廣安市主城區住宅小區物業管理現狀及對策建議淺析
市城管執法局副調研員 張 華
在去年對全市物業工作調研的基礎上，近期筆者利用相對集中時間，又對我市主城區60余個物業住宅小區進行了實地走訪調查，了解當前物業服務現狀后，進行了分析研判和理性思考，有一些膚淺建議供各級決策時參考。不妥之處，敬請批評指正。當前我市主城區物業服務企業62家，共服務106個住宅小區。市主城區物業管理工作部分職能職責從市房管局移交給市城管執法局一年多以來，經過各方密切配合、齊抓共建，小區環境秩序得到不斷改善，市民群眾滿意度在不斷攀升，特別是在參與創建全國文明城市測評和紀念*同志誕辰110周年等活動中，展現了我市宜居宜業宜游的城市環境，樹好了偉人故里良好形象?？吹匠煽兊耐瑫r，更要直面和正視我市主城區物業管理工作仍面臨的諸多困難和問題，比起國內或周邊城市的物業管理工作，我市起步還較晚、認識還不高、力度還不大、創新還不夠、效果還不好，離市委市政府的高要求、市民群眾的高期待、全國文明城市的高標準和偉人故里的形象要求還有較大差距?？梢哉f，我市物業管理工作還任重而道遠。
一、創新與發展
市主城區物業管理工作部分職能職責移交市城管執法局以來，取得了較大進步，以往那種企業無人問津、行業無人監管的時代已經結束，行業正規范有序地發展壯大，各級政府、物業企業和市民群眾看在眼里，喜在心里，感觸頗多。
(一)學習借鑒經驗抓規范。該局積極組織人員到成都、綿陽、德陽、宜賓、南充、遂寧等城市考察學習物業工作先進理念和做法，并結合我市主城區實際進行實踐，積累了大量的工作經驗，為規范物業企業運作、小區設備管理、應急演練、物業招投標和承接檢驗等工作打下了較好的理論基礎。10月10日，該局成功組織了對城南印象小區(一期)的前期物業公開招投標工作。
(二)完善制度機制抓規范。一是制定了規范物業企業有序運作的制度。如：企業信用檔案管理、星級評定標準、物業企業年檢、日常管理等制度。二是通過市城管辦建立完善了對街道社區物業工作考核細則，有力地激發了街道社區的工作積極性。三是成立并規范了市物業管理協會。通過建立協會章程、自律公約、誠信建設、獎懲等制度，充分發揮了社團組織的作用。四是建立完善了局內部物業工作考核制度。將物業工作納入各執法大隊的績效考核，利用該局人員數量上的優勢，實行轄區負責制，調動了全局齊抓共管的積極性，物業小區得到強力規范。
(三)樹立示范典型抓規范。為了更好更快地規范我市主城區物業工作，大力打造示范典型并取得了初步成果。一是廣泛開展星級小區評選。引導市主城區近100個物業小區積極參與，通過半年多的打造，大部分小區服務水平得到大幅提高，打造出了文萃苑、西溪尚品、廣電花園、城市之都等10多個星級示范小區。二是組織物管協會開展優秀物業企業、優秀物業項目經理、優秀物業小區秩序維護員評選活動，營造了“比、學、趕、幫、超”的良好行業氛圍，增強了物業企業樹立練好“內功”的意識。三是通過市城管辦督促街道社區開展“十佳業主委員會、優秀業主委員會主任”評選活動，推動了物業管理水平的進一步提升。
(四)嚴格督促考核抓規范。一是加強對物業企業的信用檔案的考核。對因處理物業投訴不力、市級檢查通報批評、在行業內違規違紀、各項制度任務落實不到位等問題，按制度進行扣分處理。二是加大對局內部物業工作考核力度。不僅對物管科進行考核，還對主城區各執法大隊每月物業工作進行考核，并將其到納入創文考核和年度績效考核之中。三是加強對街道社區物業工作考核。通過對街道社區專職人員培訓，弄清工作方法考得有理;通過制定完善操作性強的細則，督促務實考得有據;通過定期組織培訓小結，以考帶教、以考帶訓近20次，現場規范考得有效。
(五)保持管理常態抓規范。一是保持常態宣傳機制。通過電視、報紙廣泛宣傳物業法規常識，提高市民群眾對物業服務的認識。二是保持常態督促檢查。加強對重點小區的檢查，及時處理物業投訴糾紛，及時督促物業企業整改，有效維護業主和企業的合法權益。三是保持常態考核考評。堅持每月對局內部、街道社區進行考核，不定期地對物業企業進行考核，讓物業服務水平在多方督促下不斷提高。
(六)創新方法手段抓規范。該局創新務實的物業管理工作，在去年底市人大組織的物業工作執法檢查中，受到了檢查組的一致好評，并在其組織的市級相關部門物業工作評議中取得了較好成績，也得到了社會各界的一致認可。
一是建立完善制度來創新。針對我市部分小區業主不夠自律、隨意裝修等情況，下發了小區內裝修規定、防護欄安裝規定。
二是結合創文工作來創新。去年和今年是創文的關鍵之年，該局嚴格按照市創建辦要求，在物業小區內制作安裝遵德守禮公益廣告牌1000余塊;督促物業服務小區嚴格落實志愿服務“六個一”規定，有力規范了物業小區志愿服務活動。
三是激發各方動力來創新。通過組織物業企業和執法大隊的代表外出考察拓寬視野，更新觀念;通過評選各類典型，達到示范引領的作用，讓行業內的成員學有目標、趕有榜樣;通過完善各類考核辦法，讓執法大隊、街道社區和物業企業在考核中增強緊迫感和危機感，更好地理清工作思路。
