商業業態,是指經營者為滿足不同的消費需求而形成的經營模式或營業形態。購物中心的商業業態規劃,則是指充分利用各種商業資源,為實現成功招商、銷售和日后的成功營運,而對商業項目各功能分區和各樓層營業項目所進行的規劃。商業業態規劃是一個購物中心整體性的、具有戰略意義的商業組合,它綜合反映了該購物中心的整體定位和特色。合理的商業業態規劃能為項目的招商提供方向性的指導,促進項目招商的進度;同時也能在項目的營運過程中為個體商家創造利潤,更能通過整體的效應擴大項目的商業影響力,吸引盡可能多的目標顧客,增加購物中心的內在價值,提升市場競爭力,為項目的長期繁榮奠定基礎。因此在寶龍集團商業地產快速發展的情況下研究業態規劃的綜合考慮因素有著現實的意義。

一、購物中心業態規劃應考慮的宏觀因素
1、項目當地的經濟發展水平
豐富的業種、業態組合是購物中心項目發展所必需的,但這種組合不是沒有原則的"堆砌",一定要有市場作為支撐,一定要考慮與項目定位和目標市場的一致性,這是購物中心空間資源充分利用、租金回報穩定上升的先決條件。
一個城市的經濟發展水平決定了這個城市消費能力的強弱。一個成功的購物中心必須與當地城市的發展水平相匹配,符合當地人民的消費習慣和消費能力。同時必須主動順應城市發展的需要,主動為城市經濟社會發展服務。只有這樣,m.airporthotelslisboa.com才不會與城市的發展相脫節。在面臨競爭的情況下,如果購物中心項目不能滿足目標消費者的需求,消費者就會流失,即轉移到其它能夠提供更好的商品、價格和服務的購物中心,這樣勢必降低本項目的客流量,而其它賣場卻擴大了市場范圍。
城市經濟發展的潛力直接決定了購物中心業態規劃,必須具有一定的超前性。一個購物中心可以在一定的程度上改變當地的消費習慣。進行業態規劃時,在參考當地的消費能力的情況下,可以保持適度超前的規劃,但不能和當地的消費情況偏離太遠,否則就會出現"曲高和寡"的局面,導致購物中心的經營失敗。
當地的經濟發展水平也是業態規劃創新的一個保證。購物中心的準確市場定位的一個重要依據是項目所在地的經濟發展水平。對當地經濟發展潛力的充分分析有利于業態規劃準確的定位,在此基礎上進行一些業態的組合的創新,并形成一整套經營管理系統的整合。否則就容易盲目跟風,頻繁變換業態規劃,把握不住市場定位,很難保證在業態創新上取得成功。

2、項目當地的商家資源
項目當地的商家資源在很大程度上決定了該項目日后招商的資源和方向。
在進行業態規劃時,應對項目所在地的商業資源情況進行市場調研。根據市場調研的結果,進行分類匯總,計算出各分類項目的比例。一般來說,商家資源可以分為購物、餐飲及娛樂三大類。進行市場調研的目的在于分析當地的商業發展情況,把握項目當地商業發展的情況,為商業經營規劃提供依據。
分析了市場調研報告之后,依據項目的自身體量面積,參考項目當地商業發展的情況針對各業態的經營面積作出預估。同時可以借鑒國內外的一些大型的商業成功的規劃經驗,比如目前常用的規劃黃金比例,即一個購物中心中購物、餐飲、娛樂的面積比為52:18:30。預估所需經營面積時應把經營的類別和商店種類的面積分類列出,這樣有利于從整體上對招商面積進行控制。
預估面積之后,還應根據項目當地的情況進行市場需求的核實。核實市場需求的目的在于核實所有規劃面積/店鋪的需求是否存在。沒有需求就沒有市場,如果當地的需要不存在或者說市場的需求不充足,就應及時進行相關的調整。如果整個的規劃與項目當地市場的需求相差太遠,那將對后期的招商造成很大的困難,對將來的經營產生不利的影響。

