西單靈境胡同危改建筑策劃項目概述

　　1．首先確定目標性質；2、建設內容；3、定性舊城改造；4、給建筑策劃定目標出結果；5、概念設計深化。

　　建筑策劃問卷分析管理系統的開發

　　針對各房地產發展商及在國內特有的情況下，喜歡做問卷調查開發，不是 SD法的疊冊計算，也不是多因子變量分析，而是Windows95平臺開發的問卷開發系統。它其中有項目管理、問卷錄入，統計分析，計算機系統用在建策劃上是很好的。

　　調查問卷系統使用說明開發商了解就可以了。通過計算機技術做完這套問卷系統管理軟件后還可不斷加入新內容、集大成，變為權威的真正的軟件包，并融合在建筑策劃整個工作中去，這也是很有價值的。

　　對西單靈境胡同地區文化設施現狀的調查研究，這是各部門市場部都精通的，這里有時態調查，問卷調查概況，請看圖，發放問卷調查表做分析，研究概率，發多 少，收回多少，才會有說服力，問卷結論才有效。這就要求問卷設計建策劃人口構成密切相關、不可忽視，問卷的每一項問題都與產品銷售有關，選擇住房因素重要 性的排序，房屋建筑和裝修質量，房租、居住、層數、鄰里關系、綜合環境質量、綜合使用面積、朝向……等等比較典型的分析調查表，再分析歸納。

　　西單靈境胡同地區文化設施調查結果分析也是如建筑策劃分析用，同時用這個地區文化設施與其它地區的文化設施做比較，使得其開發成功。最后是結果綜述：通過 A、B、C問卷得到綜合分析結果的結論，這里包括對未來使用者的分析。（在日本設計圖書館，要調查周邊一些圖書館，因圖書館的使用效率低與圖書周轉量成正 比）所以，象在西單危改中建圖書館是多功能的。這也是搞建筑策劃中得到的結論。

　　對西單靈境胡同地區商業服務設施現狀的調查研究：也是先搞實態調查，問卷調查系統，其實不同調查有不同題庫，我希望這個題庫是開放的有它的普遍性，并不斷 補充和發展。通過研究調查得到結果綜述?？磮D表，北京的商業圈，前門、西單、王府井，大家是目睹的，商場定位、開發項目的出彩在附加內容上，住宅小區的出 彩在？配套工件上，環境設計上。店面性質分析，現狀商場的分析是極端重要的，請看圖表。華遠對這個策劃是很有幫助的，對項目的可行性研究報告開始有較完整 的銷售群的定位和管理群的定位，根據這個我們擬定調查表。

　　對西單靈境胡同危改小區未來居住者的調查分析，這題的做法同上得出九項結果請看提綱P9——10，對西單靈境胡同危改小區未來物業管理者的調查和分析？得出調果結果分析，比如物業管理用房是算出來的，綜合了物業管理，保安、實時監控、消防、電話機房等等。

　　對西單靈境胡同地區車輛停放調查研究

　　也是通過搞實態調查，結果統計，結果分析，比如停車可搞時間段劃分，封閉停車場。等等。

　　但這必須遵守城市規劃。

　　對西單靈境胡同地區環境綜合調查與評價。

　　這里有四條原則，見提鋼P11。

　　這個地區環境改造要點（見環境分析圖）

　　西單靈境胡同小區開發改造建筑設計模擬任務書前邊已分析這么多，又是分析，又是調查表，包括綜合統計，目的就是得出模擬設計任務書，拿到這個設計任務書開 發商就可以委托下一步設計，如此做出的設計任務書就可以保證有一定的科學性、邏輯性、環境效益、社會效益、經濟效益，這個任務書有五個部分組成，擬一個委 托書項目的概況與設計要點規劃，這里概況是發展商給的，規劃設計要點是規劃局給的，模擬任務書本身包括住宅，配套與非配套，如圖書館

