別墅小區項目產品規劃任務書

　　一、 項目背景

　　二、 項目定位

　　項目定位以"高爾夫文化之城、海洋生活之城"為社區生活的自然習慣，引領全心親地生活方式。打造乳山銀灘國家風景區域國際高檔的別墅小區。

　　三、 項目的目標客戶定位

　　項目的基本客戶定位為：

　　為"北美風格別墅、高爾夫與海洋主題社區"核心理念吸引并產生共鳴，追求高尚健康的生活者；注重生活質量、追求時尚生活，與購買第二或第三居所者；預購買項目房產，以求保值、增值者。尤其以有一定社會地位和經濟來源及生活品位的高收入的從業人士。

　　獨棟別墅的目標消費群體以富豪階層、三資及民營企業家、高收入的個體經營者、異地大型國營企業或部門內陸城市工商財稅等。

　　聯排別墅(TOWNHOUSE)以三資及民營企業主、大型企事業單位高級管理人員、高收入專業技術人員等。

　　洋房目標消費群體以收入頗豐的公務員、高級白領以及部分投資客戶。

　　四、 樓盤產品定位

　　本項目以別墅類產品為主的高尚低密度居住區，并設置了一定數量的類別墅花園洋房（疊拼、寬景HOUSE）。本案產品體現了市場需求的差異，設計中應體現如下特征：

　　沖擊市場產品的差異化；

　　高端坐莊產品的差異化；

　　獨棟別墅定位：

　　奢侈型低密獨別墅--高端坐莊產品；

　　經濟型別墅--沖擊市場型產品；

　　聯排(TOWNHOUSE)別墅定位：

　　具有高性價比、創新差異化產品的經濟性別墅--沖擊市場型產品

　　洋房類（疊拼、寬景HOUSE）產品定位：

　　類別墅品質高密低洋房--沖擊市場型產品

　　五、產品設計任務書

　　1、規劃設計細則

　　強調以人為本，通過設計提升小區的人文環境質素，強化人與環境的親和與協調；

　　考慮物業對別墅區和洋房區的分區問題；

　　公建不得設置在別墅區內；

　　規劃應分為若干組團、每個組團應有景點、景區、景點主題應該各具特色，圍繞中心景區布置洋房或者別墅；

　　設計適應考慮小區的封閉式管理，主入口設置在南面與銀海東路相連；

　　社區內應適當布置戶外運動場所與運動器械，并考慮兒童的戶外活動場所；

　　2、 項目分期開發要求

　　按項目占地多少，可分三期開發；

　　首期開發用地多少畝，在地塊南邊。在本地塊較為方正的南北方向布置

　　別墅產品（獨立別墅、聯排、雙拼），在地塊價值相對較低的東面布置洋房產品；

　　項目的發展前期應是以別墅類產品和洋房產品并存，中后期以別墅類產品為主。但在設計過程中要特別考慮坐莊產品（豪華獨棟別墅）的位置選擇和數量控制。

　　3、 首期經濟技術指標

　　面積：多少畝，有多少平米

　　建筑參數指標：

　　建筑參數 獨棟別墅 雙拼別墅 聯排別墅 洋房 合計

　　建筑面積 9048 3500 10825.2 19566.3 42939.5

　　容積率 0.3 0.35 0.6 0.8

　　用地面積 30160.91 10000 18042 24467.89 82670.8

　　用地比率 36．4% 12% 21.8% 29．8% 100%

　　物業比例：獨立別墅21%，雙拼8%，聯排別墅25%，洋房46%。

　　單套平均面積：獨立別墅280平米，雙拼別墅250平米，聯排別墅200平米，洋房180平米。

　　首期容積率：0.52

　　4、 路網設計原則

　　人車分流，各組團即相連接又互相分割；

　　考慮小區會所、室外運動設施等這一部分道路系統的開發性；

　　各道路分布合理應該與景觀呼應，達到組團內"一景多道"或"一景一道"，機動車道

　　"步移景異"。組團出入口的選擇要估計方便，安全及合理；

　　進入組團可采用盡端式布局方案，避免車道交叉，盡量設計成單行道路，最大限度減少車道對居住區秩序和居住環境的干擾；

　　洋房區道路除考慮人車分流外，還應該滿足停車位的需求；

　　社區內道路應通而不暢、道路盡量設有彎度，在獲得景觀效果的同時可以降低車速，減少區內道路的危險性；

　　車行道以枝狀或者環形盡端道路深入組團建筑群內，步行道則貫穿于建筑組團內部，將戶外活動區域、綠地、公共建筑或其他建筑聯系起來；

　　小區次干道應該考慮人流、車流，結合規劃路網要求，合理確定道路的寬度及轉彎半徑；

　　5、 配套進程

　　小區配套要緊跟樓宇建設、首期交付使用時，會所與部分公建配套設施要同時投入使用，以滿足首期入住居民的正常生活基本需求。

　　6、 環境設計要求

　　每一期可分為若干個小組團，每個組團的景觀都要有概念性的設計，組團景觀可以考慮使用花草、運動器械、噴泉、溪流、露天運動場和雕塑來體現主題；組團連接要充分考慮健身步徑的有機聯系；

