武漢華潤鳳凰城規劃建議

　　建設分期:

　　建議項目在開發上分為2期開發（營銷上控制房源，多期推出）

　　原則：最快樹立華潤在武漢的品牌和美譽，利用中山路沿線成熟度，利用綠化帶集中展示，避開和平大道整改期，2期借助城開帶給和平大道沿線的熱度。

　　一期6萬平方米，二期8萬平方米。

　　建議一期推出南部臨中山路到區域

　　中心部分，地塊北部二期開發。

　　一期推出房源以1１0-150的主力戶

　　型為主，一期后期推出部分的160-170，

　　250-300的樓王戶型。

　　一期推出休閑會所，作為售樓展示

　　一期只推出住宅，商業二期銷

　　售期配合推出

　　原則:人車分流,通而不暢

　　周邊樓盤時間長，新盤檔次中低，因而戶車比是達不到本項目檔次要求的。武漢中高端樓盤目前普遍達到1：0.8到1：1以上的戶車比，同時考慮項目商業部分有可能帶來的部分停車需求:

　　建議戶車比為1:1

　　樓型配比

　　兩梯三戶：

　　三戶的廳，室均可朝南，通風采光卓越，明廚明衛

　　私密性，尊貴感，居住密度低

　　成本高，占地面積大，公攤大，實用率低

　　兩梯四戶：

　　可保證戶戶朝南，但通風采光性，朝南面難及兩梯三戶

　　最適宜設置于正南北朝向，北面有景觀的位置

　　前面兩戶宜為小戶型，收緊，最大程度優化后兩戶的通風采光。

　　相對兩梯三戶較為經濟，易于成本控制，規劃布局，提高實用率

　　樓型配比建議：

　?。Y合物業類型定位，檔次定位

　　樓型朝向：

　　建議本項目布局為正南北為主，主要滿足朝向和南面景觀和北面內部景觀。部分位置可偏轉15-30度，一定程度上顧及東北面景觀。利用轉角飄窗，陽臺等的設計利用西面景觀。

　　樓型分布：

　　好位置配好房子的基本原則。小區南部，中心位置，中,大戶型配置為兩梯三戶，臨路，小區北部無顯著景觀資源處設置兩梯四戶的中小戶型。

　　周邊樓盤配套,會所,商業規劃現狀:

　　街區商業功能分析:

　　項目臨近武昌的老商業中心——司門口商圈（中低檔服飾用品，休閑運動，飾物，零散街鋪，中華路餐飲娛樂為主）和現在武昌最興旺的商業中心——中南商圈（中高檔集中型，百貨商場、通訊、音像書店為主）商業氣氛濃。

　　地塊周邊，和平路和中山路沿線均無大型主題商業或超市，除部分餐飲規模較大外?；径紴榱闵⑿∨R街鋪面。行業主要為小型超市，雜貨店，低檔美容美發，汽車維修服務為主，功能性不強，為滿足最基本的家居生活的業態。

　　分析本項目商業條件:

　　地理位置 ——優越，商圈邊，老城區，消費性強

　　周邊配套 ——齊全但仍有空白點

　　小區自身規模 ——具備一定規模和支撐力

　　輻射范圍內的人流量 ——交通發達，人流量多，未來周邊樓盤聚集

　　項目定位檔次 ——中高，高——便利+品位

　　業主的消費取向——健康便利居家+高水準，高品位

　　物業自身類型 ——住宅，周邊具備商業，政治，金融貿易需求

　　項目位置,規模,并不具備做大型綜合商業的可行性.

　　項目所包裹地塊目前的用途不明,有拍賣,做住宅,公建的等等可能性,但根據其兩面臨主干道,處于主干道交匯點的,規模偏小的特點,預計做大型綜合性商業的可能性較大.

　　根據城開地塊位置,地形,預計其不會做大體量的商業,項目有可能成為聯系大型商業和城開項目,后期拆遷住宅項目的聯系點.

