某住宅小區項目整體規劃

　　項目脫穎而出的關鍵在于，除掌握項目的各種有利的資源外，更重要的是借助有效的方法對其進行充分的重塑和提升，全面提升產品力，從而使項目更具有競爭力。

　　針對昆明市房地產的現狀和項目所處區域環境情況的分析，我們的目標是：提升樓盤整體質素，創昆明樓盤的最佳品牌，推出昆明升級換代的產品，成為昆明新住宅運動的倡導者和實踐者。

　　一、總體規劃原則

　　在項目總體規劃應充分利用昆明自然環境資源（自然的、地理的、文化的、交通的、社會的等），并使小區與城市空間、用地環境良好的協調以及有分層次的系列性的綠色體系。項目的總體規劃按照"三進式"規劃格局來進行規劃。應該從三個方面來進行整合：

　　A、大環境的營造

　　昆明是全世界最適合人居住的城市之一。項目應充分利用地塊得天獨厚的自然地理環境，借助昆明四季長青的的良好的生態環境，考慮項目與周邊自然環境的協調、統一，從而形成一個良好的大環境氛圍。

　　B、中環境的營造

　　結合自然環境，盡可能利用外圍綠色景觀，悉心營造小區內的綠色庭院，將水景與綠色生態的特色發揮得淋漓盡致?？紤]生態環境，充分體現柔性之自然表現。設計親水性高之空間并兼顧安全與舒適，以建立人與水之關系，以項目所倡導的"水文化"體現其文化價值，做到中央花園與每個獨立的小庭院之間的完美和諧統一。

　　C、小環境的營造

　　通過建筑本身以及建筑空間、建筑設計如觀景大飄窗、生態陽臺與戶內花園戶內庭院等將綠色引入戶，營造一方具有生態、自然的氣息。

　　二、項目總體規劃布局

　　在項目的總體規劃在滿足容積率的前提下，應注重利用大環境資源（自然的、地理的、文化和、交通的、社會的等），并使小區與城市空間、用地環境良好的協調。同時，小區布局方式與整體合成注重造就陽光普照、清新空氣、綠地靜美的生態環境。有賞心悅目的樓房空間，戶戶能均享的精致庭院，富有文化內涵的供人們居留交往、休閑、健身的活動環境。

　　1、多層與小高層的布局

　　考慮到整個建筑群的總體視覺效果，要通過建筑朝向的變化組合，建筑輪廓線的高低起伏，點式單元與條式單元的有機組合，小區室外空間的收放流動，形成豐富多彩的小區生活模式。同時考慮到昆明日照時間長的原因，盡可能多的擺放一些南北朝向的住宅，并出于視野開闊的角度，我公司建議把多層放在小區的入口狹長地帶，呈南北向U字形擺放。

　　2、多層與小高層的比例

　　鑒于目前昆明市場還處于一個起步的階段，且目前消費者對小高層的認知度還不高，但考慮到昆明市場上綜合質素高的小層并不多，由于項目周邊不具備有競爭力的精品小高層存在，所以我公司認為還是可以建一部分小高層，綜合整個小區的規劃及市場因素，我公司建議多層與小高層的建筑面積比為3：2。

　　3、開放式社區--大社區，小組團

　　在項目的組團里面，采取半圍合式布局。這種樓宇既不是嚴格的圍合式，也不是完全的組團式。而是"散落"分布在小區周邊，但空間仍然是有序而不是零亂的。在保證住戶擁有共享空間的同時，有保證相對的獨立性。

　　項目采用大社區、小組團的方式，主要解決了以下方面的問題：--保證房子的均好性，采用了"半圍合式社區"的布局，每一個小組團中擁有一個相對獨立的空間，同時，有保證了共享空間享用，同時可盡量增加樓宇的南北朝向，盡量減少項目中的不好的單位，便要盡量均衡每一戶的素質，做到"均質化"，保證每一個單位的景觀、日照、采光、通風的均好。

　　三、道路系統的規劃

　　道路系統彩外動內靜，半人車分流的道路系統。即：小區的主干道人車不分流，而每一個小的庭院內可實行人車分流。小區內主要干道位于小區中央，呈南北貫通，以方便各組團方便地到達中央干道。小區停車應以地上停車為主，充分利用地形特點，減少開挖量，并且可把停車位做綠化，以增大小區的綠化率。

