房產項目的規劃設計管理
規劃設計工作是一項較單純的技術工作，任務來自于甲方，可能是規劃局、地產公司、或其他建設單位，提供的服務就是按照甲方的設計任務書和委托書對項目進行規劃設計，完成的標準是甲方滿意，并同時滿足國家標準和政府要求。
規劃設計管理則是作為地產商自己實施的對投資開發項目展開的有目標的管理活動。地產商的唯一投入就是資金，投資的目的是賺取更多的利潤。項目是賺錢的一個工具，項目的運作也是因為發展商的資金源源不斷的注入而富有活力。項目發展所需的一切資源都來自市場，根據項目的進展，購買活動在陸續發生，市場調查、國際咨詢、國際招標、規劃設計、施工建設、建筑材料和設備、銷售服務都可以通過一定的價格在市場上獲得，規劃設計管理是基于內部需求的一種管理，要求代表甲方對與設計有關的活動，如市場調查、土地購買、國際咨詢和招標、規劃設計及設計比、報批和設計變更等進行統一管理和協調。在這里，管理面對的不僅有很多乙方，而且也有很多審批方，上下的協調，合同方的協調管理，管理的目的是按照公司的決定和計劃，在投資、質量和工期等方面進行控制和管理，以實現公司的主要目標。
大型項目的設計管理，作為管理規劃師，要有明晰的設計程序，應知道在什么時候作什么事。作出明智的選擇，比什么都重要。選擇意味著確定下一步的方向，如果選擇出現偏差，就會走入誤區，多走很多彎路。因此，管理與策劃一樣重要，而作為一個大型項目的設計管理，應重點圍繞以下三個要點進行控制。
管理要點一：調查研究
一個地產項目的成功運作，歸根到底是市場需求的結果，而市場需求的發展和變化在很大程度上是由發展商的引導和媒體的渲染促成的。地產項目的實現通常需要三個特定階段：前期規劃設計、施工建設、銷售和經營。其中，前期規劃設計階段是項目運作的龍頭和開端，他包含了發展商最初的投資決策、目標分析和項目定位以及市場供需關系的深入研究，項目產品將來的顧客對象的特征：地區、年齡、收入、工作、性別等。銷售是實現投資贏利目標和商品價值的重要階段。重點工作一是放在前期規劃設計上，一是放在后期銷售上。而這都需要對市場進行深入細致的調查研究。
房地產不同于其他流動商品，市場競爭存在較強的地域性，往往以一個城市為單元，在城市的范圍內展開公司與公司，住宅與住宅，寫字樓與寫字樓、商場與商場的競爭。由于資金需求較大，很難有幾家公司壟斷市場的狀況，深圳各類大小的房地產公司有幾千家，萬科、招商、金地，這么大的企業，其年開發的住宅規模，也就那么幾個樓盤。一個公司，在完成了對一個城市的快速擴張和原始積累后，如何走出家門，將本地已經成熟的管理經驗和技術及資本輸出到外地新城市，進行市場擴張，值得研究。
項目的成功策劃以及規劃設計，離不開全面細致、深入的市場調查和分析研究。沒有周密的調查資料，就無法了解房地產市場的現狀情況以及產品的分布和競爭特點，也就無法進行項目的正確定位，規劃設計也就如無源之水。所以成功的項目來自于詳實的調查研究，這是項目運作的出發點和根本點。
1、市場調查
地產商要做的第一件事，就是委托專門的調查公司展開當地城市房地產市場的調查、基礎資料的收集工作，建立起動態的資料補充和修正機制，以期隨時準確反映房地產市場的變化趨勢和發展特點，并能及時反映到項目的規劃設計中，在實施前或實施中能快速適應市場的細微變化。
管理要著重于檢查資料的全面性、來源的可靠性、時間性、細節的準確性和競爭公司的內部情報。
當地城市的房地產市場狀況，包括各地產公司的實力、開發樓盤、經營業績、品牌和知名度、銷售率、消費群認可度、市場份額以及經營戰略、經營手段和競爭優勢等等。要弄清房地產市場上的產品類型和百分比，以及市場發展的趨勢和市場的細分情況，分析我公司應進入哪個領域或者將計劃在哪一塊細分的市場上博得消費者的歡迎和認可。從哪一個地方打入和突破，并能很快立住腳跟，推出新產品，引起消費者的注意，刺激消費者的購買欲望，完成第一階段的工作：突擊入城，偏居一角。市場調查的目的是可以做什么，不能做什么，比如住宅，是做豪華住宅，還是普通住宅，還是小戶型住宅等，至少要有幾套比較成熟的項目選擇方案，便于下一步決策時進行判斷。
