20**年中國居住地產的景觀趨勢分析和研究

　　景觀設計和施工是居住地產開發中的一個環節，在整體投資中所占的比例可謂九牛一毛，但在銷售的效果上卻是不可或缺的，甚至可以說有畫龍點睛的作用。那么在居住地產開發的過程中，景觀到底誰說了算呢？是開發商，還是景觀設計師呢？我們只有明確了研究對象，才能更好地進行趨勢分析。通過對全國近100家知名房企的抽樣調查，我們發現近40%的房企有自己的建筑景觀研發中心或設計院，85%的房企有自己的產品系列和景觀風格定位。由于房產開發商是從“顧客（購房者）的角度”來看待和實施景觀的，而景觀設計師是從專業的設計和施工角度來看待景觀的，兩者不同的角度必然導致相互間的矛盾和妥協。筆者在十多年的從業經驗中，有感于雙方溝通和協調對一個開發項目成敗的重要性，故本文著重通過以下幾個問題從雙方的角度，來分析和研究中國居住地產的景觀趨勢。（注：本文的房產開發商，以“萬科、星河灣、綠城、龍湖、仁恒”等作為研究樣本）

　　一、從功能出發，真正以人為本的趨勢

　　景觀設計師的設計文本里經常出現“從功能出發，真正以人為本”的設計說明。而以萬科為代表的開發商經常要刨根問底，比如景觀設計師在小區中設計了一個廣場，開發商就問“你為什么要做這個廣場？為什么要放在這里？是50㎡好，還是100㎡好？這個使用面積是拍腦袋的，還是統計分析出來的？給誰使用？多少人使用？如何使用？一天什么時候使用？你分析過這個社區中兒童、老人、青年、中年人的比例嗎？。。。。。?！笔聦嵣?，大多數的景觀設計師是從形態好看與否的角度來做景觀設計的，因此導致了對功能定位的隨意性，使之將來的使用性較差。由此可見，景觀設計師要合理運用“數據量化分析”，真正做到從功能出發來設計居住地產的景觀，這樣才能幫助開發商從以人為本的角度來營造和諧的社區環境。

　　二、產品系列和景觀風格定位的趨勢

　　當前，居住地產的景觀風格一般都是追隨開發商“產品系”風格，比如說現代簡約、ART-DECO、西班牙風格等等，這些風格在建筑語言上，包括屋頂、山墻、景觀小品、燈具上能體現出來，但是在軟質景觀，即綠化上是很難體現的，必須要因地制宜、適地適樹。特別是中國的北方地區和中西部地區，一定要選擇當地的鄉土樹種來進行綠化配置，這樣才能達到好的效果。比如說，今年8月18號盛大開盤的上海浦東星河灣一日銷售40億，那么它的景觀是什么風格？恐怕大家都會說它是歐式風格。沒錯，建筑的屋頂、立面的裝飾以及景觀小品、亭子都是歐式風格的，這延續了其產品系從廣東到北京再到上海的一貫風格。但是，它的綠化配置不僅沒有種植歐洲的花草樹木，更不是歐式、美式疏林草坡的風格，而是中國園林所擅長的上、中、下多層次、高密度的綠化搭配手法，并大量采用了長江中下游地區的鄉土樹種。另外，其產品系中一直延用的結合地下車庫堆疊黃臘石造瀑布的手法，也是純正的中國嶺南園林風格和現代建筑的結合罷了。所以，筆者認為，從實質上而言，星河灣的景觀就是用中國造園手法造出一個好的園林，再用西方的繁瑣線條和符號給中國富豪打造一個奢侈尊貴的噱頭。

