論高容積率低層住宅設計思路

　　產品的高容積率可以實現開發商的價值，而高品質則體現客戶的價值，因此在高容積率低層住宅產品中應把高容積率和高品質的完美地結合起來，達到開發商和客戶的雙贏。下面就低層住宅的高容積率開發和優化設計手法作探討，以拋磚引玉，引發討論和思考。

　　一、低層住宅開發強度分析

　　住宅土地容積率在1.0以下，一般基本可以規劃為低層為主的居住社區；1.0-3.0范圍內，可以考慮設置成低層住宅+高層住宅的模式，一般來講，低層住宅售價高，在合理范圍內應盡量提高低層住宅產品比例，以獲取高收益。如何來提高低層住宅比例呢？那么應盡可能提高低層住宅部分的容積率。首先我們對土地開發強度進行分析，以此來分析低層住宅的容量極限。假設1：用地100*100米，全聯排別墅，三層局部退臺，假設地上面積為2.5倍基底面積，開間中間套6米，端套7.5米，進深18米，南北間距按照15米控制，東西間距按照6米控制，退界按照6米控制。規劃6棟6聯排，計算強排容積率為1.0，建筑密度達到40%。一般而言，住宅地塊建筑密度都會控制在30%以內，因此建筑密度是限制容積率提升的最大障礙。

　　假設2：用地300*300米，全聯排別墅，三層局部退臺，假設地上面積為2.5倍基底面積，開間中間套6米，端套7.5米，進深18米，南北間距按照15米控制，東西間距按照6米控制，退界按照6米控制，規劃54棟6-8聯排，計算強排容積率為1.13，建筑密度達到45%。大地塊容量高于小地塊，建筑密度也可以做到更高。

　　下表對低層住宅容量進行了分析，可以看出在建筑密度控制在30%時，面積基底系數取3，則容積率可以達到0.9。從以上分析可以看出，建筑密度和地上建筑面積除以基底建筑面積的系數決定了建筑容量大小，地上建筑面積=建筑密度*面積基底系數，面積基底系數=地上建筑面積/基底建筑面積。

　　在建筑密度無法突破的情況下，能采取的設計手法主要有：

　　1. 增加建筑層數，以提高面積基底系數；

　　2. 盡量增加地m.airporthotelslisboa.com下室、閣樓等丌計容面積，使得實際容量提高。

　　二、 高容積率設計手法總結

　　由于各個地區規劃控制指標丌同，為了達到高容積率開發，可以采取的優化設計手法有：

　　(一) 規劃優化設計手法

　　1. 在規劃指標范圍內，提高進深，增加戶均面積

　　2. 采取內院方式加大進深

　　3. 有條件的可以采取圍合規劃布局，既可以改善空間關系，又可以提高容積率

　　4. 增加聯接戶數，利用北退臺減少間距

　　在高容積率開發模式下，建筑密度高，建筑間距狹窄，建筑層數較高，會帶來壓抑的感覺，為了改善空間效果和提升環境質量，可以采取以下設計手法：

　　增加空間層級和變化，如設置小區——組團——合院這樣的空間序列變化；

　　采用景觀、小品、矮墻分割進一步做小空間；

　　堆坡造景，利用高差豐富空間；

　　豐富的建筑錯落、立面整體化處理和綠化景觀，削弱建筑的體量和長度；

　　人車分流，停車入地，地面步行化、景觀化；

　　地面抬高，豐富豎向變化，降低車庫造價，改善地下采光通風

　　庭院盡量私有化。

　　(二) 景觀優化設計實施手法

　　相對于高層住宅，低層住宅的建筑體量小，景觀對于產品品質影響大，為改善高容積率樓盤的建筑效果，景觀可以采取的手法如下：

　　1. 確定具有吸引力的景觀主題，如東南亞度假風情、地中海風情等，通過豎向設計、硬景比例和形式、步行系統、水景系統、植物造景、植被種類規格、整體景觀打造等方面來落實；

　　2. 采用多層次綠化：7-8米大喬木、4-5米小喬木、2-3米灌木、小灌木和花卉、草坪地被；

　　3. 設計手法有：空間組織不造景、師法自然、四季異景、庭院私有化；

　　4. 景觀實施手法有：全冠移植、 360度成樹定位、同緯度采購、自建苗圃、精裝私家庭院。

篇2：論高容積率低層住宅設計思路

　　論高容積率低層住宅設計思路

　　產品的高容積率可以實現開發商的價值，而高品質則體現客戶的價值，因此在高容積率低層住宅產品中應把高容積率和高品質的完美地結合起來，達到開發商和客戶的雙贏。下面就低層住宅的高容積率開發和優化設計手法作探討，以拋磚引玉，引發討論和思考。

