從城市景觀發展淺談房產景觀發展

　　湘江、石峰山公園、神龍公園、河西湘江風光帶、文化園，早已是株洲市民認同的固化城市風景。但在居住環境品質不斷提高的今天，市民對城市風景功能以及審美也在不斷提升，如何使城市自然景觀更具藝術性、更具舒適感和愉悅感，是我們需要努力的方向。

　　一、株洲的城市景觀

　　1、城市歷史景觀

　　城市景觀，是城市物質空間環境的外在表現形態，也是城市的氣質和性格，反映城市社會生活及市民的精神面貌。一個富有特色、充滿生機的城市能夠使市民感到舒適與愉悅，喚起他們對城市的自豪感，從而增強社會凝聚力。

　　同理，株洲的風貌不僅是城市管理者、建設者所創造的物質成果，更是歷史文化沉淀的結果。徐家橋、建寧港，是株洲的重要文脈。然而，如今徐家橋的改造，并沒有給這個城市留下歷史文化的瑰麗，而是流失的傷痛！

　　如何保護好舊城城市景觀，是我們立新過程中的一門科學，也是我們尊重歷史，發揚城市文明的一個嚴肅思考。

　　作為一種文化資源，傳統城市景觀不僅屬于現在，也屬于后代。因此，對傳統城市景觀的保護，不僅要珍重各種歷史元素，更應該輔以科學的發展態度。在研究世界不同城市的發展史之后，我們發現：多數傳統城市的景觀是可持續發展的，而保護傳統景觀，則是實現城市景觀可持續發展重要的一環。

　　或許，許多人會有株洲無法抓住本土文化環境的疑問。實際上，大家從湘江風光帶的“橋頭堡”設計理念里，已得到一個印證——它塑造和喚醒了這個城市的工業文明，同時保留了從民國政府到如今的人文景觀。這證明，在城市景觀在傳統中發展，株洲也可以！

　　2、株洲山水洲城自然地理景觀

　　株洲的城市景觀也是是通過地域的自然、人文等景觀要素整合，來體現城市的整體形象的。山林、水體、地貌、植被生態等要素，都構成其景觀的特異性。同時，景觀所帶來的生態效應成為了巨大的城市特有資源。此外，株洲還巧妙地利用山地、河流、橋梁、城市公園以及新、舊建筑等，勾勒出風格多變、豐富多姿的城市空間和城市輪廓線。

　　3.株洲城市的建筑形態

　　在城市景觀設計中，建筑作為重要的組成部分，通過對空間形態的藝術化塑造，來滿足公眾對空間的藝術化生活的精神層面的需求，承載著公眾對休憩審美等功能的渴望。從20**年起，株洲開始對新房產項目建筑形態進行控制，讓其具備較為統一的規劃，協調了城市整體風貌，也因此逐步成就株洲獨特的城市景觀。

　　二、株洲房地產景觀誤區

　　1、房地產景觀設計誤區

　　誤區一：景觀不是園林，但園林一定是景觀，而今卻把景觀和園林混為一談。

　　誤區二：景觀是“可引起良好視覺感受的某種景象”。而園林是“在一定地域內運用工程技術和藝術手段，通過因地制宜地改造地形、整治水系、栽種植物、營造建筑和布置園路等方法創作而成的優美的游憩景域”。所以，不能簡單地把園林歸結為景觀；所以景觀設計師只要會畫美術圖畫或者電腦軟件繪制，就可以搞園林設計。

