麗娜模式--物業管理新模式
“區分窮盡、物權自主、量化公開”的模式簡稱“麗娜模式”。在麗娜模式中，將共同部分的管理設定為對分不出去部分的管理。凡是分不出去的，由物業管理公司管理，由全體業主承擔成本、由物業維護費開支費用，在權責分明的區分情況下實現了把物業管理費降到最低。
麗娜模式在“區分窮盡”的開初階段較難。比如現在筆者管理的一個小區，直到目前還在“區分”、還沒有窮盡，因為社區建筑規劃與建筑物及配套太復雜了。盡管如此，除專有部分以外的共有部分，能區分的都要區分，使規劃范圍內的每個角落都因權利、義務、責任而分，都有人管;對最后分不出去的部分的維護費用才是全小區的物業維護費。
這種區分和確權的過程雖然復雜，但是每一步的確權都使物業管理更加量化公開，因而得到業主的歡迎。每個業主都明白，若整個小區依物而分權利、義務和責任，各物有其主，大家就能明明白白地付出和受益。在這種模式下，每個人都因物權的不同而取得不同的利益，同時承擔成比例的付出?！俺杀?收益”成比例，就能形成一種理性的正激勵機制。在這種激勵機制下，通過人們之間的合作博弈來實現公平透明的管理，實現社區和諧這個目標。
綜上所述，如果能夠給每一種“物”最終找到其責任主體，由責任主體自主相關物業的使用和付費，就是本文“區分窮盡”物業管理模式的出發點和基本涵義。
“物權自主、量化公開”
“物權自主”，強調的是依附在物上的客觀自主，物的客觀性，決定了物的“自主性”，也即物的管理方式。
“量化公開”指的是從管理的角度，好的體系需要量化，量化包括兩個層面的涵義：
●從個體層面：收益和付出的量化;
●從集合體(部分和全體)層面：收入量化，支出量化。
這種量化的全過程要公開、透明、程序化。達到這一程度，可以科學地界定和分攤物業維護費，提高物業維護費的效率，花少錢、辦好事，就能夠大大提升小區物業管理水平，改變小區的面貌。在“麗娜模式”下，通過“區分窮盡、物權自主和量化公開”的管理模式，把個體層面的收益和付出量化到每一戶業主，這樣每一戶業主自己應付的物業維護費都是不一樣的;業主大會集合體層面的物業維護費去除了可區分出去的部分，只剩下了“核心”部分，因此，業主大會的物業維護費水平比通常模式下的更低，但是每一個體的具體權利義務責任更為分明。
如何將共用物業劃分給具體的業主
“麗娜模式”與一般物業管理模式不同的是，將部分共同使用的物從整體使用的物中區分出來，落實到相關權利主體，同時將其管理、維護、更替的義務責任也從小區整體的物業管理中轉移到這部分權利主體上，將相應的維護、更替費用從小區整體的物業維護費和維修資金中排除出去。這就是“區分窮盡、物權自主”的涵義和實施原則。
“區分窮盡”是依據物的客觀屬性而分，從概念出發，可有不同的分類方式，如：
橫向區分--安全通道、(電梯的)電表;
平面區分--道路、綠化、前后門、車場;
立面區分--外墻;
縱向區分--電梯、樓道電燈、消防通道等。
從物業管理實踐中，“麗娜模式”將部分共用的物作如下區分：
按照物理界限關系分攤
1、平面場所區分
一般而言，每一個小區的地面場所的使用是不均衡的，也已經在部分物的使用方面采用了使用者付費(維護)的原則：
●占用綠地的地面停車：使用者付費;
●占用綠地的封閉花園：使用者付費，這些花園占共有綠地，但在初始業主已入住占用的情況下，已經無法按照面積數分攤給全體業主以足顯公平。因此，將花園劃分在其使用者的每一戶窗下，中線分割。
2、按照垂直線區分
屋頂的維護責任分給按照垂直線區分的所有業主。
按照縱向關系分攤
1、電梯
在“麗娜模式”中，具體的電梯分給具體的業主。由于電梯按照線路關系分屬不同的變電室，例如一個小區有17部電梯，電閘、線路分屬5個變電室，用戶按照所乘電梯的變電室劃分不同的用戶組，承擔相應的電梯維護責任。在具體實施中，采取的措施是：
●1、2層用戶目前每一平方米少分攤0.2元;將來由組團業主共同決定1、2層業主分攤費用;
