房地產開發演繹策略的商討
筆者在中小城市做城市經營與房地產開發策劃與咨詢顧問服務過程中，親歷了許多有意思的故事，這其中有正劇，喜劇，鬧劇，更有悲劇……這些案例對中小城市的房地產開發很具有借鑒意義。
一個在廣州鮮為人知的開發商，懷著極大的革命熱情，帶著超前的開發理念，到內地三線城市開發了一個項目，項目雖然不是很大，但在當地卻號稱地標性建筑，是當地政府首腦親自掛帥的重點工程。開發商一幫人馬，去勢洶洶，聲勢浩大，一時間搞得全城轟動，但由于開發商資金有限，工程一直不能如期啟動，為從市場獲取資金，于是乎，開發商就整出了一些讓小城人聞所未聞、見所未見到的時髦概念，準備圈地收錢，開發商認為小城人比較“愚昧”，比較好“蒙”，但結果事與愿違，華而不實的概念并沒使講究實際的小城人為之所動。開發商鬧騰了大半年，卻顆粒無收，最終難以收場。
是的，小城雖然偏遠，但小城人并不孤陋寡聞；小城人雖然淳樸、實在，但并不愚蠢，拿小城人的實在當無知，才是真正的無知，開發商實在是打錯了算盤。
以上案例說明，進入中小城市進行房地產開發，雖然可以回避殘酷的競爭，但中小城市有中小城市的發展規律與市場特性，必須研究并遵循這些規律與特性，才能成為中小城市房地產市場上真正的贏家。
【三大策略 八項主張】
筆者在許多中小城市房地產項目實操中，總結出了“三大策略，八項主張”，現冒昧提出來和各位業界同仁商討：
三大策略
策略一：領跑市場，適度超前
一方面，在許多中小城市，如果一個項目成功了，隨后便有大量同類物業陸續上馬，中小城市不比一線城市，有限的市場容量很容易飽和，有限市場需求使過剩的市場供應難以消化，導致空置率不斷攀升——事實上，這已成為中小城市急待解決的問題。所以，在中小城市開發項目必須努力使自己成為領跑者的角色，跟進者是沒有出路的。另一方面，由于消費者接受程度所限，超前的開發理念與產品設計往往乏人問津，許多在一線城市做慣了大手筆、大創意的開發商或策劃人，去到中小城市經常會犯一些曲高和寡的錯誤，總是陷入“我們設計的產品在廣州等一線城市里也是領先的”的歧途，抱著一些不合實際的思想到中小城市進行房地產開發，即便輸的不是很慘，也難以有驚人的表現。所以，結合當地市場，保持適度的超前性是項目能夠取得市場與消費者認同的根本保證，最主要的是必須找到既能跳出同質競爭又能適度超前的結合點。
策略二：內外合作，強強聯合
國外知名的品牌產品進入中國市場，由于缺乏市場網絡與銷售通路，通常的做法是選擇中國同類品牌生產廠家進行戰略合作，形成技術與網絡的優勢互補。外地開發商到中小城市開發亦如此。一般來講，本土開發商具有人脈關系和社會資源優勢，但觀念落伍，沒有外來開發商的先進開發理念和開發經驗，反過來，外埠開發商具有先進的開發理念和操作模式，但在當地的人脈關系和社會關系較弱，所以，要想使項目獲得成功，必須有戰略思維，必須擯棄自以為是、單打獨斗的思想。通過各種方式的合作，走整合優勢資源的聯合之路，目前本土與外埠的聯合已是大勢所趨，如進行土地并購與融資的聯盟形式，開發商之間的股權合作，聯合開發等。
策略三：口碑第一，信用至上
筆者在中小城市親歷了一件事，在一個項目的售樓部，因為合同問題售樓小姐與客戶發生了糾紛，話不投機，倆人在大庭廣眾之下展開對罵，誰也不肯相讓，情急之下，各自電招親戚幫忙，結果卻發現倆人原來竟是親戚。地域不是很大，人際關系盤根錯節的中小城市，民間信用超過商業信用甚至法律信用，民間信用所帶來的口碑效應無法估量，在中小城市開發商的口碑與信用比什么都重要，一個好的口碑勝過一千疊廣告，所以，信用是建立品牌的基礎，口碑是贏得買家最好的廣告，在中小城市做房地產開發不能輕視了這一事實－－這其實也是為什么中小城市的本土開發商能夠戰勝外來開發商的秘密。
八項主張
第一，挖掘城市的獨特性。在投資與開發之前，全面系統的深入調查研究與數據分析固然重要，但同時必須注重挖掘中小城市獨特的城市文化與區域經濟特色。