四是緊盯瓶頸問題來創新。物業服務和管理重在抓“源頭”規范、治理。如針對主城區物業收費價低、收費率低，積極與市發改委一起全面調查，于去年底調整了物業服務收費市場指導價;針對投訴較多的亂搭亂建、房屋建設遺留問題多、車輛停放難等問題，及時下發相關的規范文件督促物業企業和執法大隊嚴格執行，并與街道社區、業主委員會一起爭取大修資金維護完善設施設備;針對物業企業反映強烈的開發商遺留問題，在去年市人大對市物業管理條例執法檢查提出要求后，積極協調住建部門開展前期物業服務招投標和物業承接檢驗工作，從源頭上規范物業服務工作，確保物業服務不帶“病”出發，讓廣大業主合法權益得到有效維護。
五是發揮協會作用來創新。進一步完善協會章程、自律公約、誠信承諾等制度，建立了協會黨支部、法律咨詢服務中心、志愿者服務支隊、協會專家委員會、大調解等組織和協會官方網站，積極參與中國物業管理協會相關活動，廣泛開展宣傳、培訓、調解和志愿者服務等活動，充分調動了各物業企業參與創文工作的積極性，逐步加強了行業自律、誠信建設，協會有效發揮了政府主管部門和物業服務企業之間的橋梁紐帶作用。
二、困難與問題縱觀當前市主城區物業服務住宅小區的情況，仍存在老舊小區遺留問題多、新建樓盤物業服務不規范、小區車輛停放難、消防通道長期堵塞、亂搭亂建嚴重、物業服務水平低、物業收費率低、從業人員素質較差等諸多不容忽視的問題，隨著廣安城市快速發展和市民生活品質不斷提高，如不能從根本上得到解決，將長期制約物業服務的質量和效率，勢必影響城市形象品味和市民群眾生活質量，同時還會對社會安全穩定造成影響。
(一)市民群眾素質仍然難提升。由于廣安建市較晚，多數居民是隨著城市拓展轉變而來，由農民向市民的身份轉變比較容易，但市民意識的培樹卻不是一朝一夕就能完成的。正是由于市民素質的參差不齊，導致部分市民物業知識十分缺乏，對繳納物管費不理解、不支持，把個人的利益看得特別重。部分市民甚至還將農村生活習慣帶到了城市之中，在小區種菜、飼養家禽、亂扔亂丟、亂搭亂建、拒繳物管費、故意損壞小區設施設備等現象還大量存在，對文明城市建設帶來了嚴峻挑戰。
(二)小區建設問題仍然難改善。由于市主城區部分住宅小區建設規劃嚴重滯后，加之監管不到位，導致小區內規劃的停車位少或根本無停車位，下水道管網不合格，消防技防、電梯等設施設備質量差等問題，給居民生活和后續物業服務帶來諸多困難和問題?？梢哉f，我市物業工作還處在“先天不足”階段。
一是消防設施管理混亂。如：萬和花園的消防設施全面癱瘓，完全無法運行;上甲山水小區內地面車庫和地面消防栓無水;東陽濱江麗景等小區由于交接不清，拖欠愛眾公司水費被停了消防用水;涼亭江景小區為了防止設備丟失，將消防水帶水槍長年存放在倉庫;北辰高閣小區滅火器氣壓不夠無法正常使用。
二是技防設施建管分離。大部分的開發商鉆監管空子，在技防設施設置數量質量上打折扣，導致大部分小區無門禁系統、圍墻無監控設施，小區公共區域內的攝像頭嚴重不足，甚至有的新建樓盤根本就沒有技防設備，導致小區內的安全隱患增多。如：涼亭江景小區交付兩年多還無任何技防設施;天下豪庭、西城天賦苑、錦屏花園等小區長期不將技防或消防設施交由物業公司維護管理，導致小區責任不清，業主怨氣大。三是車位車庫嚴重不足。目前主城區主街道約有3000多個臨時停車位，次街道或背街小巷只約有6000多個車位，小區內包括地面和地下車位約有10000余個，遠不能滿足市主城區40000余輛小車的停車需求。停車需求的巨大缺口，造成停車難、停車亂問題突出，尤其是節假日或晚上更為明顯，嚴重影響了消防通暢，安全隱患嚴重。據調查，目前市主城區地下車庫62個，大部分車庫被開發商占用，只出售不租用，或挪作他用，導致多數車庫并未作為車輛停放使用，更加劇了小區車輛亂停亂放現象。這種情況并不是個例，而是普遍存在的問題，目前主城區西城天賦苑、西溪大廈、鷺島國際、華陽東方、東升金海岸、億林龍城二期、春天花園、金陽花園、郡都大廈、健安花園、騰飛花園等小區都存在類似問題。四是房屋規劃建設管理不力。個別小區在建設時，開發商為了追求利益最大化，擅自改變房屋規劃，不按物業管理條例相關規定落實物業管理用房和業主委員會議事活動用房，造成了很多小區遺留問題。比如：上甲山水擅自縮小建筑面積，導致地下停車位與住房比例嚴重失衡，比例僅為14%。五是建設質量存在諸多問題。個別小區開發商不按施工質量要求來建設，導致小區后續管理困難重重，市民群眾怨聲載道。如:萬和花園消防設施質量極差，多層4樓以上就需二次供水;天下豪庭綠化、地板不按合同建設，在業主強烈反映后改造翻修，小區亂成一團;陽光西岸車庫漏雨嚴重，多年都未整改，業主苦不堪言;同天綠岸地下車庫設置不科學，長年積水，地下設施設備隱患較多;華油苑將售房合同違規加上物業服務費，電梯還未投入使用就多次出現故障;行署二苑、萬和花園、西溪世家外墻瓷磚大量脫落，安全隱患嚴重。
