購物中心并不是一種業態

購物中心是一種復合型的商業形態，而不是一種業態。

這是一個很重要的問題，只有認識到了這一點，我們才能把 購物中心的定位、功能、管理、行銷等等方面的核心內容執行得更加科學。

1、對購物中心概念的基本理解

A．國際購物中心協會的定義是：“購物中心系由開發商規 劃、建設、統一管理的商業設施；擁有大型的核心店、多樣化商 品街和寬廣的停車場，能滿足消費者的購買需求與日?；顒拥纳虡I場所”。

B．日本購物中心協會對購物中心所下的定義是：購物中心 是作為一個單位有計劃地開發、所有、管理運營的商業和各種服 務設施的集合體，并備有停車場，按其選址、規模、結構，具有選擇多樣化、方便性和娛樂性等特征，并作為適應 消費需要的社交場所，發揮著一部分城市功能。

C．我國國家質量技術監督局于2000年5月19日發布的國家標準《零售業態分類》中，對購物中心的定義 為：“企業有計劃地開發、擁有、管理運營的各類零售業態、服務設施的集合體?！逼錁I態結構特點為：“由發起 者有計劃地開設，實行商業型公司管理，中心內設商店管理委員會，開展廣告宣傳等共同活動，實行統一管理。內 部結構由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業店、專賣店等零售業態和餐飲、娛樂設施構成。服務功能齊 全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據銷售面積，設相應規模的停車場。選址為中心商業區或城鄉結合部的交通要 道。商圈根據不同經營規模、經營商品而定。設施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制。目標顧客，以流 動顧客為主。根據選址和商圈不同，購物中心可分為近鄰型、社區型、區域型、超區域型種類”。

應該說，針對我國的這一定義，在當前看來，確實已經有很多內容需要我們重新進行思考和定位了。在我看 來，其實我們更應該把關注的目光投向購物中心自身的消費服務功能、開發規劃以及它的運營方式上，更應該看到 它與百貨公司、超市、便利店相比所存在的本質區別。我們認為，購物中心本體所販賣的不是某個商品或某類商 品，而是一種卓越的服務和管理，這也是購物中心的管理比百貨、超市更為復雜、更為人性化的根本原因。我們必 須看到，公共關系在購物中心中扮演著極為重要的角色，其它的商業業態可能更為關注商品本身，但購物中心更關 注集客能力的提高和功能上的開發，更為強化有效的行銷與市場推廣，更為強調有效展示商品和服務，強調與商戶 之間的溝通與良好的合作等等。購物中心的目標客群，我們甚至可以認為是沒有限度的，購物中心將細致到需要考 慮當殘疾人進入購物中心時候的一些非常細微的特殊要求，并且要把這種特殊要求和管理規則應用于購物中心的開 發設計方案之中。

既然購物中心擁有自身的特色，那么我們在它的定義上，就必須抓住它的本質和內涵，才不致偏離購物中心所特有的發展軌跡。

2、購物中心與百貨公司等業態有著本質的不同

購物中心的商圈究竟應該如何劃分呢？相對而言，核心商圈的認定對任何商業形態來說都是比較簡單的，真正 的難點在于購物中心的輻射商圈的確定，這一定要視不同購物中心的特色與定位才能確定，因為一個具有極強特色 和感召力的購物中心將成為一種生活方式的代表，成為一種時尚的象征，成為一個很能吸引人前來光顧的旅游盛 地。就象外國人來北京的時候，在去長城、故宮的同時，通常不會忘記光顧一下紅橋市場、古玩城和秀水街。購物 中心也是這樣的，它可能會在一定時期成為一個備受矚目的休閑觀光名所。這也是上面三個特色商業聚集地租金遠 遠高于北京繁華地帶商業店鋪租金標準的原因所在。購物中心的特色，較之百貨公司來說將更為重要，因為這是購 物中心招商的重要基礎，也是購物中心的一條生命線。臺北的京華城始終對眾多的游客有著極強的吸引力，因為京 華城既蘊涵著臺灣的豐富文化背景，又代表著臺灣的時尚水平，能夠受到觀光游客的青睞也就很容易理解了。

