作為社區規劃中的一個重要指標和參數,容積率在一定程度上反映了建筑的舒適度,但是它們之間并不是一個簡單的線性比例關系。在容積率一定的條件下,開發者與設計者完全可以通過產品類型、建筑布局、園林規劃等諸多元素,打造產品的特色,同時創造地塊最佳的經濟效益。一個能同時滿足購房者對于居住舒適度需求與發展商利潤最大化需求的容積率,考驗的是發展商開發水平、顧問公司的策劃能力和對市場的把握能力以及設計單位的創造力。

容積率與社區規模

我們首先需要澄清的一點是容積率、舒適度與社區規模之間并不是像我們慣常想象的那樣,社區規模越大,容積率越低,舒適度越高。實際情況往往相反,規模小的項目,尤其樓棟數量少的,因為基本不用考慮社區內部樓的間距遮擋,樓座的投影多投于用地范圍之外,實際上減小了規模較大項目中普遍存在的用地面積的消耗,容積率通常能夠做的比較高,而舒適度卻和密度較低的大規模社區一樣,甚至還要比后者優越。

從規劃條件上來看,規模小的項目,在規劃審批階段多為一個大項目的某一個部分,其綠化率和建筑密度已在整個用地上進行了平衡。在這個單獨小塊地上,建筑密度能夠做的較高而綠化率能夠做的較低,容積率自然能夠做的比較高,而其舒適度卻不必因此而降低,而且還可能通過建筑類型上的差別而優于規模較大的社區。

北京西北旺地區的學風1911項目與博雅西園項目就是很好的一個對比例子。學風1911用地規模較小,為42466平方米,容積率為1.66,建筑類型以5層為主,同時還有少量的小高層;而博雅西園的占地規模為114800平方米,容積率為1.57,建筑卻基本上全部為7層以上的電梯板樓?？梢钥吹?容積率低的項目建筑層數反而多。兩個項目的差異主要就是因為用地規模的差別以及由此產生的建筑布局、中心綠地以及配套設施等的差異,這些差異完全可以抵消二者在容積率上的差別,僅從建筑層數的角度來看,學風1911的5層板樓比博雅西園的7層板樓的舒適度還要高。

偉業顧問同時代理的北辰小湯山項目與京昌高速路旁的碧盛花園項目也是一個很好的對比。同為小獨棟別墅項目,容積率差別卻很大。北辰小湯山項目的容積率為0.21,而碧盛花園的容積率為0.4,兩個項目的私家花園的面積大小接近,其容積率的差別主要體現在公共綠地和配套設施上。由于北辰小湯山項目規模較大,包括代征綠地在內占地69萬平方米,在這么大的一個社區內,中心綠地、會所等缺一不可。而碧盛花園項目用地僅為8.5萬平方米,因為它毗鄰碧水莊園,所以不僅能夠與碧水莊園共享會所,還可以共享公共綠地。所以,碧盛花園在拋開了會所占地和公共綠地之后,土地利用效率非常高,而且對于每戶別墅生活的舒適度來講絲毫沒有什么影響。這兩個項目的對比并不是說孰優孰劣,而是表明了在進行項目的規劃時,要充分地利用項目周邊的環境資源;對于購房者來說,也不能孤零零地從項目的容積率來判斷其舒適度,而應該進行實地考察、分析、對比之后,根據自己的倚重加以判斷和取舍。

容積率與規劃布局

社區規模和容積率不同的項目可以獲得相似的舒適度,而在相同的容積率的前提下,通過巧妙的建筑規劃布局,又能夠突破容積率的局限,不僅能在產品類型上突破、創新,而且能夠獲得意想不到的舒適度。

同樣容積率的項目,產品類型的差異卻可以非常大。一般容積率為4的項目應該是塔樓林立,空間局促。但是,南城名盤朗琴園,容積率高達4,不僅擁有大比例的高層板樓,而且社區還營造了罕有的3萬平方米的大規模中心園林。在這里,其關鍵的圍合式布局起到了很大的作用,大量的東西向布局不僅提升了板樓建筑形式的容積率,而且還將節省的占地面積讓度給中心園林,從而在市中心的黃金地段營造了寶貴的中心綠地。朗琴園項目的運作過程中,中心園林是其最核心的一個賣點。它不僅化解了高容積率建筑布局的緊張局促,而且給人超乎想象的舒適生活享受。當然,發展商有信心通過產品設計與營銷手段消化東西向住宅也是項目完全成功的一個條件。

