物業管理行業現狀的七個擔憂

　　一、牽強附會的市場邏輯

　　近幾年，轉型升級是物業管理行業最時尚的話題，大有“言不稱轉型，必被稱落伍”之架勢。順應中國經濟深化改革的大勢，推進物業管理行業的轉型升級，自然無可厚非，但如果將轉型升級的動機，僅僅歸因于行業面臨的一些難題和困境，則似乎是回避矛盾的托詞，難逃掩耳盜鈴之嫌。

　　兩個最典型的似是而非的偽命題：一是價格失靈緣于政策保守;二是轉型升級緣于行業虧損。

　　之所以將“價格失靈緣于政策保守”定性為偽命題，是因為一些地方物業服務價格缺乏彈性固然與政府指導價的僵化有關，但價格政策并非造成物業服務價格困境的決定性因素。物業服務存在價格失靈，是物業服務定價機制的特殊性決定的。物業服務價格的成本決定性、物業服務合約的長期性以及價格決策的多數表決制，都嚴重制約供求變化與價格漲落之間的雙向調節作用。物業服務存在價格失靈，是我國物業管理發展階段的特殊性決定的，供需雙方之間在消費理念、競價能力和商業信任上存在的差異，都嚴重影響了業主和物業服務企業之間價格共識的達成。

　　解決價格失靈難題，不僅需要假以時日，等待買賣雙方逐漸形成共識，更應當積極推行國際通行的酬金制收費模式，僅僅依靠政策的放開是不夠的!

　　之所以將“轉型升級緣于行業虧損”定性為偽命題，是因為任何行業生存發展的基石，是其主要商業活動(產品)的良性循環，任由物業管理的基礎服務(主業)虧損，希望通過多種經營(輔業)盈利解決行業生存發展問題，是違背基本商業邏輯的飲鴆止渴。

　　一個沒有利潤的行業是不可持續的，物業服務業不是公益事業。一個主業虧損，輔業補貼的行業是可悲的!

　　上述兩個偽命題，在邏輯上牽強附會，在方法上避重就輕，這種認識誤區的危害性有三：一是掩蓋物業服務質價不符的深層次矛盾;二是矮化物業管理的行業價值和行業形象;三是惡化物業管理行業的生存發展環境。

　　在商言商，請永遠記住經濟學泰斗弗里德曼的名言：世界上沒有免費的午餐。

　　二、舍本逐末的商業創新

　　創新不等于轉型，轉型不等于轉行，轉行不等于跨界。當我們決定創新或者轉型時，不要忘記本行是什么?當我們決心轉行或者跨界時，不要忘記本錢在哪兒?

　　任何商業創新，如果離開既有企業運作軌道和經營資源的基礎，就無異于拔苗助長和自欺欺人。

　　任何商業創新，如果離開對具體行業以及具體企業個性的把握，就無異于照貓畫虎和削足適履。

　　任何商業創新，如果離開主打產品和優質服務的保障，就無異于標新立異和嘩眾取寵。

　　舍本逐末的商業創新注定不可能成功，物業管理行業應該避免發生“播下的是龍種，收獲的是跳蚤”的鬧劇。

　　三、喪失底線的惡性競爭

　　“一邊吃著物業管理的飯，一邊砸著物業管理的鍋”，是對物業服務行業惡性競爭的形象描繪。喪失底線的惡性競爭，正在不斷侵蝕著物業管理本不強壯的市場肌體。

　　物業管理的第一個黃金十年，是伴隨著房地產的黃金十年同生共長的。物業管理的第二個黃金十年，是否能夠伴隨著后勤服務社會化和公共服務市場化改革的推進應運而生?我有一種擔憂，擔憂愈演愈烈的惡性競爭，可能將第二個黃金十年扼殺在搖籃。

　　造成“劣幣驅除良幣”的惡性競爭，主要有兩方面原因：一方面，大量政府采購以及國企“三供一業”改革，保守地采用最低價中標的招投標規則，甚至不惜違反《招投標法》第四十一條“投標價格不得低于成本”的除外規則;另一方面，少數物業服務企業違反公平競爭的市場規則，投機取巧、弄虛作假，人為壓低投標價格以排擠競爭同行，甚至違反誠實信用的商業規則，采取低價中標、高價簽約的方式，謀取不正當的商業利益。

　　“怨不得別人，臭名昭著的行業自釀苦果自己咽?！泵绹蓭煹滦ぞS茨在抨擊律師業惡性競爭時如是說。災難面前無幸存，物業管理行業也是如此。

　　四、貪大求快的盲目擴張

　　不切實際、不顧后果的市場擴張，具有很大的盲目性，是先做大再做強的中國式創業理念的行動表達。

　　物業管理行業近年來似乎也彌漫著一股“大躍進”的浮躁氣息。對于大多數企業來講，缺乏科學規劃、規范管理和商業資源相匹配的擴張，常常欲速而不達，其興也勃，其亡也忽，貌似鴻篇巨制的壯舉，最終可能曇花一現，落得一地雞毛的結局。