　　本項目商業有可能借助大型商業的商業效應,依靠周邊大規模住宅群的商業需求,實現更大的商業價值.

　　商業功能定位:配套型商業

　　商業建議:

　　1.商業分布:

　　建議主要設置在項目和平大道的臨街面.

　　2. 商業樓層:建議2層

　　3.商業售價:建議均價10000元/平方米左右

　　方案1：

　　大招商+小銷售

　　商業面積:建議6000平方米左右

　　商業業態:招商一家4000平方米左右的主力店(可引入綜合品牌超市,如萬家或特色消費品牌店如安利，屈臣士)銷售2000平方米的臨街商業品位走廊.（但基本業態要控制，體現文化，品位）

　　方案2：

　　小招商+大銷售

　　商業面積:建議4000平方米左右

　　商業業態:臨街特色商業街，主要以銷售為主，部分主題性行業招商，如書店等。

　　售樓處:

　　建議將售樓處設于臨入口處,集中綠化帶的休閑會所內.

　　售樓處色彩.立面感覺與樓盤整體主題,風格相協調,視覺舒適感,沖擊力強

　　功能分區：

　　內部分區包括：接待區、電子演示區、展示區（總體模型區、單體及建材示范區、廣告展板展示區）、簽約區、休閑廳、銷控及洽談區。

　　功能分區明確，平面間隔需動靜分區、動線流暢、空間分明的規劃，同時考慮到項目開售引爆時，空間能容納大量客戶。

　　空間分隔可通過高差、不同材質、不同顏色進行有效分割。

　　室內的廣告包裝、指示系統等必須沿襲統一VI。

　　主入口:

　　設置入口廣場,將集中綠化帶納入規劃,進行展示,吸引客戶

　　主入口廣場以綠色植物和小型噴泉為主題，綠色呼應山景,水給人清新、雅致的感覺，能舒緩心情。

　　將樓盤名稱的小雕塑嵌入廣場，增強標識性。

　　注重背景音樂及夜視效果

　　會所:

　　建議設立 新古典主義 雙會所

　　品位休閑會所(1200平方米)——SPA，桑拿，主題觀景咖啡酒吧等娛樂休閑為主，前期作為售樓處。與入口綠化,入口廣場相結合.

　　運動會所(2300平方米)——羽毛球，乒乓球，桌球等運動設施?？膳c內部水景,景觀軸相結合.

　　會所應具備對外經營功能,彌補周邊現有樓盤空白.利于會所后續經營.

　　其他可設置配套設施:

　　泳池

　　網球場

　　規劃方案1:

　　規

劃方案2:

　　規劃方案3:

　　規劃方案3:

　　圍而不合

　　開放的空間

　　部分位置適度的偏轉,擴大景觀面

　　錯落,錯出多變的庭院生活

　　流動,合二為一的景觀系統

　　陽光庭院,南面住宅讓庭院撒滿陽光

　　規劃建議:生態性,創新性

篇2：新成立物業公司發展規劃設想和建議

　　新成立物業公司發展規劃的設想和建議

　　前言

　　因為物業公司是剛剛起步，有很多工作需要我們去做（這句有點白話，改成這樣可否：由于z物業公司剛剛成立，把有很多工作需要我們去做刪除），結合集團年中工作會議精神，z物業現確定總體發展思路，（刪除我們確定整體管理）思路為“夯實基礎穩步發展”堅持“以酒店式管理、管家式服務”的管理模式，“零投訴、鉆石服務與表揚”的質量管理原則為物業管理服務目標開展工作，通過各種信息渠道（如客戶意見征詢、社區活動等方式）了解和掌握客戶的需求和期望，有針對性的向客戶提供各種服務，以滿足客戶的需求。以可持續發展戰略為宗旨，確保物業的保值與升值，全力打造z物業品牌，樹立z物業形象。

