最新萬達廣場商業業態規劃概念

　　一、業態分類及面積占比

　　萬達廣場步行街的商業業態分為服裝服飾、餐飲、生活配套服務三

　　三個業態的面積占比大致為：

　　1.餐飲面積占比40%--60%；

　　2.服裝服飾面積占比20%—30%；

　　3.生活配套服務面積占比 20%--25%。

　　在制作規劃布局圖時，用藍色表示餐飲業態；用黃色表示服裝服飾業態；用紅色表示生活配套服務業態。

　　用小方圖形標示商鋪內廚房預留點位；用小圓圈圖形標示商鋪內預留上下水點位；用小三角形標示商鋪內預留衛生間點位。

　　二、基本結構、各樓層布局和定位

　　基本結構：

　　根據集團規劃研究院的規劃設計，第三代的萬達廣場步行街一般分為三層?？偨ㄖ娣e在2萬至4萬平方米，套內租賃面積在1萬至2萬平方米

　　各樓層布局及定位：

　　一層規劃為：品牌服裝服飾旗艦店、連鎖知名餐飲、生活配套服務（銀行、藥店、數碼

　　二層規劃為：個性特色服裝服飾、休閑餐飲、生活配套服務（家居用品、兒童用品、美容美發、兒童早教等）；

　　三層規劃為：中式正餐、西式快餐、地方特色餐飲、風味小吃、休閑水吧等。

　　三、商業業態規劃指引

　　各樓層的商品組合可由不同業態進行組合，甚至穿叉布置，但同一樓層的消費客群及消費購買力要盡量保持一致，使客流達成共享。

　　為帶動二層的人流和經營，一層的服裝服飾旗艦店及連鎖知名餐飲可考慮采用一拖二的形式規劃，形成一、二層的互動。

　　步行街一層的入口處是客流聚集的地方，但在二、三層相對應的位置一般會成為死角。因此，建議步行街入口處盡量采一拖二形式布局，或在二、三樓的對應位置規劃為知名餐飲或目的性消費很強的品牌店。

　　中廳處是步行街形象展示的重要區域，應規劃為知名服裝品牌店或咖啡等休閑餐飲為主。

　　考慮到商家的持續經營能力問題，珠寶、男裝、兒童、家居、內衣等小業種在布局時，應至少有3-5個品牌集合，形成消費環境。否則必須是品牌知名度高或商品特色突出的品牌店。

　　建筑規模在2萬平方米以下的步行街里，咖啡、中式快餐等不宜數量太多，以最多1-2家為原則；規模在2萬平方米以上的步行街也要適當控制咖啡和中式快餐的占比。

　　業態布局時還要考慮步行街商鋪和周邊主力店的定位，應盡量保持一致消費客層的一致性，以形成客流的互動。

　　四、建筑規劃指引

　　步行街三層多是以餐飲為主，餐飲經營有延時服務的問題，因此在進行規劃時要考慮通往室外的獨立通道。

　　餐飲業態的比例在步行街中一般會在40%--60%之間，因此貨梯、干濕垃圾房的數量要設置合理，位置設置應靠近貨梯，有利于商家使用的便捷

　　步行街與各主力店的通道應規劃在步行街入口處到步行街中廳之間的位置，不宜設置在步行街入口處。設置在步行街入口處，一是根本不會對主力店起到帶動客流的作用；二是減少了步行街的優質商鋪數量，降低了租金收益；三是會影響二、三樓的客流動線，形成死角。

　　根據商業業態規劃的特點，一、三樓的商鋪多數以餐飲和知名服裝品牌店為主，因此可適當規劃的大一些。單鋪面積150平方米左右，商鋪深度12米—15米；二樓的商鋪以個性、特色服裝或家居用品為主，商鋪應規劃的適當小一些，單鋪面積60—80平方米，商鋪深度8—12米。