●計劃將來收費由組團按照人頭分攤。
在這種管理模式下效果非常突出，業主收費積極性高，只要有可能就共同乘梯上下樓，自覺省電。曾經有一部電梯壞了，業主不愿出錢更換，爬樓三個月，業主們通過自己的反復爭吵最后達成一致，共同付費更換了電梯。在“麗娜模式”下，電梯的管理達到了成本(維護成本、決策成本)最低、效率最大的結果。
2、管線
在“麗娜模式”中，管線關系也產生“誰使用、誰交維護費”的關系。理論上，管線關系應該可以從設計規劃中得以明確，但當前情況下，初始權屬情況通常不明確，出了問題、產生損失了才知道。
例如一個商業街小區，有70家飯店、100多個寫字樓單位，在初接管時到處漏水，99%都不交物業管理費。一次，某業主廁所下水堵塞糞水四溢，業主來找物管，物管表示這是管線相關業主的責任，建議業主拿刀把該管道割開，再用有彈性的板塞住切口。結果，一段時間后幾家業主來找，都反映廁所溢出糞水。最后，物管要求這幾家坐在一起，明確這條管道為這幾家共同使用，需共同承擔賠償維修費用。結果是，業主沒有再找物管，而是自行商定了解決方案。這一案例說明，只要物的使用明確了，義務責任就好落實，糾紛也易于解決，這就是客觀區分物權決定的“自然”和諧。
還有一家商鋪，樓上漏水損毀下面歌廳商鋪的閃光燈，那是價格昂貴的物品。為了確權，業委會和物管一路徹查了相關管線和節點，甚至拆墻、打開天花板。因為地下室、歌廳等都有分割包間，很難從外表確定管線關系。如“使用-付費”表格中所示，這類物的排他成本很高。但是經過徹查，最后找到了肇事公司，該公司賠了11萬元。但是此事過后，卻沒有再發生矛盾，原因就是區分了所有權和使用狀況。把所有權區分干凈了，小區不要人為去管，它在機制上是利于自然和諧的。
3、通道
同樣的情況在煙道的使用中也發生過。20**年國慶假日期間，筆者所管的一個小區的屋頂冒出滾滾濃煙。事后，承包該小區消防的工程技術人員進入煙道確認了此事起因，明確了與該煙道直接相關的7戶及肇事的商戶。肇事戶是一家飯館，烤鴨火源與公共煙道的軟連接處距離太近，造成悶燃。
此次事故后的檢查，查明了該建筑煙道設計不合理，施工又導致煙道結構變更，相互竄煙;加上多年污垢，導致事故的發生或遲或早、必不可免。在“區分窮盡、物權自主”的機制下，“誰的孩子誰抱走”，不僅肇事戶承認了對事故負有責任，相關各戶也再一次明確了對煙道的安全使用與管理責任，這有助于小區整體管理水平的提高。
4、樓道照明與門鎖/鈴
在“麗娜模式”中，要想換門鈴，不從物業維護費、維修資金中出錢，而是以門的使用群體為單位由各家各戶掏錢，樓道照明費用也是如此。而在一般物業管理模式中都是全體平攤的，但是這不符合“麗娜模式”的公平原則。具體而言，有的樓棟一梯三戶共36戶、每戶交10元能用一年多;有的一梯一戶共10戶，每戶交10元只能用3-4個月。物的客觀性質不同，使用者付費的機制也就不同，否則既不公平合理也不利于物業的管理維護。原因在于，因錢數不多，一般人不在意費用，也不在意使用和維護，甚至不在意燈是否能亮，也就意味著不會在意樓棟的共同事務。
篇2：物業管理新模式專題
麗娜模式--物業管理新模式專題
“區分窮盡、物權自主、量化公開”的模式簡稱“麗娜模式”。在麗娜模式中，將共同部分的管理設定為對分不出去部分的管理。凡是分不出去的，由物業管理公司管理，由全體業主承擔成本、由物業維護費開支費用，在權責分明的區分情況下實現了把物業管理費降到最低。
麗娜模式在“區分窮盡”的開初階段較難。比如現在筆者管理的一個小區，直到目前還在“區分”、還沒有窮盡，因為社區建筑規劃與建筑物及配套太復雜了。盡管如此，除專有部分以外的共有部分，能區分的都要區分，使規劃范圍內的每個角落都因權利、義務、責任而分，都有人管;對最后分不出去的部分的維護費用才是全小區的物業維護費。
