城市綜合體該如何“煉成”

　　如果說，"建設城市綜合體正當時"，"建什么、為何建、何時建"既定為已知，那么，"誰來建、在哪建、怎么建"就成為需要破解的下一道命題。

　　誰來建

　　"一哄而起"，是四川省商業地產聯盟理事長冉立春對當下城市綜合體建設熱潮的描述，很大程度上，這更接近于現狀的真實寫照。

　　現實的情況是，無論對于資本還是人才實力，城市綜合體無疑都是一個要求十分苛刻的領域。

　　首先，在資本門檻上，相較于銷售火爆的住宅市場，城市綜合體產權統一、投資回報周期漫長，再加上拿地規模巨大以及招商過程中的未知因素，一般一個城市綜合體的投資至少需要20-30億元，這需要開發商具有強悍的現金周轉能力。

　　其次，復合混搭的城市綜合體內囊括的寫字樓、酒店、商業等多種業態；讓僅有住宅產品開發經驗的多數房開企業，"單挑"綜合體，無異于"小學生"跳級"研究生"；所以"聘用專業機構，讓專業的人做專業的事"已是共識。

　　兩道天然的門檻羈絆了諸多開發商搶灘綜合體的腳步。細數在該領域曾獲得過廣泛成功的企業，非華潤、中糧、新鴻基等行業巨頭，即是萬達、綠城這些迅速在住宅市場完成原始積累、并早早布局城市綜合體的民企新銳。"除了資本和人才，建設城市綜合體還需一個充分條件--文化底蘊。要知道，近二十年的地產繁榮可以催生一批富豪，但卻難以培育出一代貴族。"浙江大學房地產研究中心研究員利鳴俊向《浙商》記者表示，"沒有底蘊，建筑就成了積木，喪失了靈魂。"然而，城市綜合體領域的現有格局卻并非全由"寡頭"主導。中小型開發商亦能在夾縫中探索出自己的生存法則。"對于建筑體量比較小、市場定位相對低端的城市綜合體，再加上一定比例的產權分割出售，對于中等規模的開發商而言也非難事。"當然，這其中也蘊含了政策導向的因素。一位不愿具名的開發商則表示，其實自身并不愿意涉及全新的城市綜合體開發模式，挑戰壓力很大，更多是出于地方政府土地供應規劃的"被迫"，不拿城市綜合體就意味著沒有地塊可拿。

　　在哪建

　　"第一是地段，第二是地段，第三，還是地段。"地產業內，這是亙古不變的真理。當然，它同樣適用于城市綜合體的開發。

　　城市綜合體的一大典型特征是地段稀缺性，或在城市核心區，或是交通樞紐的"地鐵上蓋"，或是城市經濟新增長點，唯有如此，方有人流和消費基礎。

　　一般來說，城市綜合體多處于城市核心地段，我們稱之為"都心型城市綜合體"。杭州世貿麗晶城歐美中心(EAC)即是實踐"選址城市核心區"理念的典型范例。這個"中國（浙江）十大領袖商業地產"堪稱杭州最早的集甲A寫字樓、服務式公寓和高檔商業組合的綜合性高端物業。浙江大學房地產研究中心主任賈生華告訴《浙商》記者："地處杭州國際商務世貿黃龍區核心地段的歐美中心，其興起是和政府板塊規劃緊密相連的。單憑一個項目，或是營銷策劃人員營造的概念，是無法支撐起城市綜合體的誕生的。應該說，是集聚在黃龍商圈內的消費需求造就了它今天的繁榮。"事實上，在副中心區或新城區也會產生多個城市綜合體。以綜合體概念開發的綠城?杭州藍色錢江恰好演繹了"選址城市經濟新增長點"的方式。位于錢江新城的該項目，總用地面積超8萬平方米，建筑體量逾30萬方，除了白金五星酒店、寫字樓等業態，綠城還規劃布置了1萬平方米沿街商鋪，聚合而成精品商業街。"無數人聚集到城市，是因為城市的魅力就在于可以提供豐富多彩的生活，綜合體其實就是城市的縮小版。"綠城地產集團副總經理袁笑雨說。