　　根據z物業實際情況，結合集團公司的戰略規劃、及物業公司現狀制定物業公司近期及遠景規劃，確定物業公司今后的發展方向及目標。

　　擬編制新的組織架構，組建一支高素質的管理隊伍，并對現有人員進行整合，統一方向，統一思想，統一標準，統一流程，統一計劃。

　　20**--20**年我們將緊緊圍繞以“整合與統一，夯實管理基礎，穩步發展”為主題開展工作。通過高質量的管理，高標準的服務，全力打造“z物業”品牌。具體方案及計劃如下：

　　一、物業公司的定位——統一方向

　　以創建、經營一流的酒店式物業管理服務公司為宗旨，秉承“全心全意，惟精惟細”的服務理念不斷前行。樹立z物業品牌，使之成為員工向往、客戶認同、社會尊重、投資者獲益的物業管理典范企業。

　?、賨物業管理模式

　　酒店式管理+管家式服務+軍事化標準

　?、谫|量管理原則

　　零投訴、鉆石服務與表揚

　?、踷物業精神

　　忠誠、團結、敬業、創新

　?、躾物業服務理念

　　全心全意、惟精惟細

　?、輟物業經營理念

　　以信譽求生存以服務贏市場以效益求發展

　?、込物業服務宗旨

　　以人為本、規范管理、追求創新、至誠服務

　?、遺物業追求目標

　　創造品牌價值、維護業主利益，走可持續發展道路

　　以公司經營為主導，為業戶推出完善的管理服務，為公司創造效益，為企業打造品牌。

　?、喙芾眢w制

　　專業化、規范化、市場化、制度化

　?、峁芾硭枷?/P>

　　安全服務第一、人性規范管理、提前服務業戶、打造管理精品。

　?、鈠物業管理原則

　　堅決地堅持自己管物業的原則

　　11（序號不一致）z物業管理目標

　　顧客滿意率98%

　　顧客有效投訴處理率100%

　　維修及時率100%

　　維修投訴回訪率100%

　　治安案件年發生率0.5‰

　　火災年發生率0.5‰

　　綠化完好率98%

　　員工上崗培訓合格率100%

　　12、z物業發展目標

　　二、文化建設——統一思想

　?、匍_展豐富多彩的社區文化活動、樓道文化、導視文化、警示文化。

　　文娛活動：在重大節日或專題活動，提升企業凝聚力。

　　樓道文化：在辦公室、生活區主要位置制作標語及看板，宣傳企業文化。

　　導示、警示系統：在園區生活區、水系、主干路及重點區域設置警示牌，導示牌。

　?、诔珜А皟蓚€體系”

　　人才是公司進行物業管理服務的基礎。z物業應倡導“培訓”體系，走一條“精挑選，嚴訓練”的人才隊伍建設之路，練就精兵強將，實施專業化、規范化的管理。倡導“溝通”體系，以“溝通、協調、合作”作為內部服務宗旨，形成一種“互相勉勵、互相學習、互相信任、工作緊張、氣氛輕松”的文化氛圍。同時通過員工例會制度、有話大家說等多種溝通渠道，了解員工的需求，并盡力解決員工的后顧之憂，也讓員工更好的了解公司的工作計劃和目標，使員工能全身心的投入到工作中去，以便能更好的為業主服務和實現其自我價值，從而培養員工對企業的忠誠度。

　?、劾眄槨叭疥P系”

　　通過各種宣傳手段，讓業主了解z物業和物業管理服務的各項內容及法律、法規賦予雙方的責任和義務，同時通過業主訪問、投訴回訪、信息回饋等方式方法，以理順公司和業主之間的關系，贏得業主對z物業的信任和支持。