二、購物中心業態規劃應考慮的微觀因素
1、租金水平
購物中心的租金支付通常分為單一租金或租金與營收抽成配合兩種給付方式,但不同業種商戶的租金承受力各有差異。租金是商戶經營成本的一個重要組成部份。租金過高,商家的經營壓力就會很大,商家賺不到錢,整個購物中心的經營結構就會變得十分脆弱。另一方面,租金是購物中心主要的收入來源,購物中心的投資回報主要是通過租金來實現的。因此在進行業態規劃時,應考慮不同業種商戶的租金承受能力,從而進行合理的業態規劃,以達到租金收益的最大化。
例如在購物中心規劃中,餐飲業態規劃大多往高層進行設置。將較多的小餐飲商家往高層放置,除了考慮到可以將人流往上帶動牽引外,還有一個重要的因素就是租金價格因素。一般而言,中式餐飲相對于服飾品牌旗艦等其他業態,整體可以承受的租金價格水平較低。而在一個商業項目里,首層的租金水平往往較高。租金測算的結果往往顯示出普通的小餐飲是無法承受較低樓層的租金價格的。所以它們在業態規劃時不宜放置在較低的樓層。

2、面積要求
面積要求是業態規劃的一個重要內部考慮因素。不同商家需要的面積不同,在進行業態規劃時就應充分考慮不同商家的經營面積要求的差異。如果規劃的面積太大,不適合引進商家的特定經營,則是一種資源的浪費;如果規劃的面積太小,則不適合相應商家的要求,也會對招商造成阻礙。因此,商家的面積要求是在商業業態規劃時不容忽視的要素。
例如麥當勞和肯德基,其經營所需要的面積一般不需要超過500㎡。再如沃爾瑪超市,其面積約20000-30000平方米(不含停車場),每一單層租賃面積至少8000平方米,至多租賃3個樓層。了解不同商家的面積要求,有利于解決主力商家所需要的面積太大或太小的問題,又可以增加項目整體的可售面積,增加商業項目的整體利潤。比如在業態規劃時可以將超過主力店面積要求的部分進行分割,使之形成一些獨立的店面,而且由此分割出來的店面緊鄰主力店,可以分享其巨大人流量,店面的價值自然非同尋常。

3、工程技術條件
在業態規劃時,還要考慮所要引進商家其經營的業態有何特殊的工程技術要求,是否適合在本項目建筑樓層內經營。層高、柱距、結構負荷、電氣、給水、排水、排煙、消防等方面都是業態規劃時應考慮到的工程技術條件。
業態規劃時綜合考慮各業種的工程技術條件,對于工程建設有著實際的指導意義。比如沃爾瑪超市,其層高要求就是保證商場內無吊頂區域燈具底標高不低于3.7m,甲方所有管線(含支架、風口)的底標高不應低于4.0m;結構負荷方面,鮮食樓層:1000kg/㎡,非食品樓層:700kg/㎡。
再比如規劃影院業態的時候,一般電影院的層高都要求在8-9米之間。而普通電影院的層高也要求有8米。如果項目本身在建筑上不具備這樣的層高條件,那么在業態規劃中是不合適設置電影院這一業態的。
在其他業態的規劃設計中,餐飲類的業態商家在規劃引進時還要考慮其供水、供氣、供電瓦數等是否合適;建筑類的商家規劃引進,要考慮到其本身的承重要求是否與項目本身建筑相適應等等。

4、業種的聚客能力
在購物中心的業態規劃中,要充分考慮不同業種的聚客能力。
一般而言,具有經營能力的商店即具有聚客力。聚客能力強的商店對購物中心的貢獻,不僅僅局限于單店經營業績好,更重要的是它們會吸引周邊商店的人流,形成整體良好的經營效果。一旦經營業績效果開始顯現,成群的知名廠商必定想辦法爭取成為該購物中心的一員。因此一個經營良好的購物中心,不但沒有空置的賣場,而且排隊等待爭取參與經營的廠商將形成一股熱流。所以在進行業態規劃時要充分考慮不同業種的聚客能力,使各業種之間形成良性的互補。
我們通常認為,大主力店具有較強的聚客能力。比如大型超市、大型百貨、美食廣場等。但不同的主力店其聚客能力也有不同,例如建材超市,相對于大型超市的聚客能力就會弱一些。再如自助式KTV,它的聚客能力就不同于其它的業種,顧客進入KTV后消費就會相對單一,對于周邊其它的小業態的帶動也會相對減弱。業態規劃中要詳細考量主力店的聚客能力。
各業種對于消費的吸引力也會相對不同。有些業種的消費者層基本是全客層的,比如餐飲業;有些消費則具有很強的針對性,比如服裝服飾的聚客能力就會強于文化辦公用品的聚客能力;餐飲類的聚客能力則強于電器類的。因此,不同業種的聚客能力也是業態規劃的考慮因素之一。