這種高容積率、高舒適度的規劃布局形式很適合城市中心地段的項目。它不僅以差異化的產品形式和生活享受引起購房者的青睞,而且還可以用高容積率保證發展商的利潤回報。在其之后推出的CBD總部公寓等市中心地段的項目上,我們看到了類似的規劃布局思路。

容積率與建筑密度

容積率表現了同一塊土地建筑容量的大小;建筑密度反映了同一土地上空白面積即能夠留給園林規劃面積的大小。容積率相同,而建筑密度差別較大時,項目的品質有可能差別很大。

位于亦莊的瀛海名居項目,出人意料的在TOWNHOUSE的容積率(0.88)下做出了多層電梯公寓。項目沒有強調私有花園、頂天立地等普通的低密度概念,而是把社區品位營造的重點放在了園林與建筑造型上,力圖營造全新的原汁原味的地中海風格,并與北京低密度產品傳統的“層數越低品質越高”的所謂定理提出挑戰,用實際產品拓展了客戶心中社區品質的內涵。位于東南四環邊上的觀筑庭院項目,容積率與瀛海名居同為0.88,建筑類型以TOWNHOUSE為主,較為常規的產品類型使得其在地理位置上雖然比瀛海名居更優越,但是價格卻比瀛海名居低了近2000元/平方米。另一個例子是與瀛海名居近在

咫尺的卡爾生活館,低密度部分為TOWNHOUSE,容積率為0.62,遠比瀛海名居低得多,但是在建筑密度和建筑風格上卻沒有瀛海名居更出彩,所以在單價上比瀛海名居還低了近20%。

通用時代項目是一個與之類似的例子。對于通用時代這樣一個定位于填補CBD區域豪宅空白的項目,在產品規劃上在力爭做到完美。在塔樓的建筑形式下,同樣可以通過降低社區建筑密度來提升舒適度。具體的做法就是減少樓棟數量和每個塔樓的標準層面積,同時減少每個標準層的戶數,增大每戶的面積。在這種增增減減中,不僅營造出了每戶至少200——350平方米以上的豪宅氣度,而且直接的效果就是大大提升了一梯兩戶的塔樓中每戶的舒適度,并進而提升了項目的品質與售價。

建筑密度是一個常常被人忽視的問題,但是它卻與容積率一樣影響著社區建筑的形態與環境品質。

容積率與產品類型

對于一個項目來說,僅僅通過容積率的一個簡單數字遠不能概括社區的建筑類型,尤其當社區的建筑類型有明顯差異的時候,比如一些綜合性的社區,不同的建筑類型之間,其容積率相差非常大。在實際操作過程中,這樣的項目往往可以利用項目自身不同容積率的不同產品類型,靈活地針對同一區域內的競爭性項目做差異化的營銷推廣。

北五環邊上新加坡凱德置地推出的上元項目,就是一個擁有兩種產品類型的項目……它借低密度部分即容積率為1.3的5層疊拼類電梯公寓提升項目檔次,與旁邊的塔樓項目——萬科星園與傲城形成明顯的檔次差別;其高密度部分即高層連塔,則作為二期等待市場成熟、“奧運因素”見效的時機推出并回收利潤。這樣一來,雖然上元項目2.5的總容積率,與一路相隔的萬科星園完全相同,但因為后者的建筑類型全部為高層塔樓,所以社區環境和品質與上元的差別一目了然。

另外一個比較典型的例子是順義的水木蘭亭項目,其低密度部分容積率為0.99的5層疊拼,在當時的順義別墅區中,此類產品迎合了市場需求,并填補了低密度類產品市場中較為低端的市場空白,產品推出后的一路熱銷證明了市場定位的準確。其高密度部分為小高層酒店式公寓,沿街設置,容積率高于2,市場定位著眼于區域未來的商業與商務氛圍。這兩種差異化的產品定位,充分地利用了地塊的特性和需求的階段性,很好地挖掘了土地的價值潛力。

通過以上例子我們可以看出,容積率不直接代表社區產品類型與舒適度,因此也就與項目的價格檔次沒有一個非常嚴密的比例關系。在同一塊土地上,容積率確定不能改變的條件下,發展商通過設計、建筑策劃,市場研究等工作,有很大的空間打造自己的產品,提高產品的舒適度,使其適應市場,并使土地價值最大化。發展商的開發水平、顧問公司的策劃能力和對市場的把握能力、設計單位的創造力,也就是在這樣的一個對容積率的深度解析的過程中得到真正的體現。(偉業營銷公司研發總監 張恒 偉業營銷公司 石東慧)

