城市綜合體成商業地產風向標
在城市中心土地資源日益稀缺、開發成本昂貴的背景下，城市綜合體已成為高端商業地產開發的主流模式
6月30日的國土資源部北京土地整理儲備中心，方興地產（中國）有限公司以40.6億元高價成功競得廣渠路15號地塊，這一數據在當時也刷新了北京土地市場上最高總價和最高單價兩項紀錄，使該地塊成為不折不扣的“雙料地王”。
面對紛沓而來的質疑，方興地產拍賣會后表示：“廣渠路15號地具有極高的可塑性，是一個非常稀缺的大型綜合體項目，預計項目建成后總建筑面積可達近40萬平方米”。
在城市中心土地資源日益稀缺、開發成本昂貴的背景下，“新地王+高端城市綜合體”這一組合彰顯了房地產開發公司的選擇邏輯。
全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會秘書長朱凌波指出，中國城市化、城市國際化已成為整個中國未來發展的必然趨勢，推進中國的城市化進程，房地產尤其商業地產是最具前導性和拉動性的行業力量。隨著房地產市場的階段性調整和相對飽和，資產型、經營型商業地產特別是城市綜合體無疑將成為刺激消費帶動投資的發動機，也成為中國城市化的主力引擎和城市形象名片。
什么是城市綜合體
在同一個區域購物、工作、休閑、吃飯乃至住宿，我國早在1000年前就已實現?！肚迕魃虾訄D》中描繪了12世紀北宋首都開封城的極盛景象，可謂是城市綜合體的雛形。
城市綜合體（英文為HOPSCA），是酒店（Hotel）、寫字樓（Office）、公園（Park）、購物中心（Shopping mall）、會議中心（Convention）、公寓（Apartment）等首個英文字母的縮寫。也就是說，每個城市綜合體至少組合了上述功能中的3種，在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率建筑群落，往往被稱為“城中之城”。
萬達商業規劃研究院常務副院長賴建言告訴《中國投資》，目前城市綜合體作為混合用途的開發是源自以前集合鎮在許多方面的演化，里邊包含了生活、工作、娛樂等元素，它使得空間利用最大化，令人賞心悅目。
賴建言認為，18世紀工業革命后，高層建筑在城市中的大量產生與運用，為綜合體的發展創造了前提。由于單一的高層建筑往往引發了包括環境污染、吞噬綠地、交通擁堵等多個問題，城市綜合體便應運而生。
如今，城市綜合體已成為城市發展的方向。美國紐約最繁華的曼哈頓街區洛克菲勒中心——這個號稱20世紀最偉大的都市計劃之一，也是上世紀較早出現的城市綜合體。洛克菲勒中心在開發初期由于缺乏建筑綜合體的兩個基本功能——居住和旅館，難以形成良好的功能協調。在后來的開發中，開發者認識到功能的不協調造成了市場的不景氣和使用的不方便，于是1963年，在洛克菲勒中心的外圍建了一座擁有2153間客房的希爾頓旅館，給中心帶來了生機。
洛克菲勒中心的實踐證明，綜合體是城市的發展方向之一。其經驗是：辦公、旅店、購物、居住和娛樂是建筑綜合體功能的重要組成，是形成功能協調的基礎，而景觀和環境則是開發取得效益的前提。
此后，日本東京六本木新城、香港國際金融中心，包括國內深圳萬象城、北京華貿中心等城市綜合體均獲得巨大成功，成為展示城市鼎盛的符號。
在我國，超大空間尺度和通道樹型交通體系已經成為城市綜合體項目的兩大特征。城市綜合體是與城市規模相匹配，與現代化城市干道相聯系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規模和尺度的擴張，建筑的室內空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協調，另一方面則與功能的多樣性相匹配，成為多功能的聚集焦點。另一方面，通過地下層、地下夾層、天橋層的有機規劃，將建筑群體的地下或地上交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統有機聯系，組成一套完善的“通道樹型”（AccessTree）體系，打破了傳統街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。