　　倡導“溝通”體系，理順員工與公司之間的關系。

　　理順與開發商、相關政府部門的關系。

　?、軐崿F“四贏目標”通過

公司員工的努力，業主的支持，相關方的配合最終實現“業主享受好服務，員工實現自我價值，公司贏得相應利益，相關方獲益”的“四贏目標”。

　?、莨芾碇袠淞⑷珕T參與意識——觀念表達

　　安全觀念：安全是物業管理中的重中之重，安全管理主要包括“防火、防盜、防毒、防亂、防塌”，要認真執行“預防為主、杜絕隱患”的方針，將五防放在工作中的重點。

　　成本觀念：物業管理企業是微利行業，成本是指服務勞務費和為維修提供的材料費。只有加強內部管理、減少耗費，降低管理成本是企業提高經濟效益的根本途徑。

　　創新觀念：企業管理靠良好的機制和完善的制度，在管理形式上不能只靠現成的管理經驗，遵循守舊的原則，企業要有創新的手段和目標，創造性的借鑒和模仿先進管理企業的技術及經驗

　　參與觀念：參與觀念指物業管理企業人員事先參與物業的開發工作，從規劃設計、建筑配套、工程配套、工程質量、業主入住等。另物業管理企業員工在日常的管理中，每個人都是管理者，管理違反物業管理規定的事情，每個人又都是執行者，保證物業高品質。

　　服務觀念：“全心全意、惟精惟細”是物業管理企業服務的宗旨，對待用戶提出的問題，要一次給予解決，決不以任何的借口往外推卸，即使是你解決不了的問題，也要給用戶一個滿意的答復，同時要及時轉告有關部門，請盡快為用戶排憂解難。

　　服從觀念：公司實行層級管理、垂直領導、命令要絕對服從，即使錯誤決策，也要去辦，然后改正。對待用戶提出的要求不能說“不”字。

　　法制觀念：在日常的物業管理活動中，管理者要明確相關的法律法規，要按照相關規定執行，同時要熟知公司與用戶之間的權利、責任及義務。

　　細微觀念：為業主提供每項服務都要處于最佳狀態，物業管理是由無數細微之事構成，都包含我們人格智慧、思想和尊嚴、情感與愛心的生動體現，能夠折射出企業的崇高精神。

　　人才觀念：人才是企業的最大的財富，要求人才要有靈活的頭腦和創新精神，有熟練的操作技能和專業管理理論，有高尚的職業道德和鮮明的法制觀念，有維護企業品牌的思想和強烈的市場意識，唯才是用，任人為賢是用人的標準。業績是衡量人才的根本準則。

　　以上是企業文化與員工價值觀的重要組成部分，為了使其得到切實貫徹，需認真作好員工培訓工作，完善績效考核體系，將企業文化的點點滴滴滲透到實際工作中去。

　　三、制度建設——統一工作標準流程

　　目前公司制度規范等不健全、不完善、不符合實際導致企業內部管理混亂，部門分工不明確，職責不明確，執行力不夠，沒有前瞻性和引導性等一系列問題。

　　而這一系列的問題所導致的結果就是：企業內耗嚴重；溝通協調難度大；組織架構龐大復雜，人力物力浪費分配不合理；目標管理責任機制沒有建立起來，管理者月度計劃和年度計劃沒有結合起來，導致主動性完成工作任務不強，甚至沒有方向性；各種突發預案沒有建立起來；薪酬設計應用不合理；績效考核沒有真正發揮作用；專業化人才少，由于專業化不足，導致實現工作任務時間長和成本大，工作質量不高。