　　此外，伴隨城市化進程，相鄰的幾個城市綜合體，根據其規模和功能及市場需求相互補充，又形成聯合城市綜合體結構，乃至形成新的城市中心區。使得城市綜合體自身的價值和附加值疊加提升，對區域經濟的拉動、城市價值的延伸起著不可估量的作用。

　　如何建

　　"綜合體并不是所有物業形式的大糅合，而是要根據不同區域的特點對業態選擇有所偏重。"21世紀不動產商業地產總經理蔡宇翔曾說。

　　城市綜合體是一個城市的微縮體，因為它本身涵蓋了眾多物業類型，基本具備現代城市的全部功能。而綜合體項目按重要性排序是：商業(含商業街及購物中心)、酒店(含酒店式公寓)、寫字樓(含SOHO)、住宅。

　　一個成熟理性的城市綜合體標志是持有物業的部分，因為綜合體項目的人群是復合的、多元的，這就需要商業物業占主導，像深圳的華潤中心，一期開發的是大型購物中心萬象城，二期是酒店。商業是整個綜合體的立足之本；其次是酒店與寫字樓，住宅只是一個附屬產品。

　　城市綜合體建設首先要考慮的是商務和商業的配比。以北京為例，西單、王府井商圈，商業發達，但商務性不強，人流基本上以旅游為主。后期的CBD和金融街，對于商業配置又不夠重視，使得商務發達，但商業跟不上。

　　此外，因為城市綜合體內空間尺度巨大，合理的內部交通體系尤為重要。國內的城市綜合體項目多采用地下層、地下夾層、天橋層的有機規劃，將建筑群體的地下或地上交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統有機聯系，組成一套完善的"通道樹型"體系。反之，線性的交通道路和長條形的整體布局往往會使整個項目陷入尷尬。據中國商業地產聯盟秘書長王永平介紹，在東北某省會城市，政府規劃了長度超過10公里的商務走廊，所有建筑均為城市綜合體。但長條形的布局很難形成聚集效應，無法讓這些城市綜合體形成"圈"的概念，這些綜合體之間的人流無法互動，"直線"之下使得這些綜合體經營業績很不理想。

　　"其實我們可以參考國外許多城市的先進經驗，比如在十字路口，可以以交叉路口為圓心，對綜合體進行點狀布局，形成環狀，使得進入其中的消費人群可以在一個相對集中的小圈子里進行交流，再以這種商圈帶動沿線的特色商業發展，而這種商業一定要堅持量少但極具特色的原則。"他說。

　　此外，綜合體內的不同業態也需要區別對待，尤其是商業部分。比如電影院和賣場，它們的共同點都是聚集人流，而賣場對空間的要求相對簡單，只要空間足夠大就可以展開了；電影院不同，它要求有足夠的高度和跨度，必要時還要抽柱，因此應盡可能放在高的樓層，但由于消防的一些硬性規定，使得電影院的排布受到很大的約束，因此在整體布置時須首先做考慮。"盡管這些對于專業人士只是常識，但綜合體的開發商卻有可能犯下低級錯誤。譬如商業店鋪的層高多在5米，但杭州涌金廣場的商鋪層高只有4.2米，這也是該項目招商不利的部分原因。"利鳴俊說。

篇2：城市綜合體功能

　　城市綜合體的功能

　　城市綜合體的功能包括普遍功能和特殊功能，普遍功能體現了城市綜合體的共性，特殊功能則反映城市綜合體的獨有特性。

　　1城市綜合體普遍功能

　　1.1承載功能

　　作為基本功能，城市綜合體是一個城市功能的空間承載體、資源承載體和物質承載體（建筑物和設施），城市綜合體作為一個城市的信息、金融、保險、科技、商業、商務、居住、客居、會展、觀光、娛樂等城市功能的載體，為人們在城市里開展各種活動提供了物質條件和環境空間。但綜合體的載體功能是以城市的經濟發展能力和資源限制為條件的，忽略了這一點將導致閑置和資源浪費，會阻礙當地經濟的發展。另外，如超出了城市綜合體承受能力，綜合體將處于超負荷狀態，會出現功能紊亂現象。

　　1.2經濟功能

　　經濟功能是核心功能，城市綜合體是當地稅收的主要來源，是刺激經濟發展的重要手段和提供就業機會的主要渠道。作為城市地標所形成的強大的推動力和輻射力引領了城市建設的發展方向，帶動了周邊區域價值的提升；大量的品牌進駐，提升了商業水平、促進了消費結構和生活方式的改變；也促進了區域產業定位和升級。