百貨公司雷同化的經營，已經使百貨業一步步陷入了困境，如果購物中心缺乏自己特色的定位，所要付出的代 價可能比百貨公司還要大許多。

購物中心在不同國家有不同的定義方法，但是這些定義與我國的實際情況又有一定的區別。舉例來說，目前我 國有很多百貨公司正在逐步向購物中心方向轉變，必須轉變的初衷就在于“窮則思變”，在于“千店一面”局面的 修正。百貨公司商品雷同、布局雷同、經營方式雷同、欠缺特色，自身的生存和發展壓力面臨著日益嚴峻的挑戰， 走管理取代經營的做法，也就是通常購物中心所采取的做法，實行引廠進店，進而達成雙贏，應該不失為百貨公司 經營方式的一種變革。據了解，上海的百盛和其他外資百貨業大多都在采取這樣的策略。

我們還要看到的是，通常情況下我們的百貨公司建立時間都比較早，對停車場的考慮相對要弱一些，我們是不 是因為它沒有停車場，就說它不是購物中心了呢？真的值得我們探討。因為歷史的國情決定了百貨公司缺乏停車場 這種事實和結果，而在經營方式上，確確實實已經有不少百貨公司在走購物中心招租的管理方式。北京翠微大廈經 過歷時4個月的調整，由“大而全”轉變為了“專而全”，商品的品牌率超過了全部商品的40％，國內外排名前10 位的大品牌基本都進駐了。當然，停車場對于目前的零售企業來說，其重要程度是不言而喻的，自身條件的缺陷， 一方面可以通過社會渠道加以解決，還有更可行的辦法就是商業街的綜合考慮。非?？上驳氖?，這個問題已經引起 了國內很多傳統商業街管委會的重視，并且很多商街在付諸于行動。

3、購物中

心是一種復合型的商業形態，而不是一種業態。

在中國購物中心是一種復合型的商業形態，決非一種業態這樣的簡單，它是多業種、多業態的具有統一規劃和 管理的有機組合體，是一種與時代發展緊密聯系在一起的生活方式和消費服務模式。購物中心是社會經濟發展的產 物，是消費水平提高和生活方式轉變的必然結果，是商業零售業發展歷程中的一個最高形式，它能最大限度地適應 生活方式的轉變、滿足現代消費的多種需要，從而也就形成了購物中心比單一零售業態更具魅力的多種功能上的綜 合優勢。

從功能角度我們已經談到了八大融合，其實這種融合的核心觀念是要充分滿足購物中心功能上的發展要求。購 物中心功能是通過愉快的享受滿足消費者購買欲望來實現的，因此購物中心必須是多種功能薈萃的消費服務場所， 并且要在一定程度上影響和改變人們的生活方式以及消費模式。購物中心幾乎要集所有商業服務業功能為一體，提 供全方位的消費與服務，購物中心不僅要提供更有選擇余地的商品，還要提供具有附加價值的服務乃至消費服務過 程中的精神享受。購物中心功能的多樣化決定了它的建筑規模相對都比較大，特別是它的共享空間都比較大，甚至 將要達到1:1或1:2的比例；要有寬闊的購物通道和良好的動線設計，充分考慮到來客的休息和停車設施，要通過環 境的塑造形成自身聚客的引力。停車場當然是購物中心的重要設施，尤其對一些新建的購物中心來說，必須要充分 考慮到未來發展的需要。沒有停車場就難以形成強大的集客能力，沒有了顧客，也就無法形成規模效益。對于改造 中的百貨公司，同樣應該對停車場的設置與管理提上重要的日程。

購物中心的主力店在于滿足大眾化的需求，這是購物中心當前必須給予充分保證的最基本內容。相對于知名的 專業店來說，主力店的招商似乎更容易一些，當然要爭取到具有極強品牌號召力的知名主力店也是有很大難度的， 特別是對當前（僅僅是就當前而言）我國的購物中心來說，完成好主力店的招商對于打開招商局面是非常重要的， 因為它將占據購物中心很大一部分的商業空間。購物中心也離不開專業店，這是由購物中心代表著高品位化的取向 所決定的，是市場細分、消費專業化傾向所決定的。同一類商品，購物中心還必須要集合多種品牌，形成適度的競 爭局面，發揮積聚效應。