第二，把握消費的本土化。把握當地消費者的生活習性和消費心理與偏好是制定出切實可行產品策略，決勝市場一個不容忽視的重要環節。
第三，產品的適度超前性?？焓袌霭氩绞窍荣t，快市場一步可能成為先烈，恪守這一原則可以多幾分勝算。
第四，區域市場的適應性。項目之所以失敗的原因雖很多，但最主要是沒有找到適應市場的產品所至，尋找區域市場的需求點和空白點并不是一件難事，難得是尋找到真正能夠適應市場的好產品。
第五，保持適度的原創性。產品具有一定的原創性很有必要，但這種原創性必須是建立在區域市場與區域消費者接受的程度上的適度原創。
第六，注重推廣的實效性。大規模的造勢推廣運動和媒體策略，往往不如口碑傳播與DM等實效營銷策略更具實效性，更節約推廣成本，更能夠事半功倍。
第七，廣告創意的認同度。廣告語言必須充分考慮到三線城市居民購的審美習性和接受能力，不為當地消費者所接受甚至反感到的廣告創意與文案表現，即使再優美也將失去意義，甚至產生反作用力。
第八，銷售技巧的地方性。太專業化銷售技巧，太格式化銷售說辭在中小城市并不是一件好事，銷售說辭熟于口，銷售技巧存于胸，本土的消費者喜歡用本地的方言與習俗進進行溝通。
篇2：物業管理企業人力資源開發策略
物業管理企業人力資源開發策略
當前，物業管理行業從業人員的整體素質與數量同行業的高速增長相比，已遠遠無法滿足市場的需求。為了保障物業管理行業的健康快速發展，必須對企業的核心資源--人力資源加快開發進程，通過開展系統化研究，建立科學的物業管理人力資源開發策略，以解決企業面臨的日益嚴峻的人力資源問題。
一、物業管理企業人力資源開發策略的建立
人力資源開發的基本職能包括：員工上崗引導，設計和實施管理及組織開發方案，在組織內部建立有效的工作團隊，設計評價員工個人績效的系統，幫助員工制定職業計劃。歸納起來，人力資源開發的工作重心有三個方面：一是組織學習，包括上崗引導、員工培訓、管理和組織開發等基本職能的內容。二是職業發展。為了滿足企業對人力資源的需要，更好地組織員工了解企業內潛在的職業道路，以及制定充分利用現有人力資源的整體方案，要求企業建立職業發展計劃。三是績效評價，用于提供管理決策依據及激勵員工。
與其他行業相比，物業管理行業對從業人員主要有三方面特定要求：第一，由于物業管理涉及開發經營、中介經紀、專業服務等眾多行業，產業關聯性較廣，這就需要員工具備多元化的知識和能力。第二，在組織的職業發展方面，由于物業管理市場從業人員流動率較大，而優秀的人才數量相對不足，這要求企業必須盡快建立致力于組織穩定的職業發展計劃，以適應企業對人力資源開發的需要。第三，物業管理企業的大部分員工面對著眾多工作對象，如團隊協作、管理企業溝通、政府部門協調、專業服務管理、業主服務等，其工作具有典型的“多對象”特點，單靠個體的力量是無法勝任物業管理崗位的，所以必然強調員工的團隊協作。
綜上所述，可以把物業管理企業人力資源開發策略的定位歸納為三個方面：強調多元化知識與能力的組織學習體系、致力于組織穩定的職業發展體系、適應“多對象”工作與團隊協作的績效考核體系。
物業管理企業人力資源開發策略包括三個體系：組織學習、職業發展和績效考核。三個體系互為因果、緊密相連。首先，組織學習是實現職業發展計劃的基礎和前提，同時是績效提升的動力和源泉；其次，職業發展為績效考核提供了良好的操作平臺，并為組織學習指明了發展方向；最后，績效考核的有效實施，不僅對組織學習具有重要的指導作用，而且為職業發展提供了有力的參考信息，其結果是組織學習和職業發展計劃優劣的集中體現。
二、物業管理企業人力資源開發策略的實施
(一)組織學習體系
組織學習包括上崗引導、員工培訓、管理和組織開發等基本職能，它是用來開發使員工能完成當前和未來工作的關鍵能力。這種能力包括知識、技能和態度。與當前企業內普遍實施的培訓體系相比，二者既存在共性，又有明顯的區別。就兩者的共性來說，一方面培訓是學習的重要組成部分，另一方面培訓又是組織學習機制的重要內容。組織學習與培訓的區別主要表現在：培訓側重于成熟的知識、技能從專家向受訓人員的單向傳遞，而組織學習不僅包括接受現有知識的過程，而且包括創造出新知識、新方法；組織學習是人、團體與組織的一項基本能力，它可以在沒有人指導的情況下進行。