　　1、方式：自下而上，自上而下，制定行為規范及崗位職責和標準，形成聯動機制和監督機制、考核機制，以達到提升管理的目的。

　　2、各種操作流程

　　完善各崗位操作流程和工作標準及各部門管理制度，使之制度化、規范化、正規化，檢查監督有依據，考核有標準，可操作性強。

　　3、制定落實獎懲機制和績效考核制度。

　　人性化的管理方針為業戶鋪架溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務的信譽。

　　人管人累死人，所以我們將在今后的工作中不斷完善制度建設，堅持以制度約束人，用文化引導人，制度面前人人平等。

　　四、人才管理

　　制度是企業運行的保障，那么人才是創造一切的根源。企業能否吸引人才、留住人才，靠的不僅是豐厚的薪水，應該是公司發展遠景及員工在企業能否實現個人價值體現和能否學到東西，因為二十一世紀是能源的戰爭，更是人才的戰爭。雖然說物業管理屬于勞動密集型產業，技術含量并不高，但隨著行業發展的日趨成熟，業主的需求日益增多，目前我們的公司還在初級階段、磨合時期，從長遠的戰略規劃來將，我們還是需要專業的、有經驗人才來做事情的，因為目前的市場競爭十分激烈，恐怕等我們意識到危機來臨，還沒有整合的機會就已經被業主掃地出門了；現在行業的規?；?、專業化帶給我們更多的是思考、是機會?？v觀整個物業管理行業目前已形成規模的公司在人才招聘上全是專業化、經驗化，即使是沒有經驗的，也是相關專業的而且是在公司做大做強后作為后備儲備力量的。

　　一個企業能否留住和吸引人才，要看他的人力資源管理是否專業，培訓體系是否健全，薪酬設計是否合理，績效考核是否公平等等。

　　實際上，企業的績效是浮在海面的冰山，而影響企業績效的很多因素則隱藏在水面之下，要想從根本上提升績效，需要分析以下影響績效的關鍵因素。

　　培訓講究實用，人才需要復合型

　　公司不應只對員工進行過于專業化的教育和培訓，尤其是對前臺員工，而應進行多種技能的綜合培訓。員工必須對工作程序中的多個環節有著更多的了解，而不只是了解自身所從事的工作，還應一崗多能，走復合型人才的道路。

　　為此，培訓需求要明確，培訓內容既要有針對性又要強調綜合性，根據不同的培訓對象，確定不同的培訓內容，可分為崗前培訓、在職培訓和晉級培訓三種基本形式。培訓的方法要多樣化，可根據不同的需要和實際情況，對不同的培訓者采取不同的方式，如講授法、討論法、直觀教學法、模擬教學法、職務輪換法及上崗見習法，強調培訓的控制和反饋。

　　采用“性格特征招聘法”，以能力定酬

　　為此，物業公司在選拔和招聘員工時，首先應對空缺的職位進行細分，按照崗位特點來選拔符合其性格要求的員工。諸如前臺員工需要有良好的外部形象，機智靈活，有較強的應變能力，能說會道，性格開朗等（注：最重要的是物業知識及業務技巧）、，這些性格特征大多是與生俱來的，不是靠短時間的培訓就能訓練出來的，因此在聘用或選拔時要通過筆試、面試來發掘其個人能力并進行認證，然后再安排合適的崗位。此外，任用充滿激情、快樂、m.airporthotelslisboa.com友善的員工總是明智的選擇，選擇合適的人做合適的事，這樣才能出成效。

　　確立以能力為基礎制定的薪資體系，更是改變了傳統的薪酬設計理念，薪酬與能力和工作績效要掛鉤。一個擁有英語四級證書的員工卻連基本的前臺接待用語都不會，相反一個沒有什么英語證書的員工卻能流利地提供外語服務，兩者之

間的外語工資理所當然就會有所區別。通過這樣的方式方法，每個崗位上的員工都會不遺余力地使顧客滿意，提高服務質量，維護物業公司整體形象。

　　現如今的企業管理已經不是大魚吃小魚的階段，現在是快魚吃慢魚的過程，所以人才戰略才是我們更該重視的，z物業將加強人才儲備，精心培養業務骨干，形成人才梯隊，以適應物業公司未來發展。

　　由于物業管理行業的薪金待遇，受重視程度普遍偏低，所以導致該行業的人員流動性極大，給企業帶來的人力資源成本和管理成本增高。為了避免這種現象的發生，把企業的管理成本降到最低點，以及為了物業公司未來發展的需要，物業公司將要求各部門在本部門中必須物色至少2名員工，做為業務骨干，加以重點培養、精心栽培，為今后物業公司快速發展，提前做好干部儲備，同時也為有能力、有抱負的員工提供了持續發展的空間和渠道。