　　四、園林水景中小溪的規劃

　　開挖淺水渠，用溪流自中央花園而出，一直貫穿正個小區。在河道上架設數座小橋，機動車入口設在河道外緣，做到真正的人車分流，制造水城的獨特形象。以差異化的優勢創市場先河

　　五、開發步驟

　　1、以多層洋房入市

　　多層的建筑速度相對小高層快，且多層的入市價格相對低，利用項目形象與價格形成的落差，能夠保證項目在開盤的旺銷的局面，迅速成為昆明地區的明星樓盤。

　　2、特色配套、部分園林景觀先行

　　A、通過前期市場調查，鑒于目前在項目的周邊生活配套上，缺乏一個大中型超市，我公司建議在小區內建一座超市。如超市能在項目發售時開業，不僅可以提長項目的整體形象，而且可以把周邊的人流聚集過來，為項目的銷售聚集人氣。

　　B、作為一個高標準的項目，必須是環境、景觀、特色的配套能夠給予買家一個清新的印象，能夠徹底地將買家征服。因此，能夠提前建好體現項目本質的營銷展示中心，與此同時，部分特色的園林景觀能夠展現給予買家面前，保證市場對項目的信心。

　　3、多層與小高層結合的方式

　　針對項目的自身特征和昆明本地的消費需求決定，項目的物業類型應該以多層與小高層結合的方式，前期以多層入市，利用多層的價格優勢制造項目的旺銷的局面。在項目整體素質提升的過程中，使小高層成為項目的精品物業，營造項目居住氛圍的同時為項目樹立強勢的品牌形象。

篇2：項目規劃方案報審作業指導書

　　項目規劃方案報審作業指導書

　　1.作業目的

　　為了體現政府對實施城市規劃的監督，指導和服務的職能作用，使城市和地區的控制性規劃設計理念和規劃控制目標得以實現房地產開發項目的設計必須分階段地得到政府部門的批準。因規劃方案報審的時間長，環節復雜，反復多，在公司內部又需要不同崗位在經辦時間上搭接和銜接。所以要求各經辦崗位事先做好充分準備，一旦條件成熟，立即進入報審程序。避免將本作業轉化到關鍵路線上去。

　　2.作業依據

　　中華人民共和國城市規劃法；上海市城市規劃條例；上海市城市規劃管理技術規定；獲得中標土地批準的控制性詳細規劃與批文、土地協議。

　　3.主管崗位總建筑師：負責規劃設計方案的定稿，在報審過程中處理主辦崗位解決不了的協調問題。

　　主辦崗位土建設計管理：負責收集整理報審資料文件，具體經辦報審手續。

　　4.緊前工作條件

　　規劃方案招標完成，并按專家評審時提出的主要優化意見作了調整。

　　5.作業描述

　　5.1主辦崗位到規劃部門領取《建設工程設計方案送審單》填報，并同時附送下列文件(帶*號的為必送文件，所送原件在窗口交驗后退還)：

　　*5.1.1批準的建設項目可行性研究報告或有關批準文件（原件及復印件各一份）。

　　*5.1.2市測繪院提供的1/500或1/1000地形圖一份，地形圖上應有設計單位用≤0.3mm的墨線筆標明的下列內容：建筑基地用地界限，建筑物外輪廓及層數，新建建筑物與基地用地界限，道路規劃紅線及相關控制線，相鄰建筑物間距尺寸。

　　*5.1.31/500或1/1000總平面設計圖（藍圖）二份,圖紙須加蓋建筑設計單位的設計方案出圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設計方案出圖標準。

　　*5.1.4建筑設計方案圖（含平面、立面、剖面）及文本二套，圖紙須加蓋建筑設計方案出圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設計方案出圖、文本的標準。

　　*5.1.5經城市規劃部門批準的《建設項目選址意見書的通知》及附圖（復印件各一份）。

　　5.1.6《建設項目選址意見書的通知》中要求申請單位送審的相關其它文件、圖紙等。

　　5.2第二次送審及以后各次送審所需的文件、圖紙以城市規劃部門前次審核意見要求為準。

　　5.3規劃部門組織召開由規劃專家、規劃歸口的職能部門參加的規劃方案征詢會，征詢環保、消防、衛生、綠化、交通、民防等管理部門的意見，以《建筑工程設計方案審核意見單》給予批復。并附蓋有“上海市城市規劃管理局規劃管理業務專用章”或“上海市**區（縣）規劃管理業務專用章”的核定設計方案。