基于企業的長期發展目標，針對物業管理業對員工多元化知識與能力的要求，本文建立了以“系統化”和“多元化”為核心的物業管理企業組織學習體系。其運作流程見。
下面對物業管理企業組織學習體系運作流程各環節的實施進行分析。
需求評估與確定
一般來說，需求評估應由三個層面進行，即員工個體分析、特定群體分析和組織整體分析。只有把員工個體學習、特定群體學習、企業整體發展三者統一起來，才能使各項組織學習工作真正發揮其增值效應，實現組織整體績效的提升。在確定評估方法時，員工個體分析與特定群體分析可選用問卷調查、需求申報、員工訪談等方法，組織整體分析可采用德爾菲法、領導審批等方法。
設置目標
根據需求評估的結果，可以確定組織學習的特定目標。目標分為三類：一是技能培養，如基層員工的操作訓練、管理層的書面與口頭溝通能力、人際關系技巧等；二是知識傳授，如理論的理解、知識的灌輸和接受、認識的建立等；三是態度的轉變，即員工認識與觀念的變化。
制定方案
一般情況下，組織學習方案的制定包括四部分內容。首先是學習層次的確定。物業管理企業可以分為決策層、中層管理者、管理處主任、基層管理者、一線員工幾個層次。其次是學習內容的確定，可以由需求確定結果得到。再次是學習方法的選擇，如授課法是獲取知識的有效途徑，態度轉變應采用計劃性指導，而視頻法則適用于問題解決技能的培養等。最后，應合理安排學習活動的環境因素，如時間、地點等。
方案實施
組織學習方案的實施需要解決兩個關鍵問題，一是要有明確的組織者。根據企業的規模和結構不同，可以設置少數管理人員負責，也可以設立專職部門來開展學習活動。二是要有明確的具體負責人。提高員工工作能力和工作積極性是直接主管的主要責任之一，所以組織學習工作應成為他們工作中的一個關鍵部分。
結果評估與反饋
在對學習結果進行評估時，采用柯克帕特里克學習評估模型。
組織學習結果的反饋可以歸結為兩個方面：第一，優化組織學習項目和結構，即根據評估結果重新設計、調整或取消學習項目；第二，溝通和總結組織學習結果。一般來說，企業中有四部分人員應得到評估結果。最重要的便是組織者，他們需要這些信息來改進學習項目。管理層是另一個重要的人群，因為他們當中有一些是決策者，決定著學習項目的未來。第三個群體是學習主體，他們應該知道自己的學習效果怎么樣，并且將自己的績效表現與其他人的績效表現進行比較。這種意見反饋有助于他們繼續努力，也有助于將來參加該學習項目的人員不斷努力。第四個群體是學習主體的直接主管。
(二)職業發展體系
職業發展是組織進行的一種持續的正規化努力，其重點集中在根據員工和組織雙方的需要來開發和豐富企業的人力資源。與職業發展相對應的一個概念是職業計劃，它是指個人提出職業目標并制定實現這些目標的計劃的過程。職業發展從組織的角度來看待員工個人的職業，而職業計劃則從員工個人的角度來看待職業。因此，職業發展和職業計劃應相互加強，以實現二者互相促進的目的。
為了建立有效的職業發展計劃，企業可以通過四個步驟予以實施。首先是自我評價。自我評價是員工對其能力、興趣及職業目標進行認識和評價的過程，它是形成職業計劃的開始。其次是組織評價?？冃гu價是傳統的組織評價方法，也是目前大多數企業進行職業發展所采用的主要信息來源。除此之外，員工的學歷、工作經歷等也是信息來源之一。再次，對員工的職業定位在組織內部進行溝通。員工為了確立切實可行的職業目標，必須通過與組織的信息交流與溝通，了解可資利用的工作機會以及可能的選擇；最后，為確立切實可行的職業計劃進行必要的職業咨詢。職業咨詢是貫穿職業發展過程各個環節的活動，其咨詢主體可以由員工的直接管理者、人力資源專家或二者一起組成。