　　設制文章的編制要求下一步委托建筑設計的具體要求。還要知道有關政府的文件等。

　　最后我們講一點關于建筑師與發展商知識結構更新，前面講的二個例子都說明這個問題。建筑策劃包括建筑學的很多東西，發展商都應更新和補充，做為建筑師，房 地產知識要更新、我們共同學的東西很多，比計算機、數理統計、模糊論的知識等等是我們之間相互提高的，我們現在運作過程實際上就是從建筑策劃到建筑設計， 大家協作想辦法把這個項目從規劃主項到建筑設計完成，以保證它的環境，社會經濟效益都好，這些就是這兩節課要解決的最大問題。

　　關于中國建筑市場化的問題——知識更新，從建筑策劃——建筑設計完整程序規劃主項以后把建筑策劃加入和建筑設計共同運作過程。這也叫廣義建筑學，那么發展商也是廣義建筑主作之一，建筑學范圍過程擴大廣義一把，共同運作整個過程——市場化。

　　建筑市場比較早的是包工頭性質，發現過程中按照主的需要進行設計，逐漸出現建筑師，業主面對建筑師也要面對包工頭，再發展一步專門有包工隊進行施工，認識 分配，合理安排，施工各個專業的劃分，設計和施工形成建筑業，再發展把建筑策劃引入，實際上變成開發商系統，面對建筑界要考慮設計施，同時考慮購買，也就 是向前考慮購買，向后考慮委托設計，這時把策劃投入進來幫助運作，再往后發展使建筑真正成為支柱產業成為集團，其實我們國家已經有集團或房地產公司象城 建、住總這樣大的房地產建造公司，他們有自己的開發設計，制造、施工、銷售一整套，中國定會發展成大集團化，大專業化配套的市場大格局，這就是我們共同面 臨的市場變化。

　　時間的緣故，包括圖的展示部分還有很多要講給大家的，我希望我們還會有時間一起去探討！

篇2：房地產產品建筑風格策劃

規劃設計

一.引領市場潮流的樓盤規劃理念

理念一：“均好性”理念

強調景觀的均享，弱化組團，強化半私秘空間，強化窗前的視覺效果，強調日照、朝向均好。人車盡可能分流，以停車不破壞景觀為主。

理念二:“新街坊”理念

新街坊包括“城市街坊”和“小區內的街坊”

理念三：“價值定位”理念

規劃過程中，不單追求平面構圖，更重要的是確定價值區域，依確定的價值區域確定每棟住宅中每戶的戶型，而不是現確定戶型比。重視草地、樹林、水面、硬質景觀的價值。

理念四：樓市布局方式應不拘一格

1、影響小區布局的因素

項目規模：大規模多層項目多用行列式或混合式

項目層高：高層項目在布局方式上更靈活，在朝向上不拘

項目性質：高檔多采用圍合式或其他方式，低檔多采用行列式

周邊環境：如項目有良好的自然景觀，布局時應盡量朝向這一景觀。如周邊無自然景觀，常采取圍合式，圍合造景，形成中心庭園。

地塊特征: 如果地形極不規則，或起伏不定，則布局較為混合、散漫。

2、行列式合圍合式各有利弊

3、新理念：從組團式到開放式住宅小區

對于規模較大的項目來說，現在一般都采用組團式布局的開發方式，現在又出現了一種開放式的小區布局方式，即樓宇布局既不是嚴格的行列式、圍合式也不是完全的組團，而是散落分布在小區周邊，但空間仍是有序而不零亂。