&nbs

p;5、輔助功能區需求
輔助功能區,是指在商業場所中那些必須具備,而又不能用來當作商鋪銷售招商直接創造利潤的面積。例如樓梯、道路、廁所、休閑空地、設備間、綠化、停車場都屬于輔助功能區范圍。
不同的商家對商業輔助功能都有不同的要求。如大型超市,就要求有一定面積的卸貨空間和停車場。例如家樂福超市,就要求單體購物中心有1000個以上的停車位,其中有200個可以提供給家樂福及其顧客專用。再如TESCO超市,就要求其入口前有深度>15m的小型廣場,鋪花崗巖面積不少于1500平米。有些餐飲業種要求有一定的設備用房。所以商家的輔助功能需求是業態規劃必須考慮的因素之一。
同時結合購物中心原有的輔助區進行業態的規劃,有利于充分挖掘這些輔助空間的價值,提升租金的水平。例如樓梯附近的店面其租金水平相對較高,這樣就可以安排一些租金承受能力較強的業態。

6、項目的人流動線
購物中心空間價值的最大化體現在能夠吸引充沛的人流并使其在此區域停留。在進行業態規劃時應與人流的規劃充分結合,能夠較好的避免商鋪人流死角,并且最大限度地吸引人流,使商鋪價值達到最大化。
現代的購物中心層數越多,營業面積和租金就越多,購物中心的利潤和投資回報也就越大。但要把購物者引至高層并不容易,因而很多商家不愿意租用上面的樓面。將業態規劃與人流動線相結合,有利于將顧客引至購物中心的各個樓層,形成良好的經營氛圍,提升整場的租金水平。

篇2：商業項目業態組合規劃操作

　　商業項目業態組合規劃操作

　?。ㄒ唬┥虡I項目準確功能分區規劃操作

　　1、商業項目主題、檔次的定位形成是關鍵，沒有相關定位的商業項目，不可能進行準確的功能分區；

　　2、按照商業項目檔次、主題定位，考慮最優的商業項目功能定位；

　　3、分析各進入商業項目的功能區對消費者心理、行為的影響情況，并初步考慮處于不同位置的不同效應；

　　4、結合個功能組團經營特點和商業建筑條件，考慮各功能組團的最佳位置；

　　5、結合項目所在地消費群對各功能區的關注程度，開始有效的進行商業項目功能分區規劃；

　　6、綜合評價各功能組團之間的相互影響，選擇良性影響的組團集中分布，惡性影響的組團選擇隔離。

　?。ǘ┥虡I項目業態組合規劃流程

　　1、確定商業項目的主題和檔次，根據相關定位，確定將要選取的經營業態；

　　2、根據當地市場分析所選擇經營業態的經濟可行性；

　　3、根據消費者對經營業態的關聯性消費特點，將關聯性的業態進行綜合分析；

　　4、選擇最能夠引起消費者消費欲望的經營業態，優先考慮它的位置和面積；

　　5、確認最有業態后，根據消費的關聯性，以關聯性重要程度不同，選取相關的經營業態；

　　6、適當的統一關聯業態組合的風格，形成優勢業態帶領弱勢業態的局面。

　?。ㄈ┙洜I業態規劃組合制勝技巧

　　1、技巧一

　　優勢業態支撐弱勢業態，通過經營業態位置的組合，實現這種提升。如：通過餐飲業對人流的吸引和聚集作用，在餐飲業旁邊設置商品零售業態，實現商品銷售業態的人流；

　　2、技巧二

　　強強聯手，通過不同的經營業態的集中布置，最大限度的滿足同一類消費群的需求，形成對消費人流的極大吸引力。這種方式，要求兩種以上的經營業態有統一的主題，面對統一的目標客戶群。這樣才能形成各自客戶互相支持的局面；

　　3、技巧三

　　全面性組合。消費者逛商業項目無非是購物、休閑和餐飲，其目的性很明確。通過能夠滿足一部分人群全面消費需求的經營業態組合，以規模和全面性吸引消費者過來，應該是最有效的。