通過上面的職業發展實施步驟，可以制定物業管理企業員工的職業計劃。
在職業發展計劃制定與實施過程中，組織、員工直接主管以及員工本人都負有責任。一個成功的職業發展計劃的形成，有賴于三者的共同努力。
(三)績效考核體系
績效是指構成員工職位的任務被完成的程度?？冃гu價則是一個確定并與員工溝通其工作的狀態，并制定相應改進措施的過程。如果進行得恰當，績效評價不但能使員工了解自己的工作現狀，而且還能影響他們未來的努力程度及工作方向。如果員工得到適當的鼓勵，他們會進一步努力工作。
針對物業管理行業員工“多對象”工作、強調團隊合作的特點，本文基于多角度評價與強調反饋兩個原則，從信息加工角度，建立了物業管理企業績效考核體系。
三、結束語
初步實踐結果顯示，物業管理企業人力資源開發策略不僅有利于物業管理市場的健康快速發展，而且對企業內部的人力資源開發工作具有較高的實用價值。具體來說，可以歸納為以下幾點。
有力推動了顧客滿意目標的實現。員工滿意是顧客滿意的前提和基礎，而良好的人力資源開發策略則是實現員工滿意的決定因素。因此，企業通過人力資源開發工作的改善，實現了激勵員工、改進績效的目的，最終顯著提高了顧客服務水平。
大大加快了企業學習型組織的進程。通過組織學習體系的實施，企業不僅可以提高內部資源、知識的利用率，而且通過多方面學習提高了自身能力，持續推進了企業學習型組織的進程。
有效提升了企業的投資回報率。調查數據顯示，成功的組織學習工作通過提高員工的綜合素質，明顯提升了工作效率和員工工作積極性，大幅降低了經營成本。因此，高質量的人力資源開發體系是一項投入產出比很高的投資。
顯著提高了人才隊伍的忠誠度，實現了組織穩定。職業發展通過建立員工職業計劃、加強人力資源規劃等途徑，實現了員工滿意度的提高，有效降低了員工流失率、進而減少了企業的人力成本開支。
篇3：房地產項目開發管理策略
中國房地產的品質競爭時代,決定了誰在項目管理上做得更好,誰的贏面就也也大一些,該文將以金地集團為例,金地集團具有三大系統運作保障:ISO9000質量保證體系,網絡化的開發進度控制機系統,動態投資控制系統,都是一個房地產企業比備的基本功,但金地集團為何憑此形成競爭優勢?
第一操作環節:房地產開發項目管理成功的關鍵
一支隊伍和三個系統
以金地集團為例。金地集團在產品設計、成本控制和施工質量上達到全國一流水準。金海灣的設計要拿全國甚至國際上的優秀設計獎。工程質量上已經獲得區全優、市樣板、省樣板,下一步要取得全國工程質量最高獎--魯班獎。
怎樣才能實現上述目標呢?
靠一支隊伍和三個系統。金地集團已經擁有一支高素質的、勇于拼搏的、肯硬干苦干的技術隊伍,這是我們最寶貴的資本,要實現上述目標首先要靠他們下狠工夫。在管理上,金地集團已建立健全了三大系統動作保障即:ISO9000質量保證體系,網絡化的開發進度控制系統和動態投資控制系統,它們可確保工程的質量、進度、成本控制達到理想的目標,這在全國都是處于領先水平。
ISO9000質量保證體系的實施,使金地集團對質量控制的濃度和廣度加大了很多。網絡控制系統嚴密、周全,經過一年多的運行,保障了開發工程快捷、有序地進行,發揮了重要作用。動態投資控制系統彩限額設計的方法,在開發過程中嚴格控制總指標,有效降低成本,保證取得最大利潤。
設計、管理與戰略伙伴的選擇
在設計上,金地集團的設計師們精益求精,對方案不斷進行深加工,以達到最好的效果。
在管理上,還將加強中間管理力量。
另外,經過幾年的地產開發,金地集團還在各有關專業找到了比較好的合作伙伴,這也是實現目標的有力保障。
第2操作環書:房地產開發項目管理階段分析
對于作業管理入員來說,大型工程是艱難的桃戰,經常是一次性的,風險很大,如果工程現劃不妥,那將使成本超過預算,浪費巨額資金。調度不當將導致不必要的延誤,而且管理不善將使企業破產。
那些需要幾個月或幾年完成的特殊項目往往在正常生產系統之外進行開發。企業內部設立項目組來處理此類工作,項目完成后,該組織即解散。大型項目的管理由三個階段組成:
