住宅小區的這些責任歸誰管

　　一、這些是物業管的事

　　物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動(物業管理微資訊)。也就是說，物業公司的管理服務體現的是“公共服務”，是為業主提供“公共服務產品”。

　　物業服務分基本業務和專項業務。其中基本業務包括房屋建筑物的維護、修繕與改造;物業附屬設備、設施的維護、保養與更新;相關場地的維護與管理;消防設備的維護、養護與更新。

　　專項業務包括以下四方面：

　　1、治安保衛。通過值班、看守、巡邏所進行的防火、防盜、防事故以及突發事件的處理;

　　2、清掃保潔。對管理區域內的垃圾定時定點收集清運，以及對公共部位的清掃保潔;

　　3、庭院綠化。對管理區域內的公共綠地，宅旁綠地和道路綠地的日常養護;

　　4、車輛管理。對進入管理區域內的各種機動車輛的限制，除了必要的特許車輛外，其他車輛經過允許方能駛入，并按規定地點停放。

　　通俗地講，物業管理是對住宅小區的共用部位、共用設施設備以及小區綠化、環境衛生、小區秩序進行維修、養護、管理的活動。物業公司向業主收取的物業服務費用，主要用于這些方面的支出。

　　二、這些是開發商管的事

　　1、保修期內以及保修期內沒修好的房屋裂縫、房屋透寒、煙道漏煙串味、墻面或樓頂防水、衛生間和廚房防水等問題，都是開發商的責任。

　　2、房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算?！斗课萁ㄖこ藤|量保修辦法》規定，在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：

　　(1)地基基礎和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限;

　　(2)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;

　　(3)供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期;電氣系統、給排水管道、設備安裝為2年;

　　(4)裝修工程為2年。其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。

　　3、在建筑工程保修期外，居民住宅樓外的供熱設施和樓內的共用供熱設施由供熱單位負責管理與維修。

　　已經分戶供熱的住宅用熱戶室內供熱設施，由用熱戶管理，更換供熱設施的費用由用熱戶承擔，因供熱事故造成損失的除外。

　　4、非住宅用熱戶的供熱設施管理責任，由供熱用熱雙方在合同中約定。

　　5、超過保修期的責任如何劃定?如果是分戶供熱的用戶，室內供熱設施相對獨立，由用戶自己負責維修;公共供熱設施則由供熱單位管理并承擔維護責任。

　　三、這些是相關部門管的事

　　1、業主家里被盜、違章搭建、違規改裝修住房、業主占用綠地和道路等等，這些事主要由政府主管部門、街道社區、公安部門、執法部門或司法部門解決，要具體情況具體分析。

　　比如，業主家里被盜，如果物業企業沒有全面履行其應當負有的管理義務(如合同約定提供24小時安全巡邏，但未按時執行)，保安防范工作存在疏忽(有過錯)，從而造成業主人身、財產損害的，則應當承擔賠償責任。

　　2、業主違章搭建、業主占用綠地和道路等，應先通過街道社區、業主委員會或物業公司出面協調處理，如果仍然沒有效果的話，則要通過執法部門或司法途徑解決。

　　3、業主違規改裝修住房等，物業管理公司有權處理，并要求限期整改。如果業主之間、業主與業主委員會之間、業主與物業管理公司之間發生糾紛協商不成的，提請市物業管理主管部門調解，或提交市仲裁委員會依法裁決。

　　4、此外，業主家里的供水、供電、供氣、供暖、電話、網絡、有線電視等方面的問題，由社會公共事業企業或運營商負責解決。

　　4物業、業主責任要分明

　　四、歸物業管的事

　　1、物業負責管理房屋的公用部位，是指一棟住宅樓中業主、物業使用人共用房屋的基礎、內外承重墻體、梁、板、柱、屋頂等，此外還有樓梯間、通道、專用房間、外墻面、屋面防水、樓內自行車存車庫等。

　　2、共用設施是指住宅區內業主、物業使用人共用的非市政道路、路燈、綠化、建筑小品、化糞池、非市政排水管線、窖井、非營利性的休閑廣場和健身器械等。

　　3、共用設備是指住宅樓內業主、物業使用人共用的下水管線、落水管、電梯、避雷裝置、電氣線路、加壓泵房;非業主、物業使用人自行安裝的住宅入口防盜門及住宅區內電子監控系統、電控門、消防器具、垃圾桶、垃圾箱。

　　五、歸業主管的事

　　1、家里的門窗框、把手壞了，水閥、水龍頭壞了，開關壞了、電源短路了，座便箱浮球不好用，室內墻皮脫落等，這些分戶以內的業主自用部分，維修也好，更換也好，都要業主自己管。這些事也可以委托物業公司，但不屬于物業公司的管理服務范圍，而屬于有償服務范圍。