　　榜樣的力量是無窮的。失敗者可以有不同的原因，成功者卻具有共同的特質。

　　拒絕商業誘惑，是美國西南航空成功的奧秘。該公司之所以保持30多年持續盈利的紀錄，主要在于做到“三個專注”與“三個不為所動”：一是專注于以利潤增長為發展戰略，不為擴大市場規模的引誘所動;二是專注于短途飛行的市場目標，不為洲際航線市場份額的引誘所動;三是專注于運營波音737型飛機，不為大型航空器市場形象的引誘所動。

　　保持戰略定力，是中國華為集團致勝的法寶?！安辉诜菓鹇詸C會點上消耗戰略競爭力量”，該公司在找到戰略方向后，三十年如一日，心無旁騖地聚焦于信息與通信技術領域，方才成就今日之全球遙遙領先的戰略目標?！霸诖髾C會時代，千萬不要機會主義”，任正非是這么說的，也是這么做的。正是因為能夠在房地產業和金融業的暴利面前保持戰略定力，拒絕投機，不走捷徑，任正非才成為這一代企業家的翹楚。

　　五、自欺欺人的網絡恐慌

　　互聯網是利器，但不是萬能的神器?；ヂ摼W是服務于商業根本利益的，如果不能為傳統產業提供服務，如果不能為最終用戶提供價值，互聯網就僅僅只是一項技術。

　　所以，面對當下存在的互聯網恐慌和神話，楊元慶作出以下論斷：

　　互聯網概念被過分夸大了，互聯網的確帶動了企業各個環節的變革，但互聯網并不能代替一切，沒有也不可能顛覆傳統產業的根本價值。

　　物業服務企業面對互聯網經濟的大潮，既不用恐慌，也沒有必要迷茫?；ヂ摼W經濟的本質，是通過實現傳統產業的價值來實現自身的價值。國家推行“互聯網+”戰略，是要求我們充分利用互聯網技術，并不是要求每個行業每個企業都去搞互聯網。

　　“互聯網+”戰略的核心思想有兩條：

　　一是拓展互聯網與經濟社會各領域融合的廣度和深度;

　　二是推進形成網絡經濟與實體經濟協同互動的發展格局。

　　沒有金剛鉆，別攬瓷器活。要真正發揮互聯網工具在物業管理實踐中的作用，物業服務企業必須具備以下四個條件：一是基礎設施的智能化;二是基礎數據的信息化;三是基本流程的網絡化;四是基層員工的專業化。

　　面對網絡經濟的喧囂，物業服務企業準備好了嗎?面對O2O概念的誘惑，物業服務企業是否保持清醒?

　　六、急功近利的資本膜拜

　　資本是一把讓人愛恨交加的雙刃劍。套用《北京人在紐約》片首語的句式，我們可以形象地比喻資本市場的魔力：

　　如果你愛她，就把她送到資本市場，那兒是天堂;如果你恨她，就把她送到資本市場，那兒是地獄。

　　有一篇微信文章叫《急死的中國人》，非常生動地刻畫出當代中國人的急功近利，特點之一就是許多人希望用最少的付出最快地得到最大的回報。資本市場無疑是最容易實現又快又好回報的地方，而少數物業服務企業的上市，似乎點燃了更多同行的夢想。

　　事實上，沒有一種付出是可以立即得到回報的，除了鐘點工。

　　對于物業服務企業而言，在蠢蠢欲動登陸資本市場之前，是否可以冷靜下來，回答以下四個問題：一，你缺錢嗎(融資需求)?二，你的錢從哪兒來(融資途徑)?三，你籌來的錢用在哪兒(投資方向)?四，你能為股東賺多少錢(資本回報)?

　　對于物業管理行業而言，在雄心勃勃進軍資本市場之際，是否應當理性思考，回答以下兩個問題：一，是資本市場服務于物業管理市場?還是物業管理市場服務于資本市場?二，企業上市之后，資本能不能服務于物業管理行業的發展戰略?能不能提升物業管理行業的核心競爭力?

　　七、漸行漸遠的職業精神

　　維系物業服務企業與業主的，除了冷冰冰的法律合約，還有溫情脈脈的職業道德。建立在商業倫理基礎之上的職業精神，是持久穩定、和諧互信的物業管理關系的基石。

　　職業精神的底線，是由僧人堅守著，“當一天和尚撞一天鐘”，說的就是職業本份;職業精神的最高境界，詞人曾經做過最好的注釋，柳永的“衣帶漸寬終不悔，為伊消得人憔悴”便是明證。

　　當今中國，超英已成現實，趕美亦非神話，然而物質的繁榮并未帶來精神的同步提升，假冒偽劣充斥市場，心浮氣躁迷漫職場，信任危機無處不在......職業精神的缺失，已成為各行各業普遍滋生的痼疾。物業管理行業能否置身事外、潔身自好?

