建筑容積率指標計算規則

　　一、容積率系指一定地塊內，地上總建筑面積計算值與總建設用地面積的商。地上總建筑面積計算值為建設用地內各棟建筑物地上建筑面積計算值之和；地下有經營性面積的，其經營面積不納入計算容積率的建筑面積。一般情況下，建筑面積計算值按照《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353-20**）的規定執行；遇有特殊情況，按照本規則下列規定執行。

　　二、當住宅建筑標準層層高大于4.9米 (2.7米＋2.2米)時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當住宅建筑層高大于7.6米（2.7米×2+2.2米）時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。

　　三、當辦公建筑標準層層高大于5.5米(3.3米＋2.2米)時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當辦公建筑層高大于8.8米（3.3米×2+2.2米）時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。

　　四、當普通商業建筑標準層層高大于6.1米 (3.9米＋2.2米)時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當普通商業建筑層高大于10米（3.9米×2＋2.2米）時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。

　　五、計算含陽臺建筑的容積率指標時，陽臺部分建筑面積的計算值按照其水平投影面積計算。

　　六、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時，建筑面積的計算值按該層水平投影面積計算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計入容積率。

　　如建筑室外地坪標高不一致時，以周邊最近的城市道路標高為準加上0.2米作為室外地坪，之后再按上述規定核準。

　　七、住宅、辦公、普通商業建筑的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨立式住宅建筑和特殊用途的大型商業用房，工業建筑、體育館、博物館和展覽館類建筑暫不按本規則計算容積率，其建筑面積的計算值按照《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353-20**）的規定執行。

　　八、設計單位應在總平面圖上分別注明建筑面積和建筑面積計算值。

篇2：房產項目容積率計算公式

　　房產項目容積率計算公式

　　一、專業解釋

　　容積率：項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值。

　　計算公式：

　　容積率=總建筑面積÷總用地面積

　　當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。

　　容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。

　　所謂“容積率”，是指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率。對于發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。

　　二、通俗解釋

　　說到底就是小區里戶數、人數和小區面積的關系，當然戶越少、人越少，面積越大越舒服了。

　　三、容積率多少合適？

　　以下是我查到的資料，僅供參考：

　　1、容積率低于0.3，這是非常高檔的獨棟別墅項目。

　　2、容積率0.3--0.5，一般獨棟別墅項目，環境還可以，但感覺有點密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯排別墅，就可以解決這個問題了。

　　3、容積率0.5--0.8，一般的雙拼、聯排別墅，如果組合3--4層，局部5層的樓中樓，這個項目的品位就相當高了。

　　4、容積率0.8--1.2，全部是多層的話，那么環境絕對可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯排別墅，那么環境相比而言只能算是一般了。

　　5、容積率1.2--1.5，正常的多層項目，環境一般。如果是多層與小高層的組合，環境會是一大賣點。

　　6、容積率1.5--2.0，正常的多層+小高層項目。

　　7、容積率2.0--2.5，正常的小高層項目。

　　8、容積率2.5--3.0，小高層+二類高層項目（18層以內）。此時如果做全小高層，環境會很差。

　　9、容積率3.0--6.0，高層項目（樓高100米以內）。

　　10、容積率6.0以上，摩天大樓項目

篇3：最佳容積率計算方法(最大利潤化模型)

　　最佳容積率的計算方法（最大利潤化模型）

　　容積率是在城市規劃區的某一宗地內，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規劃容積率兩種。

　　通常所說的容積率是指規劃容積率，即宗地內規劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區劃管理中所采用的一項重要指標，也是從微觀上影響地價最重要的因素。

　　容積率(R)、建筑密度(C)與層數(H)之間有一定關系。建筑密度是指在具體“宗地”內建筑物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等時，三者之間的關系可表示為：R=C?H，此種情況下，建筑層數與容積率成正比例關系。

