花園小區管理制度的制定
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1 物業管理條例
總則
?。?）為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。
?。?）本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
?。?）國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。
?。?）國家鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。
?。?）國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
前期物業管理
?。?）在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
?。?）建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。 建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。
?。?）建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
?。?）國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
?。?）建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
?。?）前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
?。?）業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
?。?）物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
?。?）在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
?。ǘ┰O施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
?。ㄈ┪飿I質量保修文件和物業使用說明文件；
?。ㄋ模┪飿I管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
?。?0）建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
?。?1）建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
2 裝修管理
?。?）住宅房屋外觀方案
房屋外觀完整統一 ；統一雨蓬顏色和式樣；空調安裝定點定位；露臺不搭棚；不改變墻體色澤；外墻打洞統一管理；防盜窗安裝嚴格按形象工程的要求執行。
?。?）周邊店鋪的裝修管理
A、統一雨蓬規格式樣、大小，統一設置空調機位，對燈箱標牌實行統一規格、統一材料。
B、實行夜間燈光布置，路燈高中低搭配。
?。?）裝修管理措施
為維護雅芙花園項目外觀形象的統一、美觀和物業安全，保障職能化系統的正常使用功能不被破壞，著重抓住戶入住前的準備工作、裝修規定宣傳培訓、裝修審批、裝修跟蹤監管、違章裝修及時處理、裝修驗收六個環節的工作。
?。?）住戶入住前裝修管理準備工作
裝修前準備工作是為了更好地保證裝修管理的開展，主要準備為：裝修規定宣傳資料、圖片、錄像等素材的準備，特別、是對住戶反映較大的不安裝雨蓬、不在上違章搭建及空調安裝如何統一規格等問題上，準備大量有說服力的材料。便民服務人員的落實，如查驗人員、搬運人員等。對所有審批裝修和查驗人員進行裝修管理
規定培訓。?。?）裝修期間管理，確保無一例違章裝修
在住戶入住和辦理裝修手續時，我們要求廣大業主做到在小區內不違章搭建，不損壞或影響物業外觀統一、不損壞房屋承重結構，并與住戶簽訂裝修責任協議書。裝修審批，嚴格按照《建設部房屋裝修裝飾管理辦法》及事實細則執行。辦理裝修審批時，審批人員到現場聽取住戶裝修方案，對違反裝修規定的內容要當場指出、制止，這樣既控制了違章裝修的產生，又避免給住戶造成損失。