　　三十多年來，物業管理服務規模、客戶群體、從業人員和營業收入在大踏步地向前邁進，但職業精神卻似乎漸行漸遠。在互聯網、資本市場和“萬眾創新”的熱鬧中，似乎淡忘了職業精神的存在價值，誠信、勤勉、專精、盡責、奉獻，這些閃鑠著人性光輝的詞匯，似乎失去了往日的光彩，長此以往，必然導致行業持續發展根基的喪失。

篇2：舊城區物業管理特點、現狀及問題

　　舊城區物業管理特點、現狀及問題

　　本文旨在通過分析舊城區物業管理的特點、現狀及問題，探索和研究舊城區物業管理的發展，以引起對舊城區物業管理工作的關注，起到拋磚引玉的作用。

　　一、特點

　　要研究探索舊城區的物業管理，首先必須了解舊城區物業管理特點，因為只有認識其特點后，我們才能有針對性研究舊城區的物業管理。

　　舊城區是城市在長期發展和演變過程中逐步形成的。舊城區之所以稱為"舊區"或"老區"，是相對應于"新建小區"而言的，兩者相比較，舊城區具有以下特點。

　　第一，舊城區數量多面積大。

　　解放以后，我國陸陸續續建造了一批又一批住房，特別是80年代，在gg開放初期，隨著人民群眾生活水平的逐漸提高，對居住條件改善的需要越來越大，于是一幢高樓撥地而起，在這期間所產生的住宅區特別多。這類房屋隨著時代的演變，新房已變成舊房。由于歷史的積淀，舊區數量特別多，面積特別大，據有關方面估計，舊區的比例約占城市房屋總量的90％

　　第二，舊城區是商業、金融、貿易中心，也是人們生活的密集區。

　　一方面舊城區房屋混雜，不僅有大量住宅，而且還有相當多的商業用房、倉庫用房、工業廠房、辦公業務用房等；另方面舊城區人口數量多、人口密集、人員素質參差不齊。不僅新舊房屋交錯，而且居住和經營交織。

　　第三，舊城區房屋陳舊，配套設施及環境質量存在先天不足。

　　就舊城區物業本身而言，全部是舊房，使用時間至少是2至20年不等，有的時間甚至還要久遠，舊城區由于歷史原因，沒有很好的規劃，大多房型老化，式樣陳舊，房屋質量、設備、各種質量指標遠遠不到規范設計要求，老化程度較嚴重。特別是在老城市中，房屋陳舊的狀況尤為明顯。舊區房屋不僅存在原有質量先天不足或房屋使用不善留下的隱患，而且亂搭亂建的現象特別突出，嚴重破環了住宅區環境和公共設施。

　　第四，舊區的房屋福利性成份比較重。

　　由于住房制度改革是在20世紀90年代后才比較深入地開展的，實行住房社會化、商品化、私有化的時間不長。在這之前，我國一直實行的是低工資、低房租的福利制度，住房由國家或單位統一修建，統一調配，統一養護，福利性住房是我國計劃經濟條件下的一個社會顯著特征。盡管舊區不少房屋目前已按優惠價出售給了職工，但公房出售本身就帶有福利性色彩。同時，即使沒有出售的房屋，雖然經歷了多次房租的調整提高，但各大城市的房租仍舊未能達到成本租金的標準，所以仍可以說具有福利性。

　　第五，舊城區的房屋產權性質多樣化。

　　舊區的房屋有的已按公房出售的形式變成了私有房產，有的是斷續租住房管部門的公房，繳納房租，使用權在住房，但所有權為國家所有，有的是住單位自管的房屋，但所有權在企業。在舊城區，這種產權、使用權分離的情況還比較普遍。而新建小區，住房商品化程度較高，私有化程度較重。

　　第六，舊城區管理體制傳統化程度偏重，居民消費觀念陳舊。

　　舊區房屋在房改以前一般主要有兩種，一是直管公房，二是隨著房改的不斷深入，房屋的性質產生了變化，但仍有相當多的房屋仍屬于公房，仍沿襲舊的管理體制。另方面，由于舊住宅區居民受傳統的福利性住房觀念影響較深，加之生活水平及經濟承受能力普遍偏低，這使舊住宅區的居民消費觀念比較滯后，對物業管理的認識和意識比較薄弱。

　　二、現狀

　　舊區由于長時間采用行政性、福利性的管理模式，體制僵化，效率低下，房屋失修失養嚴重，使得舊區的居住環境與新建小區相比反差較大，群眾意見較大。并且舊區原有的管理形式不對整個居住環境進行管理，既不適應居民日益增長的、改善居住條件的要求，也不適應兩個文明建設的需要，而物業管理則不僅可以養護、保養舊區的房屋和公共設施，延長其使用壽命，而且還可以改善居民的生活環境，提高居民-的精神文明素質和現代化城市意識，同時物業管理還可以把整個城市的管理水平帶動起來，推進現代化城市的發展步伐，有利于推進兩個文明建設。

