城市綜合體概念及其內涵

　　城市綜合體從功能業態定義，國外稱之為HOPSCA即Hotel(酒店)、Office(寫字樓)、Park(公園)、Shopping mall(購物中心)、Convention(會議中心、會展中心)、Apartment(公寓)。這一定義，是城市綜合體內部“商業生態系統”的價值體現。

　　城市綜合體本身就是一個可循環再生的商業生態系統，以一種功能為主，多種功能配套的商業形態之間相互促進，互為價值鏈。在此體系下有兩種價值表現形式：

　　1、外在表現為強大的資本吸附磁場效應。

　　我們都知道，城市綜合體的開發和運營需要強大的資金支持，其價值如何使現金流量和現金流速的最佳成了最核心的問題。

　　對于可銷售的住宅、公寓、寫字樓以及LOFT、攀HOUSE可以實現短期的資金快速回籠，保障資金的現金流量；商業、酒店的租金回報和經營回報，平衡現金流速；

　　隨著持續運營的市場培育帶來的人氣提升、周邊交通環境的改善，特別是城市化進程中經濟水平的提高帶來的消費力的提升都會使物業價值翻倍增長，抵押貸款或并購的價值將彰顯；

　　乘數效應會使資本價值通過上市、基金、債券、民間資本等形式變現；

　　城市綜合體在做足自身的使用價值的同時，會帶動項目地塊的價值提升，以及同區域的土地價值、建筑價值、產業價值和價格的提升，同樣會帶動整個城市房地產業的價值提升。

　　由此看，城市綜合體的產品定位就成了重中之重，最合適的產品組合，最恰當的開發、營銷、推廣節奏，不但是決定項目成敗的關鍵，更會成為資本的吸附磁場，成為社會效益最大化的積極帶動者。

　　2、內在表現為強大的商業價值洼地效應

　　城市綜合體從建筑設計、體量、規模、功能、業態組合上代表的都是最高級的商業形態。內在的和諧發展，價值的再造和共生都將形成強大的洼地效應。

　　城市綜合體都會引進世界500強及一線商家，強大的品牌磁場顯露出強大的商業價值洼地效應。按照國際經驗，一個面積在50萬平方米左右的城市綜合體，至少需要20萬種以上的商品才足以支撐，這說明城市綜合體需要建立在大量的工業化生產以及產品的多樣化之上。依國際經驗，對都市場新型城市綜合體來說，30公里為經常性消費商圈，覆蓋市及周邊縣市80%的地區。

　　同時業態規劃方面以購物、娛樂、休閑、會展、金融、文化、藝術功能為特色的城市綜合體，完善的業態組合與規劃將與眾多商家產生的共鳴。這樣才具有強大的規模效應和集聚效應，才具有城市綜合體的消費聯動效應，城市綜合體經濟才能形成，商業價值洼地效應才能全部彰顯。

　　城市空間延續價值

　　城市綜合體從功用意義定義，我稱之為CS(City synthesis)即綜合性在城市形態和經濟形態中的表現。這一定義，是城市綜合體外部“城市空間延續”的價值體現。

　　毋庸置疑，一個成功的城市綜合體項目是一個城市文化與靈魂的標簽；是一個城市標志性建筑；是一個城市商業價值最大化的具體體現；是一個城市經濟發展的帶動者 ……

　　城市綜合體必在中國城市化進程中起著承上啟下的不可或缺的作用。

　　對加快城市商業產業升級換代；規避商業的無序競爭；提升城市居民的生活狀態；擴大城市居民的消費需求；釋放存量、擴大增量就業崗位；開拓稅源；帶動資金流、信息流、物流、人流的良性擴張……都會做出突出的貢獻，對區域經濟的良性再造，產業結構優化升級，城市資源的合理配置也會起到不可估量的作用，在運營過程中會極大地彰顯這一商業形態的黃金價值魅力。

篇2：城市綜合體功能

　　城市綜合體的功能

　　城市綜合體的功能包括普遍功能和特殊功能，普遍功能體現了城市綜合體的共性，特殊功能則反映城市綜合體的獨有特性。

　　1城市綜合體普遍功能

　　1.1承載功能

　　作為基本功能，城市綜合體是一個城市功能的空間承載體、資源承載體和物質承載體（建筑物和設施），城市綜合體作為一個城市的信息、金融、保險、科技、商業、商務、居住、客居、會展、觀光、娛樂等城市功能的載體，為人們在城市里開展各種活動提供了物質條件和環境空間。但綜合體的載體功能是以城市的經濟發展能力和資源限制為條件的，忽略了這一點將導致閑置和資源浪費，會阻礙當地經濟的發展。另外，如超出了城市綜合體承受能力，綜合體將處于超負荷狀態，會出現功能紊亂現象。