　　誤區三：項目設計主題、思想不是設計師所為之，而是出資建造者、建造方項目主“官”人員根據主觀意識要求設計，甚至具體材質、樹木、構筑物等都有明確規定。

　　誤區四：設計圖紙大多是效果圖、意向圖、分析圖等，更有甚者只是直接從網上下載。沒有設計思想，沒有景的描述，出圖大多是不成比例的縮小文本。

　　誤區五：設計師缺乏獨立設計機會，只是建造方、或是境外設計師的畫圖匠。

　　誤區六：很多設計師對園林植物的生長特性、林木姿態、色、花、形、葉園林用途和環境配置缺乏認知，一味搞花俏、洋、大、高、密。

　　2、房地產開發景觀理念的誤區

　　現在流行所謂的歐式、簡歐、日本枯山水、東南亞風情、地中海風情等風格，并美其名為：東方夏威夷、綠洲千島、金色海岸等。在這市場風氣之下，于是設計者開始大肆從網上下載圖片，甭管三七二十一，只要是與中國傳統園林不同的就是歐美了、東南亞了！

　　這種做法可行嗎？風格是每個地區、每個國家、每個民族、長期積累形成的獨特形式。異地民族可以引為已用，但引入不等于照搬。

　　如今的建筑、園林建筑小品泥沙俱下。好像歐美風格，就只是建幾根羅馬柱、拱門窗、放幾個藝術人像雕塑，獅頭噴水之類；好像日本枯山水，就是隨便弄點白砂粒，放幾塊石頭、放個石燈籠之流；更有甚者，小到不足幾百平方米的水面，擺幾塊鵝卵石，種幾株加拿利海棗，布迪椰子就是熱帶風光、東方夏威夷了！

　　說句不客氣的，我真不知是設計師不懂，還是忽悠開發商從而滿足他們的需求？這實在令人費解。

　　三、株洲的房地產景觀我的發展觀

　　1、應創造與研究符合本土特色和個性的景觀產品線

　　在房地產開發的過程中，景觀設計和建筑設計是一個完整的體系，也就是說，兩者應該齊頭并進。另外，不能因過分追求視覺效果而忽視功能性，否則，開發商最終將為此買單。比方說，大面積的草坪、水面可成亮點，但也將引起養護成本的大幅度增加。因此，在項目開發前期，就要充分研究項目地塊、周邊自然環境、居住人群定位、生活習慣、行為規律、環境心理等因素，才能保障景觀的功能與審美高度統一，并嚴格控制開發成本。

　　大概從20**年開始，在株洲房地產開發中，景觀設計才從建筑、規劃設計中慢慢分離出來，成為一個專門的獨立學科。它研究景觀生態和建筑相互作用組成的功能性系統，通過對區域性的研究，對周圍環境要素的整體布局(包括自然要素和人工要素)，使得建筑(群)與自然環境呼應，使其使用更方便，更舒適，提高其整體的藝術價值。

　　地產景觀具有自然化環境、藝術性塑造、均好性布局、人性化尺度、立體化空間，其回歸自然、符合環保、綠色經濟、滿足人性化需要和功能性需求等特點，并且具備可持續發展，實現項目增值和推進品牌影響的力量。因此，創造與研究符合本土特色和個性的景觀產品線，是有眼光地產開發商的必然選擇。

　　2、再談開發商景觀設計的創新

　　在選擇景觀設計方案時，我們時常會碰到一些現實的問題。譬如，新項目景觀沒有特色，難有新意，于是，便將景觀設計的創新問題直接拋給景觀設計單位，結果可想而知。

　　我認為，開發商缺乏創新的精神是最大的“罪”。我們習慣于看到某個好的項目，就對景觀設計師說，照這個抄就OK了。但我們是否真正吃透了項目的特點？就株洲而言，我們深諳當地消費、生活等方方面面。那么，在設計任務書里，我們是否可給予建筑設計與景觀設計的清晰概念？是否對景觀線產品有了清晰的定位？

　　在這里，我想要說的還是萬科，他們清楚在一個城市需要怎樣的景觀設計。因此可以不斷地研發新的建筑產品線，創新建筑風格，也由此產生了全新的景觀風格。

　　比如說，萬科水晶城、潤園、第五園等項目，不僅風格推新出新，也

贏得市場的極大的認可和回報。同時，我也欣賞“骨子里的中國”這種傳統的、直抵中國傳統精粹的廣告語，堪稱經典。株洲，一座閃耀著中國近60年工業文明的城市，“骨子里的株洲”又將是何震撼？讓我們對株洲未來的房地產景觀拭目以待！