　　從20世紀80年代初，我國物業管理在一些沿海城市被相繼引用，隨著新建小區物業管理的發展和規范，物業管理所顯示出來的優越性越來越明顯，這對舊城區居民帶來較大的影響和沖擊力，居民的消費及生活觀念發生了徹底變化。一方面居民盟對居住環境和生活質量的要求越來越高，另方面，居民的技資意識增強，深知住房作為一種稀有而昂貴的商品，不僅可以居住，而且還可以投資，正是基于這種考慮，居民也希望將以前的傳統房屋管理形式轉變為新型的物業管理，越來越迫切的希望同樣也能享受物業管理這種新型的管理和優秀的服務。 　　同時，隨著社會主義市場經濟體制建立，以前政府對城市房屋實行統一經營管.理的統管格局發生了新變化，房屋統管比重趨小，房屋自管和委托管理比重趨大，從而為發展物業管理帶來了有利條件。而隨著住房制度改革的深入，房屋產權多元化態勢逐漸形成，這也為房管部門逐步擺..脫傳統經營管理模式，走向市場化的物業管理提供了良好機遇。

　　由此可見，舊區物業管理是歷史發展的必然，是gg開放的需要，也是建立社會主義市場經濟體制的需要。舊城區推行物業管理工作，目前在深圳、上海、大連、青島等城市已取得一定的成績和經驗。深圳在全國舊城物業管理流面走在前列，深圳市為了在舊區的物業管理方面取得突破，經過慎重考慮和多方酬調，1996年10月將舊住宅區鹿丹村面向組社會招標物業管理，消息一發布就引起社會各界的關注，最后有10家物業管理公司參加了競標活動，經過激烈競爭，深圳萬科物業管理公司取得了鹿丹村物業管理權。鹿丹村建成于19*，占地7萬多平米，建筑面積11萬平米，住宅1200套。由于是舊區，投入時間長，房屋設施老化、配套不齊，管理費低，經費少，管理難度較大，住戶意見多。1997年元旦，萬科物業管理公司順利接管鹿丹村后，便對該住宅區進行全面的整治，加強各方面的管理，最后獲得了居民的滿意，政府的放心，并在接管一年內獲得"全國城市物業管理優秀小區"的稱號。大慶市舊城區的物業管理工作也很有實效，比較典型的是東安物業管理公司東風新村管理處對舊區安康小區的整治和管理。

　　東風新村管理處從強化舊城區的物業管理實際出發，對原轄的新村第一至第六住宅小區進行重新規劃，分割為若干個便于管理的住宅小區，其中安康小區便是其中之一，東安物業管理公司按照《大慶市城市住宅小區物業管理規定》的要求，改革原來的管理體制，運作新的經營機制，多渠道籌措資金對安康小區進行綜合恢復整治，對小區實行封閉管理，整治車柵、路，開展優質的有償服務，經過一段時間的努力，一個寧靜、舒適的小區展現在居民眼前因為該小區物業管理成效顯著，被評為黑龍江省物業管理示范住宅小區。南京市從1998年開始對舊區實施整治出新，全面推行物業管理，南京市政府確定的舊區出新基本原則是"不搞錦上添花，只是雪中送炭"，物業管理方面基本達到了"管理規范有序，居住安全舒適，設備設施完好，環境美化綠化、服務優質及時，衛生干凈整潔"的要求。南京市在1998-1999年間，舊區改造面積達5500萬平米，市政府撥款達4000多萬元。遼寧省經過1997-1998年兩年努力，治理了1999年前建的舊區688個，占應改造舊區總數83.8%。

　　總的說來，舊城區的物業管理在一些城市取得了一定的成績和突破，但由于舊區建成時間較長，而且環境較差，設施設備不完善并且年久失修，同時由于舊區規?；蛘咛?，或者太小，房屋類型不一，質量差異大，存在分布零散、管理難度大等問題，致使舊城區物業管理工作難度較大，問題較多，成效不顯著，管理水平低。目前，舊區物業管理存在以下幾個突出問題:

　　第一，舊觀念飛舊思維方式難以轉變

　　由于舊城區多年來一直實行的是傳統房屋管理體制，計劃經濟色彩重，福利性思想、濃。在開展物業管理工作中，一方面居民一時難以接受"自己花錢買服務"的方式，認為幾十年來都是政府出錢維修，而現在自己要出錢，觀念一時難以較變過來，對物業管理收費采取抵觸和拖欠態度。另一方面，作為物業管理者而言，大多是原來房管所轉制而成的物業公司，以前是管理者，而現在卻成了服務者，這種身份和地位的變化，使不少物業公司人員思想上接受不了，致使服務不到位。