發揮更大的城市空間效益
玫瑰石顧問公司董事謝國忠曾經給中國經濟開出一張與城市化和綜合體的發展緊密相關的藥方——設計25座超大城市，每個能容納3000萬人口，以快速城市化，啟動經濟增長模式的改革步伐。
工業化是城市化的核心動力，第三產業的發展則給城市化提供后續動力。隨著城市化程度的不斷提高，城市的范圍越來越大，過去的“逆城市”化現象（到郊區居住等），實際上是城市擴張、向大都市發展的初始階段。從美國大都市區的發展歷程來看，城市的大都市區形成，城市的中心區也由原來的單中心向多中心發展，而城市綜合體即是城市多中心的有機組成部分。
截至20**年底，中國城鎮人口已近5.9億人，城市化水平達到40%以上，且正處于加速期。比照發達國家70%的城市化率及發展趨勢，中國的城市化進程還有預計30年的高速成長空間。
上海城市規劃提出：20**年，全市實際居住人口1600萬左右，其中，非農人口1360萬，城市化水平超過85%，集中城市化地區城市建設總用地約1500平方公里。中心城規劃人口約800萬人，城市建設用地約600平方公里；郊區城鎮規劃人口約560萬。從數據中可以看出，城市化的進程中會產生多個城市綜合體，來承載城市發展過程中巨大的產業需求和生活需求。
城市綜合體引領了集約型城市開發的浪潮。以城市綜合體理念開發的沈陽華府天地總占地面積17萬平方米，規劃總建筑面積約190萬平方米，容積率高達12。同樣以城市綜合體理念開發的裕景?大連中心總占地約6.23萬平方米，總建筑面積約80萬平方米，容積率達14。石家莊勒泰中心占地6.5萬平方米，建筑面積達54萬平方米，容積率約為9。容積率的大大提高，將單位產出也拉上一個新的臺階。
不僅如此，各種經濟活動在城市綜合體內互動，各種資源有效整合，物業資源獲得優化配置，從而發揮更大的空間效益，既省地又節能。權威機構調查顯示，城市綜合體內的各種業態和物業的運轉效率，往往能提高36%，而節能收益則可以提升42%。
據中國社會科學院20**年《城市藍皮書》統計，截至20**年末，我國城鎮化人口為6.07億。麥肯錫20**年3月預測稱，按照目前中國城市化的發展趨勢，中國城市人口將于2025年達到9.26億，到2030年將突破10億。
未來20年，我國城市新增人口將在4億左右，解決如此大規模人口的居住和生活需求，必須走集約型城市開發之路，城市綜合體是一個現實的選項。
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城市綜合體的商業模式，越來越受到投資商和開發商的青睞。近幾年，城市綜合體已成為城市高端商業地產發展的主流開發模式，萬達集團、中糧集團等行業領袖提出了“只做城市綜合
體”的發展戰略，引領行業的發展。而杭州、沈陽等代表性二線城市提出未來城市建設、招商和開發主要以城市綜合體為主的戰略目標，被認為是拉開了中國城市化進程的序幕，開啟了中國城市綜合體的發展。朱林波告訴《中國投資》，從現實意義上看，一般一個城市綜合體的投資至少需要20-30億，這是對政府的招商引資工作成效的體現。同時，它也是一個提升城市消費力的拉動引擎。