理念五:考慮七大環境滿足人的七個要求

1、空間環境滿足人的活動要求

健身文化必不可少

2、生態環境要有益于人的生理需求

3、視覺環境滿足人的心理需求

4、文化環境要達到陶冶人的要求

5、人文環境要照顧人的交往要求

6、智能環境要預計人的信息需求

7、管理環境要符合人的方便需求

理念六:方便、舒適、安全

理念七:突出自身特色

理念八:注重生態環境系統的建設

多種樹

理念九:交通道路應該合理分流，減少對居住區影響

居住區停車設計：（1）半地下停車場與綠化組合（2）全地下車庫（3）架空平臺下停車庫（4）在綠化搭棚架停車。

理念十:以耐久適用為標尺

理念十一：提倡本土文化

建筑風格策劃

一.建筑風格主要類別

1.按國家（民族）和地區分

中國風格、日本、新加坡風格、英國風格、法國風格、美國風格、等。

常用一個地區概括，如：歐陸風格、歐美風格、地中海式風格、澳洲風格、非洲風格、拉丁美洲風格等

2.按建筑物的類型分

住宅建筑風格、別墅建筑風格、寫字樓建筑風格、商業建筑風格、宗教建筑風格、其他公共（如學校、博物館、政府辦公大樓）建筑風格等

3.按照歷史發展流派分

（1）古希臘建筑風格，約公元前800年至公元300年

（2）古羅馬建筑風格，約公元前300年至公元365年，羅馬建筑風格正是歐洲建筑藝術的重要淵源

（3）歐洲中世紀建筑風格，公元400年至1400年，封建領主經濟占統治地位，城堡式建筑盛行

（4）文藝復興建筑風格，公元1420至1550年，建筑從經驗走向科學化，不斷沖破學院式、城堡式的封閉

以上四類可稱為古典主義建筑風格

（5）新古典主義建筑風格。

這一風格曾三度出現，最早一次是1750至1880，他是歐洲古典主義的最后一個階段，其特點是體量宏偉，柱式運用嚴謹，而且很少用裝飾。另一次出現在1900-1920年，帶有一定的復古特征。第三次出現在1982年，其主要特征是把古典主義和現代主義結合起來，并加入新形勢，這一風格在當今世界各國頗為流行。

（6）現代評論風格，1960-1975。緣自西方60年代興起的“現代藝術運動”他是運用新材料、新技術，建造適應現代生活的建筑，外觀宏偉壯觀，很少使用裝飾。

（7）后現代主義風格，亦稱“后現代派”，1980年開始出現。這一 

; 風格的建筑在建筑設計中重新引進了裝飾花紋和色彩，以折衷的方式借鑒不同的時期具有歷史意義的局部，但不復古。

4.按建筑方式來分

（1）哥特式建筑風格。

盛行于眾世紀1050-1550，以宗教建筑為多，最主要的特點是高聳的尖塔，超人的尺度和繁縟的裝飾，形成統一向上的旋律。

（2）巴洛克建筑風格。

1600-1760，他是幾乎最為講究華麗、裝飾的一種建筑風格，即使過于繁瑣也要刻意追求。

（3）洛可可建筑風格。

1750-1790，主要起源于法國，代表了巴洛克風格的最后階段，主要特點是大量運用半抽象題材的裝飾。

（4）木條式建筑風格。

一種純美洲民居風格，主要特點是水平式、木架骨的結構。

（5）園林風格。

從20世紀70年代開始流行，這種風格在深圳場當作概念炒作，其特點是通過環境規劃和景觀設計，栽植花草樹木，提高綠化，并圍繞建筑營造園林景觀。

（6）概念式風格。

90年代開始在國際上流行，其實是一種模型建筑，它更多的來余人的想象，力求擺脫對建筑本身限制和約束，而創再出一種個性化色彩很強的建筑風格。

當今中國建筑風格分類解析

1.歐陸風格

“粉紅色外墻，白色線條，通花欄桿，外飄窗臺，綠色玻璃窗”，這種所謂歐陸風格的建筑類型，主要以粘貼古希臘古羅馬藝術符號為特征，反映在建筑外形上，較多的出現山花尖頂、飾花柱式、寶瓶或通花欄桿、石膏線腳飾窗等處理，具有強烈的裝飾效果，在色彩上多以沉悶的暗粉色及灰色線腳相結合，另外，這一類建筑繼承了古典三段式的一起表象特征，結合裙樓、標準層及頂層、女兒墻加以不同的裝飾處理。

2.新古典主義風格。

新古典主義風格的建筑外觀吸取了類似“歐陸風格”的一些元素處理手法，但加以簡化或局部適用，配以大面積墻及玻璃或簡單線腳構架，在色彩上以大面積線色為主，裝飾味相對簡化，追求一種輕松、清新、典雅的氣氛，可算是“后歐陸式”較之前者則又進一步理性。目前國內這種建筑風格較多，屬于主導型的建筑風格。