　　別墅類產品應該考慮庭院景觀的獨享性，應充分考慮單體內外庭院景觀及庭院景觀的參與性和使用性；花園洋房首層應向庭院化方向發展；

　　主題園林景觀應配合本地塊的自然水系綜合考慮；

　　區內應利用現有的水體資源形成環繞部分獨棟別墅組團的線性水景。

　　7、 規劃布局要求

　　總體布局應按照規劃細則提供2-3個總體規劃總平面圖的布局方案；

　　考慮會所對外開放、經營及首期銷售，中心會所應靠近主干道；

　　8、 洋房設計要求

　　類別墅性質的疊拼和寬景HOUSE

　　疊拼四層半，寬景HOUSE五層（多層）

　　疊拼控制在180~250平米之間，寬景HOUSE控制在150平米以內；

　　9、 聯排別墅(TOWNHOUSE)設計要求

　　6~8聯排、容積率0.6，建筑面積在160-220平米，庭院面積達于100平米

　　建筑空間布局上，在南北向的基礎上引入ROLL-HOUSE的布局，使庭院空間延伸，打破行列式的布局；使幾套有聯院空間，留出更大的庭院空間；

　　層書控制在2~3層內，屋頂設大露臺，私家花園設停車位；

　　長寬比控制在1：1，采用大開間，開間寬度不小于6米；

　　可采用錯層設計；

　　層高3米為宜，二三層可推層設計；

　　總價控制在50萬左右。

　　10、 獨立別墅設計要求

　　經濟性獨立別墅

　　單體容積率在0.3-0.35之間，建筑面積再180-220平米之間，戶型長寬比控制在1以下，

　　開間不小于9米；

　　層高3米，不大于三層，主力為2層；

　　庭院面積大于350平米，庭院與建筑過渡空間作局部回廊；

　　標準型獨立別墅

　　單體容積率控制在0.25-0.3之間，建筑面積為250~300平米之間，不大于三層，主力為2~2.5層；開間不小于12米；

　　庭院面積大于600平米；庭院分前院后院，部分可設置中空中庭花園；

　　豪華型獨立別墅

　　單體容積率控制在0.2~0.25之間，建筑面積為300~450平米，戶型長寬比控制在0.8以下，開間不小于14米；

　　庭院面積大于900平米，庭院與建筑過渡空間作景觀外柱廊并設置風雨廊，庭院可設池塘或小游泳池、可設置中庭花園、分前后院。

　　對于單體設計而言：

　　別墅首層層高不小3.6米，以上各層不少于3米；

　　大面積別墅大廳應設中空，二樓靠中空處設小廳或過道（飄入大廳上空），飄長不小于1.5米。

　　屋頂采用坡屋頂，局部設閣樓考慮閣樓的采光；

　　別墅首層必須考慮工人房、將工人房、洗衣房、廚房安排在同一功能區，以減少對主人生活空間的干擾；

　　別墅的室內樓梯不能正對入戶大門；

　　別墅首層應盡量設置家庭公用空間的功能用房，如客廳、會客室、書房并設置雙親（老人）的套間；

　　獨立別墅按面積大小留1-2個車位的車庫。車庫留小門直通室內。300平米以內的別墅至少應設置三個以上的套房，300平米以上別墅至少五個以上的套房；

　　主人房應設置衣帽間，洗手間，主人間不得小于25平米，衣帽間視大小而定，洗手間不得小于8個平方；

　　11、 產品面積設置

　　洋房面積設置

　　疊拼面積：180-250平米之間

　　180-200平米之間設計兩種戶型

　　200-220平米之間設計兩種戶型

　　220-250平米之間設計兩種戶型。

　　寬景HOUSE：70-160平米

　　二房兩廳兩衛70-90平米，設計兩種戶型

　　三房兩廳兩衛100-130平米，設計兩種戶型

　　四方兩廳兩衛140-160平米，設計兩種戶型

　　聯排別墅設置

　　聯排別墅設計平均面積按照200平米一套設計一種戶型，具體面積區間130-220平米之間。

　　獨立別墅設置

　　獨立別墅按180-220平米、250-300平米、300-400平米、400平米-450平米個設計一個戶型。

　　雙拼別墅設置

　　按照200-250、250平米以上各設計一個戶型

　　12、 戶型配比

　　類別 戶型 建筑面積 比例

　　別墅 獨立別墅 180-220 30%

　　250-300 30%

　　300-400 25%

　　400-450 15%

　　聯排別墅 130-160 40%