篇2：購物廣場商品購銷合同(百貨業態)

　　購物廣場商品購銷合同（百貨業態）

　　甲方：Z百貨大樓**購物廣場

　　乙方：

　　為了維護消費者的最大其利益，使甲乙雙方的商品銷售大盜最大化，明確甲乙雙方的權利義務，本著平等互利共同發展的原則，經雙方協商簽訂本合同。

　　1、商品

　　合同期內，乙方提供的商品必須經甲方審定驗收合格，經信息維護后進行微機銷售，乙方品牌增減也必須由甲方同意，修訂合同后才能購進。

　　1.1品牌_____隸屬____部組，大類____、中類____、小類____、附牌_____。

　　1.2經營方式：經銷（）代銷（）聯營（）租賃（）

　　2、價格

　　2.1乙方提供的價格（進價或零售價）必須為______區域最低價，高于該區域市場價的，乙方除補償差價外，應向甲方賠償信譽損失費2000元。且甲方有權對乙方清場。

　　2.2乙方必須保證供應甲方的進價不高于任何第三方的促銷零售價，如發生此種情況，乙方先按兩者間的差價補差，并承擔違約金1000——5000元。

　　2.3乙方須執行專賣店與甲方同一零售價，同一活動打折內容。如有違反，一經發現乙方應向甲方佩服違約金3000元。

　　2.4其它。

　　3、供貨

　　3.1供貨地點：甲方Z百貨大樓**購物廣場、甲方指定門店。

　　3.2合同履行地點：甲方總部所在地。

　　3.3乙方資源提供以下贊助支持；

　　進店開戶費：___元，單品進店條碼費___元/個，新品進店條碼費____元。

　　3.4乙方使用甲方的信息查詢系統，同意向甲方繳納系統使用費____元/年。

　　3.5其它

　　4、退貨、換貨

　　4.1甲乙雙方退貨換貨條件之一；

　　A：商品質量問題B：滯銷商品

　　C：提供偽造、過期證件或提供不出證件

　　5、結算方式：（任選其一）

　　5.1經銷月結：每月結賬日結清上月貨款，但需壓最后一批送貨貨款，且應該提前對賬，提供票據后結算。（）

　　5.2代銷月結：每月末按實際銷售數量在結賬日結算（先票后款）（）

　　5.3聯營月結：按實際銷售數量在結賬日結算（先票后款）。（）

　　5.4壓批結算：每次送貨結算上一批送貨款并提供票據。（）

　　5.5信譽度額度_____元，即在甲方進貨款達到上述金額時乙方可以結算。（）

　　5.6租賃：每月按實際銷售額結算。（）

　　5.7供應商因自身因素先單對賬，每次向甲方交手續費200-500元（）

　　6、付款方式：（從下列各項中選一項）

　　A支票（）B現金（）C電匯（）

　　D匯票（）E承兌（）

　　7、結算日期：

　　對供應商的貨款結算日為每月12日至17日之間，乙方提前借款要向甲方繳納結算額1％的結款轉讓。（遇節假日順延）

　　8、銷售費用與返利

　　8.1甲乙雙方采取保底聯營方式合作，每月按銷售額的___％作為甲方銷售費用，年保底_______元。

　　8.2年度返利

　　8.2.1甲方給乙方返利：聯營部組年銷售超過_____萬元按超出部分甲方給乙方返利____％（）

　　8.2.2乙方給甲方返利：甲方在乙方進貨額度達到_____萬元，乙方給甲方返利進貨額的____％超過___萬元，乙方給甲方返利進貨額的___％（）

　　9、促銷

　　9.1甲方有義務支持乙方開展大型促銷活動，以推動銷售，乙方提前向甲方申請，甲方負責與職能部門協調。不經甲方同意，乙方不許私自對商品進行打折銷售?；顒悠陂g不超過8折，應以調價為主。