　　為了堅持自己管物業的原則，我們將對周邊項目進行詳細的市場調研，做到心中有數（如人員工資、福利待遇、招聘渠道、發展空間等），適時對項目外包公司進行解聘，真正組建屬于自己的團隊。

　　人才招聘過程中我們將堅持“任人唯賢”杜絕“任人唯親”現象，我們將注重人品與技能，經驗與專業相結合的招聘方式。

　　五、服務重點

　　1、完善服務、誠信待人

　　物業管理是以服務為主的行業，為此我們將在今后的服務工作中，充分體現我們的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業戶至上”的原則和務實周到的工作理念，為業戶提供全方位、高品質的服務，并將日常服務工作緊密融合于管理之中，與業戶建立良好的服務關系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓業戶享受到安心、舒心和稱心的居住環境。

　　2、環境管理責任到人

　　別墅的環境管理極為重要，如何為業戶創造一個良好、舒適的居住環境，是我們非常重視的問題。多年的管理經驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位。

篇3：項目部物業公司發展規劃建議方案

　　項目部物業公司發展規劃建議方案

　　中擁海山花苑的物業公司的《管理目標及整體設想》只是籠統的大概的發展規劃，結合現在的工程進度、銷售狀態及20**年年底交付計劃。中擁物業公司的工作計劃具體安排如下：

　　一、立即著手準備組建中擁海山花苑項目部物業公司，做好物業管理的前期準備工作。

　　二、做好物業公司前期介入工作。

　　三、著手準備物業公司管理的全面啟動階段的工作。

　　四、物業公司全面正常運作階段。

　　以下分項具體計劃安排如下：

　　一、組建中擁海山花苑項目部物業公司；做好物業管理的前期準備工作。

　　1．組建物業公司，招聘各部門骨干人員。人員上崗時間截止到8末。

　　擬招物業主管1人，具體負責物業公司組建工作及前期細節準備工作。

　　工程部長1人，熟悉項目建設情況，制定相關維修、保養程序，流程制度。

　　綜合管理部長1人，負責物業公司組建細節及相關工作。

　　保安部部長1人，保安4人，負責售樓處及小區形象崗。制定保安制度及培訓計劃

　　財務及人事管理暫由集團公司代管

　　2．建立物業公司各項管理流程、制度、責任、考核等書面文件

　　3．制定《業主臨時公約》，《業主裝修約定》《前期物業管理合同》《住戶守冊》《停車場規則》《業主收樓文件》等條例。

　　4．制定物業管理人員學習、培訓、計劃與執行與培訓。

　　5．配合銷售公司做好業主購房咨詢工作（物業服務方面）

　　6．進行物業管理的財務預算、開支等測算（收入、支出、費用控制）

　　7．進行物業費標準的詳細測算

　　8．籌措物業辦公用房、員工住宿、食堂等場所。研究會所的使用方案。

　　9．著手準備辦理物業管理資質、收費許可證的前期準備工作及辦理。

　　10．與政府主管部門m.airporthotelslisboa.com、行業協會做好先期的溝通、交流等工作。

　　11．探索物業公司創收工作（主動出擊）

　　12．研究物業、業主共建和諧社區，美好家園系列活動，并尋求各項活動贊助商

　　13．學習研究《物權法》《新物業管理條例》及經典物業成功管理案例

　　14．小區分區分檔次管理方案的探討工作（普通住宅，公建去，別墅區）

　　15．物業公司有償服務的范圍及價格

　　16．物業公司所需辦公用品，服裝，物資等，在啟動階段前應全部或部分陸續備齊

　　二、做好物業公司管理工作的重要工作—小區項目建設前期介入工作

　　以方便物業公司的管理、方便業主，減少維護費用，節省人力資金等方面，對中擁海山花苑，項目建設的全過程全面參與，并積極提出參考性的建議，具體工作計劃安排如下：

　　1．參與主體建設所用材料，設備等的選定工作，從質量，工藝，施工，使用效果維護，維修等進行參與一，建議選用材料質量上乘，施工質量優良的企業與之合作，房屋質量提高，免維修，物業公司就可少上一些人，可集中精力做好其他方面的工作。