2、規劃調查
從城市規劃的角度研究地產市場的發展和項目的規劃選址問題。
土地開發和建設總是城市規劃的一部分，購買土地之前一定要弄清城市的總體規劃和詳細規劃情況，要與當地城市的規劃設計院和管理者保持親密的關系，對城市的現狀、規劃結構和發展計劃以及城市的戰略要有深入的研究，要結合土地儲備和規劃選址通盤考慮，比如，公司要樹形象，先上短而快的項目，就不能在城市郊區選址，最好選擇城市新開發密集區或中心商業區，因為是城市鼓勵優先發展的地段，而且可能較多的地產公司聚集在一起，如果有精心策劃，建成精品，會很快打開局面，為公司樹立良好的公眾形象。當然，如果有好的市場追捧，選擇在城市的邊區進行開發，也未必不可，只要踏準了市場的節奏，有鮮明的主題和優秀的規劃設計，再加上優質的施工建設必會贏得消費者的青睞。
項目的實施要與城市近期建設和中遠期發展保持同步，期待政府大規模開發帶來的商機。
另外，在進行規劃調查時，要避開規劃的細節和爭議地，從市長和規劃局長、規劃專家的角度進行思考，要著眼于那些有潛在規劃價值和市場潛力的地段進行周密的調查，要盡可能想得更遠一些，3年、5年或10年后該地段的預測情況，要從規劃的戰略發展中，而不是從規劃的細微出，尋找市場的價值和投資點。所以，地產公司在戰略布局時一定要結合城市的總體規劃和發展戰略進行安排，否則就成為無源之水?？上?，一般的公司在這方面做的還很不夠，實際上城市政府在進行城市建設時都會帶來很多商機，關鍵是看你能不能抓住。
管理要點二：設計前期
房地產公司進入市場，首要的門檻是土地，而后是資金，最后是人才。人才可以通過高薪去爭奪和挖掘，資金也可以通過銀行去融資，土地則較復雜，如果有良好的政府資源和當地政府的支持，購買土地會簡單一些，畢竟在內地很多城市，土地市場依然是一張不透明的網，看不清，摸不透，沒有一定的政府關系很難開展土地的擴張、儲備工作。土地擴張不是簡單的購買和儲備，要與公司發展的戰略計劃和整體布局以及市場增長緊密結合起來。
建立與當地規劃、國土部門建立良好的工作關系。
如果在當地有很好的政府關系，那對前期土地的儲備和擴張將很有幫助，在土地成本、區位和數量方面將能夠按照公司制定的發展戰略進行，為進一步的實施開發打下一個良好的基礎，在市場競爭中占據較高的優勢。
購買土地前首先做好三個準備：
1）規劃選址。
某一種開發項目概念確定后，下一步的工作就是項目的規劃選址，首先，要了解城市規劃和用地的現狀，分析空地及周邊的現狀和發展情況，并到現場進行實地調
查和核實。其次，根據項目的定位和對土地的具體要求，擬選5處以上的位置進行選址和評價。評價主要考慮周圍市場、公共配套、市政基礎設施、周邊建設情況、本地的規劃趨勢和發展方向、交通的便利程度、基地的現狀和是否引起較高代價以及項目進入后的市場反映及銷售預測等，評價應結合選址和前面的調查及項目定位綜合考慮，必要時要對項目定位進行調整。最后，根據各選址評價報告，進行針對性分析和比較，從中遴選出有較大開發價值的地段作為公司發展的決策依據。比如，城市大型購物中心，影響其規劃選址的主要因素有兩個：一是地區人口密度和流動率。二是交通便利程度。在汽車高度發展的國家，如美國，其大型城市購物中心大多位于城市郊區高速公路的旁邊，因為交通非常方便，而且開汽車也非常容易到達，買完后就可以直接回到位于郊外的別墅了。雖然，高速公路邊的購物中心周邊地區可能人口稀少，不比市區人口密度大，但高速公路上的較高數量的來往車輛，保證了購物中心設置的第一個因素：人口流動率。所以，交通便利和人口密度及流動率，對于購物中心的規劃選址，兩者缺一不可。
在深圳地區，私人汽車擁有率逐年提高，加入WTO后，購買家庭轎車速度日長，深圳去年已有50萬輛汽車，現在也月售1萬輛。而深圳戶籍人口也就120萬，平均每家也有一輛。這樣一種情況下，在郊區設置購物中心適合嗎？答案是否定的。因為，深圳是一個特區，市區內已基本處于飽和開發狀態，沒有哪個地方的交通是非常順暢的地方，即便濱海大道、深南大道、北環大道交通也多處于臨界飽和狀態，另外，有車族大多居住在城市中心和密集居住區，很少一部分在城市邊區購房，他們不大可能在下班時饒路去郊區購物中心進行采購，這不符合人們順便的心理。所以，在深圳郊區設置購物中心缺乏吸引力。