　　另一方面，現代中式的景觀風格所占的比例在大型開發商的樓盤定位中不斷增加。如萬科推出的棠樾項目是“第五園”的升級版，參考了麗江悅榕莊酒店的景觀風格，也是“現代中式”風格的不斷演進。還有，筆者參與的天津泰達建設集團格調竹境項目以現代中式的風格一舉奪得建國六十周年全國十大國宅典范大獎。而且，隨著很多項目在歷史文化街區附近進行開發，如在北京頤和園邊的綠城“御園”和龍湖的“頤和原著”、在蘇州拙政園邊上的華潤“平門府”項目等，從規劃定位和開發責任上都必須匹配這些歷史文化遺產的風格，但是又不能倒退復古，因此大家都在研究如何來展現“現代中式”的景觀。另外，如上海仁恒河濱花園、筆者參與的蘇州晉合水巷鄰里花園等項目，其本身是很現代的建筑風格，但是為了表達西方景觀設計師對中國文化的崇拜，也在現代的景觀設計中點綴若干中國符號和元素，這種新的發展趨勢我們稱之為“源于中國的現代景觀設計風格”。上述兩種景觀趨勢必將融合成一股強大的“現代中國風”，隨著上海世博會的召開和中國館的落成，影響中國居住地產新的十年。

　　三、景觀空間營造的趨勢

　　一直以來，居住地產景觀有兩個不同的發展方向，一種是以硬質景觀為主，主張大廣場、大軸線，以及大型構筑物；另一種是以軟質景觀綠化為主，強調自然、靜謐和溫馨的景觀效果。筆者認為，將來地產景觀的趨勢應該是向著以綠化配置為重點的方向發展，不僅綠量增大，而且綠化的品種、層次將會更加多樣化，后期的綠化養護也越來越重要，植物長得越好，樓盤的效果也會越好。由于硬質構筑物的材料會隨著時間推移而老化變形，需要投入大量成本進行翻修維護，因此硬質構筑物的設計量要盡量減少，主要放置于重點區域必不可少的位置上。

　　實際上，用這種精致的綠化造景手法能夠快速地回籠銷售收入，并贏得了買房者的價值認同，達到了口碑宣傳的效果。用景觀所創造的價值遠遠超過了成本投入，前述的上海浦東星河灣就是成功的案例。而且，這樣的項目中硬質景觀很少，亭廊等幾乎沒有，都是以綠化配置為主景，以適當的小尺度裝飾品如花缽、陶土罐、石頭等搭配，少而精地點綴硬景，這樣的成本投入也比以硬質景觀為主的造價略低。當然，我們一定要做到把房地產的和諧人居環境和生態環保、可持續發展的理念結合起來，這是將來房地產景觀重要的發展趨勢。

　　四、“相地”的趨勢

　　相地，意思是給基地“相面”，也就是對基地采用最佳的景觀設計手法，根據基地的不同特色做出最適合這個基地的景觀。如在山地上進行地產開發，就應該依山就勢布置登山路徑，步移景異，合理借景和對景，這樣的景觀設計既節約開發商的成本，又能做出好的景觀效果。而且，不僅要對基地內部的環境進行相地，還要注意基地周邊環境的改造，也就是巧妙地“借景”。如北京星河灣在建造之初就特意改造基地周邊非紅線范圍內的青年溝、朝陽北路，以及周邊的圍墻和綠化種植，并修建了一個大型的城市專屬公園，給居住在該小區的居民使用，這就是“景觀增值服務”的魅力。

　　還有，要根據相地得出景觀賣點，并給樓盤取個好名字。如萬科“第五園”是因為廣東有四個著名的嶺南園林，其號稱為第五個，既體現了現代中式的韻味，又提升了它在購房者心中的文化價值，可謂討得好口彩。而筆者參與的天地源集團蘇州“水墨三十度”項目也是現代中式的風格，因為蘇州在北緯三十度的緯度上，“水墨”代表中式的格調，因此，該景觀設計和與之相符的案名極大地促進了該樓盤的銷售。

　　五、控制力和執行力的趨勢

　　景觀行業有句話，叫“三分設計，七分施工”，這就需要開發商的現場控制力要很強，景觀設計師的執行力也要強。在一些專業的地產公司，都有景觀方面的“現場工程師”，他們就是代表開發商在工地上進行現場控制的。而專業