　　3、賦于景觀設計師更多全程監控職責權力

　　景觀設計師不應退出在景觀施工方案之后。開發商應在合同上明確責任——由景觀設計師來主導設計和監理施工全過程，從制度上避免“謀斷分離”。而大多數時候，我們把所有的權力都緊握在手，定設計、管施工單位、親選材料等等，常把一個本來不錯的方案，改得面目全非。同時，這樣難以發現建設中的問題，也無法追究責任，憑心而論，這是不合理的。

　　但由于中國復雜的傳統文化影響，在短期內這種情況還是難以改變的。所以，只在此希望在開發工程中，能夠適當地放權，多聽聽景觀設計師的意見，讓專業的人干專業的事，這樣才能把事情干好，做出杰作出來。

　　綜上所述，房地產景觀設計是一項綜合性的工作，要融合開發商、設計公司和施工單位等參與者的智慧。優秀的房產景觀，也將為城市景觀的絢麗而煥發光彩，株洲特色景觀城市的未來，讓我們聯手而為。

　　作者：株洲駿升房地產開發有限責任公司總經理凌飛

篇2：房產項目景觀成本控制:重籌劃巧選材嚴施工

　　房產項目景觀成本控制：重籌劃、巧選材、嚴施工

　　從總造價來講，景觀費用只占項目開發總成本的2%~3%，但這微乎其微的一部分費用所產生的附屬價值和效應可以用“四兩撥千斤”來形容。由此，越來越多房地產企業加大對景觀的投入來吸引和取悅客戶，然而任何投入都有邊際效應，當追加的成本超出了客戶為此付出的心理價位，下單意愿降低，反而不利于銷售。由此看來，如何結合客戶的現實需求，通過有限的投入實現最佳的景觀效果是景觀成本管理的核心。

　　一、規劃設計階段：分層做好籌劃

　　景觀成本控制需要事前策劃，而不是等設計方案出來后，再考慮成本控制。從項目開發流程的角度，景觀成本控制要在項目定位階段便開始控制了，在規劃和設計階段該如何策劃景觀成本？

　　1.合理籌劃軟、硬、水景整體比例。通常而言，硬質景觀單方造價往往要高于軟景兩倍以上，控制好硬景比例，可將硬質景觀節省的成本更多地用到軟景上，突顯綠量，打造綠色視覺沖擊力。某房地產企業旗下各項目景觀工程的軟景成本占總景觀成本的比例平均為60%，軟景：硬景：水景比例一般是7:2:1，景觀效果顯著，受到客戶一致好評，項目在市場上美譽度較高。

　　2.巧妙搭配植被及密度。明確硬軟景觀一級比例后，針對項目需求，進一步將軟景、硬景的內容明確細化，如軟景面積里面草坪、灌木如何分配，密度如何設置。比如可適當控制軟景中大喬木的數量，增加灌木及草坪的面積。據研究，人的最佳視角區在1-3米，在這個視覺范圍內高灌木產生的效果最好。草坪是軟景中單項成本較低的，可在保證效果的前提下適量提高草坪用量；花卉后期更換、維護的成本較高，建議適量選擇，可多用色葉喬灌木或變色喬灌木。

　　3.重點區域進行成本投入的傾斜。一般來說，入口區、示范區和人行系統需要重點投入，尤其是人行系統，據悉，某標桿企業的展示區人流線至少200米。

　　二、招采階段：合作、自產雙管齊下

　　1. 建立戰略模式，保障材料質量，降低采購成本。進入一個城市大規模開發之初，有意識地尋找戰略合作伙伴。通過集團公司規模效應，保證項目開發時有充足資源供選擇、比較，確定合適的單位進行設計和施工。