(三)物業服務水平仍然難提高。當前我市的物業服務水平仍處于較低階段，與小區業主的需求還有較大差距。一是與周邊城市相比物業服務收費低。物業服務成本逐年增加，而物業服務收費與之不相適應，導致物業企業收費率低、回報率低，服務水平逐年下降。二是隨著使用年限的增加，小區設施設備老化，遺留問題逐年增多，小區生活環境面臨每況愈下。三是物業從業人員素質參差不齊。據調查，市主城區物業從業人員平均年齡在60歲左右，除了兩三個小區是單位上的外，其余所有的物業從業人員均未購買保險，有的秩序維護人員(平時口稱為保安)甚至在70多歲以上，服務水平可想而知。四是物業企業法人主業不主抓。大部分的物業企業持觀望態度，保企業資質要緊，市主城區60余家物業企業，而主城區目前只有100余個物業住宅小區，可想而知又有幾個物業企業在干正事?據調查，只有10多個企業有兩個以上的服務項目，20多個只有一個服務項目，近30個企業連一個服務項目都未有，服務一個住宅小區的企業靠低微的收入怎么生存，更不用說無服務項目的了，他們怎能主業主抓?這種情況帶來的結果就是行業惡性競爭，將小區服務往“死”里拖，給創文測評工作帶來不利影響，主管部門規范起來難度很大。(四)各類糾紛投訴仍然難處理。一是政府部門對小區投訴難處理。市城管執法局作為物業工作主管部門，創新工作收到了較好效果，但對房屋質量、設施設備、亂搭亂建、車輛停放等各類小區投訴還是顯得力不從心。由于房屋建設已成事實無法更改，設施設備損壞老化需要更換，小區專項維修資金申請程序過多難以啟用，導致很多投訴難以從根本上解決。二是物業企業對業主投訴難處理。由于我市對物業知識宣傳力度不夠，宣傳遲，宣傳少，效果差，市民群眾特殊的組成結構，讓他們未從心里認可物業服務和收費。不論是開發商的責任，還是鄰里糾紛，只要是小區里的事，業主都去找物業公司，處理不好就將所有責任歸咎于物業企業。物業企業為解決這些問題疲于奔命，無形中增加了運行成本，還不能讓業主滿意。
(五)體制機制缺陷仍然難改觀。按物業管理條例相關要求，縣級以上地方人民政府發展改革、公安、民政、司法、財政、環保、城鄉規劃、衛生、工商、質監等相關部門應按照各自的職責，依法實施對物業管理活動的服務和監督。但在日常工作中，由于相關體制機制不完善甚至是尚未建立，很多部門并未真正參與到這項工作中來，行業主管部門單打獨斗的窘態仍然存在。
(六)政策法規要求仍然難落實。一是政策宣傳不到位。目前的宣傳還停留在完成任務上，針對性不夠，覆蓋率不高，宣傳效果也不夠好，未達到深入群眾、深入民心的程度。二是企業積極性不高。部分物業企業前景悲觀，凡事應付，對政策法規和主管部門通知要求的落實缺乏主動性。由于對物業企業的監管機制還不完善，叫不動請不動的現象還較突出，無所畏的思想長期存在，導致法人難出面，各項政策法規難落實。三是街道社區主體作用發揮不夠。個別街道社區對物業工作的認識不到位，積極性不高，責任心不強。比如：對業主委員會的指導監督，對物業矛盾糾紛的調處等方面，都還有待進一步加強。
三、原因剖析(一)宣傳引導不夠。由于宣傳方式不夠靈活多樣，宣傳覆蓋面不高，導致宣傳效果也不盡如人意。當前，不僅普通市民對物業工作認識不到位，部分公務人員、教師等群體，甚至個別物業企業法人、經理等管理層，對物業工作的認識都還存在一定誤區。
(二)制度措施不強。一是對業主制約不夠。物業管理條例只是指導性的法規，對業主履行義務的制約力度不夠，對違規違約拒不繳納物管費的部分業主根本沒有好的辦法。二是對開發商物業方面的監管長期缺失。長期未組織前期物業招投標和物業承接檢驗工作，為后續的物業管理工作埋下很大隱患，導致市主城區部分住宅小區長期處于管理混亂之中。
(三)規劃建設滯后。一是監管工作不到位。我市成立市的時間并不長，城市規劃本該具有前瞻性。但遺憾的是，規劃一直處于被動的局面，甚至連近幾年建設的樓盤，也與社會發展和市民群眾生活需求不相適應。一是車輛停放規劃不科學。小區規劃未考慮小區業主未來生活，在部分家庭已購買2臺以上車輛的情況下，部分樓盤住戶數與車位數比例連1：0.5都未達到;無地下停車庫的多層小區，地面無停車位，也未考慮非機動車停車的位置，導致小區摩托車、電瓶車和自行車亂停放嚴重。二是結構設計規劃不科學。小區規劃不能照抄照搬別人的方案，如南方與北方天氣不一樣，南方雨水相對較多一些，雪要少一些，如天下豪庭小區，由于窗戶設計不合理，就很容易造成漏雨問題。
三是交接使用程序不科學。由于大部分小區未落實前期物業招投標和物業承接檢驗制度，加之對開發商缺乏有效的監管，部分新建樓盤尚未建設完畢就有業主入住，給后來的各種小區亂象埋下了伏筆。試想，很多設施設備都未建設好，必要的生活設施都沒有，怎么去服務和管理。這些問題，在中天國際、天下豪庭、郡都大廈、東城國際、大明上城、名爵公館等小區都不同程度存在。
(四)監管督促不力。一是對開發商的監督不夠有力，未實行全程監管，發現問題處理也不夠及時有效。二是對物業企業監管手段不多。由于企業較多，引導未到位，長期存在的自由散漫現象還未真正糾正過來，違紀違規現象仍然存在。惡意競爭、與業主委員會或個別業主私下勾結侵占廣大業主利益的現象時有發生。三是對小區內天然氣、水、電等相關經營單位監管缺位，管理也不夠不規范。
(五)督查問責不嚴。要推動一項工作，嚴格督查、逗硬考核，是必不可少的重要手段。只有用好績效考核這個指揮棒，才能充分調動各部門的積極性和創造性，才能有力有序地推動工作。而我市目前尚未將市主城區物業工作納入相關部門績效考核，各部門對物業工作的重視也就可想而知。
(六)政府投入不多。從近期在南充市的考察中得知，該市每年投入了近500萬用于對街道社區物業工作先進單位的獎勵，更是投入大量的資金用于改善老舊小區的設施設備。而我市無論是在物業工作的投入上，還是老舊小區的改造上，都與南充相去甚遠。因此，政府必須從政策和資金上難這一行業給予扶持，讓他們看到希望。
四、對策建議