　　9.2乙方老板平時或活動期間不允許頂賣場（正常業務除外），不允許干預賣場銷售，不允許臨時從賣場向外調貨，違者每次罰款100元—200元。

　　9.3甲方因慶典、春節、中秋節等節日進行銷售活動時，乙方應給予支持，與甲方共同開展促銷活動，以擴大雙方銷量。

　　9.4商品促銷與廣告宣傳乙方支持費用：

　　DM刊費全年共計_____元；

　　店慶促銷_____元，店慶當月貨款扣除；

　　新店促銷費_____元；

　　首批進貨折扣____％

　　春節____元、國慶節_____元、勞動節____元、中秋節____元、

　　注：其它形式的廣告宣傳費用另議。

　　10、商品管理

　　10.1甲方有權隨時對違反或可能違反產品質量、技術、安全及法律法規的商品或任何侵害他人知識產權或其它民事權利的商品，進行退貨、其風險責任由乙方承擔。

　　10.2乙方有義務解決因乙方提供商品質量問題引起的投訴并承擔責任。

　　10.3乙方根據甲方要求的供應商準入制度（見附表），提供各類證件且真實有效，手續更新的證件必須在簽發之時一個月內交甲方，否則乙方承擔相應責任。

　　10.4凡執法機構抽檢或甲方委托代檢商品的有關費用由乙方承擔。

　　10.5乙方必須提供帶條碼的商品。

　　10.6乙方不得經營合同規定以外的品牌商品，如需更改由甲方認可。

　　10.7乙方銷售的商品必須經收銀臺收款，包括銷售給甲方內部人員，違者發現一次向甲方賠償500-2000元。

　　10.8發現乙方供應商為假冒或貼牌商品以及認為更改全國統一零售價的行為每發現一次罰款2000-5000元。

　　10.9聯營代銷供貨商進店時需向甲方繳納售后服務保證押金5000元，合同終止后，過商品保修期，無售后問題予以退還。

　　11、進店裝修

　　11.1甲方同意乙方進店后，乙方需承擔規定賣場的裝修及展架費用。

11.2經商城負責裝修的第三方的選用由雙方商定，特殊高檔廳由甲方指定。乙方提供該品牌廠家統一形象設計圖，交甲方同意后裝修。

　　11.3乙方與裝修方應簽訂施工協議，包括造價，完工后甲方共同驗收，合格后乙方應在當月付清裝修工程款，出現拖欠，甲方有權在乙方貨款中扣除，并收取5％的手續費。

　　11.4乙方進店應向甲方繳納裝修保證金一萬元，以保證甲方設施不被侵害及消防安全，出現裝修事故有乙方承擔并根據情節，扣除保證金。

　　11.5乙方裝修營業半年后，裝修物所有權歸甲方所有，撤場時不予歸還。

　　12、促銷員

　　12.1乙方促銷員是乙方派駐甲方門店代表乙方負責或協助商品銷售的專職人員，與甲方沒有勞動關系，甲方對乙方促銷員除提供必須的工作條件外，不承擔與其勞動有關的任何責任。

　　12.2乙方派駐甲方門店促銷員視同本店員工統一管理培訓。乙方促銷員應認真遵守甲方規章制度，與甲乙方簽訂三方協議，甲方有責任使促銷員掌握基本銷售技能，為此乙方要向甲方繳納促銷員管理費___元/人/月。

　　12.3乙方促銷員違反甲方管理規定或其它違法行為，甲方有權對其辭退，因其造成的經濟損失由乙方承擔。

　　12.4乙方及其促銷員有偷盜甲方商品財務行為，經發現核實后，乙方必須承擔賠償責任。并向甲方支付違約金3000-5000元。情節嚴重的移送公安機關。

　　12.5乙方及促銷員因不當使用甲方設備造成損失，乙方要付全部賠償責任。

　　12.6乙方及促銷員對甲方的商業秘密不得泄露，否則，給予甲方造成的損失由乙方付全部責任。

　　12.7為確保上述條款的實施，乙方要向甲方繳納促銷員保證金___元，乙方無促銷員在甲方時，如數退還。

　　12.8乙方擔負促銷員的工資，且不低于甲方員工平均工資，不足時甲方有權在乙方的貨款中扣除補予促銷員，乙方須按月按時給促銷員發工資，原則上不超過每月十日，違者甲方有權在貨款中扣除，發予促銷員，并收取5％的手續費。