?。?）建立裝修跟蹤監管體系
工程人員和保安人員每天巡視施工現場不少于2次，并把施工進度上墻記錄，通過現場巡查及時與住戶溝通，了解施工方案變動，把違章裝修消滅在初始階段。
A違章處理手段
業主出現違章裝修，做到以理服人，以情感化業主，爭取業主的支持和理解。
B行政手段
在業主不愿整改的情況下，向上級機關及業主的所在單位反映情況，取得行政上的支持，通過行政壓力督促整改。
C經濟手段
根據《建設部房屋裝修裝飾管理辦法》有關規定，對嚴重違反小區有關規定的行為，提請房屋管理行政 執法部門處于相應的經濟賠償和規定的處罰，已維護其他業主的利益。
D法律手段
業主裝修申報手續中，管理處分別與業主和裝修單位簽訂具有法律效力的《住宅裝飾裝修服務協議書》和《裝修責任書》，劃清管理處、業主、裝修施工單位之間的責、權，對小區裝修進行法制管理 。
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員工考勤和休假的規定
員工辦公制度
接待來訪設訴工作制度
用戶投訴處理制度
業主投訴處理和分析制度
業主意見調查和回訪制度
管理處接待來訪投訴定期固訪制度
回訪工作制度
保安員獎懲規定
保安員儀容儀表規定
清潔部日常作業要求標準
清潔部保潔員守則
綠化管理工作手冊
電工主管崗位職責
篇2：淺析美國物業小區管理制度
淺析美國物業小區管理制度
一、業主協會的職責和權力
美國物業小區的管理和我國不同之處在于，就是物業小區實行自治管理。凡是購買小區房屋單元的業主，都自動成為小區業主自治管理機構的成員。
從法律上來說，物業小區共有部分的共有產權的主體是全體業主，而不是物業協會。但是在現實生活中，任何一個單獨的業主都無法代替其他業主，對共有部分享有權利和承擔義務，而必須要有一個能夠集中業主統一意志的業主組織對物業小區進行管理。美國賦予業主協會以法人的地位，并同時規定了類似于公司的法人治理結構，使其能夠對內管理小區共有部分的事務，對外享有與其它自然人或法人簽訂合同的權利，以及作為訴訟主體的起訴和應訴的權利。
根據美國各州區分所有物業產權法的規定，業主協會的職責和權力如下：
第一，審議和修改業主協會章程以及業主協會的其他有關規定；
第二，審議和修改有關業主協會的收入、支出及維修準備金的財務預算方案，并有權向業主收取用于小區共同支出的管理費，以及用于大修的維修準備金。
第三，聘請或解聘物業管理公司及提供各種其它服務的服務提供者；
第四，以業主協會的名義起訴和應訴；
第五，以負責對小區共有部分的使用、維護和更新改造的管理；
第六，負責對小區共有部分的使用、維護、維修和更新改造的管理；
第七，負責對共有部分的改建和擴建；
第八，以業主協會的名義獲得和轉讓動產和不動產的各種權益；
第九，以業主協會的名義負責小區共有部分的出租或允許他人使用；
第十，負責指定小區共有部分的使用或出租的收費標準，并負責收取租金和使用費；
第十一，負責制定管理費滯納金的收取標準及收取滯納金；
第十二，為小區購買財產保險、意外事故責任保險及管委會成員的民事責任保險；
第十三，在法律允許定額范圍內，行使任何對業主協會的管理和運作是必要的和適當的其他權力。
物業小區的業主協會主要有三個功能：一是使物業保值；二是保持小區良好的居住環境；三是保持小區內業主和鄰居關系的和諧。其中前兩個功能就是物業管理，是物業管理的核心內容，是審慎的財務管理。從某種意義上來說，業主協會就是一個經營實體，只不過它的經營不是為了營利，而是為了物業的保值和增值，以及小區營造一個良好的居住環境。業主協會會在銀行建立專門的帳戶，負責管理相應的財物，包括預算方案、會計和審計。在美國業主協會可以采取非公司法人團體的組織形式，也可以采取非營利公司法人的形式。在現實生活中，絕大多數的業主都會選擇后者。
二、業主協會的組織結構和運作方式
物業小區業主協會的組織機構一般是由：業主大會、業主協會的管理委員會和業主協會的專門委員會構成。
?。ㄒ唬I主大會