　　應將百貨、娛樂樓等集客能力相對較強的主力店規劃在步行街的兩側，以形成步行街客流的平衡。

篇2：商業項目業態組合規劃操作

　　商業項目業態組合規劃操作

　?。ㄒ唬┥虡I項目準確功能分區規劃操作

　　1、商業項目主題、檔次的定位形成是關鍵，沒有相關定位的商業項目，不可能進行準確的功能分區；

　　2、按照商業項目檔次、主題定位，考慮最優的商業項目功能定位；

　　3、分析各進入商業項目的功能區對消費者心理、行為的影響情況，并初步考慮處于不同位置的不同效應；

　　4、結合個功能組團經營特點和商業建筑條件，考慮各功能組團的最佳位置；

　　5、結合項目所在地消費群對各功能區的關注程度，開始有效的進行商業項目功能分區規劃；

　　6、綜合評價各功能組團之間的相互影響，選擇良性影響的組團集中分布，惡性影響的組團選擇隔離。

　?。ǘ┥虡I項目業態組合規劃流程

　　1、確定商業項目的主題和檔次，根據相關定位，確定將要選取的經營業態；

　　2、根據當地市場分析所選擇經營業態的經濟可行性；

　　3、根據消費者對經營業態的關聯性消費特點，將關聯性的業態進行綜合分析；

　　4、選擇最能夠引起消費者消費欲望的經營業態，優先考慮它的位置和面積；

　　5、確認最有業態后，根據消費的關聯性，以關聯性重要程度不同，選取相關的經營業態；

　　6、適當的統一關聯業態組合的風格，形成優勢業態帶領弱勢業態的局面。

　?。ㄈ┙洜I業態規劃組合制勝技巧

　　1、技巧一

　　優勢業態支撐弱勢業態，通過經營業態位置的組合，實現這種提升。如：通過餐飲業對人流的吸引和聚集作用，在餐飲業旁邊設置商品零售業態，實現商品銷售業態的人流；

　　2、技巧二

　　強強聯手，通過不同的經營業態的集中布置，最大限度的滿足同一類消費群的需求，形成對消費人流的極大吸引力。這種方式，要求兩種以上的經營業態有統一的主題，面對統一的目標客戶群。這樣才能形成各自客戶互相支持的局面；

　　3、技巧三

　　全面性組合。消費者逛商業項目無非是購物、休閑和餐飲，其目的性很明確。通過能夠滿足一部分人群全面消費需求的經營業態組合，以規模和全面性吸引消費者過來，應該是最有效的。

篇3：南花園商業步行街業態規劃布局

　　南花園商業步行街業態規劃布局

　　1、南花園商業步行街業態規劃

　　美亞置業投資(中國)有限公司南花園商業步行街業態規劃是嚴格遵循南花園商業步行街經營主題定位，并結合招商銷售可執行性要求去規劃的。具體的商業經營業態規劃如下：

　　服裝零售組團--國內連鎖/特許加盟品牌（知名女裝、休閑區、鞋帽區）

　　精品零售組團--國際品牌服飾、高爾夫用品/服務店、珠寶、鐘表、香水、品牌化妝品

　　女性用品零售組團--量販式化妝品連鎖（千色店、美顏坊）、活色生香內衣店

　　女性美容美發服務組團--婚紗影樓、美容美發、美甲、美容美發學校

　　*世代潮流動感組團--潮流飾物飾品店、玩具、影音制品

　　中式餐飲組團--湘、川風味等品牌連鎖

　　休閑餐飲組團--休閑小站、小泉居、名典、上島、茶社、酒吧

　　金融及商務配套組團--銀行、商務中心、電信、速遞、物流、商業管理處

　　公寓生活配套組團--超市、咖啡館、藥店、面包店、花店、書報攤、洗衣店

　　娛樂組團--世紀環球院線、網吧、KTV、游藝廳

　　體育休閑會所組團--復合式健身會所（好家庭、金朝陽、青鳥）、女子會所+SPA

　　購物休憩區/小品分布設想的--露天茶座、飲料攤、休閑坐椅、表演廣場/T臺、景觀小品

　　注： 1、各組團不是硬性的固定規劃，可根據實際招商時實際情況調整經營面積；

　　2、其中部分業態的分布可安排在不同的商業組團，但實際上都與該組團的主題相吻合；

　　2、南花園商業步行街業態規劃布局

　　為營造一個以年輕人休閑購物為主題的商業步行街街區，集年輕人喜歡的購物、運動休閑、餐飲、娛樂消費于一體的商業街區。美亞置業集團的商業規劃要求在統一主題的前提下，將步行街劃分為不同的商業組團，并根據建筑物自然形成的6個相對獨立的建筑單體跟步行街內街與南北兩條市政通道的關系，將各組團的業態規劃有機結合，既可以靈活調整從新組合，又盡量避免了業態之間的斷層，并通過步行街人流動線的組織形成步行街的人行環流。

　　項目組團分割將按照步行街5：3：2的組合比例來執行，即最起碼50%的面積將用作零售規劃，并主要將該部分的營業面積分割為小面積銷售以回收投資投入，30%的面積用作發展商自營或聯營娛樂用途以吸引人流聚集，20%的面積規劃為餐飲滿足購物停頓及與商業街區的聯動（從良性的商業房地產開發周期看，步行街的銷售租賃比例最佳組合為3：3：4，即先將商業價值最好的30%面積銷售回籠資金，項目培育完成后將另外30%提價銷售將利潤最大化，余下40%保留作出租用途獲取穩定現金流，如需流動資金可向銀行抵押獲得優良資產的大額銀行授信。）。

　　項目區別于石家莊其他商業物業的特征是步行街的經營特色，組團的分割目的是盡可能在項目的外圍及內街的臨街面地形成四個商業臨街面，盡可能多地增加臨街經營的物業面積，減少因進深問題形成的商場內鋪，從而最大可能地形成商業街購物特色，提升物業的商業價值。

　　組團的規劃是根據物業的與周邊街道關系、臨街面、交通人流、業態租金承受能力等綜合因素來調整。

　　A、大型主力店進駐的業態布局規劃

　　上面為首層平面圖，主力店進駐商場首選的位置為A區，但是該區確實整個項目人流最旺的位置，也就是商業價值最高的位置。因此A區首先應該在北面規劃出5個以上的臨街店鋪，其余面積給主力店。通過A區和E區的人流拉動作用，形成商業步行街的人流。同時，C區規劃的配套服務區既滿足公寓配套的需要，又能對外經營，滿足了經營獨立的要求。