　　12.9乙方私自聘用促銷員和臨時人員，每發現一次罰款500元，錄用與辭退均通過甲方人力資源部。

　　13、乙方對本合同內容必須保密，不得透漏個第三方，否則給甲方帶來的一切損失由乙方承擔。

　　14終止

　　14.1本合同到期一個月內沒有續約的，或在合同期內甲方不再向乙方訂貨時，視作自動解除甲乙雙方業務關系。

　　14.2乙方在甲方年度零售含稅銷售額未達到____萬元，視作清場處理，終止合同。

　　14.3乙方擅自向甲方門店提供未經許可銷售的商品，本協議立即終止，并按此項向甲方支付違約金___萬元。

　　14.4在業務往來中，乙方不得弄虛作假，否則必須配上甲方因此造成的損失，并按實際損失的1-5倍支付違約金。情節嚴重的，終止合同。

　　14.5乙方對甲方員工不得進行任何方式的商業賄賂，及其他物質上直接受益的行為，否則甲方有權終止本合同。

　　14.6乙方按本合同違規兩次以上，甲方有權終止合同。

　　14.7本合同終止后，甲方已收取的各項費用不予退還乙方。

　　15、其它約定

　　15.1在履行本合同過程中發生爭議時，可雙方協商解決，協商不成時，任何乙方可向Z區人民法院提起訴訟。

　　15.2由于不可抗力，造成合同無法正常履行時，可以免責。但必須做到；

　　A、提供產生不可抗力證明。

　　B、必須及時以書面形式向雙方通報。

　　C、采取有效措施防止損失擴大。

　　15.3本合同一式兩份，雙方各執一份。

　　16確認、簽署、蓋章

　　16.1特別條款：甲乙雙方對本合同各條款及個附件已經全部、準確地理解，甲乙雙方對條款均無異議。

　　16.2本合同經雙方簽字蓋章后生效。

　　16.3本合同簽署日期：____年____月____日

　　合同有效日期____年____月____日至___年____月____日止。

　　甲方：乙方：：

　　法定代表人（蓋章）：法定代表人（蓋章）：

　　合同簽訂人：合同簽訂人：

　　業務聯系人：業務聯系人：

　　開戶銀行：開戶銀行：

　　帳號：帳號：

　　稅號：稅號：

　　地址：地址：

　　郵編：郵編：

　　電話：郵編：

　　附件：乙方向Z百貨大樓**購物廣場供貨商品相關證件清單

　　一、供應商準入必備條件

　　1.1工商法人執照（廠家/中間商）

　　1.2稅務登記證（廠家/中間商）

　　1.3生產許可證（廠家/下同）

　　1.4衛生許可證

　　1.5商標注冊證

　　1.6條碼證書

　　1.7組織機構代碼

　　1.8代理證書（代理商）

　　1.9商品檢驗合格證（限當年或半年內的）

　　1.10報關證明（進口商品）

　　1.11長城認證屬（電器）

　　1.12專利證書（有國家專利的）

　　1.13其它：特殊商品經營有特殊規定的其它證明材料等

　　二、供應商具備的條件

　　2.1供應商必須是合法注冊的法人單位。

　　2.2供應商必須是生產廠家、總代理商或區域代理、特約經銷商。

　　2.3供應商所供應的商品必須符合國家標準。

　　2.4供應商是代理商的要有獨立的庫房、獨立的經營隊伍、對市場有支持力度。

　　2.5經營商品與Z百貨大樓**購物廣場業態不符的供應商不得引進。

　　2.6是否有良好的售后服務、促銷支持。

　　2.7交易條件是否在可接受范圍。

　　2.8送貨方式時候符合Z百貨大樓**購物廣場要求.