作為業主協會的成員，業主在業主協會的重大事務上享有投票表決的權利。所謂重大事務的表決權：投票表決任命管委會成員；通過財務預算方案和修改物業小區或業主協會的治理文件的權利。業主大會是業主協會的決策和最高權力機構。一般業主大會的運作方式如下：
?。?）年度業主大會和特別業主大會
業主協會的業主大會應當每年至少舉行一次。除了每年必須召開的業主大會外，還可以根據管委會或管委會多數成員，或者20%的業主的提議，或者業主協會章程規定的較低比例的業主的提議，召開特別業主大會。
?。?）業主大會的會議通知
業主協會召開任何會議，一般都必須在發出大會通知10日之后60日之前召開。大會通知應當按照每個房屋單元的地址，或者業主書面指定的地址，由管委會秘書或者業主協會章程規定的其他負責人派人送達，或者采用美國預付郵資郵寄方式送達。任何業主大會的通知都應當寫明召開大會的時間與地點，以及大會的主要議程，包括對設立物業小區總協議書，和業主協會章程的修改提案、預算方案的表決提案以及撤銷管委會成員的提案。
?。?）業主大會的法定人數
根據美國各州的法律規定，除了業主協會章程另有規定外，如果有代表20%表決權的業主或者業主的委托投票人出席大會，應視為該業主大會達到法定人數。根據美國和一些發達國家的經驗來看，每次出席業主大會的人數都不足50%。因此允許業主大會規定低于法定比例的較低比例人數，一般為10%。同時法律有嚴格的規定，會議通知必須在開會之前按規定的時間送達，而且必須說明會議要討論的主要內容，讓那些相信其他業主會做出符合自己利益決策的業主，以及對決策結果無所謂的業主，都能夠有另外一種選擇，即不出席會議。
?。?）投票和委托投票
在一套單元有多個業主共有的情況下，如果只有一個共有人出席業主大會，該共有人有權行使該房屋單元所擁有的投票權，而該房屋單元的其他人沒有提出異議的情況下，視為共有人的投票已經取得其他投票人的同意。
房屋單元業主的投票權，也可以由業主簽署授權委托書，委托他人行使。如果一個房屋有多個業主共有，每個業主都有權簽署授權委托書，委托他人行使投票權，或對房屋單元的其他業主行使投票權提出異議。業主一旦簽署了授權委托書之后，除非向大會主持人明確提出撤銷的通知，否則不得撤銷其授權委托書。沒有寫明授權日期的，視為無效授權委托書。如果沒有寫明授權的期限，那么該授權委托書則于簽字之日起1年內有效。
?。?）業主大會的議程
所有年度業主大會的議程如下：點名--確認會議通知有效--宣讀前次業主大會的會議記錄--物管經理報告--專門委員會報告--選舉委員會成員--其他未盡事宜。
?。?）業主大會的主持
業主大會一般由管委會主持，業主委員會的秘書負責記錄，并將所有大會的決議保存在業主協會的會議記錄檔案當中。
三、業主協會的管理委員會
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業主協會的管理委員會主要負責處理業主協會日常事務的管理機構或執行機構。管委會由業主大會選舉產生。管委會負責管理物業小區的日常事務，可分為財務管理、行政管理、小區環境的維護和維修管理等三方面。
財務管理。財務管理包括：向業主收取管理費；對欠費者進行催收，直至采取法律行動；批準開支日常項目并負責支付；向物業管理服務公司支付物業管理服務費用；編制小區財務報告；編制小區年度預算方案并送業主大會審查批準；確定維修準備金的數額并送業主大會審查批準；負責維修準備金的收取、保管和使用。
行政管理。行政管理包括：召集和召開管委會會議；召集和召開業主大會；向業主發出和送達業主大會的開會通知；負責業主大會會場的計票工作；負責管委會和業主大會的會議記錄；負責小區的檔案管理；按時編制小區情況管理編制報告；負責小區購買各項保險；負責小區或者業主協會的對外聯絡。
小區環境的維護和維修管理包括：保安管理；一般性管道維修；一般性電器維修；油漆養護；對小區的各種設備進行定期的檢查，于各種服務承包商進行聯系；保潔管理；園林綠地維護管理。
?。ǘI主協會的專門委員會
在美國，規模稍大一些的物業小區的業主協會往往設有一些專門的委員會。專門的委員會一般分成兩類：常設專門委員會和臨時專門委員會。常設的專門委員會主要有：財務和預備委員會主要是為了完成具體任務而設定的，任務一旦完成，委員會即告終止。專門委員會的成員一般是4-9人。一般來說，必須具備某一方面專長或經驗、熱心并受其他業主信賴的業主中產生的。專門委員會的主席有領導能力并對其他業主有一定號召力的成員充任。專門委員會的成員有利于業主的參與，有利于提高管委會的工作效率和有利于管維護做出正確的決策。