　　第二，舊城區基礎工作差，實施物業管理難度大

　　舊城區往往存在房屋質量參差不齊，配套設施不齊全，而且由于以前舊城區實行的是低租福利制的管理模式，使得舊城區的房屋和基礎設施得不到維修和保養，造成失修失養，致使設備陳舊、老化。另一方面舊城區的基礎管理工作往往薄弱，房屋圖紙、資料不完善，甚至缺失嚴重，管理制度往往不健全等。正是由于舊城區基礎工作差，致使物業管理實施難度大。

　　第三，群眾對舊城區物業管理意見多

　　業主對物業服務要求越來越高，但是由于舊城區本身就存在物業陳舊、配套不完善的缺點，而且物業公司服務往往又不到位，這就使得居民的期望與實際情況有較大的出入，致使群眾對舊城區物業管理意見大。

　　第四，物業管理經費缺乏

　　新建小區存在物業管理經費困難的問題，舊城區在這方面的問題更加嚴重。舊城區有相當多的居民將居住的公房購為私有，但購房過程中往往享受許多優惠條件，公房出售后提取的維修基金并不多。另一方面，舊城區物業管理的啟動資金往往也是由原有的房屋管理部門注入，資金也不多。同時由于舊城區的居民經濟隨能力相當有限，政府在制定物業管理收費標準時，更多的是考慮了居民的經濟承受能力，部分城市的物業管理收費標準低于成本，盡管如此，舊城區有居民還往往以各種借口拖飛欠抵制物業管理服務費，這就使得舊城區物業管理的經費少之又少，對物業管理公司而言無疑是雪上加霜，經營舉步維艱，虧損嚴重。

　　第五，業主自治自律意識不強，業主委員會制度不健全

　　雖然按規定，實施物業管理的小區應該成立業主委員會，但由于業主自身意識不強，舊城區的物業管理往往是由原來的房屋管理部門替代，至于是否成立業主委員會，或業主委員會如何組建等都是由原來的房屋管理部門說了算。業主委員會制度不健全，使得物業管理工作缺乏有效的國監督和約束，業主自身的權利得不到保障。

　　三、發展

　　目前，隨著人民群眾生活水平的不斷提高和住房、醫療、養老和就業等各項制度改革的深入，城市居民與所在社區的關系愈來愈密切。他們不僅關注社區的發展，參與社區的活動，而且對社區的服務和管理、居住環境、文化娛樂、醫療衛生等方面提出多層次，多樣化的要求。這為物業管理發展創造了條件，提供了機遇。盡管舊城區物業管理存在諸多問題，但舊城區物業管另涉及的范圍相當大，在城市管理和社區建設中具有舉足輕重的地位。我們應該根據舊城區的實際情況，因地制宜，借鑒新建小區物業管理的經驗和優點，結合城市社區建設，探索適應舊城區的物業管理新路子。

　　第一，領導重視，政府真抓實干

　　舊城區物業管理是一項涉及面廣，普通群眾密切相關的工作。領導重視，政府真抓實干是關鍵，大連市、上海市、深圳市等地區舊城區物業管理取得突破性成績，很大程度上在于領導重視，親自抓。因為只有領導重視，才有利于政策的制定和落實，領導重視舊區物業管理，能夠推動舊區物業管理政策的合理制定和真正落到實處。同時由于舊區物業管理更多地涉及到方方面面，矛盾突出，領導在協調方面可以起到舉足輕重的重要。

　　第二，更新觀念，轉換管理體制

　　首先要加強思想宣傳工作。舊城區因為以前一直實行福利性管理，在觀念更新方面，特別重要。要把植根了幾十年的福利性住房觀念轉變到適應社會主義市場經濟體制的物業管理，難度相當大。要多渠道、多形式、多角度的開展宣傳活動，讓市場經濟觀念深入人心增強群眾物業管理消費意識，讓群眾心底明白傳統的房屋管理和新型的物業管理的優劣，使群眾認可、理解、支持物業管理。 　　其次，作為物業管理公司而言，也要轉變觀念，增強其服務意識，要明白管理與服務是有所不同的，在管理體制上要由"婆婆"的管理轉變為優質的服務。傳統的房屋管理體制已不能適應新的形勢的需要，只有打破傳統的"鐵飯碗"，將諸如房管所之類的事業單位體制轉換為實行企業化、社會化、市場化的物業管理公司，城市管理工作才能躍上新臺階。