做城市綜合體，開發商需具備相當強的資金實力，如果酒店、商場是開發商自己持有的，在銀行只能提供短期貸款的前提下，綜合體就是一個很好的商業模型：公寓、寫字樓可以銷售，開發商通過這些可以消費的產品迅速完成資金的回轉，以此支持酒店和購物中心的運營。比如萬達集團的產品將來就可以打包發行REITs，完成一個資產、資金、資本梯度運營的投資模型。這是開發商愿意做綜合體的重要原因。對于市民而言，綜合體是一個全天候的生活消費娛樂中心，可以滿足人們的多種需求。由于綜合體的體量都很大，往往能拉動一個區域土地價值和區域內住宅價值的提升以及區域內公共交通系統的升級。
萬達置業有限公司副總經理殷慧勇向《中國投資》表示，從萬達城市綜合體的發展實踐中，基本可以看出中國城市綜合體與商業業態的融合過程：從單個商業建筑體到多個建筑體組成的建筑群；從單一的商業零售到不同業態的組合；從滿足單一的商務、商業需求到具備酒店餐飲功能。
殷慧勇認為，實現城市綜合體的不同功能，需要各種業態的復雜組合，各種業態間在對客戶群體的共享過程中，具有利益的一致性。大家可以彼此通過自身的服務獲取不同客戶群體帶來的經濟收益。這體現了城市綜合體的規?；涮追债a生的經濟放大效應。比如，購物人群會給餐飲業帶來客源；繁忙的商務人士會選擇就近購物；出行的人群會選擇聯系公務便捷的酒店下榻等。這種連鎖反映的經濟行為，使城市綜合體產生了極高的價值魅力，吸引了不同業態的入駐和大量投資客的追捧。
必須重視風險鏈管理
城市綜合體是一個城市的微縮體，因為它本身涵蓋了眾多物業類型，基本具備現代城市的全部功能。而綜合體項目按重要性排序是：商業(含商業街及購物中心)、酒店(含酒店式公寓)、寫字樓(含SOHO)、住宅。
一個成熟的城市綜合體，會擔負起城市中心應負的職責，如商業功能、商務辦公功能、酒店接待功能、休閑活動功能、其他公共商務活動功能、居住功能等?！巴ǔＨ烤邆溥@些功能的城市綜合體比較少，這與商業的經濟利益有直接關系，對于贏利性不高或非贏利性的功能空間，開發商通常不考慮”，北京嘉億引領國際商業管理機構董事長鄂麗華說。
實際上，一個成熟理性的城市綜合體標志是持有物業的部分，因為綜合體項目的人群是復合的，多元的，這就需要商業物業占主導，像深圳的華潤中心，一期開發的是大型購物中心萬象城，二期是酒店。商業是整個綜合體的立足之本；其次是酒店與寫字樓，住宅只是一個附屬產品。
城市綜合體應當是各種物業類型的有機搭配，而不是隨機組合。鄂麗華指出了當下部分開發商普遍存在的一種開發弊端，即為了追求利益價值，瘋狂提升可快速變現的銷售型物業比例，如住宅、寫字樓等。這導致了整體項目后期無法實現可持續性運營，放棄了長期現金流的收入。
“城市綜合體的不同業態屬于不同的專業領域，在管理上，購物廣場、寫字樓、公寓等等都屬于不同的領域，管理購物廣場的團隊不可能去管理辦公樓，需要培養不同的團隊去管理、運營城市綜合體不同的業態”。殷慧勇認為，如果開發商能夠在每個領域培養一支獨立的團隊，在總體上，又能使這些獨立的團隊有共同的調控目標，就能比較好地控制投資風險。但這個過程本身就是一種風險鏈，如果城市綜合體中一個業態失敗了，就可能影響其他的業態，進而影響城市綜合體的整體成功。
篇2：城市綜合體功能
城市綜合體的功能
城市綜合體的功能包括普遍功能和特殊功能，普遍功能體現了城市綜合體的共性，特殊功能則反映城市綜合體的獨有特性。
1城市綜合體普遍功能
1.1承載功能
作為基本功能，城市綜合體是一個城市功能的空間承載體、資源承載體和物質承載體（建筑物和設施），城市綜合體作為一個城市的信息、金融、保險、科技、商業、商務、居住、客居、會展、觀光、娛樂等城市功能的載體，為人們在城市里開展各種活動提供了物質條件和環境空間。但綜合體的載體功能是以城市的經濟發展能力和資源限制為條件的，忽略了這一點將導致閑置和資源浪費，會阻礙當地經濟的發展。另外，如超出了城市綜合體承受能力，綜合體將處于超負荷狀態，會出現功能紊亂現象。
1.2經濟功能