四、有關業主協會治理的法律與法律文件
業主協會是法律和合同的產物。美國各州的物業產權法的內容大概可以分成三部分：第一部分是總則和定義部分；第二部分是關于小區的設立、變更和終止；第三部分是關于物業小區的管理制度，即業主協會該如何治理。
有關業主協會治理的法律文件，是指設立和治理物業小區的合同或契約性質的法律文件。包括設立物業小區的總協議書，業主協會章程和業主協會的各種決議。這些契約性文件統稱物業小區或業主協會的治理文件。這些治理文件的主要作用包括：界定業主協會和業主相互之間的權利和義務；在業主和業主協會之間建立一種具有法律約束力的權利義務關系；確定業主協會的決策機制和保障其資金來源的機制；確定必要的內部規則和標準，以達到保護業主和業主協會在法律上的權利或權力，有利于物業的保值，并創造一個和諧的生活環境。
設立物業小區的總協議書，也成為物業小區業主轉讓契書，或稱為主契書。這也是業主協會最主要的，也是最根本的治理文件，其主要作用包括：第一，規定和界定小區中專有部分與全體業主共有部分的范圍和界限；第二，確立業主與業主之間以及業主與業主協會之間相互的法律關系，以利于物業小區的管理、維護并保障小區的資金來源；第三，對物業小區專有部分和共有部分的使用作必要的規定，以避免業主在使用過程中發生沖突，保障物業小區生活的和諧；第四，規定或確定業主的組織結構和治理的基本框架；第五，規定或確立通過向業主收取管理費和共同之處分擔費，來解決業主協會資金來源的財務收費機制；第六，規定物業小區如何實現由開發商控制到由業主控制的過渡。
開發商在售樓的時候，必須向消費者提供能夠一份設立物業小區總協議書及其附件。凡認可或接受物業小區總協議書條款，并與開發商簽訂房屋買賣合同的購房者，便在法律上自動成為設立物業小區總協議書及其附件的締約方或簽約方。未經購房者同意，開發商不得對物業小區總協議書和附件進行任何修改。當開發商將全部的房屋出售完畢之后，設立物業小區總協議書及其附件便成為物業小區內全體業主之間的主協議書或合同。全體業主有權根據法律規定的程序和設立物業小區總協議書所規定的程序，對設立物業小區總協議書作必要的修改。
美國所有州的區分物業產權法規定，物業小區總平面圖與房屋單元平面圖及剖面圖，必須作為物業小區總協議書的附件，與物業小區總協議書一并送當地不動產的登記機關備案并辦理登記手續之后，開發商才能對外銷售。這些平面圖和剖面圖的作用就是界定業主對物業產權。
業主協會的章程，是一整套有關業主協會治理和管理的規則。美國各州的區分所有產權法規定，在開發商對外銷售之前，必須完成設立業主協會的一切法律手續，包括編制業主協會的章稱，在業主協會由開發商控制過渡到由業主控制之后，業主可以根據法律來修改章程。
業主協會管委會的決議，是一種固定格式的提案或者建議，經管委會正式審議并通過后，成為有約束力的文件。一般來說，小區內管委會的決議有四種：政策性決議，一般對業主的權利義務產生影響；行政性決議，涉及業主協會的內部運作；特別決議，一般來說是管委會針對某一具體情況所作的具體決策；一般性決議，涉及業主協會某些例行的事務。
五、業主的權利和義務
?。ㄒ唬I主的權利
業主的一般性權利，包括業主對房屋單元的占有、使用、收益和處分的權利；業主在業主協會享有的成員權；業主享有免費使用小區共有部分的權利；業主、業主的家庭成員及邀請的客人有權使用小區的共有部分及娛樂設施。
業主的選舉權和被選舉權包括：凡進行委員會成員的選舉，業主有權提前60天收到選舉日期的通知，同時可郵寄送達，也可以由選舉委員會派人送達。業主有權在選舉日前至少提前40天，以書面方式提名作為管委會成員的候選人。如果自己提名自己作為管委會的候選人，至少應當在選舉日之前35天提交自己的簡歷或作為候選人的其他人的資料。
業主有權至少提前14天收到選舉大會的正式通知，包括各候選人的資料，通知可郵寄送達，也可以由管委會派人送達。如果候選人的人數超過了管委會規定的人數，選舉應當采取不記名投票表決的方式。如果管委會的人數沒有達到規定的管委會人數，所有的候選人全部自動當選，不再進行投票表決。