　　第三，加強舊城區的出新工作，為物業管理創造條件

　　針對舊城區普遍存在基礎差、配套設施不完善等不足，不僅可以結合城市危舊房屋改造，對房屋進行更新改造，對房屋迸行更新改造，而且還要和功能布局的調整，生活服務設施的完善，道路等市政基礎設施及公共設施相協調，進行綜合治理。政府要制定出臺舊城區新的實施辦法，要因地制宜制定舊城區改造治理規劃，制定實施方案，整治環境，折除違章搭建，完善公建配套，增加綠化，平整道路等，可以采取劃片統一管理，能夠實行封閉管理的就盡量封閉為相對獨立的小區。

　　第四，理順關系，規范業主委員會制度

　　舊城區往往存在多頭管理的局面，要改小區內的多頭管理為綜合一體化管理。在舊區是，凡屬物業管理事項，包括治安、車輛、衛生、綠化、維修、公共設施，社區文化、有償服務、裝修管理等，全部交由一個物業管理公司實施統 一的社會化、專業化經營管理。

　　同時，舊區也往往存在有多家物業管理公司管理的局面。要通過業主委員會選聘，實行一個小區由一家物業公 司管理，改變多家物業公司互相推讀扯皮的現象。舊區的業主自治自律意識比較差，政府要硬性規定實施業主委員會制度。建設部副部長宋春華曾在1999年5月 份"全國的物業管理主管部門應當及時協調，指導建立業主委員會。"在舊區的公有住宅出售達到309毛-509b比 例后，政府有關部門(特別是房管所)要指導居民根據自愿的原則成立業主委員會，使物業公司在業主委員會選 聘后開展的物業管理工作得到約束和監督，居民與物業公司發生矛盾后也能由業主委員會協調，促使物管工作 正常有序的開展。

　　第五，多渠道籌集資金，形成"以業養業"的供血機制

　　舊區本身就帶著福利性、公益性色彩，物業公司對小區的管理就是承擔了政府的一部分責任，小區原有的建筑 和配套設施往往不完善，需要物管公司整治環境，完善設施等，這些費用原本應由政府補貼，但現在需要物管公 司承擔?？梢圆扇?政府優惠一點，向住戶收一點"的方式，一方面政府在稅費等方面減免，另一方面根據住戶經 濟承受能力收一部分。

　　同時，物業公司可以開展多種形式的有償服務，多層次，多角度滿足并服務于居民的需求，形成"以業養業"的供 血機制?？梢岳门f區經整治出新而有的房產、設備、場地等基礎設施等資源，開辦一些立足小區，面向社會的經營項目，在為居民提供方便搞好服務的同時，創造一定的經濟效益。特別是舊區的房屋比較陳舊，需要改造，可以開展以改造改善舊有房屋為主體的危改開發服務。通過開發，用其盈利部分，作為舊區管理建設的再次投入，以彌補舊區設計的先天不足。這也拓寬了物業公司業務，增強了穩定的經濟來源，使舊城區的物業管理產生良性循環。

　　第六，逐步推行適應社會主義市場經濟的舊城區物業管理模式

　　要根據舊城區實際，因地制宜，不照搬照抄新建小區的物業管理，探索"便民、利民、為民"的舊城區物業管理模式。

　　一是舊區傳統的管理往往是管理與作業(維修等)統在一起，這不利于市場化競爭和動作。物業公司可以建立專業化維修公司，或者直接聘請社會上的專業公司，并按市場經濟的要求建立合同關系，用契約形式明確雙方權利與義務，真正實施產權人與經營者分離，管理層與作業層分離。這一方面有利于物業管理公司集中精力搞管理，另一方面有利于專業公司在競爭中提高質量水準和服務水準。

　　二是舊區的房屋類型多樣化特征比較明顯，住戶要求不一樣，可以采取分類分層管理。根據舊住宅區產權性質的比重不同，可以將舊住宅區分為公房為主類和公房出售后私房為主類，對公房比例大的舊住宅區，要改善傳統的管理方式，盡可能的服務于住戶，對私房為主的舊住宅區，可以逐漸推行社會化、專業化、市場化的物業管理模式。

　　三是對條件比較成熟的典型舊區，通過整治，完善基礎工作，采取招投標形式，使業主和物業管理公司能夠雙向選擇，使舊區物業管理真正步入社會主義市場經濟競爭中去。

　　第七、結合社區建設，促進舊城區物業.管理迅速發展

　　要抓住目前社區建設大力發展的時機，舊城區物業管理要積極參與社區衛生、社區文化、社區環境、社區治安等社區服務與管理，一方面拓展物業管理業務；另一方面為促進社區建設作出自己應有的貢獻。

　　總的說來，舊城區物業管理存在的問題不少，但發展的前景較大。只能根據舊城區有實際情況，逐漸探索出一套適應舊城區特點的物業管理模式。

篇3：香港物業管理現狀及未來發展

　　香港物業管理現狀及未來發展

　　香港地少人多，建筑物鱗次櫛比。地產業是香港經濟發展的骨干產業，近十多年來，與地產業一脈相承的“物業管理”行業取得了長足發展。然而，市民對生活質素要求越來越高，新的信息手段，也成了物業管理公司提升自身素質的契機。今年SARS疫情在香港肆虐后，對物業管理行業提出了新的要求，呈現出新的發展趨勢。