(一)加大法律法規宣傳力度。一是加強物業工作人員培訓。加強對物業企業和執法大隊、街道社區專職人員的物業知識的培訓，首先要讓物業工作人員成為“明白人”，知法懂法才能用好法。二是廣泛開展街頭宣傳。采取街頭咨詢答疑、發放宣傳資料、LED大屏幕、主要媒體、電視或手機短信等方式，大力宣傳物業管理相關法律法規。三是采取市民群眾喜聞樂見的方式，深入小區開展宣傳，可抓一至兩個示范小區，真正讓群眾參與進來，普及物業知識，讓其接受并支持物業服務工作。四是是大力開展“物業知識進校園”活動。將物業法規知識宣傳教育引進學校，從孩子抓起，教育孩子如何當好文明市民和文明業主。
(二)盡早建立物業聯席機制。建議由一名副市長牽頭，建立由城管、住建、工商、衛生、公安、民政、環保、質監、財政、發改委等部門參與的物業工作聯席會議制度。指定一名副秘書長作為日常組織人，建立完善相關工作機制，積極協調物業工作相關事宜，推動我市物業管理水平的整體提升。
(三)加強老舊小區設施改造。政府要加大對老舊小區的改造力度，進一步提升老舊小區的人居環境。在經費投入上，重點向老舊小區傾斜。要盡快組織相關部門，逐個對老舊小區進行實地踏勘，摸清情況，建立臺帳，并提出具體的可行性方案。按照“分步實施、整體推進”的原則，逐步對老舊小區進行改造升級。
(四)完善審批監督考核機制。一是房屋預售許可要從嚴把關，嚴格企業資質和市場準入，嚴格落實前期物業招投標和物業承接檢驗制度，將物業服務的“先天不足”在源頭上堵住。同時，用好物業企業信用管理、企業資質年檢等管理手段，促使企業切實加強行業自律。
(五)抓好創文測評有效規范。一是抓好樣板。切實抓好示范小區先進經驗做法的宣傳和推廣，充分發揮示范小區引領帶動作用，達到“以點帶面、整體提升”的目的。二是抓好宣傳。大力宣傳創文測評標準、創文測評的意義，讓廣大小區居民和物業企業都積極行動起來，支持和參與創文工作。三是抓好規范。嚴格按照全國文明城市測評體系的標準和要求，切實做好小區公益廣告宣傳、志愿服務活動及完善管理制度等工作，抓好小區規范化建設工作，確保我市創建全國文明城市工作取得圓滿成功。
篇2：舊城區物業管理特點、現狀及問題
舊城區物業管理特點、現狀及問題
本文旨在通過分析舊城區物業管理的特點、現狀及問題，探索和研究舊城區物業管理的發展，以引起對舊城區物業管理工作的關注，起到拋磚引玉的作用。
一、特點
要研究探索舊城區的物業管理，首先必須了解舊城區物業管理特點，因為只有認識其特點后，我們才能有針對性研究舊城區的物業管理。
舊城區是城市在長期發展和演變過程中逐步形成的。舊城區之所以稱為"舊區"或"老區"，是相對應于"新建小區"而言的，兩者相比較，舊城區具有以下特點。
第一，舊城區數量多面積大。
解放以后，我國陸陸續續建造了一批又一批住房，特別是80年代，在gg開放初期，隨著人民群眾生活水平的逐漸提高，對居住條件改善的需要越來越大，于是一幢高樓撥地而起，在這期間所產生的住宅區特別多。這類房屋隨著時代的演變，新房已變成舊房。由于歷史的積淀，舊區數量特別多，面積特別大，據有關方面估計，舊區的比例約占城市房屋總量的90％
第二，舊城區是商業、金融、貿易中心，也是人們生活的密集區。
一方面舊城區房屋混雜，不僅有大量住宅，而且還有相當多的商業用房、倉庫用房、工業廠房、辦公業務用房等；另方面舊城區人口數量多、人口密集、人員素質參差不齊。不僅新舊房屋交錯，而且居住和經營交織。
第三，舊城區房屋陳舊，配套設施及環境質量存在先天不足。
就舊城區物業本身而言，全部是舊房，使用時間至少是2至20年不等，有的時間甚至還要久遠，舊城區由于歷史原因，沒有很好的規劃，大多房型老化，式樣陳舊，房屋質量、設備、各種質量指標遠遠不到規范設計要求，老化程度較嚴重。特別是在老城市中，房屋陳舊的狀況尤為明顯。舊區房屋不僅存在原有質量先天不足或房屋使用不善留下的隱患，而且亂搭亂建的現象特別突出，嚴重破環了住宅區環境和公共設施。
第四，舊區的房屋福利性成份比較重。
由于住房制度改革是在20世紀90年代后才比較深入地開展的，實行住房社會化、商品化、私有化的時間不長。在這之前，我國一直實行的是低工資、低房租的福利制度，住房由國家或單位統一修建，統一調配，統一養護，福利性住房是我國計劃經濟條件下的一個社會顯著特征。盡管舊區不少房屋目前已按優惠價出售給了職工，但公房出售本身就帶有福利性色彩。同時，即使沒有出售的房屋，雖然經歷了多次房租的調整提高，但各大城市的房租仍舊未能達到成本租金的標準，所以仍可以說具有福利性。
第五，舊城區的房屋產權性質多樣化。
舊區的房屋有的已按公房出售的形式變成了私有房產，有的是斷續租住房管部門的公房，繳納房租，使用權在住房，但所有權為國家所有，有的是住單位自管的房屋，但所有權在企業。在舊城區，這種產權、使用權分離的情況還比較普遍。而新建小區，住房商品化程度較高，私有化程度較重。
第六，舊城區管理體制傳統化程度偏重，居民消費觀念陳舊。
舊區房屋在房改以前一般主要有兩種，一是直管公房，二是隨著房改的不斷深入，房屋的性質產生了變化，但仍有相當多的房屋仍屬于公房，仍沿襲舊的管理體制。另方面，由于舊住宅區居民受傳統的福利性住房觀念影響較深，加之生活水平及經濟承受能力普遍偏低，這使舊住宅區的居民消費觀念比較滯后，對物業管理的認識和意識比較薄弱。
二、現狀