這種區分和確權的過程雖然復雜，但是每一步的確權都使物業管理更加量化公開，因而得到業主的歡迎。每個業主都明白，若整個小區依物而分權利、義務和責任，各物有其主，大家就能明明白白地付出和受益。在這種模式下，每個人都因物權的不同而取得不同的利益，同時承擔成比例的付出?！俺杀?收益”成比例，就能形成一種理性的正激勵機制。在這種激勵機制下，通過人們之間的合作博弈來實現公平透明的管理，實現社區和諧這個目標。
綜上所述，如果能夠給每一種“物”最終找到其責任主體，由責任主體自主相關物業的使用和付費，就是本文“區分窮盡”物業管理模式的出發點和基本涵義。
“物權自主、量化公開”
“物權自主”，強調的是依附在物上的客觀自主，物的客觀性，決定了物的“自主性”，也即物的管理方式。
“量化公開”指的是從管理的角度，好的體系需要量化，量化包括兩個層面的涵義：
●從個體層面：收益和付出的量化;
●從集合體(部分和全體)層面：收入量化，支出量化。
這種量化的全過程要公開、透明、程序化。達到這一程度，可以科學地界定和分攤物業維護費，提高物業維護費的效率，花少錢、辦好事，就能夠大大提升小區物業管理水平，改變小區的面貌。在“麗娜模式”下，通過“區分窮盡、物權自主和量化公開”的管理模式，把個體層面的收益和付出量化到每一戶業主，這樣每一戶業主自己應付的物業維護費都是不一樣的;業主大會集合體層面的物業維護費去除了可區分出去的部分，只剩下了“核心”部分，因此，業主大會的物業維護費水平比通常模式下的更低，但是每一個體的具體權利義務責任更為分明。
如何將共用物業劃分給具體的業主
“麗娜模式”與一般物業管理模式不同的是，將部分共同使用的物從整體使用的物中區分出來，落實到相關權利主體，同時將其管理、維護、更替的義務責任也從小區整體的物業管理中轉移到這部分權利主體上，將相應的維護、更替費用從小區整體的物業維護費和維修資金中排除出去。這就是“區分窮盡、物權自主”的涵義和實施原則。
“區分窮盡”是依據物的客觀屬性而分，從概念出發，可有不同的分類方式，如：
橫向區分--安全通道、(電梯的)電表;
平面區分--道路、綠化、前后門、車場;
立面區分--外墻;
縱向區分--電梯、樓道電燈、消防通道等。
從物業管理實踐中，“麗娜模式”將部分共用的物作如下區分：
按照物理界限關系分攤
1、平面場所區分
一般而言，每一個小區的地面場所的使用是不均衡的，也已經在部分物的使用方面采用了使用者付費(維護)的原則：
●占用綠地的地面停車：使用者付費;
●占用綠地的封閉花園：使用者付費，這些花園占共有綠地，但在初始業主已入住占用的情況下，已經無法按照面積數分攤給全體業主以足顯公平。因此，將花園劃分在其使用者的每一戶窗下，中線分割。
2、按照垂直線區分
屋頂的維護責任分給按照垂直線區分的所有業主。
按照縱向關系分攤
1、電梯
在“麗娜模式”中，具體的電梯分給具體的業主。由于電梯按照線路關系分屬不同的變電室，例如一個小區有17部電梯，電閘、線路分屬5個變電室，用戶按照所乘電梯的變電室劃分不同的用戶組，承擔相應的電梯維護責任。在具體實施中，采取的措施是：
●1、2層用戶目前每一平方米少分攤0.2元;將來由組團業主共同決定1、2層業主分攤費用;
●計劃將來收費由組團按照人頭分攤。
在這種管理模式下效果非常突出，業主收費積極性高，只要有可能就共同乘梯上下樓，自覺省電。曾經有一部電梯壞了，業主不愿出錢更換，爬樓三個月，業主們通過自己的反復爭吵最后達成一致，共同付費更換了電梯。在“麗娜模式”下，電梯的管理達到了成本(維護成本、決策成本)最低、效率最大的結果。
2、管線
在“麗娜模式”中，管線關系也產生“誰使用、誰交維護費”的關系。理論上，管線關系應該可以從設計規劃中得以明確，但當前情況下，初始權屬情況通常不明確，出了問題、產生損失了才知道。
例如一個商業街小區，有70家飯店、100多個寫字樓單位，在初接管時到處漏水，99%都不交物業管理費。一次，某業主廁所下水堵塞糞水四溢，業主來找物管，物管表示這是管線相關業主的責任，