篇3：商業物業經營之道:自營人氣業態

　　商業物業經營之道--自營人氣業態

　　在主力店盈利能力孱弱，市撐召力欠缺的大背景下，有開發商通過跨行業經營，提升旗下的商業地產價值，為最終在資本市場獨立分拆上市或發行REITS等產品奠定基矗萬達、復星、世茂、恒大則是這類開發商的代表。

　　多種手段提升商場人氣

　　商業地產跨界的典型案例是萬達集團，萬達集團董事長王健林曾指出，房地產行業無法產生長期、持續、穩定的現金流，因而萬達必須向文化旅游轉型。4月下旬，萬達院線招股書發布，計劃募資20億元，在深圳中小板上市。萬達院線目前主營影院投資建設、電影放映及衍生業務。招股書顯示，20**年，萬達院線31.6億元的票房收入占市場14.5%。萬達影院對萬達廣場的客流貢獻也較大。

　　萬達集團并非個案，世茂也成立了世茂影院投資發展有限公司，采取院線捆綁商業地產的模式，目前已經發展多家影院。這些影院有助于提升商業地產的人氣。此前，《每日經濟新聞》記者曾調查過世茂開設在部分二、三線城市的購物中心，發現影院是幫助這些購物中心留住人流的一個很好的途徑。世茂還非常懂得利用自己在住宅資源上的優勢來吸引客流。世茂部分住宅項目運行的“云服務”板塊內容之一，就是世茂百貨的“商務云”，通過這一方式，世茂將客流量大量吸引到自己的購物中心內。

　　復星集團則通過投資時尚品牌，從而在商業地產的招租規劃中擁有更多自主權。主持投資意大利男裝品牌Caruso的復星集團國際發展部總經理仲雷透露，Caruso在中國的第一家旗艦店將開在復星旗下的商業地產項目。

　　此外，一些房地產企業建立了健康管理事業部，還有一些房地產企業承諾為入住的企業提供包括注冊到融資的一系列服務。

　　給客群獨特消費體驗

　　為商業地產規劃未來，如今首先要考慮的一個因素就是互聯網，其次是在經營方面提升品質。

　　互聯網和智能手機的普及，以及低成本的物流和配送服務推動了在線零售業的快速發展，在這樣的大趨勢下，實體店挖空心思，只有提供互聯網無法滿足的服務和需求，才能繼續吸引客流。

　　一個重要的變化是，餐飲這種無法在網上完成的消費，在購物中心變得越來越重要。

　　據《成都商報》報道，數據顯示，過去餐飲在購物中心的比例一般在15%~20%之間。但最近部分購物中心的餐飲租戶占比高達40%。在上海的一些新興區域和新開業項目，餐飲商家尤其是連鎖快餐、咖啡店以及大型本土餐廳的進駐，成為提高入駐率和吸引客流的關鍵。

　　房地產資咨詢服務公司高緯環球在一份報告中表示，百貨若想獲得成功，有幾種思路，如利用區位和歷史積淀，或者將百貨購物中心化為零售主力店創造更多空間；另一個做法就是“跨界”，在某些領域變得更加專長，例如向消費者傳遞最新的高端服飾流行趨勢。

　　高緯環球顧問部中國區董事雷玉紅認為，“有經驗的開發商更愿意選擇有豐富零售物業設計經驗的建筑師，以便設計出更能吸引商家和顧客的項目。同時，有經驗的開發商更有可能說服那些關鍵的主力商家進駐?！?/P>

　　一些購物中心如上海嘉里城、北京的僑福芳草地等最近則在購物中心經營上更加強調品質生活這一概念。

　　道賓商務咨詢顧問蕭長明曾擔任上海港匯恒隆廣場的副總經理，他認為，如今的購物中心已經到了洗牌的階段，很多購物中心通過打折來吸引客流，這樣的做法僅在換季時可以采用，且效果越來越不明顯。

　　以上海的K11購物中心為例，K11主打“藝術牌”，且在購物中心安排了很多生活方式類的項目，可供全家人一起活動。幾個月前，K11在商場出口處陳列出許多頗具設計感的彩色木馬，以吸引客流。蕭長明告訴記者，木馬的創意早在上世紀四十年代就曾在法國一家酒店嘗試過，大獲成功。在迪拜、倫敦，很多商場都有巧妙的跨界設計，中國的商業地產商完全可以學習、借鑒國外的創意巧思，引入中國，給商業地產帶來活力。