某商業廣場項目整體規劃設計思路

　　第一節總體規劃

　　總體規劃關系**商業廣場成敗，沒有認真規劃論證的商業廣場大都缺少顧客人流，商戶無法贏利，最后走向關閉。

　　"世界主題旅游休閑業設計高手"、曾參與策劃和設計過多個世界著名Mall的美國HHCP國際設計有限公司總裁LarryW．Ziebarth先生曾指出："商業廣場的主題規劃是關鍵。"

　　因此，我們在"**商業廣場"的主題規劃上本著"商業空間步行化 、商業空間室內化、公共空間社會化"的宗旨，以生態化、娛樂個性化為設計理念，對"**商業廣場"總體規劃設計，將城市主題綠化廣場與"**商業廣場"融為一體，達到商業與環境的有機結合。

　　第二節 商業廣場建筑設計

　　一、平面設計

　　平面設計的內容是確定室內商業步行街形態，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有商業運營者提供一個互利互惠的機會，最大限度為每個商業運營者帶來穿行人流，提供最多的商業機會。

　　二、剖面設計

　　確定層數，垂直結構和形式，做好垂直交通組織。

　?。ǎ保?利用中庭空間的功能與作用 中庭是垂直交通組織的關鍵點，是步行空間序列的高潮，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵層間運動。

　　核心中庭可以搭建活動舞臺，經常開展促銷文化活動，吸引各層顧客住足觀看。

　?。ǎ玻?中庭空間的造型與交流 中庭的設計形式可以多樣化，具體根據購物中心總體形態來把握，對于面積比較大的購物中心，可以采用露天式表演舞臺為核心的中庭設計，觀賞人群可以從四周不同角度方便觀賞表演活動。在室內設計中庭，不要過分追求中庭得寬大豪華，力求地域文化特色與經濟性相結合的原則。

　?。ǎ常?從不同的層面同時引入人流

　　注重豎向交通的易達性，根據項目地塊限定的條件下，應強化2F與B1及其它樓層的交通便利性，將2F、B1當做一樓修，引導上行、下行人流。譬如利用B1直接連接室外街道的出入口，2F的直接引向人行道的自動扶梯，與其它商業物業直接相連的人行天橋等，創造臨街便捷的多渠道垂直交通。

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　　在有限的中庭空間，扶梯層層疊加常常會激發購物者的欲望。

　?。ǎ担┚坝^的垂直吸引力

　　采用玻璃頂和天窗引入自然光線，不僅節能，而且讓上層空間開闊敞亮，把人的視線吸引向上。

　　外立面與入口：

　　"**商業廣場"外立面設計既要考慮與周圍建筑的關系，又要考慮入口處外立面與內部步行街的過渡與轉換，同時考慮商務和賓館的功能。入口是室內外空間的過渡，也是商業廣場室內步行街的終點。

　　將臨街設計為通透立面，在3F以上劃出可臨窗觀景的景觀區與商業經營區適當分隔，輔以獨立便捷的上行觀光電梯等，使其成為餐飲、咖啡、茶室等對情調、視線要求較高的經營定位。

　　三、其它設計要素

　?。?）、照明設計

　　商業廣場的室內照明設計既要滿足展示商品的功能需要，又要滿足美學需要，室外照明設計對塑造商業廣場的形象起著至關重要的作用。

　　夜間室外照明重點突出建筑和停車場，讓商業廣場在環境中產生強烈的視覺效果。

　?。?）、景觀設計 室內景觀設計與室外景觀設計需要相互協調。

　?。?）、無障礙設計 重點考慮殘疾人的通行要求。

　?。?）、節能設計 商業廣場建筑節能設計，主要從減少能源損失和提高設備效率兩個方面考慮。注重保溫墻體材料應用聰明，并充分利用自然采光。

篇2：商業房地產項目規劃設計管理工作難點

　　商業房地產項目規劃設計管理工作難點

　　由于商業綜合體項目是商業業態綜合度最高、功能需求最復雜的項目，在前期規劃設計階段，為了滿足各商業業態的功能需求滿足，開發商在協調各商業業態的功能需求及各設備專業管線綜合的技術對接工作等方面要求更高，是開發商規劃設計部門的工作關鍵點，直接影響項目開發的進度和出圖質量。

　　酒店、百貨、超市等各主力店商家在開發商提供的建筑初設方案基礎上，開始組織各自范圍內的內裝、機電、經營布局等專項設計工作，同時，開發商為了縮短設計工期，已經開始各專業的施工圖設計，但各設備專業的圖紙只是按照一般情況設計，比如：空調、排煙管道及風口的位置及標高設計沒有考慮內裝吊頂的標高及造型需求，水、電、氣的管線、負荷預留也沒有針對性。開發商收到各業態的經營布局規劃、內裝設計等具體功能需求后，組織有關單位進行人工檢查、修改圖紙，反復多次，工作繁瑣，如何項目進度快，已經按照施工圖施工，只能拆改返工，否則不能滿足經營需求，造成時間和成本的浪費。