3.現代主義風格。

現代風格的作品大都以體現時代特征為主，沒有過分的裝飾，一切從功能出發，講究造型比例適度、空間結構圖明確美觀，強調外觀的明快、簡潔。體現了現代生活快節奏、簡約和實用，但又富有朝氣的生活氣息

4.異域風格。

這類建筑大多是境外設計師所設計，其特點是將國外建筑式“原版移植”過來，植入了現代生活理念，同時又帶有其種種異域情調空間。

5.普通風格。

這類建筑很難就其建筑外觀在風格上下定義，他們的出現大概與商品房開發所處的經濟發展階段、環境或開發商的認識水平、審美能力和開發實力有關。建筑形象平淡，建筑外立面樸素，無過多的裝飾，外墻面的材料義務細致考慮，顯得普通化。

6.主題風格。

主題型樓盤是房地產策劃的產物，2000年流行一時。這種樓盤以策劃為主導，構造樓盤的開發主題和營銷主題，規劃設計依此為依據展開。

篇3：房地產策劃師教程:建筑規劃基本知識

　　一．建筑識圖基礎知識

　　房屋是供人們生產、生活、工作、學習和娛樂的場所，與人們關系密切。將一幢擬建房屋的內外形狀和大小，以及各部分的結構、構造、裝飾、設備等內容，按 照有關規范規定，用正投影方法，詳細準確地畫出的圖樣，稱為“房屋建筑圖”。它是用以指導施工的一套圖紙，所以又稱為施工圖。

　?。ㄒ唬┕D的內容和用途

　　一套完整的施工圖，根據其專業內容或作用不同，一般包括：

　　1．圖紙目錄:包括每張圖紙的名稱、內容、圖紙編號等，表明該工程施工圖由哪幾個專業的圖紙及哪些圖紙所組成，以便查找。

　　2．設計總說明:主要說明工程的概況和總的要求。內容一般應包括：設計依據（如設計規模、建筑面積以及有關的地質、氣象資料等）；施工要求（如施工技 術、材料、要求以及采用新技術、新材料或有特殊要求的做法說明）等。以上各項內容，對于簡單的工程，也可分別在各專業圖紙上寫成文字說明。

　　3．建筑施工圖:包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和構造詳圖。表示建筑物的內部布置情況，外部形狀，以及裝修、構造、施工要求等。

　　4．結構施工圖:包括結構平面布置圖和各構件的結構詳圖。表示承重結構的布置情況，構件類型，尺寸大小及構造做法等。

　　5．設備施工圖:包括給水排水、采暖通風、電氣等設備的平面布置圖、系統圖和詳圖。表示上、下水及暖氣管線布置，衛生設備及通風設備等的布置，電氣線路的走向和安裝要求等。

　?。ǘ┦┕D中常用的符號

　　為了保證制圖質量、提高效率、表達統一和便于識讀，我國制訂了國家標準《房屋建筑制圖統一標準》（簡稱“標準”），其中幾項主要的規定和常用的表示方法如下：

　　1．定位軸線

　　在施工圖中通常將房屋的基礎、墻、柱和梁等承重構件的軸線畫出，并進行編號，以便施工時位紡線和查閱圖紙，這些軸線稱為定位軸線。

　　定位軸線采用細點畫線表示。軸線編號的畫圓用細實線，在畫圈內寫上編號。在平面上水平方向的編號采用阿拉伯數字，從左向右依次編寫。垂直方向的編號， 用大寫英文字母自下而上順次編寫，英文字中I、O及Z三個字母不得作軸線編號，以免與數字1、0及2混淆。對于一些與主要承重構件相聯系的次要構件，它的 定位軸線一般作為附加軸線，編號可用分數表示。分母表示前一軸線的編號，分子表示附加軸線的編號。

　　2．標高

　　在總平面圖、平面圖、立面圖和剖面圖上，經常用標高符號表示某一部位的高度。各種圖紙上所用標高符號，以細實線繪制。標高數值以米為單位（不標單位），一般標注至小數后三位數（總平面圖中為二位數）。

