如何加速培養房企項目總經理

　　在發展初期，企業往往傾向于從外部挖角來填補自己的職位空缺。達到一定規模后，則必須雙管齊下，在從外部獵取人才的同時，建立內部的人才培養體系。千軍易得，一將難求。對房地產企業而言，項目(公司)總經理是至關重要的職位，處于快速發展期的企業如復地集團、越秀地產、方興地產等，都把項目總經理后備梯隊的建設作為人才培養工作的重中之重。

　　三大核心挑戰

　　盡管企業在項目總經理后備梯隊的培養項目投入重金，但未必能收到預期的效果。若想加速培養項目總經理，首先要明白項目總經理工作中的核心挑戰。從我們的經驗來看，新晉項目總經理主要面臨三大挑戰。

　　1、晉升帶來的角色轉變挑戰

　　有這樣一個橋段：很多企業里，總經理干副總該做的事，副總干部門經理該做的事，部門經理干員工該做的事，員工沒有事情做，在回家的公交車上議論：我覺得公司的戰略好像有問題。

　　聽到的人往往會心大笑。這個段子幽默倒在其次，它反映了很多組織的現實：上一級的人在做下一個級別(甚至更低級別)應該做的事。背后的原因則是，由于新晉升的管理者沒能把握新角色的要求，思維和工作習慣還停留在之前的職位級別，導致工作成效底下。在一些“跑步上崗”的項目總經理身上，這個問題表現的尤其突出。

　　每一次的晉升過程中，員工都會面臨巨大的挑戰：工作理念(工作重心)的轉變，時間應用的相應調整，以及需要具備相應的領導和管理技能。由于沒能實現這三個方面的轉變，管理者在更高的職位上折戟沉沙。

　　以新晉項目總經理為例。從分管專業部門的副總經理升至一把手，最重要的轉變是 “運營視角看專業”，也就是要跳出專業的局限，從項目整體運營的角度來思考和行動。在碧桂園，總裁要求各職能負責人必須參加其他職能部門的決策會議，并將之視為培養有全局觀的項目總經理的重要手段，背后就是希望職能負責人逐步建立運營視角。

　　2、項目運營效益提升帶來的挑戰

　　隨著行業的平均利潤趨于合理化，房地產企業需要“向管理要效益”。與早些年的粗放式管理不同，大部分企業都開始關注項目的利潤率、投資回報率指標。這對項目總經理提出了“財務視角看運營”的要求，也就是要能夠在之前關注整體運營的基礎上，進一步從賺錢的角度，考量項目的操盤策略。

　　3、集團架構和管控體系帶來的挑戰

　　將項目總后備梯隊建設作為重點工作的企業，往往都是有一定規模、建立集團管控架構的公司。在集團架構建立初期，企業往往傾向于在總部建立若干管理中心，梳理標準化管理體系，強化管控能力。

　　傳統上項目總經理只要應對老板的要求即可，在集團架構下，項目總經理發現總部突然多了*個“婆婆”。每個部門都會對自己提出各種各樣的要求，而且由于總部掌握很多審批權，誰都不能得罪。

　　更有挑戰的是，盡管項目運營的很多決策權不在自己，但公司仍然會要求自己對項目經營的最終績效負責。有的企業將之稱為“集團強管控下的項目總經理負責制”。如何更好地適應在集團架構下開展工作，是項目總經理面臨的另一挑戰。

　　復地“銅虎”項目的創新實踐

　　復地集團是業內在項目總經理后備梯隊培養方面的先行者之一。盡管萬科等公司早在近十年前就開展了針對項目總經理的領導力發展項目，但復地的項目總經理實踐充分運用人才發展領域的技術和方法，培養過程中注重專業能力的提升，有很多可借鑒之處。

　　為適應快速變化的行業形勢，復地集團20** 年確定十年戰略目標，并在20**年明確“住商協同、區域深耕、快速周轉、精品立市”的發展策略。這些戰略舉措對關鍵人才選拔和培養提出了新要求。集團需要選拔和培養一批成長速度更快、綜合能級更高、企業歸屬感更強的“特種兵”，支撐業務的快速發展。

　　在此背景下，20** 年4 月9 日復地學院應運而生。由于項目總經理是房地產集團的最關鍵崗位之一，復地學院啟動“銅虎項目”，著力打造項目總經理后備梯隊。截至20** 年11 月，復地學院已經舉辦3期銅虎項目，72 人參訓，共培養項目管理部總經理35 人(其中10 人被提任至城市公司總經理或副總經理)。

　　傳統上“師傅帶徒弟”、“干中學”是培養人才的常見方式。在業務快速發展期，企業不滿足于此，更希望構建流水線式的人才培養體系，來加速項目總經理的“批量制造”。若想達成這一目標，企業需要解決兩個核心問題：培養什么，以及如何培養。復地集團“銅虎”項目在這兩個方面都有很多創新實踐。

　　1、緊密圍繞工作職責、應用導向建立勝任力模型

　　很多企業都已經開展勝任力模型的建設，但有90% 左右的企業未能將模型應用到實際工作當中。復地學院在梳理項目總經理勝任力模型的過程中，除了關注管理與領導技能的素質之外，同時強化對專業知識與技能、關鍵經歷的梳理，為后續的培養奠定堅實基礎。

　　項目總經理關鍵經歷研究。通過歷練成長是發展項目總經理的手段。復地學院在借鑒萬科項目總經理關鍵經歷研究成果的基礎上，結合自身特點進行了深入的研究，按照“正常管理經歷”、“風險經歷”和“個人經歷”三個維度，詳細描述了優秀項目總經理應當具備的關鍵經歷和經驗要求。