建議業主拿刀把該管道割開，再用有彈性的板塞住切口。結果，一段時間后幾家業主來找，都反映廁所溢出糞水。最后，物管要求這幾家坐在一起，明確這條管道為這幾家共同使用，需共同承擔賠償維修費用。結果是，業主沒有再找物管，而是自行商定了解決方案。這一案例說明，只要物的使用明確了，義務責任就好落實，糾紛也易于解決，這就是客觀區分物權決定的“自然”和諧。 還有一家商鋪，樓上漏水損毀下面歌廳商鋪的閃光燈，那是價格昂貴的物品。為了確權，業委會和物管一路徹查了相關管線和節點，甚至拆墻、打開天花板。因為地下室、歌廳等都有分割包間，很難從外表確定管線關系。如“使用-付費”表格中所示，這類物的排他成本很高。但是經過徹查，最后找到了肇事公司，該公司賠了11萬元。但是此事過后，卻沒有再發生矛盾，原因就是區分了所有權和使用狀況。把所有權區分干凈了，小區不要人為去管，它在機制上是利于自然和諧的。
3、通道
同樣的情況在煙道的使用中也發生過。20**年國慶假日期間，筆者所管的一個小區的屋頂冒出滾滾濃煙。事后，承包該小區消防的工程技術人員進入煙道確認了此事起因，明確了與該煙道直接相關的7戶及肇事的商戶。肇事戶是一家飯館，烤鴨火源與公共煙道的軟連接處距離太近，造成悶燃。
此次事故后的檢查，查明了該建筑煙道設計不合理，施工又導致煙道結構變更，相互竄煙;加上多年污垢，導致事故的發生或遲或早、必不可免。在“區分窮盡、物權自主”的機制下，“誰的孩子誰抱走”，不僅肇事戶承認了對事故負有責任，相關各戶也再一次明確了對煙道的安全使用與管理責任，這有助于小區整體管理水平的提高。
4、樓道照明與門鎖/鈴
在“麗娜模式”中，要想換門鈴，不從物業維護費、維修資金中出錢，而是以門的使用群體為單位由各家各戶掏錢，樓道照明費用也是如此。而在一般物業管理模式中都是全體平攤的，但是這不符合“麗娜模式”的公平原則。具體而言，有的樓棟一梯三戶共36戶、每戶交10元能用一年多;有的一梯一戶共10戶，每戶交10元只能用3-4個月。物的客觀性質不同，使用者付費的機制也就不同，否則既不公平合理也不利于物業的管理維護。原因在于，因錢數不多，一般人不在意費用，也不在意使用和維護，甚至不在意燈是否能亮，也就意味著不會在意樓棟的共同事務?！冬F代物業》雜志
篇3：初探主動雙向提醒式物業管理新模式
初探“主動、雙向、提醒式”的物業管理新模式
【題記】物業企業面臨的共同發展道路是：立足現有優勢，逐步推進市場化，到市場上找項目；從服務層次和內容上，努力實現設施管理向管理顧問策劃的飛躍。物業服務項目和內容的安排上應該質量重于數量，慎重看待增設特色服務。同時見于對于欠費物業公司報以“苦惱人的笑”，相信不少物業同仁都有這樣的苦惱：即使服務質量再好的小區，物業費收繳率也只不過70％、80％，能達到90％已相當不易，指望100％？應該說有點妄想。
鑒于此，筆者偶遇一電信朋友，通過交流很受啟發，特結合企業自身經營范圍情況，同時為響應《物業管理條例》和信息化建設要求，提高物業公司服務水平和形象，改變以往的“被動、單向、應接式”物業管理模式，提出開創“主動、雙向、提醒式”物業管理模式。
如下闡述：
一、信息應用的目標
手機短信作為一種新的通訊方式越來越大眾化。借助電腦的強大功能可更充分發揮其長處，不僅使用的費用低，簡便快捷，而且更為科學、及時和高效，從而大大提高您的工作效率和服務質量。
系統只需一臺普通電腦和收發設備，無須上網，無須專線，安全、簡約，雙向通訊交流，隨時隨地溝通，進一步拉近業主（或其他人群）與您的距離。
通過箭馳短信收發系統，為您（A，服務提供方）建立一個高效、實時的短訊信箱系統，實現A、B（業主方）之間雙向短信的發送與接收。
系統的應用目標是：為公司建立一套短信信箱系統，實現與業主群組的雙向、實時、快捷、低成本的溝通。管理的本質在于溝通。只有便捷的溝通，才能讓管理者的意志得到充分貫徹，達到管理效果的最優化。