投票表決權包括：出席業主大會并根據設立物業小區總協議書及業主協會章程規定的程序審議并表決通過對設立物業小區總協議書及業主協會章程的修改。出席業主大會，審議并通過物業小區年度預算方案。修改房屋單元業主對小區共有部分所享有的共有產權份額的投票表決權。如果業主本人不能親自到場表決，可以授權他人到會并代表自己行使表決權。業主有權在業主大會上投票，以簡單多數表決通過撤銷任何一名管委會成員，也有權與半數以上的業主達成書面協議，撤銷任何一名管委會成員。
有關參加會議和及時得到會議通知方面的權利。業主有權列席物業小區管委會會議，但因法律訴訟管委會聽取律師有關法律意見的會議除外。業主有權提前48小時得到物業小區管委會召開管委會會議的通知，會議通知應當張貼在物業小區內的通知欄或其他明顯的位置。凡是物業小區管委會召開討論專項收費問題或修改房屋單元使用規劃的問題，業主有權至少提前14日收到會議通知。業主有權至少提前14日收到召開業主大會的通知，包括大會的議程。凡是召集表決通過物業小區年度預算方案的業主大會，業主有權至少提前14日受到大會的通知，包括待審議的年度預算方案。業主有權按照業主協會規定的程序在業主大會和管委會的會議上發表自己的意見和看法。業主有權對管委會會議和業主大會進行錄音和錄像。凡因違反設立物業小區總協議書和業主協會章程的規定而遭到罰款處理的業主，有權向物業小區管委會申辯。
對管委會和業主協會的監督權：業主有權了解業主協會在過去12個月的財務狀況和資金使用情況。業主有權受到審議小區預算方案的業主大會的書面通知，包括管委會建議的預算方案草案。業主有權監督業主協會制定的規則查閱業主協會的各種檔案或資料，包括財務檔案或資料。如果業主通過掛號信給管委會寫信，請求管委會對某事做出答復或解釋，管委會應當以下列方式予以答復：第一，在受到業主掛號信30日內予以答復；30日內給予初步答復，并在60日內給予正式答復，即將有關部門和律師的法律意見轉達給業主；3日內給予初步答復，并在咨詢有關主管部門之后，10內將該一件送達業主。如果業主協會遇到法律訴訟可能是業主協會承擔民事責任，業主有權收到有關訴訟的通知。如果業主協會未能補充管委會成員，而管委會成員達不到法定的人數，業主有權向法院提起法律訴訟。業主和業主協會的某些糾紛，可以采取仲裁或調解的方式解決，但是必須以業主自愿為前提。如果業主協會、小區管委會或其他業主違反與物業小區的規定或物業小區法律問津的規定，并給業主造成損害的，業主有權提起法律訴訟，要求賠償損失或要求法院制止侵權行為。
?。ǘI主的義務
業主有義務按照物業產權法的規定和設立物業小區總協議書的規定，分擔物業小區的共同支出，即交納管理費用。不按時繳納費用的，業主協會有權對其房屋單元設定法定抵押權，并有權根據法律的規定，將其房屋單元拍賣，優先受償。
業主在使用小區共有部分時，不得妨害和損害其他業主使用共有部分的權利。
業主有義務在下列情況下，允許業主協會授權的人員在合理的時候進入到房屋單元：一是對共有部分進行維護和修理；二是采取必要措施方式給共有部分或其他單元造成損害；三是按照設立小區總協議書規定的要求對房屋單元進行維護。業主在裝修自己房屋時，不得對共有部分的安全性和完好性造成不利的影響。
業主有義務遵守區分所有物業產權法及設立物業小區總協議書、業主協會章程及業主協會制定的各種內部規定。
六、美國物業小區必須購買的保險
物業小區業主協會及管委會最為重要的管理職責之一，是物業小區的風險管理。小區共有部分財產保險所報的風險，是建筑物及附屬設施和設備的直接毀損，包括火災保險和自然災害保險。由于房屋單元和整個樓房在結構上是連為一體的，因而小區共有部分財產保險的范圍包括房屋單元的墻體和樓板。如果發生保險事故，使房屋單元的墻體和樓板毀損，應屬于索賠的范圍，但是房屋單元內的動產和業主對房屋進行的裝修除外。在美國物業小區的總協議書表明，通常均要求該項保險的賠償金，只能用于小區建筑物及各種附屬設施和設備的修復。如果達到規定的數量的業主不同意修復，按照業主在區分小區共有部分中所占有的共有產權的份額，將保險賠償金分配給每一個業主。如果全體業主同意修復，但是保險賠償金不足以支付全部的修復費用，則應當按照業主在小區共有部分中所占有的公有產權份額，補齊不足的部分。