　　容積率可以更加準確地衡量地價水平：

　　房屋的單方開發成本=房屋單方造價+樓面地價+稅+費

　　樓面地價=宗地總價/宗地內允許總建筑面積=土地單價/容積率

　　因此，樓面地價比單位地價更能準確地反映地價的高低。

　　容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，由于占地面積是一定的，地價確定后，三通一平或七通一平的土地成本也是固定的，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會帶來建筑環境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經濟效益.社會效益與環境效益相協調，城市規劃中的容積率存在客觀上的最合理值。

　　一、容積率與物業類別

　　充分了解容積率對項目品質的影響，對項目定位和規劃是非常有幫助的。在此說一說各類建筑分別對應的容積率數值。

　　1.容積率低于0.3，這是非常高檔的獨棟別墅項目。

　　2.容積率0.3-0.5，一般獨棟別墅項目，環境還可以，但感覺有點密了。如果穿插部分雙拼別墅.聯排別墅，就可以解決這個問題了。

　　3.容積率0.5-0.8，一般的雙拼.聯排別墅，如果組合3~4層，局部5層的樓中樓，這個項目的品位就相當高了。

　　4.容積率0.8-1.2，全部是多層的話，那么環境絕對可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯排別墅，那么環境相比而言只能算是一般了。另外容積率在0.8-1.0時也可以考慮疊加別墅(3-4層)；容積率在1.0-1.2時也可以考慮做花園洋房(4-5層)；

　　5.容積率1.2-1.5，正常的多層項目，環境一般。如果是多層與小高層的組合，環境會是一大賣點。

　　6.容積率1.5-2.0，正常的多層+小高層項目。

　　7.容積率2.0-2.5，正常的小高層項目。

　　8.容積率2.5-3.0，小高層+二類高層項目(18層以內)。此時如果做全小高層，環境會很差。

　　9.容積率3.0-6.0，高層項目(19-33層，樓高100米以內)。

　　10.容積率6.0以上，摩天大樓項目

　　注：按《高層民用建筑設計防火規范》(GB 50045-95)：在我國凡 10層及 10層以上，或者建筑高度大于 24米的建筑都屬于高層建筑。為與目前住宅建筑設計上的慣例一致，故細分定義“小高層”、“中高層”、“高層”三個樓層分段。

　　二、容積率與物業類別的綜合運用

　　1.各類物業面積計算與容積率：通過各類物業容積率范圍建立不等式方程求解即可計算出每類物業的最大或最小面積。

　　2.參考地段位置，結合開發商特點與市場情況選擇物業配置。

　　三、最佳容積率的相關模型

　　1.理論基礎

　　在其它住宅屬性不變的前提下，隨著容積率的提高，消費者對高層或高密度住宅愿意支付的價格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數的增多，隨房屋層數的增多，開始時由于基礎工程費及地基處理費的分攤，單方造價降低，當層數達到一定值時，就需要加固基礎、增加電梯、加強抗震等，單方造價由下降轉為上升，因此，兩者之間存在一個利潤最大化的理論值。

　　一定的土地轉讓、建安等成本條件下，項目的利潤取決于產品的單價和產品的總量，也就是總面積。

　　容積率決定了總面積，也決定了單價，而隨著項目容積率的上升，售價并非等比例下降，(容積率1的TOWNHOUE項目售價不可能達到容積率為3時的高層住宅的3倍了)。

　　因而總利潤額隨容積率的上升而上升，當容積率高出最適容積率的數值的時候，產品的品質開始下降，售價下降，利潤下降。在最適容積率點上同，銷售額與總成本的差值最大，也就是利潤最大。

　　2.土地增值模型

　　在房地產評估中，通常運用以下兩種模型對方案進行評價，以確定項目的最佳容積率。一般而言，房地產的增值主要來源于土地增值，因此，當某種物業類型的土地增值達到最大化時，即是該項目適合的開發物業類型，而此時的容積率也是項目的最佳容積率。在進行模型計算時，需要用到以下經驗數據，對各方案進行模擬評估。

