下而上估算:通過對項目工作包進行詳細的成本估算,然后通過成本賬戶和工作分解結構(WBS)將結果累加起來得出項目總成本。這種方法最為準確。

　　PMI成本估算的概念在我國常稱作投資估算,即在對項目的建設規模、技術方案、設備方案、工程方案和項目實施進度等進行研究的基礎上,估算項目的總投資。

　　項目的現金流分析

　　項目成本管理的基礎是編制財務報表,主要有財務現金流量表、損益表、資金來源與運用表、借款償還計劃表等。其中,項目的現金流量分析是最重要的項目管理報表。

　　通過項目的財務現金流分析,可以計算項目的財務內部收益率、財務凈現值、投資回收期等指標,從而對項目的決策做出判斷。

　　(1)財務內部收益率(FIRR)

　　它是指項目在整個計算期內各年凈現金流量現值累計為零時的折現率,是評價項目盈利能力的相對指標。該指標可根據財務現金流量表中凈現金流量,用插差法計算,也可以直接利用微軟E*cel軟件提供的財務內部收益率函數計算,計算得到的項目財務內部收益率與行業基準收益率(Ic)比較,如果FIRR> Ic,即認為項目盈利能力能夠滿足要求。

　　(2)財務凈現值(FNPV)

　　它是指項目按基準收益率Ic將各年凈現金流量折現到建設起點的現值之和。它是評價項目盈利能力的絕對指標,反映項目在滿足基準收益率要求的盈利之外所獲得的超額盈利的現值。也可直接利用微軟E*cel軟件提供的財務凈現值函數計算。若得到的FNPV≥0,表明項目的盈利能力達到或超過基準計算的盈利水平,項目可接受。

　　(3)投資回收期(Pt)

　　它是反映項目真實償債能力的重要指標,是指以項目的凈收益抵償項目全部投資所需要的時間。在現金流量表中,是累計現金流量由負值變為0的時點。

　　投資回收期越短,表明項目盈利能力和抗風險能力越強。

　　項目的不確定性分析

　　根據擬建項目的具體情況,有選擇性地進行盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等。

　　(1)盈虧平衡分析

　　它是根據項目正常生產年份的產品產量(銷售量)、固定成本、可變成本、稅金等,研究建設項目產量、成本、利潤之間變化與平衡關系的方法。當項目的收益與成本相等時,即為盈虧平衡點(BEP)。

　　通常只求線性盈虧平衡分析,圖示如下:

　　(2)敏感性分析

　　它是研究項目的產品售價、產量、經營成本、投資、建設期等發生變化時,項目財務評價指標(如財務內部收益率)的預期值發生變化的程度。通過敏感分析,可以找出項目的最敏感因素,使決策者能了解項目建設中可能遇到的風險,提高決策的準確性和可靠性。一般以某因素的曲線斜率的絕對值大小來比較。

　　例如,某房地產開發項目的內部收益率對建設投資和商品房售價的敏感性分析如下圖所示:

　　從上圖可以看出,財務內部收益率對建設投資和商品房銷售價格的變化都較為敏感。相比之下,財務內部收益率對建設投資的變化更為敏感。

　　(3)概率分析

　　它是通過概率預測不確定性因素和風險因素對項目經濟評價指標的定量影響。一般是計算項目評價指標,如項目財務凈現值的期望值大于或等于零時的累計概率。累計概率值越大,項目承擔的風險越小。

　　項目掙值管理

　　掙值管理(Earned Value Management,EMV)是綜合了項目范圍、進度計劃和資源,測量項目績效的一種方法。它比較計劃工作量、實際掙得多少與實際花費成本,以決定成本和進度績效是否符合原定計劃。

　　要進行掙值管理,必須熟悉與掙值管理密切相關的計劃成本(PV) 、掙值(EV)和實際成本(AC)之間的相互關系,以及完工預算(BAC)、完工估算(EAC)和完工尚需估算(ETC)之間相互關系。

　　掙值管理也離不開偏差管理。偏差=計劃-實際

　　偏差分析圖示如下:

　　當成本偏差(CV)>0,表明成本節約;反之,當CV<0,表明成本超支。

　　當進度偏差(SV)>0,表明進度超前;反之,當SV<0,表明進度滯后。

　　特別注意的是,這是根據PMI的偏差含義做出的推斷,與我國的工程監理投資控制中的偏差定義正好方向相反。

篇3：房產項目景觀成本控制:重籌劃巧選材嚴施工

　　房產項目景觀成本控制：重籌劃、巧選材、嚴施工

　　從總造價來講，景觀費用只占項目開發總成本的2%~3%，但這微乎其微的一部分費用所產生的附屬價值和效應可以用“四兩撥千斤”來形容。由此，越來越多房地產企業加大對景觀的投入來吸引和取悅客戶，然而任何投入都有邊際效應，當追加的成本超出了客戶為此付出的心理價位，下單意愿降低，反而不利于銷售。由此看來，如何結合客戶的現實需求，通過有限的投入實現最佳的景觀效果是景觀成本管理的核心。

　　一、規劃設計階段：分層做好籌劃

　　景觀成本控制需要事前策劃，而不是等設計方案出來后，再考慮成本控制。從項目開發流程的角度，景觀成本控制要在項目定位階段便開始控制了，在規劃和設計階段該如何策劃景觀成本？