所以，在高密度的人口地區或高流動率的道路邊上，如果交通非常方便，停車和進出都很不錯，可以有一個較好的市場前景。家樂福的規劃選址比較成功，梅林一村有7000戶居民、3萬人口，居民多為層次較高的政府公務員和教師，對大型購物中心的環境較重視，而且家樂福是梅林一村唯一的一家商場。由于家樂福位于市政道路上，將消費者人群擴大到整個梅林地區，并通過公共交通吸引人流，而門前連續不斷的車流又是購物中心高人口流動率的保證，幾個方面保證了家樂福的巨大成功。這是購物中心和居住區共同開發建設的良好案例。
2）加強設計報批過程中的目標管理：土地合同、用地紅線和規劃設計要點
設計報批不僅僅是批準的問題，時間上的問題，要認識到設計報批是將設計目標通過政府的批準加以確認和合法化。跟蹤者要學會與管理者的溝通和協調。
盡管用地紅線和規劃設計要點都是規劃國土部門下達的，但我們可以通過合法的正當途徑將公司的發展目標和設計意圖反映給他們，去積極協商和溝通，影響他們的決策傾向。
規劃選址初步確定后，就要進行土地的購買工作。土地購買時要事先與規劃土地部門將土地價格、土地面積和規劃設計要點以及開發建設要求協商好，要做到心中有數，盡可能把今后開發建設中遇到的問題想清楚，并在合同中為公司的發展調整留下調整余地。所以，用地紅線和規劃設計要點是關鍵技術工作。
用地紅線要根據法定圖則或控制性詳細規劃所確定的路網進行下達，地產公司要及時跟蹤和協調，如果在一個范圍允許選擇或規劃部門有商量的余地，地塊在一個街坊內的區位價值，就要結合下一步的規劃設計、城市規劃以及公司的項目定位，作出地塊評估和判斷，比如商業，最好臨近道路和便于出入，如果住宅最好遠離市政干道，選擇僻靜處，而周邊如果有好的景觀如公園、海景或水庫、山體，則對辦公和住宅的銷售或租賃有較大的吸引力。所以，用地紅線的跟蹤，不是一個簡單的劃線問題，而是一個重新進行細分和目標確定的過程。
規劃設計要點，是項目的靈魂和技術核心，他影響著公司的一系列決策和經濟戰略的確定，比如，3.5的容積率對于開發住宅來講，就是高層住宅，而在某些城市，如果消費人群還達不到可以承受電梯的管理成本和高層土建成本的情況下，茫然采用高容積率，會使公司陷入困境，而且還要交納高容積率帶來的樓面地價。所以，在簽定土地合同時，就要做好經濟技術分析，重點對容積率、公共配套（學校、幼兒園、商場等）進行成本分析，計算建設后的單方成本，與市場同類項目進行比較，并作出方案判斷和選擇。因為，規劃設計要點在下達后就不容易調整，所以，之前一定要將開發建設遇到的問題在規劃設計要點中考慮進去，為今后自我調整留出余地。
管理要點三：規劃設計方案
一個好的規劃設計，必須在深入細致的市場調查后，在占有第一手基礎資料后，并經過多方面、全面細致的分析研究后，才能和市場緊密結合起來。項目是否成功，需要一系列的運作和精心策劃才能逐漸達到所定目標，其中，規劃設計是龍頭，是關鍵。尤其是大型項目的規劃設計，更應重視。大型項目的規劃設計，要結合項目的復雜程度和市場情況，分階段進行規劃設計，將規劃設計的目標逐步進行深化和細分。所以，對于一個大型項目的規劃設計首先要有一個整體的清晰的概念，而后要清楚開始做什么，中間做什么，實施時做什么?？傊?，要將項目的整體運作和策劃精神貫穿到每一步中去，并逐步進行落實和反饋。
做好一個規劃設計方案，離不開三個前提條件：甲方的指導和目標激勵，
高水平善溝通的設計單位，推出優秀作品的機制和設計方式。這三點相輔相成，互為推進。
1）甲方的指導和目標激勵
誰也無法代替甲方作出最后的判斷，甲方或許在某些環節需要設計方、監理方、顧問公司的積極配合，這些伙伴也提出了自己的方案或觀點，但只有甲方能夠從項目的整體上進行選擇和判斷。