　　5.4規劃部門認為設計方案需要較大修改的，則核發“一審”意見。

　　5.5核發“建筑工程設計方案審核意見單”批復的時限為每次審核各為30個工作日。

　　5.6接規劃部門總窗口領證通知后，持規劃部門發放的“一書二證”聯系卡（IC卡）辦理領證手續。領取的內容包括《建設工程設計方案的批復》和附圖。

　　5.7本主辦崗位依據《建設工程設計方案的批復》和附圖，配合項目經理進入擴初設計階段的管理。

篇3：項目規劃方案報審作業指導書

　　項目規劃方案報審作業指導書

　　1.作業目的

　　為了體現政府對實施城市規劃的監督，指導和服務的職能作用，使城市和地區的控制性規劃設計理念和規劃控制目標得以實現房地產開發項目的設計必須分階段地得到政府部門的批準。因規劃方案報審的時間長，環節復雜，反復多，在公司內部又需要不同崗位在經辦時間上搭接和銜接。所以要求各經辦崗位事先做好充分準備，一旦條件成熟，立即進入報審程序。避免將本作業轉化到關鍵路線上去。

　　2.作業依據

　　中華人民共和國城市規劃法；上海市城市規劃條例；上海市城市規劃管理技術規定；獲得中標土地批準的控制性詳細規劃與批文、土地協議。

　　3.主管崗位總建筑師：負責規劃設計方案的定稿，在報審過程中處理主辦崗位解決不了的協調問題。

　　主辦崗位土建設計管理：負責收集整理報審資料文件，具體經辦報審手續。

　　4.緊前工作條件

　　規劃方案招標完成，并按專家評審時提出的主要優化意見作了調整。

　　5.作業描述

　　5.1主辦崗位到規劃部門領取《建設工程設計方案送審單》填報，并同時附送下列文件(帶*號的為必送文件，所送原件在窗口交驗后退還)：

　　*5.1.1批準的建設項目可行性研究報告或有關批準文件（原件及復印件各一份）。

　　*5.1.2市測繪院提供的1/500或1/1000地形圖一份，地形圖上應有設計單位用≤0.3mm的墨線筆標明的下列內容：建筑基地用地界限，建筑物外輪廓及層數，新建建筑物與基地用地界限，道路規劃紅線及相關控制線，相鄰建筑物間距尺寸。

　　*5.1.31/500或1/1000總平面設計圖（藍圖）二份,圖紙須加蓋建筑設計單位的設計方案出圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設計方案出圖標準。

　　*5.1.4建筑設計方案圖（含平面、立面、剖面）及文本二套，圖紙須加蓋建筑設計方案出圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設計方案出圖、文本的標準。

　　*5.1.5經城市規劃部門批準的《建設項目選址意見書的通知》及附圖（復印件各一份）。

　　5.1.6《建設項目選址意見書的通知》中要求申請單位送審的相關其它文件、圖紙等。

　　5.2第二次送審及以后各次送審所需的文件、圖紙以城市規劃部門前次審核意見要求為準。

　　5.3規劃部門組織召開由規劃專家、規劃歸口的職能部門參加的規劃方案征詢會，征詢環保、消防、衛生、綠化、交通、民防等管理部門的意見，以《建筑工程設計方案審核意見單》給予批復。并附蓋有“上海市城市規劃管理局規劃管理業務專用章”或“上海市**區（縣）規劃管理業務專用章”的核定設計方案。

　　5.4規劃部門認為設計方案需要較大修改的，則核發“一審”意見。

　　5.5核發“建筑工程設計方案審核意見單”批復的時限為每次審核各為30個工作日。

　　5.6接規劃部門總窗口領證通知后，持規劃部門發放的“一書二證”聯系卡（IC卡）辦理領證手續。領取的內容包括《建設工程設計方案的批復》和附圖。

　　5.7本主辦崗位依據《建設工程設計方案的批復》和附圖，配合項目經理進入擴初設計階段的管理。