舊區由于長時間采用行政性、福利性的管理模式，體制僵化，效率低下，房屋失修失養嚴重，使得舊區的居住環境與新建小區相比反差較大，群眾意見較大。并且舊區原有的管理形式不對整個居住環境進行管理，既不適應居民日益增長的、改善居住條件的要求，也不適應兩個文明建設的需要，而物業管理則不僅可以養護、保養舊區的房屋和公共設施，延長其使用壽命，而且還可以改善居民的生活環境，提高居民-的精神文明素質和現代化城市意識，同時物業管理還可以把整個城市的管理水平帶動起來，推進現代化城市的發展步伐，有利于推進兩個文明建設。
從20世紀80年代初，我國物業管理在一些沿海城市被相繼引用，隨著新建小區物業管理的發展和規范，物業管理所顯示出來的優越性越來越明顯，這對舊城區居民帶來較大的影響和沖擊力，居民的消費及生活觀念發生了徹底變化。一方面居民盟對居住環境和生活質量的要求越來越高，另方面，居民的技資意識增強，深知住房作為一種稀有而昂貴的商品，不僅可以居住，而且還可以投資，正是基于這種考慮，居民也希望將以前的傳統房屋管理形式轉變為新型的物業管理，越來越迫切的希望同樣也能享受物業管理這種新型的管理和優秀的服務。 同時，隨著社會主義市場經濟體制建立，以前政府對城市房屋實行統一經營管.理的統管格局發生了新變化，房屋統管比重趨小，房屋自管和委托管理比重趨大，從而為發展物業管理帶來了有利條件。而隨著住房制度改革的深入，房屋產權多元化態勢逐漸形成，這也為房管部門逐步擺..脫傳統經營管理模式，走向市場化的物業管理提供了良好機遇。
由此可見，舊區物業管理是歷史發展的必然，是gg開放的需要，也是建立社會主義市場經濟體制的需要。舊城區推行物業管理工作，目前在深圳、上海、大連、青島等城市已取得一定的成績和經驗。深圳在全國舊城物業管理流面走在前列，深圳市為了在舊區的物業管理方面取得突破，經過慎重考慮和多方酬調，1996年10月將舊住宅區鹿丹村面向組社會招標物業管理，消息一發布就引起社會各界的關注，最后有10家物業管理公司參加了競標活動，經過激烈競爭，深圳萬科物業管理公司取得了鹿丹村物業管理權。鹿丹村建成于19*，占地7萬多平米，建筑面積11萬平米，住宅1200套。由于是舊區，投入時間長，房屋設施老化、配套不齊，管理費低，經費少，管理難度較大，住戶意見多。1997年元旦，萬科物業管理公司順利接管鹿丹村后，便對該住宅區進行全面的整治，加強各方面的管理，最后獲得了居民的滿意，政府的放心，并在接管一年內獲得"全國城市物業管理優秀小區"的稱號。大慶市舊城區的物業管理工作也很有實效，比較典型的是東安物業管理公司東風新村管理處對舊區安康小區的整治和管理。
東風新村管理處從強化舊城區的物業管理實際出發，對原轄的新村第一至第六住宅小區進行重新規劃，分割為若干個便于管理的住宅小區，其中安康小區便是其中之一，東安物業管理公司按照《大慶市城市住宅小區物業管理規定》的要求，改革原來的管理體制，運作新的經營機制，多渠道籌措資金對安康小區進行綜合恢復整治，對小區實行封閉管理，整治車柵、路，開展優質的有償服務，經過一段時間的努力，一個寧靜、舒適的小區展現在居民眼前因為該小區物業管理成效顯著，被評為黑龍江省物業管理示范住宅小區。南京市從1998年開始對舊區實施整治出新，全面推行物業管理，南京市政府確定的舊區出新基本原則是"不搞錦上添花，只是雪中送炭"，物業管理方面基本達到了"管理規范有序，居住安全舒適，設備設施完好，環境美化綠化、服務優質及時，衛生干凈整潔"的要求。南京市在1998-1999年間，舊區改造面積達5500萬平米，市政府撥款達4000多萬元。遼寧省經過1997-1998年兩年努力，治理了1999年前建的舊區688個，占應改造舊區總數83.8%。
總的說來，舊城區的物業管理在一些城市取得了一定的成績和突破，但由于舊區建成時間較長，而且環境較差，設施設備不完善并且年久失修，同時由于舊區規?；蛘咛?，或者太小，房屋類型不一，質量差異大，存在分布零散、管理難度大等問題，致使舊城區物業管理工作難度較大，問題較多，成效不顯著，管理水平低。目前，舊區物業管理存在以下幾個突出問題:
第一，舊觀念飛舊思維方式難以轉變
由于舊城區多年來一直實行的是傳統房屋管理體制，計劃經濟色彩重，福利性思想、濃。在開展物業管理工作中，一方面居民一時難以接受"自己花錢買服務"的方式，認為幾十年來都是政府出錢維修，而現在自己要出錢，觀念一時難以較變過來，對物業管理收費采取抵觸和拖欠態度。另一方面，作為物業管理者而言，大多是原來房管所轉制而成的物業公司，以前是管理者，而現在卻成了服務者，這種身份和地位的變化，使不少物業公司人員思想上接受不了，致使服務不到位。
第二，舊城區基礎工作差，實施物業管理難度大
舊城區往往存在房屋質量參差不齊，配套設施不齊全，而且由于以前舊城區實行的是低租福利制的管理模式，使得舊城區的房屋和基礎設施得不到維修和保養，造成失修失養，致使設備陳舊、老化。另一方面舊城區的基礎管理工作往往薄弱，房屋圖紙、資料不完善，甚至缺失嚴重，管理制度往往不健全等。正是由于舊城區基礎工作差，致使物業管理實施難度大。
第三，群眾對舊城區物業管理意見多
業主對物業服務要求越來越高，但是由于舊城區本身就存在物業陳舊、配套不完善的缺點，而且物業公司服務往往又不到位，這就使得居民的期望與實際情況有較大的出入，致使群眾對舊城區物業管理意見大。