　　一、香港物業管理的現狀

　　在香港時常經濟和法治社會的大環境下，專業、規范和高質素的物業管理，推動了香港經濟的持續發展，同時，亦為市民提供了一個愜意、舒適的生活環境。從整體上看，目前香港物業管理呈現出如下特點：

　　(一)法制化程度高。

　　香港物業管理領域首先引入英美普遍法中的概念，即在樓宇建成后，由發展商、物業管理公司和著名業主共同簽訂的“公共契約”即公契)，即關于各業主之間享有其自有部分及公用部分和他們彼此之間在大廈管理過程中的權利、利益和責任，在土地注冊處注冊，并對大廈全體業主和租客有約束力的協議。為了規范物業管理市場，香港政府制訂并完善了一系列法律法規，如氣體安全條例、消防安全條例、危險物品條例、噪音管制條例、水質管制條例和保安及護衛條例等，其中最為重要的是《建筑物管理條例》。為便于業主組織法團管理大廈，1970年制定了《多層建筑物(業主法團)條例》;1993年該條例被大幅度修訂，更名為《建筑物管理條例》，成為香港物業管理領域最基本的法律?，F今，在法律的指導之下，業主更加積極參與管理自己的物業，截止20**碾月，全港已有6464個業主立案法團(業主委員會)成立。因此，從法團的成立，法團與物業管理公司的權責，到物業管理的各項工作標準，基本實現了有法可依。

　　(二)私人樓宇高齡化，政府房屋服務私營化，加劇物業管理公司間的競爭，管理更趨專業。

　　據統計，目前，香港約有4萬多幢私人樓宇，超過25%的樓齡介乎20至40年，這些樓宇建筑物的損耗十分嚴重，加之大廈業權分散導致管理不善，間接加速樓宇的老化。香港政府屋宇署聯同政府幾個部門，從2000年開始推行“屋宇維修統籌計劃”，協助業主和立案法團解決樓宇的維修和管理問題。另一方面，負責政府物業管理的產業署逐漸改變了它的角色，由直接管理物業，變為監管物業管理公司工作、改善社區環境和執行法定職務，將辦公大樓和宿舍外判給物業管理公司管理，每年為政府節省3300萬港幣。香港房委會也采用同樣的方法，通過推行“私營機構更多參與屋村管理及維修保養服務計劃”，將管理的物業逐步移交給私人物業管理公司。這些既給物業管理公司提供了商機，同時提出了挑戰，加劇了競爭。過去數年間，公司經理人酬金(利潤)和總部開支占大廈管理費的比例，平均欲10-15%下降至5-9%。物業管理公司必須厲行節約，控制成本，很多時候還需要接受集團公司或母公司在資源上的支持。

　　(三)政府和物業管理公司協會的角色越來越重要。

　　香港政府民政事務總署負責私人大廈的管理，幫助業主自行處理有關大廈管理和業主立案法團運作的事務。民政事務總署牽頭成立一個跨政府部門和專業團體(律師會、會計師公會、測量師學會等)的大廈管理資源中心，免費為業主和業主立案法團提供各類信息、咨詢服務和意見，協調處理紛爭。香港物業管理公司協會于1990年成立，截止20**年年底，協會會員超過80家。根據協會的章程，加入協會必須具備兩給條件：一是公司已有兩年以上實際管理樓宇的經驗;二是公司目前管理超過1000個住宅單位或超過30000平方米的工業用地或超過10000平方米的商業單位。因此，協會包括了香港實力最雄厚、規模最大的物業管理公司，同時，是否加入協會成為評定公司專業水平和規模聲譽的重要標志之一。在議標、定標中，加入協會的可以多得分。協會不僅積極向政府和社會各界反映業界意見，還通過培訓、出版刊物、對外交流等各種形式，提高公司及其員工的專業服務質素。20**年7月，協會與香港地產學會、房屋經理學會等專業團體，簽署“香港房地產專業服務聯盟”，整合各專業團體的資源，提高協調、咨詢和服務的能力。

　　二、香港物業管理的未來發展

　　香港經濟在60年代末開始起飛，帶動地產業蓬勃發展。各式多層大廈和新式大型屋苑發展起來，以往只提供“看更保安”式服務的大廈管理已不合時宜。物業管理，不只限于清潔、園藝、保安和維持水、電和機電設備的正常運作，而且還包括大廈的全面維修保養、社區建設、財務管理、環保管理和屋宇增值等。隨著進入本世紀的電腦資訊時代，物業管理面臨著新的挑戰，并呈現出新的發展態勢。