　　一、低層住宅開發強度分析

　　住宅土地容積率在1.0以下，一般基本可以規劃為低層為主的居住社區；1.0-3.0范圍內，可以考慮設置成低層住宅+高層住宅的模式，一般來講，低層住宅售價高，在合理范圍內應盡量提高低層住宅產品比例，以獲取高收益。如何來提高低層住宅比例呢？那么應盡可能提高低層住宅部分的容積率。首先我們對土地開發強度進行分析，以此來分析低層住宅的容量極限。假設1：用地100*100米，全聯排別墅，三層局部退臺，假設地上面積為2.5倍基底面積，開間中間套6米，端套7.5米，進深18米，南北間距按照15米控制，東西間距按照6米控制，退界按照6米控制。規劃6棟6聯排，計算強排容積率為1.0，建筑密度達到40%。一般而言，住宅地塊建筑密度都會控制在30%以內，因此建筑密度是限制容積率提升的最大障礙。

　　假設2：用地300*300米，全聯排別墅，三層局部退臺，假設地上面積為2.5倍基底面積，開間中間套6米，端套7.5米，進深18米，南北間距按照15米控制，東西間距按照6米控制，退界按照6米控制，規劃54棟6-8聯排，計算強排容積率為1.13，建筑密度達到45%。大地塊容量高于小地塊，建筑密度也可以做到更高。

　　下表對低層住宅容量進行了分析，可以看出在建筑密度控制在30%時，面積基底系數取3，則容積率可以達到0.9。從以上分析可以看出，建筑密度和地上建筑面積除以基底建筑面積的系數決定了建筑容量大小，地上建筑面積=建筑密度*面積基底系數，面積基底系數=地上建筑面積/基底建筑面積。

　　在建筑密度無法突破的情況下，能采取的設計手法主要有：

　　1. 增加建筑層數，以提高面積基底系數；

　　2. 盡量增加地m.airporthotelslisboa.com下室、閣樓等丌計容面積，使得實際容量提高。

　　二、 高容積率設計手法總結

　　由于各個地區規劃控制指標丌同，為了達到高容積率開發，可以采取的優化設計手法有：

　　(一) 規劃優化設計手法

　　1. 在規劃指標范圍內，提高進深，增加戶均面積

　　2. 采取內院方式加大進深

　　3. 有條件的可以采取圍合規劃布局，既可以改善空間關系，又可以提高容積率

　　4. 增加聯接戶數，利用北退臺減少間距

　　在高容積率開發模式下，建筑密度高，建筑間距狹窄，建筑層數較高，會帶來壓抑的感覺，為了改善空間效果和提升環境質量，可以采取以下設計手法：

　　增加空間層級和變化，如設置小區——組團——合院這樣的空間序列變化；

　　采用景觀、小品、矮墻分割進一步做小空間；

　　堆坡造景，利用高差豐富空間；

　　豐富的建筑錯落、立面整體化處理和綠化景觀，削弱建筑的體量和長度；

　　人車分流，停車入地，地面步行化、景觀化；

　　地面抬高，豐富豎向變化，降低車庫造價，改善地下采光通風

　　庭院盡量私有化。

　　(二) 景觀優化設計實施手法

　　相對于高層住宅，低層住宅的建筑體量小，景觀對于產品品質影響大，為改善高容積率樓盤的建筑效果，景觀可以采取的手法如下：

　　1. 確定具有吸引力的景觀主題，如東南亞度假風情、地中海風情等，通過豎向設計、硬景比例和形式、步行系統、水景系統、植物造景、植被種類規格、整體景觀打造等方面來落實；

　　2. 采用多層次綠化：7-8米大喬木、4-5米小喬木、2-3米灌木、小灌木和花卉、草坪地被；

　　3. 設計手法有：空間組織不造景、師法自然、四季異景、庭院私有化；

　　4. 景觀實施手法有：全冠移植、 360度成樹定位、同緯度采購、自建苗圃、精裝私家庭院。

篇3：建設用地容積率管理辦法（2012）

　　建設用地容積率管理辦法

　　第一條

　　為進一步規范建設用地容積率的管理，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《城市、鎮控制性詳細規劃編制審批辦法》等法律法規，制定本辦法。

　　第二條

　　在城市、鎮規劃區內以劃撥或出讓方式提供國有土地使用權的建設用地的容積率管理，適用本辦法。

　　第三條

　　容積率是指一定地塊內，總建筑面積與建筑用地面積的比值。

　　容積率計算規則由省(自治區)、市、縣人民政府城鄉規劃主管部門依據國家有關標準規范確定。

　　第四條

　　以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出容積率等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定容積率等規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。容積率等規劃條件未納入土地使用權出讓合同的，土地使用權出讓合同無效。

　　以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，建設單位應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門提出建設用地規劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門依據控制性詳細規劃核定建設用地容積率等控制性指標，核發建設用地規劃許可證。建設單位在取得建設用地規劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地。

　　第五條

　　任何單位和個人都應當遵守經依法批準的控制性詳細規劃確定的容積率指標，不得隨意調整。確需調整的，應當按本辦法的規定進行，不得以政府會議紀要等形式代替規定程序調整容積率。