第四，物業管理經費缺乏
新建小區存在物業管理經費困難的問題，舊城區在這方面的問題更加嚴重。舊城區有相當多的居民將居住的公房購為私有，但購房過程中往往享受許多優惠條件，公房出售后提取的維修基金并不多。另一方面，舊城區物業管理的啟動資金往往也是由原有的房屋管理部門注入，資金也不多。同時由于舊城區的居民經濟隨能力相當有限，政府在制定物業管理收費標準時，更多的是考慮了居民的經濟承受能力，部分城市的物業管理收費標準低于成本，盡管如此，舊城區有居民還往往以各種借口拖飛欠抵制物業管理服務費，這就使得舊城區物業管理的經費少之又少，對物業管理公司而言無疑是雪上加霜，經營舉步維艱，虧損嚴重。
第五，業主自治自律意識不強，業主委員會制度不健全
雖然按規定，實施物業管理的小區應該成立業主委員會，但由于業主自身意識不強，舊城區的物業管理往往是由原來的房屋管理部門替代，至于是否成立業主委員會，或業主委員會如何組建等都是由原來的房屋管理部門說了算。業主委員會制度不健全，使得物業管理工作缺乏有效的國監督和約束，業主自身的權利得不到保障。
三、發展
目前，隨著人民群眾生活水平的不斷提高和住房、醫療、養老和就業等各項制度改革的深入，城市居民與所在社區的關系愈來愈密切。他們不僅關注社區的發展，參與社區的活動，而且對社區的服務和管理、居住環境、文化娛樂、醫療衛生等方面提出多層次，多樣化的要求。這為物業管理發展創造了條件，提供了機遇。盡管舊城區物業管理存在諸多問題，但舊城區物業管另涉及的范圍相當大，在城市管理和社區建設中具有舉足輕重的地位。我們應該根據舊城區的實際情況，因地制宜，借鑒新建小區物業管理的經驗和優點，結合城市社區建設，探索適應舊城區的物業管理新路子。
第一，領導重視，政府真抓實干
舊城區物業管理是一項涉及面廣，普通群眾密切相關的工作。領導重視，政府真抓實干是關鍵，大連市、上海市、深圳市等地區舊城區物業管理取得突破性成績，很大程度上在于領導重視，親自抓。因為只有領導重視，才有利于政策的制定和落實，領導重視舊區物業管理，能夠推動舊區物業管理政策的合理制定和真正落到實處。同時由于舊區物業管理更多地涉及到方方面面，矛盾突出，領導在協調方面可以起到舉足輕重的重要。
第二，更新觀念，轉換管理體制
首先要加強思想宣傳工作。舊城區因為以前一直實行福利性管理，在觀念更新方面，特別重要。要把植根了幾十年的福利性住房觀念轉變到適應社會主義市場經濟體制的物業管理，難度相當大。要多渠道、多形式、多角度的開展宣傳活動，讓市場經濟觀念深入人心增強群眾物業管理消費意識，讓群眾心底明白傳統的房屋管理和新型的物業管理的優劣，使群眾認可、理解、支持物業管理。 其次，作為物業管理公司而言，也要轉變觀念，增強其服務意識，要明白管理與服務是有所不同的，在管理體制上要由"婆婆"的管理轉變為優質的服務。傳統的房屋管理體制已不能適應新的形勢的需要，只有打破傳統的"鐵飯碗"，將諸如房管所之類的事業單位體制轉換為實行企業化、社會化、市場化的物業管理公司，城市管理工作才能躍上新臺階。
第三，加強舊城區的出新工作，為物業管理創造條件
針對舊城區普遍存在基礎差、配套設施不完善等不足，不僅可以結合城市危舊房屋改造，對房屋進行更新改造，對房屋迸行更新改造，而且還要和功能布局的調整，生活服務設施的完善，道路等市政基礎設施及公共設施相協調，進行綜合治理。政府要制定出臺舊城區新的實施辦法，要因地制宜制定舊城區改造治理規劃，制定實施方案，整治環境，折除違章搭建，完善公建配套，增加綠化，平整道路等，可以采取劃片統一管理，能夠實行封閉管理的就盡量封閉為相對獨立的小區。
第四，理順關系，規范業主委員會制度
舊城區往往存在多頭管理的局面，要改小區內的多頭管理為綜合一體化管理。在舊區是，凡屬物業管理事項，包括治安、車輛、衛生、綠化、維修、公共設施，社區文化、有償服務、裝修管理等，全部交由一個物業管理公司實施統 一的社會化、專業化經營管理。
同時，舊區也往往存在有多家物業管理公司管理的局面。要通過業主委員會選聘，實行一個小區由一家物業公 司管理，改變多家物業公司互相推讀扯皮的現象。舊區的業主自治自律意識比較差，政府要硬性規定實施業主委員會制度。建設部副部長宋春華曾在1999年5月 份"全國的物業管理主管部門應當及時協調，指導建立業主委員會。"在舊區的公有住宅出售達到309毛-509b比 例后，政府有關部門(特別是房管所)要指導居民根據自愿的原則成立業主委員會，使物業公司在業主委員會選 聘后開展的物業管理工作得到約束和監督，居民與物業公司發生矛盾后也能由業主委員會協調，促使物管工作 正常有序的開展。
第五，多渠道籌集資金，形成"以業養業"的供血機制
舊區本身就帶著福利性、公益性色彩，物業公司對小區的管理就是承擔了政府的一部分責任，小區原有的建筑 和配套設施往往不完善，需要物管公司整治環境，完善設施等，這些費用原本應由政府補貼，但現在需要物管公 司承擔?？梢圆扇?政府優惠一點，向住戶收一點"的方式，一方面政府在稅費等方面減免，另一方面根據住戶經 濟承受能力收一部分。