第一階段、項目規劃
該階段包括設定目標、明確項目和團隊組織。此階段甚至在項目開始之前就已完成。項目通常是指一流產出一致、相互關聯的任務。成立項目組是為了確保整個建設項目成功完成的同時,能繼續順利地進行現行的計劃。
項目組可以有效地集中在規定時間內完成具體項目所需的人力和物力。
第二階段、項目排程
項目排程指的是排出所有項目活動的先后次序并確定相應的完成時間。
甘特圖是項目排程常用的一種方法。這種方法成本低,能幫助管理人員弄清楚(1)所有的活動都已經過規劃。(2)生產次序已作說明。(3)活動時間估計已作記錄;(4)總的項目時間已經形成。
總之,不論項目管理人員采取何種方法,項目排程可以實現以下目標:
1、顯示每項活動這間以及活動與總體項目之間的聯系;
2、確定活動之間的先后次序關系;
3、鼓勵對各項活動進行現實的排程和成本估計;
4、確定項目中的關鍵障礙從而更好地利用人、財、物。
第三階段、項目控制
與任何管理系統的控制一樣,大型項目的控制指的是對資源、成本、質量和預算進行仔細的監控?？刂七€指利用反饋信息循環修改項目計劃,以及有能力資源調配到最需要的地方。
第3操作環節:掌握房地產項目管理工具
計劃評審技術(PERT)和關鍵路徑法(CPM)開發于五十年代,用以幫助管理人員大型復雜項目進行排程、監管和控制。例如:針對實施項目管理有關的設計、方案優化,使項目各項工作可預見,可預控。
核心要素A:Pert and cpm 的應用
PERT和CPM很重要,因為它們能幫助解答由成千上萬個活動組成的項目問題。這些問題如下:
1、整個項目什么時候完工?
2、項目的關鍵活動,即那些如不能按時完成就會延誤整個項目的活動是什么?
3、哪些是非關鍵活動,即使不能按時完成也不會延誤整個項目活動?
4、項目在某個具體的日期前完成的概率是多少?
5、在任何一個特定的日子里,項目是否如期完成、落后于計劃或提前完成?
6、在任何一天,實際開支是否多于、小于或大干預算開支?
7、是否有足夠的資源以按時完成項目?
8、如果要在較短的肘間里完成項目,以最小成本完成任務的最佳方法是什么?
核心要素B:Pert和cpm的操作步驟
Pert和cpm的結構
1、明確項目及其所有重要活動成任務;
2、確定活動之間的關系,決定哪些活動必須先完成,哪些活動和須隨后完成;
3、繪出連接所有活動的網絡;
4、明確每項活動的時間和成本估計;
5、計算網絡中的最長時間路徑,即關鍵路徑;
6、運用網絡幫助進行項目的規劃、排程、監管和控制。
核心要素C:Pert和cpm的基本要素
活動、事件和網絡
PERT的第一步是將整個項目分成若干個重要的事件和活動。事件標志著任務或活動的開始或結束?；顒邮侵竷蓚€事件之間的任務或子項目。上表顯示了用以表示事件和活動的符號。
任何可以用活動和事件描述的項目都可用PERT網絡進行分析。而網絡是指由起止事件限定的活動順序。
核心要素D;項目答理過程中對Pert和cpm的實站認識
對Pert和cpm的評論,
作為對Pert和cpm的評論,以下是房地產項目營理人員需要明白的Pert特征:
優點:
1、在項目營理的諸多階段極為有益,特別是對大型項目進行排程和控制方面;
2、要領明確,計算不復雜;
3、利用網絡的圖示繁助快速理昭項目活動之間的關系;
4、關鍵路徑和相關肘間分析幫助確定豁要仔細觀察的活動;
5、Pert形成的網絡提供重要的項自文件資料,以圖表的形成指出誰應為各項活動負責;
6、廣泛適用于各種項目和行業;
7、有利于監控時程和成本。
缺點:
1、項目活動必須確定,獨立不相關,并且活動之間關系必須穩定;
2、必須明確先后次序關系,必須與網絡相連;
3、時間估計較為主觀,如管理人員過于樂觀或者悲觀,時間估計有被歪曲的危險;
4、過分強調最長路線或關鍵路線有其潛在的危險,還需要對關鍵路線進行仔細監督。