經濟功能是核心功能，城市綜合體是當地稅收的主要來源，是刺激經濟發展的重要手段和提供就業機會的主要渠道。作為城市地標所形成的強大的推動力和輻射力引領了城市建設的發展方向，帶動了周邊區域價值的提升；大量的品牌進駐，提升了商業水平、促進了消費結構和生活方式的改變；也促進了區域產業定位和升級。
1.3文娛功能
現代城市綜合體往往會成為一個城市或局部區域的教、科、文、體和娛樂等文化事業的集中地。作為當地的文化地標，既肩負著城市文明的基礎教育功能，又承擔著城市精神文明建設和繁榮文化的任務。
1.4社會功能
城市綜合體為一個城市的各種社會活動提供了場所。各種團體，如政府機構、企業、非盈利組織、宗教組織等可以以城市綜合體的空間載體為依托，將其自身的活動影響傳播到整個城市，城市周邊區域，全國甚至國外。如美國紐約洛克菲勒中心，法國巴黎的拉德方斯廣場和上海的新天地都具備了這種社會傳播力和影響力。
2城市綜合體特殊功能
特殊功能是一個城市綜合體所獨有的不可能為每一個城市綜合體都必備的功能，亦稱綜合體的軟性功能，它反映了綜合體的特性，是城市綜合體核心競爭力---通過對稀缺的、不可復制的要素和資源進行配置和利用而形成的能力包括（聚集能力，輻射能力、流通能力和增長能力）。如以中心城市北京的國貿為地標象征的CBD綜合群以及社區型綜合體的典范上海社區型綜合體大拇指廣場。
篇3：建筑綜合體城市綜合體區別聯系
建筑綜合體與城市綜合體的區別與聯系
1二者區別
1.1建筑綜合體是一種使用功能與種類上的積累綜合，是物業類型簡單組合。建筑綜合體最顯著的特點是它與城市的多樣空間聯系性不強，缺乏城市功能與城市空間的有效整合，系統綜合性和組織結構性的邏輯性不強，局部的增減無關整體大局，而且很難衍生新系統。
1.2建筑綜合體的功能空間以自建自用為特點，目的比較單一，城市性和城市開放性不足，無法形成以集約性、公共性和集聚性為要求的一體化系統組織形式。
1.3作為城市集約化的組織形式之一，城市綜合體是由高度混合利用的城市土地與城市建筑和城市交通之間的有機聯合體，是城市功能的高效集成與互補，是城市功能要素目的性取舍與多元彈性融合的有機銜接。
1.4作為城市經濟發展和產業升級優化的平臺，城市綜合體與城市宏觀經濟環境聯系更加密切，其城市運營的高度要求更高標準的外部經濟條件。
1.5 城市綜合體的多功能城市空間是經過系統性優化而形成的一個多生態社會系統，反映了一個城市的性質，與一個城市的現代服務業的發展水平和規模之間存在密切的關聯。如以總部經濟為核心特征的北京CBD形成的城市商務空間形態。
1.6城市綜合體的具體要求：
1.6.1整體協同性
案例一日本東京六本木
1.6.2空間的城市性、開放性和連續性
1.6.3功能的復合性和利用均衡性
1.6.4交通的立體平衡性與延伸性
案例二立體化的城市綜合體交通系統--澳洲墨爾本中心
1.6.5空間藝術性
1.7政府參與的必須性
1.8 城市形象代表性
2二者聯系
2.1從建筑實體角度看，二者有相同性或相似性。盡管城市綜合體具有自己特有的要求，但是城市綜合體是以建筑綜合體為其物理實體，是建筑綜合體向城市空間巨型化，城市價值復合化、城市功能集約化發展的結果。
2.2二者在功能綜合上都建立了一種空間共存、價值互補的關系，都克服了單一建筑和單一功能的局限性。
根據分析和闡述，我們認為時下中國房地產對城市綜合體的約定俗成的定義即"城市綜合體是將城市中的商業、辦公、居住、旅游、展覽、餐飲、會議、文娛等城市功能在三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體"僅僅是從功能組合（酒店、寫字樓、商業、公寓和住宅，稱為4 1模式）上對"城市綜合體"進行了狹義的闡述。換句話說，這個定義闡述的是"建筑綜合體"的定義，而非城市綜合體的真正定義。