同時，物業公司可以開展多種形式的有償服務，多層次，多角度滿足并服務于居民的需求，形成"以業養業"的供 血機制?？梢岳门f區經整治出新而有的房產、設備、場地等基礎設施等資源，開辦一些立足小區，面向社會的經營項目，在為居民提供方便搞好服務的同時，創造一定的經濟效益。特別是舊區的房屋比較陳舊，需要改造，可以開展以改造改善舊有房屋為主體的危改開發服務。通過開發，用其盈利部分，作為舊區管理建設的再次投入，以彌補舊區設計的先天不足。這也拓寬了物業公司業務，增強了穩定的經濟來源，使舊城區的物業管理產生良性循環。
第六，逐步推行適應社會主義市場經濟的舊城區物業管理模式
要根據舊城區實際，因地制宜，不照搬照抄新建小區的物業管理，探索"便民、利民、為民"的舊城區物業管理模式。
一是舊區傳統的管理往往是管理與作業(維修等)統在一起，這不利于市場化競爭和動作。物業公司可以建立專業化維修公司，或者直接聘請社會上的專業公司，并按市場經濟的要求建立合同關系，用契約形式明確雙方權利與義務，真正實施產權人與經營者分離，管理層與作業層分離。這一方面有利于物業管理公司集中精力搞管理，另一方面有利于專業公司在競爭中提高質量水準和服務水準。
二是舊區的房屋類型多樣化特征比較明顯，住戶要求不一樣，可以采取分類分層管理。根據舊住宅區產權性質的比重不同，可以將舊住宅區分為公房為主類和公房出售后私房為主類，對公房比例大的舊住宅區，要改善傳統的管理方式，盡可能的服務于住戶，對私房為主的舊住宅區，可以逐漸推行社會化、專業化、市場化的物業管理模式。
三是對條件比較成熟的典型舊區，通過整治，完善基礎工作，采取招投標形式，使業主和物業管理公司能夠雙向選擇，使舊區物業管理真正步入社會主義市場經濟競爭中去。
第七、結合社區建設，促進舊城區物業.管理迅速發展
要抓住目前社區建設大力發展的時機，舊城區物業管理要積極參與社區衛生、社區文化、社區環境、社區治安等社區服務與管理，一方面拓展物業管理業務；另一方面為促進社區建設作出自己應有的貢獻。
總的說來，舊城區物業管理存在的問題不少，但發展的前景較大。只能根據舊城區有實際情況，逐漸探索出一套適應舊城區特點的物業管理模式。
篇3：香港物業管理現狀及未來發展
香港物業管理現狀及未來發展
香港地少人多，建筑物鱗次櫛比。地產業是香港經濟發展的骨干產業，近十多年來，與地產業一脈相承的“物業管理”行業取得了長足發展。然而，市民對生活質素要求越來越高，新的信息手段，也成了物業管理公司提升自身素質的契機。今年SARS疫情在香港肆虐后，對物業管理行業提出了新的要求，呈現出新的發展趨勢。
一、香港物業管理的現狀
在香港時常經濟和法治社會的大環境下，專業、規范和高質素的物業管理，推動了香港經濟的持續發展，同時，亦為市民提供了一個愜意、舒適的生活環境。從整體上看，目前香港物業管理呈現出如下特點：
(一)法制化程度高。
香港物業管理領域首先引入英美普遍法中的概念，即在樓宇建成后，由發展商、物業管理公司和著名業主共同簽訂的“公共契約”即公契)，即關于各業主之間享有其自有部分及公用部分和他們彼此之間在大廈管理過程中的權利、利益和責任，在土地注冊處注冊，并對大廈全體業主和租客有約束力的協議。為了規范物業管理市場，香港政府制訂并完善了一系列法律法規，如氣體安全條例、消防安全條例、危險物品條例、噪音管制條例、水質管制條例和保安及護衛條例等，其中最為重要的是《建筑物管理條例》。為便于業主組織法團管理大廈，1970年制定了《多層建筑物(業主法團)條例》;1993年該條例被大幅度修訂，更名為《建筑物管理條例》，成為香港物業管理領域最基本的法律?，F今，在法律的指導之下，業主更加積極參與管理自己的物業，截止20**碾月，全港已有6464個業主立案法團(業主委員會)成立。因此，從法團的成立，法團與物業管理公司的權責，到物業管理的各項工作標準，基本實現了有法可依。
(二)私人樓宇高齡化，政府房屋服務私營化，加劇物業管理公司間的競爭，管理更趨專業。
據統計，目前，香港約有4萬多幢私人樓宇，超過25%的樓齡介乎20至40年，這些樓宇建筑物的損耗十分嚴重，加之大廈業權分散導致管理不善，間接加速樓宇的老化。香港政府屋宇署聯同政府幾個部門，從2000年開始推行“屋宇維修統籌計劃”，協助業主和立案法團解決樓宇的維修和管理問題。另一方面，負責政府物業管理的產業署逐漸改變了它的角色，由直接管理物業，變為監管物業管理公司工作、改善社區環境和執行法定職務，將辦公大樓和宿舍外判給物業管理公司管理，每年為政府節省3300萬港幣。香港房委會也采用同樣的方法，通過推行“私營機構更多參與屋村管理及維修保養服務計劃”，將管理的物業逐步移交給私人物業管理公司。這些既給物業管理公司提供了商機，同時提出了挑戰，加劇了競爭。過去數年間，公司經理人酬金(利潤)和總部開支占大廈管理費的比例，平均欲10-15%下降至5-9%。物業管理公司必須厲行節約，控制成本，很多時候還需要接受集團公司或母公司在資源上的支持。
(三)政府和物業管理公司協會的角色越來越重要。