在物業管理領域中，無論新區建設還是老區改造，面向業主還是內部員工，都可利用短消息方式進行信息溝通。對于要求主動提醒的業主，可提供催繳費、提醒等服務；對無此要求的業主，系統也可作為信息收集與反饋的平臺。充分利用本系統，不僅管理成本低，而且可以提高工作效率，并令您公司的管理水平更上一個新臺階。您的配合和開發商的優質服務，將為系統的成功實施提供保障，為您的物業增加新的亮點。
二、信息應用的實例：
1、向業主發送管理費、水、電、氣費催繳提醒。您無須每次都錄入具體的提醒內容，只需點擊幾下鼠標，提醒服務就可完成。這也是我們產品獨有的特色之一。
2、向車主發送停車卡催繳費提醒。在每月底，把那些需要提醒交費或欠停車卡費的業主列入，一次發送。
3、向業主發送停水、停電終止服務通知等。
4、征集業主意見、建議。
5、搜集甚至處理業主投訴等。
6、對物業公司代理出租的業主和租戶，發送出租情況、催收租金等。
7、協助開發商售樓人員向準業主發送樓盤消息，跟蹤準業主。如：介紹新的優惠措施，提醒交納訂金、簽合同等。這樣不僅可以提高銷售業績，還可以提高公司形象，增強準業主在公司售后服務方面的信心。
8、對于外地業主及有多處物業的業主，可免去通知不便或打長途電話的麻煩，直接用短信發送通知信息。
9、短信通知送達率高，可以減少因欠費而引發的民事糾紛。
10、只能記錄、不能修改的短信通知的歷史記錄，讓您在法律訴訟面前提供出有利證據。例如，當某些業主在訴訟中稱：公司未經通知就停水停電時，您就可以使用該通知的自動記錄為您辯護。
11、為業主提供信息服務同時還進行了廣告宣傳，如好的裝修公司名單、會所服務項目、會所開放時間、活動、幼兒園開學、游泳池開放、網球場開放、業主聯誼、商務服務等等，如同巴士電視廣告一樣，手機短信是一種新型、低成本、針對性強而又非常有效的宣傳手段。
12、對內部員工發送開會通知，或直接發出任務指令。
13、對業主提醒付首期、月供款提醒服務。
14、對業主發送本樓盤或其他樓盤的信息，如封頂、入住等。
15、向業主發送節假日問候等，發送溫馨提示等。
16、對業主直接宣傳知識、政策法規、新規定等。
17、對不同地點、樓盤的保安、水電工等物業部人員，互相聯系，協調合作。
在此僅列出若干，除此以外，在實際應用中，還應當有更多諸如此類的用途。
三、信息的服務效益
應用本系統的經濟效益體現在多方面，以一家有1000戶業主的物業為例，若按物業費收繳率80%計算，每年約減少拖欠款2400次左右，以每次50-150元計，合12-36萬元；提高形象，同時也能加快資金流轉；減少因通知不到而發生的民事糾紛，減少公司損失；需要發送各種通知約5000人次，大約可節約通訊費3000元；節約人工200人日，約計10000元；為各種服務發布廣告，增加創收等等。另外還有：提高業主滿意度、提高服務檔次、宣傳公司或樓盤、創造人文氛圍等效益。
效益分析：
1、便利及時的溝通，提高服務質量，在客戶競爭戰中占據優勢；
當今的市場競爭是客戶資源的競爭，擁有客戶才能擁有財富。而客戶的競爭很大一部分程度上是靠服務質量水平。當您在第一時間把客戶所關心的信息送達給客戶時，客戶心中的滿意和之后的定單，就是對您服務的認可和最好回報。
2、造價低廉，節約原有的通訊費、通知成本，提高效率；
物業信息服務系統造價一造價低，工程簡單，適用面廣。在傳統的方式下，電話費、人工當面通知成本等
，都是一筆可觀的支出。如果充分利用短信，則可用更低的費用替代這些支出，還可以節約人工，科學、及時、高效，為您忙碌的工作減壓，有更多的時間處理其他事情。3、合適的收費可為您開辟一條創收途徑；
對于某些行業和應用，可以對短信的接受人收取一定的服務費用，不僅可以抵消購置本系統的成本，還可以增加新的創收點。
4、其他效益，如短信歷史記錄可作為法律證據的一部分；可避免短距離接觸，預防疾病的傳播；提高形象等。[文/張義軍]