　　160-220 60%

　　雙拼別墅 220-250 100%

　　洋房 疊拼 180-200 35%

　　200-220 40%

　　220-250 25%

　　寬景HOUSE 70-90 20%

　　100-130 40%

　　140-160 40%

　　13、 中心會所設置要求

　　會所占地面積1500平米，建筑面積為3000平米左右，可采用鋼結構設計。

　　會所應有如下功能：

　　銷售中心，銷售中心使用完畢之后可改為商業用途；

　　攝制房地產開發有限公司及其物業公司的辦公室；

　　設置超市；

　　備用發電機房；

　　消防報警中心；

　　中央空調；

　　小區保安監控中心。

篇2：建設項目園林規劃設計任務書

　　建設項目園林規劃及設計任務書

　　某某項目，總用地面積約26公頃，本項目總用地53400平方米，建設內容為：擬建商務用房10000平方米；研發用房10000平方米；綜合服務樓20000平方米；居民用房60000平方米；總建筑面積10萬平方米；道路及停車場25340平方米；公共綠地20607平方米。

　　一. 總體規劃設計要求：

　　要與周圍環境有機融合.和諧統一，盡可能利用原有地形.植被.建筑；要體現高新技術產業開發區的特色；本項目的綠化布局和建筑小品的設計應強調"以人為本"的設計理念，體現項目"健康.生態.現代.高雅"的風格，將人造景觀與自然景觀充分相融合，營造輕松.舒適的居住氛圍。

　　二.規劃設計具體要求

　　1.廣場與水景

　　結合某地的氣候特點，項目不適宜做大面積的綠地及水景，建議項目設小型硬地廣場，輔以綠化園林.水景等細部節點；

　　建議將一條蜿蜒穿越全區的水體與綠化空間結合設計，在不同的區位以不 同的形式語言表達水體存在，如溪流.噴泉等形式，但水體總面積不宜過大。

　　2.中心景觀綠化區

　　沿穿越主入口的中心軸設計整個項目的中心景觀綠化區，并布置水景.建筑小品等，使之同時成為項目獨特的園林景觀，并成為小區內的公共休憩.休閑場所。

　　3.道路綠化

　　項目靠近車行道路的地塊利用退紅線距離，利用高大喬木布置園林綠化景觀帶，形成項目與公共區域之間的隔離效果，避免行車時的廢氣.噪音及燈光對住戶造成滋擾；

　　園區內的人行.車行道可以選擇低矮的灌木.草花種植于道路兩邊，起到道路隔離及美化環境的效果；

　　可在道路兩側的空地設置草坪，供住戶休憩.兒童玩耍，增加人與自然的親和性，草坪可選用耐踐踏的地被植物。

　　4.立體綠化

　　建議項目充分運用地面.屋面.露臺等各個部位設置綠化，使小區綠化景觀形成從平面到立體間的布局，營造"立體綠化"的效果，創造良好的城市景觀的同時還可以提高小區的綠化率，使建筑群更顯豐富和生動。

　　5.建筑小品

　　項目建筑小品的風格應具有主題，同時建筑小品的設計應與周邊環境和建筑群的建筑形式與風格相協調，并按環境性質和尺度進行不同方式的布置；

　　考慮可以為居民提供休憩.休閑的空間，如漫步徑.座椅.兒童撤野園等。

　　三.規劃設計成果要求

　　3.1方案說明

　　3.1.1規劃方案構思說明

　　3.1.2 功能布局說明

　　3.1.3 分期建設規劃說明

　　3.1.4用地平衡表和經濟技術指標

　　3.1.5工程概算

　　3.2 圖紙

　　3.2.1 總體園林規劃布局平面圖比例：1：500

　　3.2.2綠化規劃平面圖：比例：1：1000

　　3.2.3電腦渲染效果圖

　　3.3 模型

　　3.3.1 總體園林規劃沙盤模型比例：1：250

　　3.4 提交文件的規格及格式

　　3.4.1 所有正本原圖須裱在1200*1800mm的輕質板上，統一規格。圖板總數不超過15張。

　　3.4.2 提供A3(297mm*420mm)圖冊7本。

　　3.4.3 提供電子文件2套（光盤），其中文本文件使用doc格式（Office97或Office2000），平面.立面.剖面等圖紙使用dwg格式，透視圖或鳥瞰圖使用jpg格式。

　　3.4.4 所有規劃成果的計量單位均采用國際標準計量單位。長度單位：總平面圖標注尺寸以米（m）為單位；面積單位以平方米為單位。

　　附件：（略）