　　1.2經濟功能

　　經濟功能是核心功能，城市綜合體是當地稅收的主要來源，是刺激經濟發展的重要手段和提供就業機會的主要渠道。作為城市地標所形成的強大的推動力和輻射力引領了城市建設的發展方向，帶動了周邊區域價值的提升；大量的品牌進駐，提升了商業水平、促進了消費結構和生活方式的改變；也促進了區域產業定位和升級。

　　1.3文娛功能

　　現代城市綜合體往往會成為一個城市或局部區域的教、科、文、體和娛樂等文化事業的集中地。作為當地的文化地標，既肩負著城市文明的基礎教育功能，又承擔著城市精神文明建設和繁榮文化的任務。

　　1.4社會功能

　　城市綜合體為一個城市的各種社會活動提供了場所。各種團體，如政府機構、企業、非盈利組織、宗教組織等可以以城市綜合體的空間載體為依托，將其自身的活動影響傳播到整個城市，城市周邊區域，全國甚至國外。如美國紐約洛克菲勒中心，法國巴黎的拉德方斯廣場和上海的新天地都具備了這種社會傳播力和影響力。

　　2城市綜合體特殊功能

　　特殊功能是一個城市綜合體所獨有的不可能為每一個城市綜合體都必備的功能，亦稱綜合體的軟性功能，它反映了綜合體的特性，是城市綜合體核心競爭力---通過對稀缺的、不可復制的要素和資源進行配置和利用而形成的能力包括（聚集能力，輻射能力、流通能力和增長能力）。如以中心城市北京的國貿為地標象征的CBD綜合群以及社區型綜合體的典范上海社區型綜合體大拇指廣場。

篇3：建筑綜合體城市綜合體區別聯系

　　建筑綜合體與城市綜合體的區別與聯系

　　1二者區別

　　1.1建筑綜合體是一種使用功能與種類上的積累綜合，是物業類型簡單組合。建筑綜合體最顯著的特點是它與城市的多樣空間聯系性不強，缺乏城市功能與城市空間的有效整合，系統綜合性和組織結構性的邏輯性不強，局部的增減無關整體大局，而且很難衍生新系統。

　　1.2建筑綜合體的功能空間以自建自用為特點，目的比較單一，城市性和城市開放性不足，無法形成以集約性、公共性和集聚性為要求的一體化系統組織形式。

　　1.3作為城市集約化的組織形式之一，城市綜合體是由高度混合利用的城市土地與城市建筑和城市交通之間的有機聯合體，是城市功能的高效集成與互補，是城市功能要素目的性取舍與多元彈性融合的有機銜接。

　　1.4作為城市經濟發展和產業升級優化的平臺，城市綜合體與城市宏觀經濟環境聯系更加密切，其城市運營的高度要求更高標準的外部經濟條件。

　　1.5 城市綜合體的多功能城市空間是經過系統性優化而形成的一個多生態社會系統，反映了一個城市的性質，與一個城市的現代服務業的發展水平和規模之間存在密切的關聯。如以總部經濟為核心特征的北京CBD形成的城市商務空間形態。

　　1.6城市綜合體的具體要求：

　　1.6.1整體協同性

　　案例一日本東京六本木

　　1.6.2空間的城市性、開放性和連續性

　　1.6.3功能的復合性和利用均衡性

　　1.6.4交通的立體平衡性與延伸性

　　案例二立體化的城市綜合體交通系統--澳洲墨爾本中心

　　1.6.5空間藝術性

　　1.7政府參與的必須性

　　1.8 城市形象代表性

　　2二者聯系

　　2.1從建筑實體角度看，二者有相同性或相似性。盡管城市綜合體具有自己特有的要求，但是城市綜合體是以建筑綜合體為其物理實體，是建筑綜合體向城市空間巨型化，城市價值復合化、城市功能集約化發展的結果。

　　2.2二者在功能綜合上都建立了一種空間共存、價值互補的關系，都克服了單一建筑和單一功能的局限性。

　　根據分析和闡述，我們認為時下中國房地產對城市綜合體的約定俗成的定義即"城市綜合體是將城市中的商業、辦公、居住、旅游、展覽、餐飲、會議、文娛等城市功能在三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體"僅僅是從功能組合（酒店、寫字樓、商業、公寓和住宅，稱為4 1模式）上對"城市綜合體"進行了狹義的闡述。換句話說，這個定義闡述的是"建筑綜合體"的定義，而非城市綜合體的真正定義。