篇3：南花園商業步行街業態規劃布局

　　南花園商業步行街業態規劃布局

　　1、南花園商業步行街業態規劃

　　美亞置業投資(中國)有限公司南花園商業步行街業態規劃是嚴格遵循南花園商業步行街經營主題定位，并結合招商銷售可執行性要求去規劃的。具體的商業經營業態規劃如下：

　　服裝零售組團--國內連鎖/特許加盟品牌（知名女裝、休閑區、鞋帽區）

　　精品零售組團--國際品牌服飾、高爾夫用品/服務店、珠寶、鐘表、香水、品牌化妝品

　　女性用品零售組團--量販式化妝品連鎖（千色店、美顏坊）、活色生香內衣店

　　女性美容美發服務組團--婚紗影樓、美容美發、美甲、美容美發學校

　　*世代潮流動感組團--潮流飾物飾品店、玩具、影音制品

　　中式餐飲組團--湘、川風味等品牌連鎖

　　休閑餐飲組團--休閑小站、小泉居、名典、上島、茶社、酒吧

　　金融及商務配套組團--銀行、商務中心、電信、速遞、物流、商業管理處

　　公寓生活配套組團--超市、咖啡館、藥店、面包店、花店、書報攤、洗衣店

　　娛樂組團--世紀環球院線、網吧、KTV、游藝廳

　　體育休閑會所組團--復合式健身會所（好家庭、金朝陽、青鳥）、女子會所+SPA

　　購物休憩區/小品分布設想的--露天茶座、飲料攤、休閑坐椅、表演廣場/T臺、景觀小品

　　注： 1、各組團不是硬性的固定規劃，可根據實際招商時實際情況調整經營面積；

　　2、其中部分業態的分布可安排在不同的商業組團，但實際上都與該組團的主題相吻合；

　　2、南花園商業步行街業態規劃布局

　　為營造一個以年輕人休閑購物為主題的商業步行街街區，集年輕人喜歡的購物、運動休閑、餐飲、娛樂消費于一體的商業街區。美亞置業集團的商業規劃要求在統一主題的前提下，將步行街劃分為不同的商業組團，并根據建筑物自然形成的6個相對獨立的建筑單體跟步行街內街與南北兩條市政通道的關系，將各組團的業態規劃有機結合，既可以靈活調整從新組合，又盡量避免了業態之間的斷層，并通過步行街人流動線的組織形成步行街的人行環流。

　　項目組團分割將按照步行街5：3：2的組合比例來執行，即最起碼50%的面積將用作零售規劃，并主要將該部分的營業面積分割為小面積銷售以回收投資投入，30%的面積用作發展商自營或聯營娛樂用途以吸引人流聚集，20%的面積規劃為餐飲滿足購物停頓及與商業街區的聯動（從良性的商業房地產開發周期看，步行街的銷售租賃比例最佳組合為3：3：4，即先將商業價值最好的30%面積銷售回籠資金，項目培育完成后將另外30%提價銷售將利潤最大化，余下40%保留作出租用途獲取穩定現金流，如需流動資金可向銀行抵押獲得優良資產的大額銀行授信。）。

　　項目區別于石家莊其他商業物業的特征是步行街的經營特色，組團的分割目的是盡可能在項目的外圍及內街的臨街面地形成四個商業臨街面，盡可能多地增加臨街經營的物業面積，減少因進深問題形成的商場內鋪，從而最大可能地形成商業街購物特色，提升物業的商業價值。

　　組團的規劃是根據物業的與周邊街道關系、臨街面、交通人流、業態租金承受能力等綜合因素來調整。

　　A、大型主力店進駐的業態布局規劃

　　上面為首層平面圖，主力店進駐商場首選的位置為A區，但是該區確實整個項目人流最旺的位置，也就是商業價值最高的位置。因此A區首先應該在北面規劃出5個以上的臨街店鋪，其余面積給主力店。通過A區和E區的人流拉動作用，形成商業步行街的人流。同時，C區規劃的配套服務區既滿足公寓配套的需要，又能對外經營，滿足了經營獨立的要求。

　　上圖為第二層平面圖，F區仍然為主力店經營。美亞置業集團建議G區位置最大程度的考慮引入休閑餐飲或者是西式快餐廳，休閑餐飲的設置用以滿足整個商場在購物的同時，休閑和餐飲的需求。主題型經營，品牌路線，滿足消費者購物休閑餐飲的需求。同時，所處位置昭示性強，對外形象的推廣有利于吸引人流。我司建議G區的功能在可能的情況下，盡可能的向H區擴展，或者向第三層攀升。K區營造的是少女青春主題的商品區，獨立區域，又與三樓的少女服務區形成規模效應。