　　第六條

　　在國有土地使用權劃撥或出讓前需調整控制性詳細規劃確定的容積率的，應當遵照《城市、鎮控制性詳細規劃編制審批辦法》第二十條的規定執行。

　　第七條

　　國有土地使用權一經出讓或劃撥，任何建設單位或個人都不得擅自更改確定的容積率。符合下列情形之一的，方可進行調整：

　　(一)因城鄉規劃修改造成地塊開發條件變化的;

　　(二)因城鄉基礎設施、公共服務設施和公共安全設施建設需要導致已出讓或劃撥地塊的大小及相關建設條件發生變化的;

　　(三)國家和省、自治區、直轄市的有關政策發生變化的;

　　(四)法律、法規規定的其他條件。

　　第八條

　　國有土地使用權劃撥或出讓后，擬調整的容積率不符合劃撥或出讓地塊控制性詳細規劃要求的，應當符合以下程序要求：

　　(一)建設單位或個人向控制性詳細規劃組織編制機關提出書面申請并說明變更理由;

　　(二)控制性詳細規劃組織編制機關應就是否需要收回國有土地使用權征求有關部門意見，并組織技術人員、相關部門、專家等對容積率修改的必要性進行專題論證;

　　(三)控制性詳細規劃組織編制機關應當通過本地主要媒體和現場進行公示等方式征求規劃地段內利害關系人的意見，必要時應進行走訪、座談或組織聽證;

　　(四)控制性詳細規劃組織編制機關提出修改或不修改控制性詳細規劃的建議，向原審批機關專題報告，并附有關部門意見及論證、公示等情況。經原審批機關同意修改的，方可組織編制修改方案;

　　(五)修改后的控制性詳細規劃應當按法定程序報城市、縣人民政府批準。報批材料中應當附具規劃地段內利害關系人意見及處理結果;

　　(六)經城市、縣人民政府批準后，城鄉規劃主管部門方可辦理后續的規劃審批，并及時將變更后的容積率抄告土地主管部門。

　　第九條

　　國有土地使用權劃撥或出讓后，擬調整的容積率符合劃撥或出讓地塊控制性詳細規劃要求的，應當符合以下程序要求：

　　(一)建設單位或個人向城市、縣城鄉規劃主管部門提出書面申請報告，說明調整的理由并附擬調整方案，調整方案應表明調整前后的用地總平面布局方案、主要經濟技術指標、建筑空間環境、與周圍用地和建筑的關系、交通影響評價等內容;

　　(二)城鄉規劃主管部門應就是否需要收回國有土地使用權征求有關部門意見，并組織技術人員、相關部門、專家對容積率修改的必要性進行專題論證;

　　專家論證應根據項目情況確定專家的專業構成和數量，從建立的專家庫中隨機抽取有關專家，論證意見應當附專家名單和本人簽名，保證專家論證的公正性、科學性。專家與申請調整容積率的單位或個人有利害關系的，應當回避;

　　(三)城鄉規劃主管部門應當通過本地主要媒體和現場進行公示等方式征求規劃地段內利害關系人的意見，必要時應進行走訪、座談或組織聽證;

　　(四)城鄉規劃主管部門依法提出修改或不修改建議并附有關部門意見、論證、公示等情況報城市、縣人民政府批準;

　　(五)經城市、縣人民政府批準后，城鄉規劃主管部門方可辦理后續的規劃審批，并及時將變更后的容積率抄告土地主管部門。

　　第十條

　　城市、縣城鄉規劃主管部門應當將容積率調整程序、各環節責任部門等內容在辦公地點和政府網站上公開。在論證后，應將參與論證的專家名單公開。

　　第十一條

　　城鄉規劃主管部門在對建設項目實施規劃管理，必須嚴格遵守經批準的控制性詳細規劃確定的容積率。

　　對同一建設項目，在給出規劃條件、建設用地規劃許可、建設工程規劃許可、建設項目竣工規劃核實過程中，城鄉規劃主管部門給定的容積率均應符合控制性詳細規劃確定的容積率，且前后一致，并將各環節的審批結果公開，直至該項目竣工驗收完成。

　　對于分期開發的建設項目，各期建設工程規劃許可確定的建筑面積的總和，應該符合規劃條件、建設用地規劃許可證確定的容積率要求。

　　第十二條

　　縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門對建設工程進行核實時，要嚴格審查建設工程是否符合容積率要求。未經核實或經核實不符合容積率要求的，建設單位不得組織竣工驗收。

　　第十三條

　　因建設單位或個人原因提出申請容積率調整而不能按期開工的項目，依據土地閑置處置有關規定執行。

　　第十四條

　　建設單位或個人違反本辦法規定，擅自調整容積率進行建設的，縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門應按照《城鄉規劃法》第六十四條規定查處。

　　第十五條

　　違反本辦法規定進行容積率調整或違反公開公示規定的，對相關責任人員依法給予處分。

　　第十六條

　　本辦法自20**年3月1日起施行。