在美國物業小區購買的保險當中，一般財產保險的保費最高，保費在業主繳納的管理費中也占有明顯的比重。據《芝加哥商報》報道，在“9·11”恐怖襲擊之后，由于擔心發生恐怖襲擊活動，20**年物業小區的財產保費增加40%-100%。其中，高層住宅樓的保費增幅最大，芝加哥豪華高層物業小區的保費由原來的15萬美元增加到100萬美元之上，由于物業小區保安措施加強及保費的提高，20**年美國物業小區的管理費比20**年提高了20%。
根據美國和其他國家的法律，凡是在私人所有的不動產范圍內發生的意外事故，責任原則是“誰的財產，誰負責”。如果在物業小區共有部分的范圍內發生意外事故，例如小區電梯或者游泳池地面有水造成人員滑倒摔傷，小區內的全體業主必須對此承擔共同的賠償責任。因此，美國的業主協會為小區的為業主和業主協會購買了統一的意外事故責任保險。所報的風險包括在小區共有部分發生的以及共有部分使用和維護過程中引起的人身傷亡或者財產損失。
物業小區管委會成員在履行其職責的過程中，可能發生民事賠償責任的風險，大概有如下幾方面的問題：因被指控誹謗他人而引起的民事責任；因管理不當造成損失而引起的民事責任；因決策失誤而引起的民事責任；因審查賬目或財務記錄不細致或疏忽而引起的民事責任；在簽訂正式法律文件時，因為審查不嚴所引起的民事責任；因違反物業小區整理文件的規定而引起的民事責任；因為疏忽有關法律的規定或要求而引起的民事責任。
因為存在上述種種可能發生的問題，所以美國各州都要求物業管理委員會的成員強制性的保險，即使在個別的州沒有要求，小區業主協會一般也都主動地為其購買此類民事責任保險。購買此類保險的目的就是要在管委會成員不受其在代表業主協會履行職責的過程中，由于行為不當或疏忽而引起的法律訴訟傷害。經過多年的司法實踐，美國法院總結或創造了一種稱之為“商業判斷原則”的審判原則。根據這一原則，如果管委會被起訴，美國法院一般只調查管委會是否履行了受托誠信義務，是否具有應有的謹慎。原告承擔證明管委會為不當行為的舉證責任。管委會只要能夠證明其履行了受托誠信義務，法院便不追究管委會的責任。
篇3：小區房屋本體維修基金管理制度
小區房屋本體維修基金管理制度
zz家園房屋本體維修基金屬業主的共有資產，為加強**家園房屋本體維修基金（以下簡稱“本體基金”）的管理，保障物業產權人、使用人的合法權益，有效利用本體基金維護房屋本體共用部位及設施（以下簡稱“共用部位”），保障房屋安全使用。根據《深圳市房屋本體維修基金管理規定》、深物價[1998]136號《關于住宅（房屋）本體維修基金問題的通知》及有關規定，特制定以下本小區本體基金的管理制度。
一、zz家園管理處是負責業主房屋本體基金的收繳及管理部門，負責具體實施共用部位的維修養護。
二、管理處必須配備專業財務人員，對小區房屋本體基金進行準確核算，并按每個單位登記專帳，設立專用帳號存儲本小區的本體基金。每三個月將本體基金的收支情況在《管理報告》中公布一次，接受有關部門和業主的監督和質詢。
三、管理處應于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計劃及預算，提交業委會審議通過。
四、管理處動用本體基金必須履行規定的程序和手續，其中：日常維護和零星小修金額在1000元以下的，由管理處負責人和本棟樓長共同簽證后支付，并作為本體基金支出記帳憑證；用于中修以上維護工程或維修金額1001元以上的，須經本棟占60%以上業主同意后方可使用，并出具“施工項目清單”，由業委會主任或該棟樓長（或20%以上業主）、管理處負責人簽字，作為本體基金支出記帳憑證。
本體基金確實不夠支出時，經占60%以上的業主同意，可由該棟的業主分攤。
五、如業委會或該棟50%以上業主不同意使用本體基金用于中修以上維護工程，管理處認為有充足理由使用，或該項目實施涉及特區城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關規定的，可經福田區住宅管理部門核準。
六、管理處使用本體基金實施對房屋本體共用部位維修養護時，按支出額執行相應的費用定額標準。
七、本體基金的主管部門是市住宅主管部門，接受福田區住宅管理部門對本小區的本體基金的使用和管理進行具體指導和監督。
八、本制度參照《深圳市房屋本體維修基金管理規定》及有關文件制定。