　　項目總經理專業知識與技能研究。根據復地戰略和房地產開發全流程，復地學院對城市總經理、優秀項目總經理和專業部門總經理進行訪談，最終確定項目總經理17 個核心知識模塊，分解成89 個知識要點，其中需要掌握的知識要點56 個。

　　2、多種發展手段相結合，魔鬼訓練快速輸出

　　銅虎項目體現出以下四大特點：

　　一是重實踐。通過關鍵經歷調查后，對于缺失工程經驗、運營投資經驗的強行安排輪崗;邀請董事長、總裁帶銅虎學員參加重大商務談判、項目考察等開展影子學習，零距離帶教與考察學員;聚焦成本管理、項目定位、設計變更等業務難題，發動銅虎學員深入研討，行動學習。

　　二是重實務。聚焦項目總經理的關鍵經歷模型和崗位說明書，開發大量的復地案例，如媒體公關、投資拿地、成本管理、容積率變更、交房危機管理等房地產開發重要環節，進行案例復盤;組織赴對標單位、復地內部標桿樓盤考察學習;安排行業對標學習和深度的業務研討，快速夯實業務根基。

　　三是重體系。培養項目圍繞關鍵經歷、知識、能力、個性、潛力五個維度進行設計，以重實踐鍛煉為主，以知識理論上課為輔。在整個過程中，緊密結合銅虎學員工作績效表現、學習表現、能力短板等每月進行面對面反饋，成立學習互助坊，通過人際反饋加強反思，快速提升。

　　四是重強度。銅虎項目周期為1.5-2 年(行業通常培養是5-10 年)，用超常規方式強化訓練，課程安排全部雙休日，班級完全自主化管理，培訓期間都有業務深入討論，訓后都有作業安排和反饋;強化“鯰魚效應”，設競

爭淘汰機制，學員淘汰率不低于30%，對意愿度低、業務提升慢、作業未提交、怕吃苦的嚴格淘汰。通過極端的訓練方式，全面考察學員。

　　3、打通人才培養和人才任免管理的壁壘

　　與其他企業大學相比，復地建立了具有自身鮮明特色的人才發展體系—IPO 模型，即identify 選才體系、promote 發展體系、on-boarding 任用體系，并打破了許多傳統企業大學在人才培養和人才任免上的壁壘，進一步提升了人才培養工作的成效。

　　總結：加速培養的挑戰

　　行業內關于城市/ 項目總經理的培養實踐差別較大。以萬科為例，在早些年間曾經建立項目總經歷的關鍵經歷模型，“土地獲取”、“項目運營與執行”等位列其中。但隨著公司產品線和運營管理體系的成熟，這些要求已經可以忽略。如今，萬科很多新城市總經理之前并沒有具備任何一線項目經驗。對于像恒大這樣的企業，由于存在高度標準化的體系和強大的總部，項目總經理更像是流水線上的“車間主任”，更多需要嚴格執行工作標準，工作本身就是最大的培養。

　　對于大部分處于快速成長期的企業而言，復地的實踐更值得借鑒。這些企業面臨的關鍵挑戰還不完全在于模仿復地的專業做法，而是首先要建立項目運營的關鍵工作標準。缺乏管理體系的支撐，項目總經理的培養如同空中樓閣。事實上，由于復地集團的項目類型逐漸趨于復雜，對項目總經理的批量培養也形成了嚴峻挑戰。

篇2：房地產項目公司主管工程總經理助理(項目總監)工作職責

　　房地產項目公司主管工程總經理助理（項目總監）工作職責

　　主要職責

　　*負責解決在設計、配套與施工中出現的重大技術問題，包括審查專業設計圖紙，對方案、結構、材料等提出合理化建議

　　*負責在設計與施工中進行質量、進度與成本控制，制定施工計劃，編制成本估算，確定成本目標，對施工進行質量、時效和成本監控。

　　*在項目實施全過程中，對開發、配套、預算等相關部門提供專業指導和支持。

　　*負責定期向主管匯報上述各項工作的進展情況，對重大決策問題提出專業性的分析和建議。

　　入職要求

　　-大學本科或以上學歷

　　-30-40歲

　　-8年以上相關工作經驗，具備房地產項目施工管理和工程配套管理等相關經驗

　　-熟悉工程施工程序、工藝和質量流程，有現場監督管理協調能力，對工程現場物料進出及施工人員安排、掌控具有突出的管理能力

　　-熟悉相關法律與規范

　　-具備領導才能，關于溝通和統籌管理

　　-具有高級酒店建造施工經驗者從優，擔任過項目公司副總經理或有國外項目管理經驗者從優

篇3：房地產項目副總經理崗位工作職責

　　房地產項目副總經理崗位職責

　　1、協助公司總經理工作。

　　2、參與公司大政方針、重大決策的研究、制訂，提出合理化建議，為公司決策提供參考。

　　3、全面負責公司行政管理工作，制訂公司各項行政制度、工作紀律、定期督查，通報執行情況。

　　4、組織公司召開各類會議，貫徹落實有關會議、決議，不定期督查，通報落實情況。

　　5、負責公司對外聯絡、人事管理、員工述職、考勤、目標管理考核工作。

　　6、負責公司公文起草、簽審、印發工作，加強對重要文件、證件、合同檔案、公章的管理。

　　7、負責公司后勤服務工作，加強住宿用膳、車輛、保安保潔、物品采購、網站建設工作。

　　8、負責協調工程項目規劃、設計、報建、工程技術施工、監理管理等工作。

　　9、積極參與公司項目的檢查，驗收等綜合性工作。

　　10、負責檢查、督查公司相關管理制度、工作紀律的落實，通報情況。

　　11、具體協調與相關職能部門的關系。

　　12、完成公司下達的其他工作任務。