　　上圖為第二層平面圖，F區仍然為主力店經營。美亞置業集團建議G區位置最大程度的考慮引入休閑餐飲或者是西式快餐廳，休閑餐飲的設置用以滿足整個商場在購物的同時，休閑和餐飲的需求。主題型經營，品牌路線，滿足消費者購物休閑餐飲的需求。同時，所處位置昭示性強，對外形象的推廣有利于吸引人流。我司建議G區的功能在可能的情況下，盡可能的向H區擴展，或者向第三層攀升。K區營造的是少女青春主題的商品區，獨立區域，又與三樓的少女服務區形成規模效應。

　　配合三樓布置了主力店區，L1區域應該布置相應的休閑餐飲設施，休閑餐飲時購買休閑服飾順心順手；三樓主要為女生購物休閑區域，年輕女生購買潮流飾品，去美容美甲區域享受潮流服務。

　　四樓北面為健身運動區域，計劃將公寓四樓跟T區連接，形成大型的美容美發學校。南面為娛樂區域，卡拉OK廳/KTV包房和網吧集中布置，可以進行交通的獨立集中布置，而且可以促使人流向高處的流動，將商業經營向高層引伸。

　　B、沒有大型主力店進駐的業態布局規劃

　　有無主力店進駐的商業業態布局規劃的主要差別在首層體現不出來，因為在主力店進入的時候，我們建議的是盡量減少其對第一層面積的消耗。這里設置的主力店區面積需要的只可能在50%以下的小型主力店。

　　上圖為第二層平面圖，F區改為休閑品牌區。跟其它區域構成了一個完全休閑主題的購物區域。但是相應的，我司建議在I區和J區增加休閑餐飲設施或者風味美食聚餐區。

　　第三樓沒有主力店后，更加容易營造主題。三樓主要為女生休閑購物區域，年輕女生購買潮流飾品，去美容美甲區域享受潮流服務。同時，引入的女子會所+SPA理療，更堅定了三樓作為女性主題休閑購物的貼近性。

　　3、南花園商業步行街業態規劃布局交通依據

　　A、石家莊市南花園商步行街跟任何商業項目一樣，在商業經營業態布局方面必須考慮經營業態、周邊的環境和交通條件情況。

　　項目有如下街區關系：

　　*商業街北側華銀大廈東西兩側兩個出口

　　*商業街南側金谷大廈與建設銀行大廈之間出口

　　*1期東側綜合樓

　　*綜合樓南側廣電大樓兩側兩個出口

　　*南面街道公交車站

　　*中山西路南

　　*中山路北東購商圈

　　B、商業街人流動線規劃

　　步行街東入口購物人流與金谷大廈和建設銀行之間餐飲人流之間的互相扯動；

　　華銀東側入口設交通指示標志有效將駕車人群向地下停車場引導，出租車向步行街入口出租車停泊港灣疏散；

　　步行街東入口通過臺階連接弧型平臺上抬30厘米形成商業玄關，形成購物人群進入大賣場的適應性過渡，以便盡快融入步行街熱烈的商業氛圍當中；

　　步行街入口北側零售主力店及南側的珠寶鐘表店（可納入主力店營業范圍）以檔次形象吸引中高消費人群，并開始有效分隔最低消費人群的進入；

　　在休閑購物的主題下，美亞有意將步行街北側規劃為女性主題，是針對石家莊

目前尚沒有這種針對城市里有錢有閑女性的消費集中地，而且業態的選擇業界也是希望能集中經營的業態；

　　步行街的內街相當于商場的中庭，建議在室外設立共3組上下雙向交叉電梯（詳見圖例）由1樓將人流送上2樓，第一解決購物人流向上引導，第二增加了步行街內街的流動感，形成步行街內人頭擁動商業氛圍。

　　入口南側觀光電梯的改動（詳見圖例），主要解決人流進入2樓休閑餐飲區的交通便利問題，同時將電梯旅客與商業內街通過透明的玻璃來形成互動。

　　南側餐飲組團與零售之間的入口通道建議用地板造型設商業玄關，并壓縮通過玄關后進入步行街的通道，而是將人流向左右兩邊分流。

　　C、相關功能位置定位

　　將餐飲區設在西出口要考慮該處是與華銀麥當勞出口相等同的重要性，但注意廚房排煙口及排污、收接貨物等功能的要求，意見：將餐廳的廚房設在南北兩面，主要是考慮這些方向面臨的都是建筑物的設備用房，餐廳工作出入口由經營者自己解決。

　　建議在規劃設計深化的過程中考慮商業綜合布線的問題，尤其是電信、網絡、南樓主力店的排風取暖管道等問題，設計院要求發展商提供設備工程公司協助單位開始介入。4樓娛樂層由于可能存在消防報批不獲通過問題，要求政府職能部門的公關。意見：業態選擇對樓體結構影響不大，只涉及后期經營者對經營面積的分割細分。