項目的運作，自始至終是甲方自己的事，從投資決策到市場調查、項目確定和定位，規劃選址和購買土地，每一步都是甲方精心策劃的結果，里面都隱含或付出了大量的心血和代價，而目標也在一步步的進展中逐步調整或加強。所有這些發生或將發生的故事及來龍去脈，也只有甲方掌握和清楚，而這些細節或故事不可能告訴設計師，設計師也不可能在一下子就能消化吸收。所以，甲方作為全過程的統籌策劃方，一定要清楚應該讓設計師在哪一個環節發揮作用，決不能將所有問題都交給設計師來解決，一來設計師永遠不可能代替甲方來作出判斷，二來有些原則性問題，必須由甲方進行拍板。設計師只了解你讓他做的那部分，他無法從項目的整體運作上看到問題所在，這是作為設計人員的角色所限。我以前作設計，就是這樣，你可以有很多想法，而且也可以在方案中體現，但如果不獲得甲方的認可就無法進行下一步的工作，多數情況下，設計師因為溝通或對項目的認識深度或甲方提出的要求過粗或背景資料太少，設計師稍不注意就會偏離甲方的目標，作出一些無用功，浪費時間和精力。
設計過程中，甲方加強設計跟蹤和指導，不能僅通過幾次會議或匯報的方式來解決復雜的技術問題，比較復雜的問題要主要依靠甲方的主要技術人員與設計人員進行面對面的溝通和商量，必要時，甲方應派駐工程師與設計人員一起參與設計，
對設計中出現的問題，甲方工程師可及時返回公司向領導匯報尋求解決方案或意見，這種措施可有效的將一些細節或不大的問題解決好，而且因為有甲方代表的旁站參加，設計師的積極性和主動性會得到加強，工作效率會大幅提高，由領導拍板決策的范圍縮小，節省了領導的精力。通過匯報會，主要目的有兩個：一是向領導通報方案的進展和中間成果。二是就方案中的關鍵問題進行討論，尋求解決方法或意見，以便于下一步設計的繼續。甲方的指導，影響到設計的進展和方向。在設計大的原則和目標上，甲方應比設計方更高明、更前瞻，在某些方面來講，甲方對于一個方案比設計者更能看出和發現問題所在，眼光更高一些。所以，甲方的指導應放在以下三個方面：一是方案的整體布局和框架。二是經濟技術指標。三是方案的風格和創新。甲方的指導不要具體到每一個具體設計的細節中，要積極想辦法調動設計人員的設計才能和積極性，將他們的才華施展出來就成功了一半。通過設定一定目標激勵設計師進行創造，設計出甲方滿意、大家滿意的作品。甲方的指導不可有太多的隨意性，比如確定了的設計原則和意圖，不要輕易改動，因為設計人員已經按甲方的意圖作出了很多努力，如果不說清楚，突然改動，會給設計人員造成很大的壓力和打擊，因此，甲方作出的決定一旦作出后就不要動。這也是在留仙村住宅區規劃設計管理中遇到的突出問題。留仙村住宅區由于在可行研究階段對許多總體的概念和原則沒有研究透徹，致使在規劃國際招標后，在中標設計方案調整過程中，需重新研究和確定這些概念，如總體人口規模、交通方式選擇、停車比、人車分流、容積率、建筑層高及分期建設等。由于設計方案已經初步確定，上述概念的調整引起規劃方案的大修改，因而帶來設計單位的抵觸，矛盾由此引起。加上中途甲方中途意見的反復，和設計單位的不合作，造成設計方案久而不決的局面。
2）高水平、善溝通的設計單位
作為地產商，為做好一個項目的規劃設計，都愿意拿出更高的成本來雇請一家高水平的設計單位。但是高水平的設計單位不一定就適合，原因有很多，一是一個項目從前期策劃、概念規劃、總體規劃到詳細規劃設計、單體設計、初步設計和施工圖設計，有很多階段，每一個階段對設計的要求不一樣，因此，方案能力強的不一定做好施工圖，而策劃作得好不一定代表可以做總體規劃。隨著設計專業分工和市場的細化，配合設計各階段的咨詢顧問公司、方案設計公司、建筑設計公司、施工圖設計公司等更加專業的公司會更加適合階段設計工作的需要，而且會作得更好，更專業。所以，在相應階段邀請該階段高水平的公司來做，不要張冠李戴。如做市場研究，要請市場調查公司，做項目策劃，請地產策劃公司，做概念規劃，最好請國外的顧問設計公司，交通規劃要請交通顧問公司，而詳細規劃設計則可以通過國際招標來選擇，施工圖讓國內設計院來做更塌實。