　　1.3文娛功能

　　現代城市綜合體往往會成為一個城市或局部區域的教、科、文、體和娛樂等文化事業的集中地。作為當地的文化地標，既肩負著城市文明的基礎教育功能，又承擔著城市精神文明建設和繁榮文化的任務。

　　1.4社會功能

　　城市綜合體為一個城市的各種社會活動提供了場所。各種團體，如政府機構、企業、非盈利組織、宗教組織等可以以城市綜合體的空間載體為依托，將其自身的活動影響傳播到整個城市，城市周邊區域，全國甚至國外。如美國紐約洛克菲勒中心，法國巴黎的拉德方斯廣場和上海的新天地都具備了這種社會傳播力和影響力。

　　2城市綜合體特殊功能

　　特殊功能是一個城市綜合體所獨有的不可能為每一個城市綜合體都必備的功能，亦稱綜合體的軟性功能，它反映了綜合體的特性，是城市綜合體核心競爭力---通過對稀缺的、不可復制的要素和資源進行配置和利用而形成的能力包括（聚集能力，輻射能力、流通能力和增長能力）。如以中心城市北京的國貿為地標象征的CBD綜合群以及社區型綜合體的典范上海社區型綜合體大拇指廣場。

篇3：建筑綜合體城市綜合體區別聯系

　　建筑綜合體與城市綜合體的區別與聯系

　　1二者區別

　　1.1建筑綜合體是一種使用功能與種類上的積累綜合，是物業類型簡單組合。建筑綜合體最顯著的特點是它與城市的多樣空間聯系性不強，缺乏城市功能與城市空間的有效整合，系統綜合性和組織結構性的邏輯性不強，局部的增減無關整體大局，而且很難衍生新系統。

　　1.2建筑綜合體的功能空間以自建自用為特點，目的比較單一，城市性和城市開放性不足，無法形成以集約性、公共性和集聚性為要求的一體化系統組織形式。

　　1.3作為城市集約化的組織形式之一，城市綜合體是由高度混合利用的城市土地與城市建筑和城市交通之間的有機聯合體，是城市功能的高效集成與互補，是城市功能要素目的性取舍與多元彈性融合的有機銜接。

　　1.4作為城市經濟發展和產業升級優化的平臺，城市綜合體與城市宏觀經濟環境聯系更加密切，其城市運營的高度要求更高標準的外部經濟條件。

　　1.5 城市綜合體的多功能城市空間是經過系統性優化而形成的一個多生態社會系統，反映了一個城市的性質，與一個城市的現代服務業的發展水平和規模之間存在密切的關聯。如以總部經濟為核心特征的北京CBD形成的城市商務空間形態。

　　1.6城市綜合體的具體要求：

　　1.6.1整體協同性

　　案例一日本東京六本木

　　1.6.2空間的城市性、開放性和連續性

　　1.6.3功能的復合性和利用均衡性

　　1.6.4交通的立體平衡性與延伸性

　　案例二立體化的城市綜合體交通系統--澳洲墨爾本中心

　　1.6.5空間藝術性

　　1.7政府參與的必須性

　　1.8 城市形象代表性

　　2二者聯系

　　2.1從建筑實體角度看，二者有相同性或相似性。盡管城市綜合體具有自己特有的要求，但是城市綜合體是以建筑綜合體為其物理實體，是建筑綜合體向城市空間巨型化，城市價值復合化、城市功能集約化發展的結果。

　　2.2二者在功能綜合上都建立了一種空間共存、價值互補的關系，都克服了單一建筑和單一功能的局限性。

　　根據分析和闡述，我們認為時下中國房地產對城市綜合體的約定俗成的定義即"城市綜合體是將城市中的商業、辦公、居住、旅游、展覽、餐飲、會議、文娛等城市功能在三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體"僅僅是從功能組合（酒店、寫字樓、商業、公寓和住宅，稱為4 1模式）上對"城市綜合體"進行了狹義的闡述。換句話說，這個定義闡述的是"建筑綜合體"的定義，而非城市綜合體的真正定義。