　　2．參與安防，監控，可視對講，一卡通，燈光照明等選定選址工作。要求先選定的設備可靠，性能運行穩定，維護費用低，廠家售后服務力量雄厚。目的是以良好的設備，全方面的安防監控一則節省維護維修費用，二則可以少上不少保安人員，增加小區的安全保障，使業主放心居住、生活。

　　3．參與小區整體封閉、車輛、居民（車人）出入口的選定規劃。地上地下停車場的出入口設置及車輛管理及收費系統的細節工作。小區出入口既要便于管理還要便于絕大多數業主的出行。少一個出入口則節省

至少4個保安員。

　　4．參與小區園林綠化、景觀設計、施工、監管工作，其目的就是要省人省錢還要安全

　　園林綠化的樹種草坪要選耐候好、抗病蟲害，維護費用低的品種，不贊成鋪設草坪。

　　景觀設計施工要考慮能否會給小區的居民帶來一定的安全隱患；部分景觀的耐久性如何，維護是否簡易。

　　山體公園的出入管理，廣場照明，業主休閑活動，公園的消防，安全，綠化用水等均要從細節參與。

　　5．參與物業全面接管驗收樓宇前的項目驗收工作，盡早發現問題，盡早整改，為正式接管工作創造良好的條件（如外飾，門窗，擋桿，消防，弱電，中水項目等）。

　　6．做好物業垃圾中轉房m.airporthotelslisboa.com的選址建設的建議工作。

　　垃圾中轉房的選址既要便于保潔人員歸集垃圾，還要考慮不要影響業主的正常生活。

　　7．參與住宅精裝修的效果圖紙設計；參與施工管理驗收工作。以做到心中有數，熟悉材料設備的供應商，施工方，為以后的維護及報修工作打下良好的基礎。

　　8．參與小區外配套的監管工作，早熟悉圖紙、管線、布局等，以方便日后的驗收、接管、維護。

　　以上的前期介入工作一直要到小區全面竣工將會業主居住使用為止。其過程漫長，此時的物業公司起著參謀，監理的作用。

　　三、著手準備物業公司管理的啟動階段（人員約需80－100人左右）

　　此階段是以物業的驗收接管為始點和標志，具體如下：

　?。ㄒ唬┎块T健全，人員到崗至100％，此階段任務艱巨，為了提高物業管理，服務的水平，從部門設置，到人員的使用均達到高峰期。期間的支出費用也是最多的。等以后正常運行穩定了，可據實際情況“精兵簡政”。