　　2. 分項列清單單獨報價。請設計院按照各個園建分項單獨報價，分別列明各個分區用材標準、數量與總成本，便于掌握各分項總價及各分項中各材料的價格，進行橫向比較，對價格不合理的園建及材料進行調整及更換，從而綜合控制工程的總造價。

　　3.選用經濟合理的材料。選用與小區檔次相一致的材料，適當選擇能提高客戶體驗區位用材檔次，不過度追求完美與極致，選材要與樓盤定位相符，在重要位置，加大成本投入，提高客戶景觀滿意度，比如小區中心的水景。與此同時，充分了解市場，通過綜合論證了解材料市場行情，盡量采用價廉物美的鋪裝材料，保證項目施工時所用材料在當時當地具有最佳經濟性。

　?。?）石材的價格與產地、品名、厚度、面層類型有關，同樣的品種，進口的比國產的貴一倍。

　?。?）軟景成本高低對總景觀成本影響重大， 因而有必要了解影響不同區域軟景成本的主要因素，包括：可使用的苗木種類數量、苗木采購成本、苗木運輸距離、苗木土球大?。ㄟ\輸成本）、適宜栽種期的長短、栽植成活率、冬季是否需用特殊防護等。

　　4.建立自有苗圃或托管苗圃。在項目開發地擁有大量合作苗圃或自有苗圃，確保苗木供應的質量和數量。比如，某知名地產集團在初期開發時就使用甲方供苗這種方式來參與項目的景觀施工，取得良好的經濟效益和品質效益后在各地迅速推廣，在各地拿地的同時就建立自有苗圃或托管苗圃，保證施工進度和質量。

　　三、施工階段：施工工藝標準化，嚴控變更

　　施工階段是設計實現的過程，要有效控制簽證和變更，避免增加無效成本。某標桿房企景觀成本目標確定后，取其80%為限額設計的標準，預留20%在施工階段，作為景觀調整備用。

　　1.重視施工圖紙交底。施工進場前，應由建設單位組織多方圖紙會審，包括：景觀設計師、成本經理、工程經理、各專業現場代表、設計單位各專業設計師、施工單位各專業負責人。目的在于：完善圖紙，防止缺漏項；明確施工邊界，避免產生有爭議的工程量；協調各專業，杜絕相關專業溝通上的盲點。施工交底會議記錄將是工程結算的依據之一，應作好記錄。

　　2.嚴格執行設計變更審批程序。施工過程中，由于現場條件發生變化，需要變更設計。工程建設涉及多個專業，互為設計條件，并且關系到銷售承諾。因此設計需要統籌考慮，出現某一專業的錯漏項都會帶來返工。采用分級審批可以有效縮短審批周期，不耽誤工程進度。同時也能有效控制成本。除了正常設計變更外，還應該對惡意變更提高警剔。部分施工單位這了競標成功，做標書時刻意降低某些項目的價格，達到拉低工程總價的目的，這一現象在綠化工程尤為明顯。中標后通過各種手段和借口，將利潤低的苗木品種變更為合同中利潤高的品種。應嚴加防范此種變更發生。

　　3. 工藝節點標準化。把成熟的工藝節點按工藝進行標準化，要求施工方嚴格參照操作手冊的推薦手法進行施

工，不允許隨意變動施工工藝；在石材施工時，盡量使用規整拼裝，減少碎拼，從而減少人工成本。

　　總結

　　效果和成本是景觀設計的兩個重要評價指標，景觀方案在決策過程中一直是在效果與成本之間找平衡。不能脫離成本談論景觀效果、評價設計方案，也不能撇開景觀效果一味追求低成本。當前的市場情況更需要合理有效的成本管理，促使我們完善管理制度，向縱深發展管理體系，追求更專業、更卓越的精細化管理。