　　標高有絕對標高和相對標高。

　　絕對標高：我國把青島黃海的平均海平面定為絕對標高的零點，其他各地標高都以它作為基準，在總平面圖中的室外地面標高中常采用絕對標高。

　　相對標高：除了總平面圖外，一般都采用相對標高，即把首層室內主要地面標高定為相對標高的零點，并在建筑工程的總說明中說明相對標高和絕對標高的關系。如室外地面標高－0.45表示室外地面比室內首層地面低0.45米。

　　3．尺寸線

　　施工圖中均應注明詳細的尺寸。尺寸標注由尺寸界線、尺寸線、尺寸起止點和尺寸數字所組成。根據《標準》規定，除了標高及總平面圖上的尺寸以米為單位外，其余一律以毫米為單位。為了使圖面清晰，尺寸數字后一般不必注寫單位。

　　在圖形外面的尺寸界線是用細實線畫出的，一般應與被標注長度垂直，但在圖形里面的尺寸界線以圖形的輪廓線和中線來代替。尺寸線必須用細實線畫出，而不 能用其他線代替；應與被注長度平行，且不宜超出尺寸界線。尺寸線的起止點用45度的中粗短線表示，短線方向應以所注數字的左下角向右上角傾斜。尺寸數字應 標注在水平尺寸線上方（垂直尺寸線的左方）中部。

　　二．建筑材料基礎知識

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　　根據材料來源不同，建筑材料可分為天然材料和人造材料；根據使用部位不同，可分為墻體材料、地面材料和屋面材料等；根據材料功能不同，可分為結構材料、防水材料、保溫材料和吸聲材料等。為了研究學習方便，一般按材料的化學組成分為無機材料、有機材料和復合材料三大類。

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　　1．材料結構狀態的主要參數

　?。?）密度：材料在絕對密實狀態（不含空隙或孔隙）下單位體積的質量。

　?。?）體積密度：材料在自然狀態下單位體積的質量。松散材料的體積密度一般稱為堆積密度。

　?。?）孔隙率：固體材料體積內孔隙體積所占的比例。

　?。?）密實度：材料體積內被固體物質充實的程度，即材料的絕對密實體積與其總體積之比。

　　2．密度和體積密度主要反映材料的輕重，而孔隙率和密實度主要反映材料鐘孔隙的多少。一般情況下，材料孔隙率越高（密實度越低），則材料的保溫隔熱性能、吸聲性能和吸濕性能越好，而材料的強度降低，抗滲透性能、耐磨性能、抗凍性能、耐腐蝕性能耐久性等均下降。

　?。ㄈ┎牧系牧W性質

　　1．強度

　　材料在外力作用下抵抗破壞的能力稱為強度，用材料在被破壞時的最大應力（單位面積承受的力）值來表示。

　　根據外力作用方式的不同，材料強度主要有抗拉強度、抗壓強度、抗折強度和抗剪強度。不同的材料，對其強度的要求也不一樣。如水泥以抗壓強度為主，鋼筋以抗拉強度為主。

　　彈性也塑性

　　材料在外力作用下產生變形，外力除去后，仍能恢復其原狀的性質稱為材料的彈性。反之，當外力除去后，不能完全恢復其原狀的性質稱為材料的塑性。大多數建筑材料都同時具有彈性和塑性，在外力不大的情況下，產生彈性變形；當外力超過一定的數值后，便出現塑性變形。

　　2．韌性與脆性

　　材料在外力作用下，未發生明顯變形就突然破壞的性質稱脆性，具有此性質的材料稱脆性材料。材料在沖擊、振動作用下產生較大變形尚不致破壞的性質稱為韌性，具有此性質的材料稱為韌性材料。

　　3．硬度與耐磨度

　　材料抵抗較硬物體壓入和刻劃的能力稱為硬度。材料抵抗磨損的能力稱為耐磨性。

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　　材料的物理性質主要指的是材料的耐水性、抗滲性、抗凍性、吸濕性、導熱性、熱容量、耐燃性與耐火性、吸聲性與隔聲性的基本性質，這些性質構筑了建筑材料穩定性。