　　2、此外，召開業主大會、選舉業主委員會、選聘或解聘物業公司、簽訂物業委托服務合同、制定管理規約等，也都是全體業主的事。

篇2：小區物業服務監督和違約責任處理辦法

　　小區物業服務監督和違約責任處理辦法

　　一、日常監督

　　甲方聘請專門人員并授權監督人員按照本合同及各個附件的約定，代表甲方對乙方的履約情況進行全程監督。發現問題，及時向乙方發出整改通知書，并記錄在案，定期向業主委員會報告。乙方有義務配合甲方聘請的專門監督人員進行監督，對監督人員通知的整改事項要有積極的回應并認真整改。乙方沒有履行合同約定的管理服務職責，經甲方監督人員監督仍不改正的，視作違約。合同期內因同一問題或同一情況監督人員發出5次(含)以上整改通知書的，視作違約(不包括建設單位施工遣留問題及個別業主惡意破壞)。甲方及甲方聘請的監督人員不得干涉乙方按合同的約定實施的日常管理與服務。

　　二、違約責任

　　乙方沒有達到本附件約定的管理服務標準，構成違約的，由甲方向乙方發出書面處罰通知，每一項違約扣減乙方按本合同附件2約定的利用本物業公共部位、共用設施和經營用房經營收入總額中乙方1個百分點的可得金額，相應增加甲方1個百分點的可得金額。(即如果沒有任何違約行為發生，乙方可獲得最高35%的經營總收入，甲方獲得65%；如果發生一項違約，則乙方所得減少到34%，甲方所得增加到66%，依此類推)。

　　考核辦法和結果處理

　　一、每年年中和年底，乙方將半年和全年履行合同的情況、下半年和下一年度物業管理的主要計劃等，兩次向全體業主送發書面報告。

　　二、業主委員會年中和年底兩次向全體業主送發評議打分表，對以下內容進行打分評議：

　　1)供電管理；

　　2)供水管理；

　　3)消防治安管理；

　　4)衛生保潔管理；

　　5)綠化管理；

　　6)公共設施設備管理；

　　7)車輛管理；

　　8)維修服務；

　　9)服務態度；

　　10)遺留問題的解決；

　　11)總體評價。

　　打分的標準為：好、較好、一般、較差、差。

　　三、年中和年底回收的表格由業主委員會邀請江東區物業辦、社區居委會、部分業主代表和乙方代表進行公開匯總并將結果向全體業主公告。在“總體評價”中，80%(含)以上業主認為“好或較好”的，業主委員會向全體業主書面通知按合同規定邀清上半年或下半年物業管理費。30%(含)以上業主認為“差或較差”的，上半年或下半年物業費按90%收取。50%(含)以上業主認為是“差或較差”的，由業主委員會召開業主大會解聘現物業公司，并組織招投標選聘新的物業管理公司。

篇3：小區物業治安責任合同書

　　小區物業治安責任合同書

　　甲方：________物業管理有限公司

　　乙方：____________

　　為加強本小區治安管理，確保小區內各業主(租戶)和來訪客人的安全和合法權益，營造規范、安全、良好的生活環境，根據《中華人民共和國治安管理處罰條例》，與各用戶訂立本治安責任合同書。

　　一、甲方責任

　　1、貫徹執行《中華人民共和國治安管理處罰條例》和公安部門的有關規定，對小區各用戶單位的治安工作進行監督檢查。

　　2、組織實施各級治安責任制和崗位責任制，建立區內公共部位的安全制度和安全操作規程。

　　3、把治安工作列入小區管理之中，嚴格實施安全監督，對不安全因素采取有效措施。

　　4、組織保安隊伍，實施全天候的保安服務，努力協助公安部門確保小區內公共區域住戶和客人的生命財產的安全。

　　5、對各業主/住戶和專業保安人員進行安全宣傳和教育培訓。

　　6、領導保安機構，管理保安隊伍，協調周邊各方關系。

　　7、制定與實施應急措施，及時處理事故。

　　8、追查事故原因，及時采取措施和認真整改。

　　9、積極主動地與公安部門密切聯系，建立相互支持的良好工作關系。

　　10、對各業主/住戶的治保聯防人員和本部保安員實施獎懲，協助公安部門對案件事故的查處。

　　二、乙方責任

　　1、貫徹執行國家有關法律、法規，落實“預防為主，群防群治”的方針，做到“誰的產權單位，誰負責”，在公安、保安部門的指導下，全面負責產權單位的治安保衛工作。

　　2、加強對產權單位的治安保衛意識，嚴格執行小區的治安管理規定，對家里人進行法制和安全教育。

　　3、開展安全自查，發現隱患、及時整改，防范案件、事故發生，并及時向公安或物業管理公司保安部反映治安情況。

　　4、對違反制度、疏于防范的家人和朋友進行批評教育。

　　5、協助公安部門或物業管理公司對事故、案件的調查處理。

　　6、加強與公安部門和物業管理公司保安部門聯系，互通情況，協調關系。

　　三、違約責任和爭議解決方式

　　1、違反本合同或因工作失職、瀆職而造成事故或案件的，視其情節，依據《中華人民共和國治安管理處罰條件》，報請行政主管部門給予相應的處罰，直至追究刑事責任。

　　2、產生爭議糾紛的，可申請行政復議或上訴至人民法院進行裁決。

　　四、其他

　　1、業主/住戶責任人的變更，應及時通知物業管理公司保安部，根據《合同法》規定，本合同繼續有效，接任人應承擔合同責任。如有異議，可以重新簽定。

　　2、本合同如有未盡事宜，雙方協商并作出補充規定。

　　3、本合同書一式二份，甲乙雙方各執一份，自簽訂之日起生效。

　　甲方：________乙方：________

　　甲方責任人：________乙方責任人：________