　　現在施工圖設計常用軟件為AUTOCAD，只是個二維的繪圖工具，平面、立面、剖面的繪制沒有關聯，平面圖的一處修改，立面、剖面都必須重改；內裝設計公司在做方案效果圖時，還必須重新建模，也只能針對幾個重點部位做圖，不能做到室內全方位出圖，甚至與實際空間有較大差異，只是一個效果圖而已。

　　能否有這樣一個設計系統,所有的設計信息都能完全共享、傳遞，各單位設計部門在開發商的分級授權下，在同一個設計中心網絡平臺上進行圖紙修改、更新、信息反饋；建筑設備各專業的管線設計進行自動碰撞檢查、自動管線綜合；內裝設計的效果可以任意角度察看，甚至可以進行虛擬漫游、虛擬賣場成列布置展示……?

　　答案就是：BIM（Building Information Modeling）！

　　BIM（建筑信息模型）

篇3：規劃設計決定商業項目成敗(摘錄)

　　規劃設計決定商業項目成?。ㄕ洠?/p>

　　一個成熟的住宅市場，無論是設計院、開發商、代理商，都應當能夠獨自為住宅的建筑規劃設計，提供完善的方案，發展商內部的工程部、代理公司內部的概念設計部等等，都應具備一定的建筑規劃設計能力。

　　相比住宅市場，商業地產作為新興的開發領域，當前因尚無經驗可循，也缺少完整的規劃設計體系，因此給商業地產的規劃設計造成了一定的障礙。比如深圳目前眾多的住宅、商場綜合樓，發展商在規劃設計階段基本上與以住宅代理為主的中介合作，規劃設計上以塔樓住宅為先導，在戶型設計、環境布置上花足了功夫，而發展商、設計院、以住宅代理為核心業務的中介公司，三者因不精通商業地產，甚至缺乏起碼的了解，結果導致塔樓住宅一般都有超水平發揮，但在商業裙樓上卻交了學費。

　　在商業較為發達的城市，一個處于初級階段的商業地產開發，必然會與商業水平形成較大的反差，而連鎖中的超市百貨業等只能被動地選擇賣場，面對規劃設計先天缺陷的商場，商家每每只能削足適履。

　　規劃設計決定商業項目成敗

　　缺乏論證、策劃滯后、定位不準導致商業地產經營困難——規劃設計決定商業項目成敗

　　國內商業地產規劃設計目前存在五大問題

　　1、開發商忽視商業定位的重要性，忽視商業地產策劃在前期規劃階段舉足輕重的作用。

　　目前商業地產項目前期規劃設計的基本程序是：拿到地以后，組織自有力量做個簡要調研論證，然后先找設計院設計，再報建，項目批下來之后再找策劃公司。

　　在這個流程當中，開發商雖然對項目定位也會做一些調研論證，但是其目的性、專業性、可操作性、深刻程度、可靠程度、與市場的契合程度，與專業的商業地產策劃公司的工作往往無法相提并論，導致很多時候開發商對項目的定位本身就是模糊的、搖擺不定的。而項目定位不精確，甚至帶有一定程度的主觀性、隨意性，又必然導致對規劃設計的導向作用不明顯、指導性不強，由此埋下種種隱患。

　　2、發展商以銷售為導向的開發模式造成商業地產規劃設計草草上馬。

　　發展商以銷售為導向的開發模式，加上資金鏈的需要，決定了商業地產的規劃設計越快越好，回款越早越好。這種銷售的功利性，導致商業地產往往開始是極具隨意性地規劃設計一種報建方案，等方案報建之后，策劃公司介入，即使方案不合適經營定位，發展商也往往急于開工建設，難以下決心更改設計方案，其結果往往是，策劃公司只能在方案不大改的前提下，提出適當的修正意見，商業規劃設計與市場經營定位脫節的問題暴露無疑。

　　3、在商業地產領域，設計院本身也有一定的局限性。

　　盡管規劃設計院在規劃商業地產項目時，也是會考慮市場定位，但是，由于行業的局限，規劃設計院對商業業態的建筑設計和配套規范和細節知之不多，只能簡單地通過參考樣本的手段來進行規劃設計。與規劃設計單位在住宅領域的駕輕就熟相比，在商業地產領域，其經驗和深入程度，差得太遠。

　　4、商業地產規劃設計，與商業的實際經營者脫節嚴重。

　　商業地產的實際參與者包括：發展商、規劃設計者、策劃代理商、商業經營者、投資者，這五者之中，商業經營者是商業地產的基礎。商業地產的規劃設計，必須充分了解經營者的需求，才能做到適銷對路。令人遺憾的是，在實際的規劃設計過程中，極少有某一方與經營者溝通和求教，一個經營者缺席的商業規劃設計，其結果必然與實際市場需求脫節。