　?。ㄎ澹┠z凝材料

　　能將散粒材料或塊狀材料粘結成整體并具有一定強度的材料稱膠凝材料。膠凝材料在建筑工程中應用廣泛。常用的膠凝材料，多數是無機礦物質粉狀物，按其凝結硬化的條件不同分為氣硬性膠凝材料和水硬性膠凝材料兩大類。

　　1．氣硬性膠凝材料：只能在空氣中凝結硬化并保持和發展其強度的膠凝材料。常用的氣硬性膠凝材料主要有石膏、石灰、水玻璃等。

　　2．水硬性膠凝材料：不僅能在空氣中凝結硬化，而且能在水中硬化并保持發展其強度的膠凝材料。這類建筑材料主要有水泥，它的強度主要是在水的作用下產生的。水泥是最重要的建筑材料之一，用途廣泛，品種繁多。建筑中工程中常用的是硅酸鹽水泥和普通的硅酸鹽水泥。

　?。┗炷良吧皾{

　　混凝土是由膠凝材料、水和粗骨料按適當的比例配合制成的伴合物，經一定的時間硬化后，成為人造石材?；炷林饕衅胀ɑ炷?、輕混凝土、防水混凝土、耐熱混凝土、噴射混凝土等幾種。

　　砂漿是由膠凝材料合細骨料配合制的伴合物，凝結硬化后具有相應的強度，并可將塊狀材料膠結成整體?；炷梁蜕皾{是現代建筑中最重要的材料。砂漿主要有砌筑砂漿、抹面砂漿、防水砂漿、裝飾砂漿等幾類。

　?。ㄆ撸┙ㄖ摬呐c木材

　　1．建筑鋼材

　　建筑鋼材的主要品種有：建筑用鋼筋、建筑用型鋼。

　　2．木材

　　木材作為建筑材料，在工程中應用廣泛。如用作屋架、梁柱、門窗、模板及室內裝修等。木材按樹種類劃分，可分為針葉樹和闊葉樹兩大類；木材按加工材料分類，可分為三種：原條、原木、板方材。

　?。ò耍┓浪?、保溫隔熱及吸聲材料

　　1．防水材料：建筑物的防水是很重要，其常用的防水材料，主要是瀝青及其制品。

　　2．保溫和吸聲材料

　?。?）無機保溫吸聲材料：這種吸水材料主要包括蛭石及其制品、珍珠巖及其制品、礦渣棉及其制品、巖棉及巖棉制品、玻璃棉、泡沫玻璃。

　?。?）有機保溫吸聲材料：這種材料通常吸聲效果較好，主要有軟木制品、木絲板、毛氈等。

　?。ň牛w材料

　　墻體及屋面材料石建筑工程中用量較大的材料之一。傳統的建筑中，大量采用的墻體材料是粘土磚瓦，隨著科學技術的發展，新型的墻體材料逐漸被廣泛使用?，F在普遍采用的墻體材料是粘土磚和砌塊。

　　1．粘土磚

　?。?）普通粘土磚：是以粘土為主要原料，經過成型、干燥、焙燒而成的墻體材料。普通粘土磚的規格為：240*115*53(單位：毫米)

　?。?）粘土空心磚：與普通磚相比，粘土空心磚可減輕自重30％－35％，能改善墻體絕熱、隔聲性能，并且節省粘土原料，干燥時間短，燒成率高。

　　2．砌塊

　　砌塊有以下優點：適用性強、原料來源廣、不占耕地節約能源、制作施工方便，由于砌塊具有以上優點，所以近年來發展較快，全國許多地方在推廣。

　?。ㄊ┭b飾材料

　　1．裝飾材料的基本要求及選用

　　建筑裝飾材料是用于建筑物表面，起到裝飾作用的材料。對裝飾材料的基本要求有以下幾個方面：

　?。?）材料的顏色，光澤和透明性

　?。?）花紋圖案、形狀和尺寸

　?。?）質感

　　2．常用建筑裝飾材料

　　常用的飾面材料（制品）主要有琉璃瓦、面磚、釉面磚、陶瓷錦磚、花崗石板、大理石板、水磨石板、塑料貼面板、木材、膠合板、石膏板。