篇2：住宅容積率概念

　　住宅容積率概念

　　是每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積或以住宅建筑總面積與住宅用地的比值表示。建筑容積率是建筑規劃設計中一項重要指標。它可以控制建筑基地內建筑的規模和高度，以便留出一定的空地作為綠化交通廣場用地，也可以控制建筑物的層數以符合城市規劃的要求。當地城市規劃主管部門對需要建設的基地應提出建筑容積率指標。

篇3：論高容積率低層住宅設計思路

　　論高容積率低層住宅設計思路

　　產品的高容積率可以實現開發商的價值，而高品質則體現客戶的價值，因此在高容積率低層住宅產品中應把高容積率和高品質的完美地結合起來，達到開發商和客戶的雙贏。下面就低層住宅的高容積率開發和優化設計手法作探討，以拋磚引玉，引發討論和思考。

　　一、低層住宅開發強度分析

　　住宅土地容積率在1.0以下，一般基本可以規劃為低層為主的居住社區；1.0-3.0范圍內，可以考慮設置成低層住宅+高層住宅的模式，一般來講，低層住宅售價高，在合理范圍內應盡量提高低層住宅產品比例，以獲取高收益。如何來提高低層住宅比例呢？那么應盡可能提高低層住宅部分的容積率。首先我們對土地開發強度進行分析，以此來分析低層住宅的容量極限。假設1：用地100*100米，全聯排別墅，三層局部退臺，假設地上面積為2.5倍基底面積，開間中間套6米，端套7.5米，進深18米，南北間距按照15米控制，東西間距按照6米控制，退界按照6米控制。規劃6棟6聯排，計算強排容積率為1.0，建筑密度達到40%。一般而言，住宅地塊建筑密度都會控制在30%以內，因此建筑密度是限制容積率提升的最大障礙。

　　假設2：用地300*300米，全聯排別墅，三層局部退臺，假設地上面積為2.5倍基底面積，開間中間套6米，端套7.5米，進深18米，南北間距按照15米控制，東西間距按照6米控制，退界按照6米控制，規劃54棟6-8聯排，計算強排容積率為1.13，建筑密度達到45%。大地塊容量高于小地塊，建筑密度也可以做到更高。

　　下表對低層住宅容量進行了分析，可以看出在建筑密度控制在30%時，面積基底系數取3，則容積率可以達到0.9。從以上分析可以看出，建筑密度和地上建筑面積除以基底建筑面積的系數決定了建筑容量大小，地上建筑面積=建筑密度*面積基底系數，面積基底系數=地上建筑面積/基底建筑面積。

　　在建筑密度無法突破的情況下，能采取的設計手法主要有：

　　1. 增加建筑層數，以提高面積基底系數；

　　2. 盡量增加地m.airporthotelslisboa.com下室、閣樓等丌計容面積，使得實際容量提高。

　　二、 高容積率設計手法總結

　　由于各個地區規劃控制指標丌同，為了達到高容積率開發，可以采取的優化設計手法有：

　　(一) 規劃優化設計手法

　　1. 在規劃指標范圍內，提高進深，增加戶均面積

　　2. 采取內院方式加大進深

　　3. 有條件的可以采取圍合規劃布局，既可以改善空間關系，又可以提高容積率

　　4. 增加聯接戶數，利用北退臺減少間距

　　在高容積率開發模式下，建筑密度高，建筑間距狹窄，建筑層數較高，會帶來壓抑的感覺，為了改善空間效果和提升環境質量，可以采取以下設計手法：

　　增加空間層級和變化，如設置小區——組團——合院這樣的空間序列變化；

　　采用景觀、小品、矮墻分割進一步做小空間；

　　堆坡造景，利用高差豐富空間；

　　豐富的建筑錯落、立面整體化處理和綠化景觀，削弱建筑的體量和長度；

　　人車分流，停車入地，地面步行化、景觀化；

　　地面抬高，豐富豎向變化，降低車庫造價，改善地下采光通風

　　庭院盡量私有化。

　　(二) 景觀優化設計實施手法

　　相對于高層住宅，低層住宅的建筑體量小，景觀對于產品品質影響大，為改善高容積率樓盤的建筑效果，景觀可以采取的手法如下：

　　1. 確定具有吸引力的景觀主題，如東南亞度假風情、地中海風情等，通過豎向設計、硬景比例和形式、步行系統、水景系統、植物造景、植被種類規格、整體景觀打造等方面來落實；

　　2. 采用多層次綠化：7-8米大喬木、4-5米小喬木、2-3米灌木、小灌木和花卉、草坪地被；

　　3. 設計手法有：空間組織不造景、師法自然、四季異景、庭院私有化；

　　4. 景觀實施手法有：全冠移植、 360度成樹定位、同緯度采購、自建苗圃、精裝私家庭院。