香港政府民政事務總署負責私人大廈的管理，幫助業主自行處理有關大廈管理和業主立案法團運作的事務。民政事務總署牽頭成立一個跨政府部門和專業團體(律師會、會計師公會、測量師學會等)的大廈管理資源中心，免費為業主和業主立案法團提供各類信息、咨詢服務和意見，協調處理紛爭。香港物業管理公司協會于1990年成立，截止20**年年底，協會會員超過80家。根據協會的章程，加入協會必須具備兩給條件：一是公司已有兩年以上實際管理樓宇的經驗;二是公司目前管理超過1000個住宅單位或超過30000平方米的工業用地或超過10000平方米的商業單位。因此，協會包括了香港實力最雄厚、規模最大的物業管理公司，同時，是否加入協會成為評定公司專業水平和規模聲譽的重要標志之一。在議標、定標中，加入協會的可以多得分。協會不僅積極向政府和社會各界反映業界意見，還通過培訓、出版刊物、對外交流等各種形式，提高公司及其員工的專業服務質素。20**年7月，協會與香港地產學會、房屋經理學會等專業團體，簽署“香港房地產專業服務聯盟”，整合各專業團體的資源，提高協調、咨詢和服務的能力。
二、香港物業管理的未來發展
香港經濟在60年代末開始起飛，帶動地產業蓬勃發展。各式多層大廈和新式大型屋苑發展起來，以往只提供“看更保安”式服務的大廈管理已不合時宜。物業管理，不只限于清潔、園藝、保安和維持水、電和機電設備的正常運作，而且還包括大廈的全面維修保養、社區建設、財務管理、環保管理和屋宇增值等。隨著進入本世紀的電腦資訊時代，物業管理面臨著新的挑戰，并呈現出新的發展態勢。
(一)物業管理突出服務的特點，強調以人為本、與時俱進。
為擺正公司與業主的位置，不少物業管理公司在名稱增加“服務”二字，突出服務的本質特點，避免讓人產生歧義。另一方面，面對新近提出“全優居住素質”概念，物業管理不只追求最低成本，更強調提升質素，滿足業主的全方位要求，并兼顧資源管理的效益和社會公義。對物業管理提出了“五星”級一站式以客為本的服務，利用互聯網的普及，在電腦服務領域不斷推陳出新。如香港富城物業管理集團在90年代推出了“富城智能管理”的營運模式，啟動24小時客戶服務熱線，通過互聯網將公司各部門與所管理的屋苑聯系起來，便于客戶獲取屋苑信息、網上預訂屋苑設施和電郵查詢等，使客戶足不出戶就能享受到優質的物業管理服務。專家估計，智能化建筑將成為21世紀建筑業的主流，智能建筑的運行費用和能耗比常規建筑要低30%-40%。
(二)進一步突出專業化。
以往觀念認為，物業管理是一門易于經營、成本較低和回報有保障的行業，因此，技術水平不高，專業性不強。但隨著競爭的加劇和大量公營房屋交由私營公司接管，政府設立發牌制度，促進物業管理公司進一步追求專業精神，提高競爭力。1999年下半年，香港政府制定了《房屋經理注冊條例》，將專業房屋經理引入注冊制度。這些房屋經理來自香港房屋經理學會和測量師學會等專業團體，積累了豐富的物業管理經驗，其重要性日漸為社會所認識。在選擇物業管理公司時，公司擁有多少名專業人才，是其中一項重要因素。
(三)對實施強制性專業物業管理的呼聲越來越強烈。
根據《建筑物管理條例》，香港對大廈實施自愿物業管理制度，但鼓勵引進專業的物業管理公司，同時，政府主管部門可以對有嚴重問題的大廈實施強制性的管理。由于香港一部分樓宇老化問題非常嚴重，其維修引起社會的廣泛關注。今年SARS在香港大規模爆發后，尤其是淘大花園出現
嚴重疫情，迫使公眾進一步關注大廈的物業管理，要求政府以強制性的方式解決一些“高齡”私人樓宇和規模較小單幢大廈的物業管理工作。香港學者葉毅明認為：“香港法律對建筑物設計有非常嚴格的規定，但對生命安全沒有直接影響的，例如排污、家居廢物處理、空氣流通等，法律的監管嚴重不足?？茖W及專業的房屋管理服務，可以在一定程度上補救大廈設計硬件的先天不足，更重要的在硬件‘病入膏肓’前，把硬件徹底更新;這些預防性的保養服務需要由專業性的管理公司統籌處理?！?/p>
(四)善用資源，綠色物業管理的思想深入人心。
將環保概念引入物業管理，是大勢所趨。ISO14001環境管理體系正在香港物業管理公司中廣泛推行，致力于污染的預防和控制，提高企業競爭力，實現可持續發展戰略。環保綠色物業管理除了常規物業管理的內容外，還包括：
第一，對垃圾進行分類處理，減少垃圾運出的污染。通過垃圾的分選，將可回收的垃圾送往工廠再生;通過將垃圾發酵生產農用機肥;通過焚燒垃圾回收熱能用于供熱和發電;通過衛生填埋來還原土地，恢復生態。
第二，控制噪音。加強對與物業管理有關噪音源的控制，如對大廈的機電設備采取密閉隔音的方法，在大廈四周種植減噪數種。
第三，科學處理雨水、污水的排放，使其成為屋苑的再生水資源。對于排放的污水分別進行處理，確保達到環保標準。部分用水沖洗道路、澆灌綠地和沖洗汽車等，部分及雨水用于景觀水池備用。
第四，倡導使用潔凈能源。香港、深圳位于南中國地域，日照時間較長，太陽能是非常合適的綠色能源，可以在大廈建筑物上利用太陽能取得生活用熱水。雖然環保的設計或設施往往成本較高，但近年來不少發展商均積極研究在物業內加入環保因素，進一步提升居住環境質量，如再配以綠色物業管理，相信不久以后的香港將“進化成一個綠色城市”。
正如國家建設部房地產業司謝家瑾司長所言：“gg開放初期，深圳借鑒香港和國外的先進經驗與做法，在住宅區實施物業管理，開創了中國內地物業管理的先河”。無庸質疑，深圳市在內地物業管理領域，居于領先水平，許多品牌企業已進入廣大的內地市場。深圳市物業管理協會和眾多的物業管理公司為此做出了開拓性的餓貢獻。
但是，隨著我國加入WTO和香港與內地更緊密經貿關系安排(CEPA)的簽署，香港的企業產品及海外經驗，分析物業管理的最新走勢，研究應對策略，促進內地，尤其是深圳市物業管理的發展，意義顯得非常重要。