　　配合三樓布置了主力店區，L1區域應該布置相應的休閑餐飲設施，休閑餐飲時購買休閑服飾順心順手；三樓主要為女生購物休閑區域，年輕女生購買潮流飾品，去美容美甲區域享受潮流服務。

　　四樓北面為健身運動區域，計劃將公寓四樓跟T區連接，形成大型的美容美發學校。南面為娛樂區域，卡拉OK廳/KTV包房和網吧集中布置，可以進行交通的獨立集中布置，而且可以促使人流向高處的流動，將商業經營向高層引伸。

　　B、沒有大型主力店進駐的業態布局規劃

　　有無主力店進駐的商業業態布局規劃的主要差別在首層體現不出來，因為在主力店進入的時候，我們建議的是盡量減少其對第一層面積的消耗。這里設置的主力店區面積需要的只可能在50%以下的小型主力店。

　　上圖為第二層平面圖，F區改為休閑品牌區。跟其它區域構成了一個完全休閑主題的購物區域。但是相應的，我司建議在I區和J區增加休閑餐飲設施或者風味美食聚餐區。

　　第三樓沒有主力店后，更加容易營造主題。三樓主要為女生休閑購物區域，年輕女生購買潮流飾品，去美容美甲區域享受潮流服務。同時，引入的女子會所+SPA理療，更堅定了三樓作為女性主題休閑購物的貼近性。

　　3、南花園商業步行街業態規劃布局交通依據

　　A、石家莊市南花園商步行街跟任何商業項目一樣，在商業經營業態布局方面必須考慮經營業態、周邊的環境和交通條件情況。

　　項目有如下街區關系：

　　*商業街北側華銀大廈東西兩側兩個出口

　　*商業街南側金谷大廈與建設銀行大廈之間出口

　　*1期東側綜合樓

　　*綜合樓南側廣電大樓兩側兩個出口

　　*南面街道公交車站

　　*中山西路南

　　*中山路北東購商圈

　　B、商業街人流動線規劃

　　步行街東入口購物人流與金谷大廈和建設銀行之間餐飲人流之間的互相扯動；

　　華銀東側入口設交通指示標志有效將駕車人群向地下停車場引導，出租車向步行街入口出租車停泊港灣疏散；

　　步行街東入口通過臺階連接弧型平臺上抬30厘米形成商業玄關，形成購物人群進入大賣場的適應性過渡，以便盡快融入步行街熱烈的商業氛圍當中；

　　步行街入口北側零售主力店及南側的珠寶鐘表店（可納入主力店營業范圍）以檔次形象吸引中高消費人群，并開始有效分隔最低消費人群的進入；

　　在休閑購物的主題下，美亞有意將步行街北側規劃為女性主題，是針對石家莊

目前尚沒有這種針對城市里有錢有閑女性的消費集中地，而且業態的選擇業界也是希望能集中經營的業態；

　　步行街的內街相當于商場的中庭，建議在室外設立共3組上下雙向交叉電梯（詳見圖例）由1樓將人流送上2樓，第一解決購物人流向上引導，第二增加了步行街內街的流動感，形成步行街內人頭擁動商業氛圍。

　　入口南側觀光電梯的改動（詳見圖例），主要解決人流進入2樓休閑餐飲區的交通便利問題，同時將電梯旅客與商業內街通過透明的玻璃來形成互動。

　　南側餐飲組團與零售之間的入口通道建議用地板造型設商業玄關，并壓縮通過玄關后進入步行街的通道，而是將人流向左右兩邊分流。

　　C、相關功能位置定位

　　將餐飲區設在西出口要考慮該處是與華銀麥當勞出口相等同的重要性，但注意廚房排煙口及排污、收接貨物等功能的要求，意見：將餐廳的廚房設在南北兩面，主要是考慮這些方向面臨的都是建筑物的設備用房，餐廳工作出入口由經營者自己解決。

　　建議在規劃設計深化的過程中考慮商業綜合布線的問題，尤其是電信、網絡、南樓主力店的排風取暖管道等問題，設計院要求發展商提供設備工程公司協助單位開始介入。4樓娛樂層由于可能存在消防報批不獲通過問題，要求政府職能部門的公關。意見：業態選擇對樓體結構影響不大，只涉及后期經營者對經營面積的分割細分。