高水平的設計單位內部一定要有主設計師來支撐，甲方在選擇設計單位時，要對主要設計人員進行考察，并要求在提供服務時，保證主設計師到位。另外，設計單位的配合情況也要重點考察，因為，如果水平高，但是不聽甲方指導和意見，無法進行溝通和交流，那水平再高，也無法實現甲方的設計目標和主要意圖。
設計對于甲方和設計單位應該成為一道橋梁，將雙方通過方案的交流和互動，提高雙方對方案的認識和設計水平，并最終成為雙方共同的心血和設計財富。
3）推出優秀作品的機制和設計方式
通過什么樣的途徑獲得好的設計方案，是值得考慮的，但要考慮到成本和收獲的價值比較。對于大型項目，如果比較復雜，邀請國際知名設計單位進行咨詢，可以幫助甲方理清思路，獲得一些創新性想法和啟發，這一階段的成果可以作為甲方的部分意圖貫徹到下一步的設計中去，咨詢會有一些費用，但不是太大，得到的信息卻很多。
如果甲方愿意，可以在咨詢成果的基礎上，選出1-2家單位展開下一步的規劃設計工作，可以在原先的立意基礎上深入發展，形成一個基本確定的方案，供甲方進行選擇，這種方式，可以發揮設計單位的積極性和設計空間，推出優秀作品。
所以，創新性或概念性的東西，讓國外的公司做可以吸引更多先進的設計概念和理念，提升項目的內涵品質和層次。而務實性的設計則讓國內設計院來做。
我以為，在策劃階段和市場調查階段，擬采取指定單位的方式進行策劃和調查，尤其邀請本地的公司更適合一些。在概念和總體規劃階段，或采取先咨詢，后招標的方式，或完全采取招標方式，或者請一家著名設計公司直接做。要根據項目情況來選擇。而規劃設計、建筑單體設計也可采取招標形式?？傊?，為獲得高水平、高質量的作品，在不同階段，采取相應的方式進行設計有助于方案精品的出現。
留仙村大型住宅區的規劃設計，我們采取了國際公開招標方式，根據設計單位實力，從中選出了5家國內外著名設計單位參加招標，美國HOK、日本日建、英國阿特金斯、新加坡駟馬設計公司以及重慶建筑大學。最后選中了新加坡駟馬公司的方案。后來證明了，不僅中標方案整體性調整，已失去了原來方案的面貌，而且其他方案的特長也沒有被吸收到方案中去，引進國外先進設計理念的目標也就沒有達到。
由于語言問題，導致溝通無法順利進行，而產生很多誤解。新加坡作為中標方，在設計方案調整過程中，過于堅持自己中標時采用的設計理念和方法，甲方為使方案更易實現而作出的種種努力，也因此無法貫徹到設計中去，這就是一個典型的配合上的問題。解決不好，設計無法開展，甲方意圖無法落實，設計也就無法完成。
篇2：房地產公司規劃設計人員崗位責任
房地產公司規劃設計人員崗位責任
1認真學習、貫徹有關基本建設的政策、法規、規范、規程和標準。認真執行基建程序。
2不斷學習規劃設計知識，提高業務水平。
3參加開發項目的可行性研究和方案討論。
4項目確立后，參加勘測設計及招標工作。
5會同設計單位，征求建管、消防、交通、人防、環衛、衛生及有關配套單位的意見和聽取其要求。
6負責聯系、協調規劃設計和有關主管部門的業務技術問題。
7參加組織擴初審批會議，整理有關紀要和起草向上級主管部門申請擴初批準的報告。
8熟悉施工圖紙，組織設計交底會審，并負責整理會議紀要。負責工程技術材料的保管，按階段歸檔。
9經常深入工地，配合項目，及時解決施工中有關規劃設計方面問題，掌握工程質量和進度情況。
篇3：房地產規劃設計總監經理崗位說明
房地產規劃設計總監、經理崗位說明
一、崗位職責：
1.負責規劃設計部全面管理工作；
2.負責規劃設計部各期計劃編制和組織實施；
3.負責建筑設計單位的選擇，管理設計單位完成項目設計；
4.負責項目公司設計各階段管理工作，加強對各項目公司設計工作的檢查、監督和指導；
5.負責組織設計研發、產品戰略、設計技術等工作。
二、任職資格：
1.建筑學專業，全日制本科及以上學歷，建筑老八校畢業優先；
2.持有注冊建筑師證書者優先；
3.3年以上房地產公司,3-5年設計院規劃設計工作經驗；
4.熟悉規劃及建筑設計規范，了解各地設計要求、各種工藝及建筑材料，精通房地產產品研發的業務知識和流程；
5.認同中建企業文化，表達、組織協調能力強。