　　1.合理籌劃軟、硬、水景整體比例。通常而言，硬質景觀單方造價往往要高于軟景兩倍以上，控制好硬景比例，可將硬質景觀節省的成本更多地用到軟景上，突顯綠量，打造綠色視覺沖擊力。某房地產企業旗下各項目景觀工程的軟景成本占總景觀成本的比例平均為60%，軟景：硬景：水景比例一般是7:2:1，景觀效果顯著，受到客戶一致好評，項目在市場上美譽度較高。

　　2.巧妙搭配植被及密度。明確硬軟景觀一級比例后，針對項目需求，進一步將軟景、硬景的內容明確細化，如軟景面積里面草坪、灌木如何分配，密度如何設置。比如可適當控制軟景中大喬木的數量，增加灌木及草坪的面積。據研究，人的最佳視角區在1-3米，在這個視覺范圍內高灌木產生的效果最好。草坪是軟景中單項成本較低的，可在保證效果的前提下適量提高草坪用量；花卉后期更換、維護的成本較高，建議適量選擇，可多用色葉喬灌木或變色喬灌木。

　　3.重點區域進行成本投入的傾斜。一般來說，入口區、示范區和人行系統需要重點投入，尤其是人行系統，據悉，某標桿企業的展示區人流線至少200米。

　　二、招采階段：合作、自產雙管齊下

　　1. 建立戰略模式，保障材料質量，降低采購成本。進入一個城市大規模開發之初，有意識地尋找戰略合作伙伴。通過集團公司規模效應，保證項目開發時有充足資源供選擇、比較，確定合適的單位進行設計和施工。

　　2. 分項列清單單獨報價。請設計院按照各個園建分項單獨報價，分別列明各個分區用材標準、數量與總成本，便于掌握各分項總價及各分項中各材料的價格，進行橫向比較，對價格不合理的園建及材料進行調整及更換，從而綜合控制工程的總造價。

　　3.選用經濟合理的材料。選用與小區檔次相一致的材料，適當選擇能提高客戶體驗區位用材檔次，不過度追求完美與極致，選材要與樓盤定位相符，在重要位置，加大成本投入，提高客戶景觀滿意度，比如小區中心的水景。與此同時，充分了解市場，通過綜合論證了解材料市場行情，盡量采用價廉物美的鋪裝材料，保證項目施工時所用材料在當時當地具有最佳經濟性。

　?。?）石材的價格與產地、品名、厚度、面層類型有關，同樣的品種，進口的比國產的貴一倍。

　?。?）軟景成本高低對總景觀成本影響重大， 因而有必要了解影響不同區域軟景成本的主要因素，包括：可使用的苗木種類數量、苗木采購成本、苗木運輸距離、苗木土球大?。ㄟ\輸成本）、適宜栽種期的長短、栽植成活率、冬季是否需用特殊防護等。

　　4.建立自有苗圃或托管苗圃。在項目開發地擁有大量合作苗圃或自有苗圃，確保苗木供應的質量和數量。比如，某知名地產集團在初期開發時就使用甲方供苗這種方式來參與項目的景觀施工，取得良好的經濟效益和品質效益后在各地迅速推廣，在各地拿地的同時就建立自有苗圃或托管苗圃，保證施工進度和質量。

　　三、施工階段：施工工藝標準化，嚴控變更

　　施工階段是設計實現的過程，要有效控制簽證和變更，避免增加無效成本。某標桿房企景觀成本目標確定后，取其80%為限額設計的標準，預留20%在施工階段，作為景觀調整備用。

　　1.重視施工圖紙交底。施工進場前，應由建設單位組織多方圖紙會審，包括：景觀設計師、成本經理、工程經理、各專業現場代表、設計單位各專業設計師、施工單位各專業負責人。目的在于：完善圖紙，防止缺漏項；明確施工邊界，避免產生有爭議的工程量；協調各專業，杜絕相關專業溝通上的盲點。施工交底會議記錄將是工程結算的依據之一，應作好記錄。

　　2.嚴格執行設計變更審批程序。施工過程中，由于現場條件發生變化，需要變更設計。工程建設涉及多個專業，互為設計條件，并且關系到銷售承諾。因此設計需要統籌考慮，出現某一專業的錯漏項都會帶來返工。采用分級審批可以有效縮短審批周期，不耽誤工程進度。同時也能有效控制成本。除了正常設計變更外，還應該對惡意變更提高警剔。部分施工單位這了競標成功，做標書時刻意降低某些項目的價格，達到拉低工程總價的目的，這一現象在綠化工程尤為明顯。中標后通過各種手段和借口，將利潤低的苗木品種變更為合同中利潤高的品種。應嚴加防范此種變更發生。

　　3. 工藝節點標準化。把成熟的工藝節點按工藝進行標準化，要求施工方嚴格參照操作手冊的推薦手法進行施

工，不允許隨意變動施工工藝；在石材施工時，盡量使用規整拼裝，減少碎拼，從而減少人工成本。

　　總結

　　效果和成本是景觀設計的兩個重要評價指標，景觀方案在決策過程中一直是在效果與成本之間找平衡。不能脫離成本談論景觀效果、評價設計方案，也不能撇開景觀效果一味追求低成本。當前的市場情況更需要合理有效的成本管理，促使我們完善管理制度，向縱深發展管理體系，追求更專業、更卓越的精細化管理。