商業地產招商策劃--如何制定招商策略

　　在做好招商必要的準備之后，設計一份詳細的招商方案則變的十分重要。一份完整的招商策略大致分以下幾個部分。

　　提煉產品核心賣點 有這樣一句話："你的產品是什么并不重要，重要的是消費者認為你是什么。"生產者不要只用自己的眼光看待自己的產品，而應該更多地以消費者地視角來看待和思考，實事求是地給產品一個明確地說法，讓消費者容易理解和接受--這就是我們常說的產品的核心概念。所以與其它分銷形式相仿，招商之前先確定產品的核心概念是十分重要的。有了產品核心概念并明確消費群定位就會有產品的核心訴求，于是促銷活動的設計就有了方向。

　　設置招商部門

　　由于招商模式在運作手法及技巧等方面與傳統渠道操作存在較大差異，甚至在人員素質、特長、經驗以及管理、激勵政策等方面，兩者都不盡相同。因此，一般來說在招商期間應將招商部門與其它業務部門獨立開來，并賦予其一定的職級高度、權限和有別于一般通路銷售的激勵機制，使其盡量在整體營銷組織框架中享有較為靈活的權利。

　　一般來說，招商要整合市場部（包括信息研究、廣告、企劃、市場督導）、市場拓展部（包括各區域招商經理）、銷售部（一級中心城市、樣板市場、直銷等）。同時，生產、產品控制、培訓、財務等同級部門要全力配合，以保證招商的順利進行。 媒介及招商形式選擇 企業應根據自身的實際情況選擇媒體，才不會出現廣告沒有少投放，而效果卻不佳。另外，在招商的重點省份也可以加大一些在地方媒體的宣傳力度。一般而言，區域招商廣告應以省一級類似都市報的晚報體系為主，日報系統信息回復率極差。不過，廣告發布和實際達成協議還有一定距離，并非接接電話、見面談一談就簽約那么簡單。而通過電話達成初步溝通和信息交換，郵寄招商詳細介紹和區域競標書，然后以召開"招商大會"（或企業產品上市新聞發布會）的形式，其實際成交率較高。 　招商會議分兩種形式，一種是邀請各地有意者到企業總部，通過有意者親身體會到企業實力，消除后顧之憂，增強合作信心；另一方式是在某一大區或某省份的中心城市召開。

　　層級的設定

　　由于級別越高的經銷商或代理商其首付貨款或保證金也越多，因此招商企業十分熱衷于省級經銷商或代理商的招募，而相對忽視市、縣級的應招者。但事實上，單純發展省級代理商往往有其固有的缺陷，如，省級代理商分管區域太大，簽約時"跑馬占荒"，實際運作時卻無暇細心經營，省內許多市場得不到及時而有效的開發；另外，整個省份均劃歸一人或一個單位負責，廠家遠離市場一線，一旦市場成熟，銷量上升，有些代理商往往會"挾分銷網絡以令生產廠家"，提出提高扣點、加大廣告投放等額外要求，甚至會為了追求更高額的利潤而投奔競爭對手，給廠家造成巨大損失。因此，企業應該綜合利弊，根據招商進程和具體情況建立靈活的招商層級。

　　價格掌控

　　招商往往需要代理商承擔部分市場開拓費用（區域廣告促銷費等）。以OTC產品的招商"行規"為例，招商廠家供給一級代理商的價格一般是在零售價的3.5-5折左右，通常情況下，該代理商會將前述3.5-5折基礎上的廠零差價（50%-65%）中的20%-25%讓給零售藥房（含店員提成），10%-20%用于區域廣告促銷，20%作為管銷費用及利潤。

　　這種大幅度折讓的方法一般來說都是生產廠家所能承受的，但其最大的弊端就在于一些目光短淺的代理商將巨大的差價毛利都當成自己的利潤，不肯做市場投入，其銷量自然不會理想。更為嚴重的是，這種巨大的毛利率極其容易造成區域間的竄貨，而竄貨會給整個市場網絡帶來的威脅往往是十分巨大的。