的景觀設計公司都很重視派遣骨干在現場全程跟蹤、服務和監督，如筆者曾經花大量的時間呆在工地上與施工單位一起探討施工過程中所遇到的問題和解決方案。其實，地產景觀施工亟需像建筑施工一樣，引進專業的景觀監理單位，他們作為獨立的機構，對開發商和景觀建成效果負責?，F場控制的關鍵在于使之達到最佳的景觀效果。比如說種植大樹，不是把一棵大樹挖個坑種下去就可以的，而必須在現場要嚴格控制大樹的胸徑、冠幅、樹形、全冠移植、是否截枝、幾級分叉、觀賞面的朝向、成活的情況、有無病蟲害等等，這些都需要開發商有較強的現場控制力的專業人員。另外還要根據預算，合理控制成本。景觀品質的提高要從細部設計入手，關鍵在于施工工藝的提高和新材料的運用。而且，好的創意貴在從設計到施工堅持下去，一步一步地造出來。

　　六、材料和成本的趨勢

　　材料到底是“高技派”的好，還是“低技派”更實用呢？景觀設計師總想用最先進、最特別的材料，創造出最炫目的景觀效果，而常常忽視對景觀造價的考慮，而這恰恰是開發商最關注的重點。因此，材料的選擇以合適樓盤的風格為宜，切莫盲目使用最新潮、最高科技的材料。而某些低技派的鄉土材料，也會產生令人耳目一新的效果。關于控制成本，這里面有很大的學問。景觀施工的監督和管理不像建筑施工那樣規范和成熟，所以如何在現場控制好成本是一個重要的課題。將來的趨勢是，開發商會在景觀建設上增加一次性投入，而盡量減少后期物業管理的維護成本。因此，景觀設計師必須有成本控制的概念，幫助開發商合理地控制成本。而后期物業管理的維護成本主要集中在水體的維護、植物的修剪養護等方面，這需要景觀設計師為將來的物業管理而考慮景觀設計的后期維護措施及消減成本的方法。各開發商都有自己的成本核算和控制，景觀師要根據開發商的要求進行限價設計。

　　開發商根據樓盤的檔次在景觀工程的投入差異性極大，因此，一定要在景觀設計的前期，根據樓盤的定位和售價來推斷景觀工程的造價。如上海浦東星河灣一期的景觀造價號稱3000元/㎡，約4萬平米的景觀面積，其景觀工程投入約1.2億。如果其豪宅平均每套售價3000萬，那么也就是4套房子。但是，它的景觀創造了極大的口碑和品牌價值，成為購房者進入該小區后最強烈的視覺沖擊，這是高端毫宅用景觀賺取最大的利潤溢價的經典案例。上海仁恒河濱城的景觀造價約在1000元/㎡，由于其超大的規模和優美的景觀效果，房價由20**年的1.8萬元/㎡飆升到當前的5.5萬元/㎡。綠城和龍湖的景觀造價一般約為500-600元/㎡，萬科的景觀成本一般控制在300-500元/㎡之間，它的某些低端樓盤在20**年5000元/㎡的售價，景觀造價控制到150元/㎡左右。這些也從成本的角度制約著景觀效果的不同。而且，隨著將來大盤的逐漸減少，景觀將朝著更加精致化、小型化的方向發展。

　　七、創新的趨勢

　　創新，是房地產企業和景觀設計公司不斷進步的動力。景觀設計公司的創新大多是在專業領域對空間和細部以及材料的探索。相比較而言，房地產企業的創新是由前述的一批精英地產公司推動的，直接面對顧客的需求和銷售產品進行創新，因此，在地產市場上更加具有針對性。他們的創新為自己贏得了大量的利潤，并被國內眾多的地產公司效仿和學習，這也符合“20-80法則”。因此，關注這些精英地產公司的創新型產品就會發現居住地產景觀的新趨勢。