　　模型假設條件：設每種物業類型的參考容積率為Ri，各種產品的用地比例為*i，城市規劃容積率為J，土地面積為D，某種產品的每平米土地增值為Zi，則：

　　每平米土地增值(Zi)=[售價×(1-營業稅及附加)-前期費用-建安成本-管理成本-銷售費用-不可預見費-利息費用]×參考容積率-每平米土地費用

　　利潤最大值Yma*=(∑Zi**i)D

　　其中：0≤*i≤1

　　∑*i≤1

　　∑*i*Ri≤J

　　示例：假設一項目的土地面積為2萬平米，最高容積率為1.2，土地費用為5000萬元；多層售價5500元/平米，參考容積率1.5；別墅售價8500元/平米，參考容積率0.5。

　　多層住宅每平米土地增值=(5500-850-200-25-42-42-220-302)*1.5-2500=3228元

　　別墅住宅每平米土地增值=(8500-1200-250-36-60-60-340-468)*0.5-2500=543元

　　別墅與多層住宅費用簡表

　　通過計算機可以算出容積為1.2，別墅與多層用地比例為0.3:0.7時，即多層住宅面積21000平米，別墅面積3000平米，土地增值達到最大值4845萬元。

　　某種物業類型的土地增值最大，即可視為開發此種物業類型地塊能夠獲得最大利潤。由于政府規劃以及地塊本身的一些限制，使得最佳容積率與實際容積率是有差距的，但我們能夠通過模型計算，找到項目開發的最佳物業類型及其容積率，以減少理論與實際之間的差距。

　　3.求解步驟

　　首先，通過前期的市場調查，了解市場上各物業形態的售價及銷售情況，給產品定位提供必要

信息；同時，結合地塊SWOT分析及規劃指標，對各種物業形態的可行性進行初步分析。

　　第二步，通過模型計算，求出各物業類型的土地增值大小，并對其進行由高到低的排序，找出適合項目開發的物業組合，以減少不必要的計算過程。

　　第三步，確定合理的容積率。

　　最后，結合總平規劃對項目具體數據進行調整，以適應實際需求。

　　4.相關運用

　　提高容積率可以有效地分擔地價成本，因此，很多項目都以做足容積率為前提，但是改變一下物業類型或降低容積率，同樣能夠起到增值的目的。

　　A.不改變容積率，但改變物業類型

　　在建筑密度不變時，容積率的提高，表現為層數的增加；而當容積率不變時，層數的增加，表現為建筑密度的降低。有些項目就利用容積率與建筑密度的換算關系，把低容積率高密度的多層產品做成低容積率低密度的高層產品，創造出新的物業組合方式。

　　此手法主要運用于江景、湖景、海景等觀景項目，由于層數的增加，使建筑密度得到有效降低，既增加了小區綠地面積和公共面積，同時有有利于景觀價值的挖掘，從而提高物業開發價值。

　　如杭州的南都逸天廣場，用小高層、多層的容積率來設計高層，其容積率1.73，建筑密度僅13.8%，使南北樓幢距及人均綠地率大大提高。另外世貿集團開發的江景豪宅也都采用此手法。

　　B.降低容積率

　　由于容積率的降低，居住品質得到有效提升，從而提高項目售價，實現利潤最大化。此種做法常見于別墅或豪宅項目的開發，針對的多為高端客群，其對售價不敏感，但注重居住品質及良好的生態環境。如北京CLASS——建于果嶺的上層建筑，其在板樓、塔樓林立的望京地區建設以低密度高品質住宅一度引起市場爭議，但其開盤二十天就取得了6.5個億的銷售記錄，證明了降低容積率也可以作為市場差異化的有效手段。

　　實現利潤最大化是企業追求的目標，但是如果能夠多從消費者角度出發，多考慮消費者的需求與利益，企業就能有更好地發展，實現更大的、更長期的利益。