　　(一)物業管理突出服務的特點，強調以人為本、與時俱進。

　　為擺正公司與業主的位置，不少物業管理公司在名稱增加“服務”二字，突出服務的本質特點，避免讓人產生歧義。另一方面，面對新近提出“全優居住素質”概念，物業管理不只追求最低成本，更強調提升質素，滿足業主的全方位要求，并兼顧資源管理的效益和社會公義。對物業管理提出了“五星”級一站式以客為本的服務，利用互聯網的普及，在電腦服務領域不斷推陳出新。如香港富城物業管理集團在90年代推出了“富城智能管理”的營運模式，啟動24小時客戶服務熱線，通過互聯網將公司各部門與所管理的屋苑聯系起來，便于客戶獲取屋苑信息、網上預訂屋苑設施和電郵查詢等，使客戶足不出戶就能享受到優質的物業管理服務。專家估計，智能化建筑將成為21世紀建筑業的主流，智能建筑的運行費用和能耗比常規建筑要低30%-40%。

　　(二)進一步突出專業化。

　　以往觀念認為，物業管理是一門易于經營、成本較低和回報有保障的行業，因此，技術水平不高，專業性不強。但隨著競爭的加劇和大量公營房屋交由私營公司接管，政府設立發牌制度，促進物業管理公司進一步追求專業精神，提高競爭力。1999年下半年，香港政府制定了《房屋經理注冊條例》，將專業房屋經理引入注冊制度。這些房屋經理來自香港房屋經理學會和測量師學會等專業團體，積累了豐富的物業管理經驗，其重要性日漸為社會所認識。在選擇物業管理公司時，公司擁有多少名專業人才，是其中一項重要因素。

　　(三)對實施強制性專業物業管理的呼聲越來越強烈。

　　根據《建筑物管理條例》，香港對大廈實施自愿物業管理制度，但鼓勵引進專業的物業管理公司，同時，政府主管部門可以對有嚴重問題的大廈實施強制性的管理。由于香港一部分樓宇老化問題非常嚴重，其維修引起社會的廣泛關注。今年SARS在香港大規模爆發后，尤其是淘大花園出現

　　嚴重疫情，迫使公眾進一步關注大廈的物業管理，要求政府以強制性的方式解決一些“高齡”私人樓宇和規模較小單幢大廈的物業管理工作。香港學者葉毅明認為：“香港法律對建筑物設計有非常嚴格的規定，但對生命安全沒有直接影響的，例如排污、家居廢物處理、空氣流通等，法律的監管嚴重不足?？茖W及專業的房屋管理服務，可以在一定程度上補救大廈設計硬件的先天不足，更重要的在硬件‘病入膏肓’前，把硬件徹底更新;這些預防性的保養服務需要由專業性的管理公司統籌處理?！?/p>

　　(四)善用資源，綠色物業管理的思想深入人心。

　　將環保概念引入物業管理，是大勢所趨。ISO14001環境管理體系正在香港物業管理公司中廣泛推行，致力于污染的預防和控制，提高企業競爭力，實現可持續發展戰略。環保綠色物業管理除了常規物業管理的內容外，還包括：

　　第一，對垃圾進行分類處理，減少垃圾運出的污染。通過垃圾的分選，將可回收的垃圾送往工廠再生;通過將垃圾發酵生產農用機肥;通過焚燒垃圾回收熱能用于供熱和發電;通過衛生填埋來還原土地，恢復生態。

　　第二，控制噪音。加強對與物業管理有關噪音源的控制，如對大廈的機電設備采取密閉隔音的方法，在大廈四周種植減噪數種。

　　第三，科學處理雨水、污水的排放，使其成為屋苑的再生水資源。對于排放的污水分別進行處理，確保達到環保標準。部分用水沖洗道路、澆灌綠地和沖洗汽車等，部分及雨水用于景觀水池備用。

　　第四，倡導使用潔凈能源。香港、深圳位于南中國地域，日照時間較長，太陽能是非常合適的綠色能源，可以在大廈建筑物上利用太陽能取得生活用熱水。雖然環保的設計或設施往往成本較高，但近年來不少發展商均積極研究在物業內加入環保因素，進一步提升居住環境質量，如再配以綠色物業管理，相信不久以后的香港將“進化成一個綠色城市”。

　　正如國家建設部房地產業司謝家瑾司長所言：“gg開放初期，深圳借鑒香港和國外的先進經驗與做法，在住宅區實施物業管理，開創了中國內地物業管理的先河”。無庸質疑，深圳市在內地物業管理領域，居于領先水平，許多品牌企業已進入廣大的內地市場。深圳市物業管理協會和眾多的物業管理公司為此做出了開拓性的餓貢獻。

　　但是，隨著我國加入WTO和香港與內地更緊密經貿關系安排(CEPA)的簽署，香港的企業產品及海外經驗，分析物業管理的最新走勢，研究應對策略，促進內地，尤其是深圳市物業管理的發展，意義顯得非常重要。