篇2：龍湖地產景觀七大業主敏感點分析

　　龍湖地產景觀七大業主敏感點分析

　　一、私家花園

　　私家花園問題一直是業主很關心的問題，應從以下幾方面來在施工的過程中解決：

　　1.在回填種植土時必須保證私家花園的土層厚度大于600。

　　2.應從多方面的措施保證私家花園不集水，如盲溝、截流溝等。

　　3.業主都希望私家花園平整，可以通過設置擋墻和綠籬等方式消化與公共空間的高差。

　　4.私密性是私家花園和底層住戶的重要關注點，可以從圖說和施工兩個階段來控制，圖說時控制室外景觀道路和活動空間與底層窗和門的關系。施工時盡可能在不影響大的景觀效果的時用植物解決。

　　5.私家花園用的植物可適當的提高配置標準。

　　二、關于公共的環境植物死亡

　　公共環境植物死亡原因是多方面的，可從下面3方面來保證植物的成活率。

　　1.改良種植土的透水性，從大多數死亡植物來看都是積水造成的，所以第一、在選擇種植土時一定要選擇透水性好的土，在種植土平整時不用推土機；第二、做好場地的排水措施；第三、在種植植物時必須嚴格按種植技術操作，特別是土壤的改良措施(河砂珍珠巖 腐質土對種植穴的改良)。

　　2.植物的到場質量很重要，土球和根系損壞不能保證植物成活的堅決不能進場。

　　三、客戶入戶門公共走道積水問題

　　從以下兩方面來解決：

　　1.在研發階段（圖說）應認真的審查每棟入口同周遍建筑的高差關系，發現入口低于道路而又無法排水時，必須對設計作出調整。

　　2.施工時嚴格控制坡度，入口道路的排水坡度不低于百分之三。

　　3.入口的排水口采用水箅子而不用地漏，地漏非常容易堵塞，且排水管徑不能小于100MM。

　　四、公共區域的霓虹燈、燈帶不亮

　　公共區域的霓虹燈、燈帶等，因防水未處理好造成燈帶不亮，這種情況在地面很多，特別是室外，如天街的入口的地面燈帶不能正常使用，其原因是積水和燈發熱的蒸氣導致短路，所以在以后的設計中應從以下幾方面去規避：

　　1.燈帶溝必須設置排水。

　　2.施工時必須按照水下照明的施工要求施工，選用水下燈或燈帶。

　　五、公共區域的室外井蓋

　　公共區域的室外井蓋，由于施工原因在車輛駛過后發出異響，是因為在施工時可能井蓋與道路有高差，車輛在行駛時有異響，另一種原因是井蓋與道路結合不牢固導致的響聲，在以后的施工中重點重視。

　　六、公共區域的材料感觀質量差

　　公共區域的材料感觀質量差，如：漢白玉易吸水，吸收污水后表面發黑，表面反光刺眼等。汗白玉作室外地面鋪裝容易變色，在以后的外環境設計中盡量少用漢白玉鋪裝，對于表面的反光問題可以考慮在該鋪裝的周圍適當用植物軟化，盡量不讓鋪裝直接暴露在強烈的陽光下。

　　七、公共區域的水體故障

　　公共區域的水體故障，特別是漏水，可采用以下措施：

　　1.因為景觀水體絕大部分在回填土上的，所以在做水體結構時必須考慮到土壤的沉降和水的重量對結構的影響，施工時必須嚴格按結構工程師設計審核的圖紙施工。

　　2.水體防水是必不可少的工序，且必須嚴格按程序施工。

　　3.有的水體漏水是因為結構的完成標高未到水體的蓄水標高，導致在裝飾層漏水（如水晶酈城的5組團水體），所以在結構設計審查是必須結合蓄水的標高，且結構標高宜高于蓄水標高3厘米。

　　4.有的結構未考慮清洗的排水坡度，因裝飾施工找坡后導致結構的標高不夠，為了保證一定的蓄水深度，導致在裝飾層漏水，所以在結構設計時必須考慮排水坡度。