　　5、策劃行業有其自身的運作規律，開發商與策劃公司的順利對接存在一定的障礙。

　　以深圳為例，商業地產策劃公司一般習慣于做項目的全程代理，更關注招商、銷售代理收益，如果單獨做前期策劃，不但投入人力多，而且收費太少，往往興趣不大。同時，開發商對于策劃機構介入前期規劃的價值也沒有充分的認識，更不愿意在前期策劃投入資金。于是商業地產規劃設計為先、策劃滯后的現象見怪不怪，而規劃設計沒有策劃的導航，就只能跟著感覺走了。

　　規劃設計缺乏明確定位五大弊端

　　1、缺乏必要的業態論證，造成盲目定位失誤。

　　商業地產的盲目定位者往往對商業本質一無所知，對商業經營的地段、交通、消費市場等基本概念都看不清楚，只看到商鋪租售價值高于住宅的表面現象，于是乎，不管地理位置，不論項目周邊商業氛圍和人氣狀況，先蓋個萬兒八千平方米的商場再說，等項目建成了去招商，才發現項目根本無法滿足經營要求，造成了商業項目的嚴重空置。

　　盲目定位的結果，必然導致方向性的錯誤，這對于商業地產來說，無疑是毀滅性的。

　　2、缺乏對商業業態的了解，導致建筑設計貨不對板。

　　筆者接觸過不少商業項目，先前在沒有定位的情況下，為提升商場的品質，都規劃設計了中庭，這些項目一旦未來引進超市市場，就必須將中庭填平，才能滿足超級市場開放式陳列貨架的需要。

　　3、規劃設計重住宅輕商場，導致商場空間難用。

　　目前除商業中心有一些純商業項目之外，絕大多數都是商住項目，發展商與規劃設計單位在設計方面為保證住宅的戶型、朝向等，對裙樓商場的空間破壞性較大。在商場的內部，比如由于住宅核心筒的擺放位置不當，導致商場整體開放式格局被割裂，有的不得不結合核心筒設計“回”字形動線；在商場的外部，比如住宅大堂的布置破壞了外部商業街的連續性，使得室外商業街的商業氣氛蕩然無存等等。

　　4、缺乏業態常識，規劃設計配套不足的情況較嚴重。

　　在超市租賃的洽談過程中，除賣場空間有著諸多不適合的情況之外，在配套方面也有一些不足，如超市必須的理貨區方面、熟食區的煙道方面，商場的前期設計欠考慮或者考慮得不夠，尤其是前文提到的平步式自動扶梯，其跨度遠遠超過踏步式自動扶梯，有的商場受空間限制，想改都改不了。

　　5、主力店規劃之前不能確定，規劃設計難以度身定做。

　　盡管目前出現了“訂單式商業地產”模式，但主力店在項目規劃之初不能確定，依然是項目明確規劃的障礙所在。

　　先定位、再設計

　　首先，要確立策劃為先的觀念。

　　商業地產項目，沒有策劃就沒有定位，沒有定位就沒有業態，沒有業態規劃設計就不可能有的放矢。一個地塊周邊人口及消費狀況、現有市場競爭環境、未來發展傾向等，只有通過策劃公司的深入調研才能明確，項目適合做什么、做什么才能生存下去，更是需要進一步分析研究，并與對應的商家深層次地溝通，才能把握市場的脈搏。

　　由于有些規劃設計有著一定的盲目性，發展商

對設計方案遲遲不能定案的事情也時有發生，弄得設計單位被無休止的修改搞得精疲力盡，發展商自身也是一頭霧水，什么方案似乎都行，什么方案似乎又都不可行，其主要原因在于，一個沒有策劃方向的規劃設計運作。

　　其次，要摒棄“先做后改”的操作模式。

　　對于商業地產的規劃設計，開發商普遍有一種“先做后改”的心態，為了搶時間，首先規劃設計一味要快，然后不行再改；設計院對市場及各方想法未能全部吃透，時間又緊，于是先出規劃，等策劃公司介入后，規劃設計上一些先天不足暴露無遺，規劃設計隨之進入艱難的修改狀態。修改之所以艱難，一方面是因為原有方案可能要徹底否定，重新再來，一方面是因為方案已經報建不能大改，加上工期緊迫，沒有回旋余地……

　　“先做后改”的初衷就是圖快，而實際結果卻是欲速則不達。

　　其三，要調動策劃者、設計者、經營者全體參與。

　　開發商業必須了解商業，一個商業地產的開發者，必須由一個“門外漢”變成“商業通”，通過與商業策劃者、設計者、經營者的廣泛接觸，了解商業地產開發的基本規律，然后再充分群體參與，通過策劃公司介入深入解讀市場，提前與擬引進的大商家進行意向性接洽，讓設計者按業態量身定做，達到商業設計與與業態需要的高度吻合，這才是一條商業地產規劃設計的“捷徑”。