　　因此，企業可以采取積量返還促銷費和返還部分利潤的方式進行一定的控制。另外，加強協銷也是控制價格和竄貨的有效手段之一。

　　費用預算

　　雖然一般來講招商大多是款到發貨，但招商廠家也絕不能因此而推斷"只要我能開門，就會有錢進來。"一般情況下，招商從準備到實際回款需要4～6個月的時間，這期間一旦斷了"香火"，招商者就很有可能前功盡棄了。所以在開始整個招商工作之前做一個通盤預算是十分必要的。

篇2：生產管理圖表制定

　　生產管理圖表的制定

　　生產管理的圖表體制

　　對于一企業的整個管理圖表體制而言，生產管理的圖表體制僅是一小部分，或稱為子系統，此一體制又可分為若干個子系統，諸如程度控制、工業工程、績效控制、品質管制等等。各企業的經營專案不同，經營環境不同，經營觀念不同，因此幾乎沒有兩家企業的圖表體制完全相同。

　　生產形態

　　工廠的生產形態：一般包括訂貨生產（訂產），計劃生產（量產）兩方式。

　　生產管理與生產管理圖表體制

　　生產管理具有生產計劃、生產作業管理、監督與生產控制的功能，以其功能大致可劃分為制造管理、成本管理、用料管理（即物料管理）、品質管理、效率管理與產銷配合等六項。

　　生產管理圖表設計的原則

　　生產管理圖表設計與一般管理圖表相似，但因考慮：

　　1、企業生產類型為訂貨生產或計劃生產。

　　2、企業生產產品的性質，產品種類的多少，訂單的多少。

　　3、企業的規模。

　　4、企業的經營、管理習慣。

　　生產管理圖表設計的步驟

　　生產圖表設計也按照一般管理圖表的步驟進行，以下步驟則僅針對生產管理圖表而列：

　　1、確定圖表體制的功能及管理需要。

　　2、分析企業的生產類型，決定所要采行的圖表制度，并決定圖表的簡化與詳盡程式。

　　3、決定圖表所需具備的資料，并研究其來源。

　　4、制定表格的格式。

　　5、研究圖表資料的提供單位，使用單位與應通知人員。

　　6、決定圖表填制，審核人員。

　　7、訂定圖表的流程。

　　8、研究圖表的聯系、管理方法等。

　　9、公布會議施行。

　　工程標準圖表

　　產品的工程標準主要包括產品的規范說明、制造程式、工時、品質標準等專案，具體見標準文案。

篇3：酒店菜品價格制定程序

　　酒店菜品價格制定程序

　　1、第一個月：配送中心、基地、店面共同設定綜合毛利率。

　?、倥渌椭行呢撠熤贫ú少徲媱澇杀荆ü烙嫞?。

　?、诨刎撠熤贫ú似烦善仿?。

　?、鄣暄胴撠燁A測菜品銷售結構。

　　注：特菜部需提供特菜單位成本。

　　三個部門共同根據以上情況確定基礎毛利率。

　?、苤贫藴剩篈、根據單項菜品計劃成本、銷售價格確定單項毛利率；B、根據預測銷售量結構比計算各菜品銷售權重；C、銷售權重×單項毛利率=基礎毛利率。

　?、萦嬎愀髦笜藢A毛利率的敏感分析（財務部）。

　?、拊陆K，配送中心、基地、店面共同對基礎毛利率差異進行定位和定量分析，確定各環節的基本浮動率（正常），調整基礎毛利率。

　　2、第2、3個月，每月對基礎毛利率差異進行分析和調整，調整步驟同1.

　　3、第4月以后，制定程序：

　?、僖?.2步驟確定的基本毛利率，制定內部交易價格。

　?、谝?.2步驟確定的各環節浮動率制定內部基本浮動率。

　　4、返回品、剩余品定價：

　?、倌茉俅武N售的，根據質檢部的質量認定等級按成本計價。

　?、诓荒茉俅武N售的，不作價。

　?、刍赜鸵圆僮鏖g初練數量入庫，價格由加工車間、基地和店面共同計價。

　?、荛T店、基地營業前開辦費，固定資產投資等前期投資總費用，按3年攤銷，計入各結算單位"營業費用".