　　20**年5月左右，所用人員全部到崗，全面培訓，實戰操作演練。

　?。ǘ﹩与A段的時間大約為20**年9月~10月左右至20**年末清水房交付使用。如果精裝修，則物業公司將全力參與。（20**年1月至精裝修結束）

　?。ㄈ┐朔繂与A段具體工作：

　　1．樓宇的全面驗收，整改合格后的接管工作。

　　2．配套，園林綠化等全面驗收，接管工作。

　　3．業戶上房、入住辦理手續建檔工作，簽訂前期物業管理服務合同等。

　　4．與有保修義務的公司簽訂進一步的維保細節協議，確認責任與義務。

　　5．建立設備的檔案資料及全部工程圖紙檔案

　　6．首次物業費的收繳工作。

　　7．全面開展維護，保安，保潔，綠化工作。

　　在此階段有以下幾個重點工作

　　1．物業收費許可證能否辦下來。

　　2．物業管理的資質能否辦下來。

　　溝通，通融，辦理。

　　3．物業辦公、住宿、食堂已解決，人員必須全部上崗。

　　四、公司全面正常運作階段（20**年年底至20**年底）

　　日常管理，服務的穩定并繼續提高，爭取2年內進入大連物業管理先進小區，并進一步加大對員工的培訓，考核。在保證物業服務水準不下降前提下，為了節約費用，精簡人員。

　　全面建設和諧、穩定的小區的工作步入全面、持續、穩定并提高階段。

　　此階段除了大力加強、管理、提高服務水平之外，重點工作放在建立和諧、安居、快樂的小區文化活動建設。

　　1．業主正式拿鑰匙入住時，為舉行業主盛大慶典活動，邀請具有中國民間特色的秧歌隊，鑼鼓隊恭賀喬遷之喜。贈送安家之禮品——萬事開頭喜。此費用由開發公司銷售公司負責

　　2．與社區居委會建立良好的合作關系，積極協作支持社會的工作，引導社區與物業公司合作聯手建設社區的文化活動。

　　3．利用小區環境、公園、濱海路等優美的環境，并針對小區居民的興趣喜好成立秧歌隊，太極八卦隊，舞蹈隊、合唱隊、鍵球隊，徒步協會、釣魚協會、書法繪畫協會、撲克象棋部。費用可由開發公司、物業公司、業主自籌，尋求贊助商等聯合承擔。

　　4．組織夏季“乘涼晚會”

　?。?）邀請其它小區交流表演

　?。?）業主自編自演

　?。?）其它有償演出（可尋求贊助）

　　5．不定期舉辦棋類、撲克大賽，獎品由物業公司自籌。

　　6．中秋節舉m.airporthotelslisboa.com辦“海上升明月有，天涯共此時”晚會

　　7．舉辦“我愛家園”攝影、詩詞、書法、繪畫等有獎活動。

　　8．業主拿手絕技表演挑戰賽

　　9．組織業主春踏青，夏游園、秋賞海山，冬觀雪景等時令活動

　　10．認領小區景觀植物花草活動

　　11．業主子女升學、高中狀、小區同喜同賀活動

　　12．學生假期舉辦中小學生公益活動等

　　13．小區業主乘坐游艇、海邊浴場游泳優惠活動。

　　14．開民“小區是我家，人人都來管”活動，調動業主積極參與小區管理

　　15．充分發揮，利用會所的功能

　　具體活動很多，其目的就是搞好與業主的關系，提高物業費的收費率，以保證物業公司持續穩定、良性動作，在前期物業管理服務過程中，需要開發公司給予大力的支持與資金贊助。

　　五、物業創收設想

　?。ㄒ唬┌l揮會所的功能，部分活動有償。

　?。ǘ└鶕飿I管理條例及物業管理公司的約定，開民部分項目的有償服務。

　?。ㄈ├煤弥兴ǔ鍪刍蜷_個洗車店對業主優惠）。

　?。ㄋ模┙洜I用房的出租，或物業公司自己經營使用（經營超市、水果、蔬菜等便民店）。

　?。ㄎ澹╇娞輧鹊膭討B、靜態廣告媒體合作。

　?。┬^主要入口的宣傳欄的利用（白鋼宣傳欄可由贊助商提供、物業沒有費用支出）。

　?。ㄆ撸堑栏袘獰魪V告媒體、樓道靜態廣告。

　?。ò耍┬^廢品專業公司承包。

　?。ň牛┰诜孔愉N售階段，業主裝修，家居飾品，喬遷之喜等階段，物業尋求相關的品牌供應商進駐現場

，物業收取租費，提成費，贊助費等。

　?。ㄊ┐?辦、代訂、代繳的有償服務。

　?。ㄊ唬┘艺罩斏鏖_展（涉及人員安全問題）。

　　其它創收方案，會根據具體管理過程中積極出擊，努力尋求。