商業房地產的概念及其開發經營的特征
一、商業房地產的概念
在房地產的發展過程中，住宅房地產一直占有重要的地位，但是隨著經濟發展商業房地產重要性日益凸顯。交通的發展、私家車的普及、住宅的郊區化， 這些都是城市經濟發展的結果，同時也促進了商業業態的轉化，為商業房地產的發展提供了基礎，也提出了要求。20**年，大型Shopping Mall在北京、上海、廣州紛紛興建，越來越多的專業商業房地產公司不斷涌現。在商業房地產飛速發展的同時，投資開發建設管理上也出現了不少問題，迫切需要理論的指導，同時商業房地產發展的經驗也需要理論的總結。就商業房地產本身而言，除了具有房地產的共性之外，在很多方面都有著自身的特點，這也為商業房地產的專門研究提供了基礎。
房地產可以按不同的標準劃分為不同的類別。諸如，按房產建筑形式可以分為平房、多層樓房、高層樓房、超高層樓房和花園別墅；按建筑面積可以分為普通標準住宅、高標準住宅；按房齡可以分為期房和現房；按用途可以分為居住房地產、寫字樓房地產、商業房地產、工業房地產四大類及其他房地產。這里所說的商業房地產主要就是指按照用途劃分的用作商業用途的房地產，包括酒店、超市、臨街商鋪、大型住宅項目的商業配套、購物中心、特色商業街區、商業廣場、專業批發市場、Shopping Mall等用途的房地產。本文所研究的商業房地產主要是指其中的大型住宅項目的商業配套（以下稱為社區商業）、大型商廈（包括購物中心、商業廣場、特色商業街區和Shopping Mall），這個部分的商業房地產除了作為商業用途以外，還具有投資規模比較大、投資回收周期比較長、開發建成后經營管理要求比較高、對區域經濟影響比較大的特點。表11詳細列出了各種房地產類型及每種類型的分類。表11房地產類型及分類類型衡量單位分類住宅房地產住宅單元單用戶
二、商業房地產及其開發經營的特點
相對于住宅房地產而言，商業房地產具有許多特點：
?。?）收益性強。住宅用房地產收益主要在售價與建造成本的差價上，而商業房地產則主要是租金收入。租金收入的高低主要并不在于售出價與建造成本的對比，而受到多種因素的影響。地段的繁華程度、建成后的經營管理、商業企業的品牌商譽都會對租金收入產生影響。同時，商業房地產的收益性還來自物業價值的上升，特別是在一些大都市，如我國的北京、上海、廣州、重慶等。住宅用房地產的收益是一次性的，雖然推行分期付款，但是只是收款期的延后，收益仍然是房屋出售時就確定的。商業房地產收益則是一系列的現金流，而且具有不確定性的特點。
?。?）經營方式多種多樣，以租賃經營為主。住宅房地產一般采用出售的方式，就算有住宅租賃的存在，也是租賃商先向房地產開發商購買后進行租賃，一般不存在房地產商直接興修住宅租賃的現象。而商業房地產則以租賃為主，通過將各個店鋪出租給商業經營主體獲取收益和價值補償。商鋪只租不售可以科學地對整個商場進行業態業種配置，并能保證及時進行商業布局調整。這是商業經營發揮集聚效應的首要條件，有利于順利度過商場培育期。
?。?）風險大。住宅用房地產在房屋出售后，開發商就可以獲得價值補償和收益，而商業房地產的回收期更長，甚至延續到整個商業房地產的存續期。住宅房地產在建筑完工房屋售出后就可以確定損益，價格的高低主要受到區位、建筑結構、建筑面積等因素的影響，這些因素在施工之前可以預先確定，施工和售出過程中不會發生太大的變化；而商業房地產的收益除了受上述因素的影響外，還會受到其他因素的影響。例如，在商業房地產很長的投資回收期內，周邊經濟環境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策都會對收益產生極大的影響。此外，建成后商業房地產的經營狀況也會大大影響收益。而且，商業房地產的經營一般要經過2年~3年的過渡期才能趨于成熟，在這一期間內隨時可能面臨調整和虧損。因此，商業房地產經營的風險比較大。
?。?）投資規模大。購物中心、特色商業區、Shopping Mall等的建設一般都需要大量的資金，而且，如前所述，商業房地產經營一般還要經過2年～3年的過渡期，需要有雄厚的資金準備。而且，投資收益的回收期較長也需要占用大量的資金。
?。?）經營管理要求高。住宅用房地產在售出后，主要是物業管理方面的內容，而商業房地產的經營，其成敗直接關系到商業房地產的盈利狀況。同時，商業經營直接面向市場，本身就具有極大的風險，競爭也相當激烈，因而對商業房地產的經營管理要求比較高。目前的商業房地產開發商或者將商場出租給商業集團，或者引進具有豐富商業經驗的高級人才進行商業管理，將商業作為房地產之后的后續投資項目。
?。?）經營內容多種多樣。在同一宗商業房地產中，往往會有不同的經營內容，即包括各種各樣的商業經營方式和商品，有時還會涵蓋大部分第三產業的內容。餐飲、娛樂、金融等服務業都會出現在商業房地產的經營中。
商業房地產的這些特點對于商業房地產開發經營提出了許多要求。商業房地產投資有兩種含義：一種是指對一項已建成的商業房地產的購買或者對商業房地產項目的股權債權投資，投資者為個人或者非房地產投資機構，并不實際參與房地產的建設活動，通過投入資金取得房地產產權獲得未來收益的權利；另一種是指商業房地產開發企業的投資活動，通過各種渠道集中資金，開發建成商業房地產項目，通過商業房地產的運營或者出售獲取收益。本書所講的商業房地產的開發經營主要是指后者。對于這種類型的商業房地產開發投資而言，具有以下的特點：
?。?）開發商必須具備雄厚的資金實力。商業房地產的投資規模比較大，投資周期比較長，另外還有商業經營過渡周期，這些都對開發商的資金實力提出了相當高的要求。
?。?）建筑規劃與商業經營的緊密結合。商業房地產開發是一項系統的工程，要求商業和房地產業的緊密結合。對于開發商而言，不僅要具有雄厚的實力和房地產開發的經驗，而且要深諳商業經營之道。在商業房地產的開發過程中，牽頭的應當是商業專家，商業定向、商業規劃、商業策劃等環節必須在商業房地產開發的全過程中起到領軍作用，只有這樣才能保證項目的成功。在這一系統中，房地產以及建筑規劃等環節倒應當處于從屬地位。而且，在建筑設計之初就要進行商業市場調查，使建筑規劃與日后的商業經營相吻合，否則，由于前述房地產利用方向變更的困難性，會造成巨大的損失。
?。?）政府的合作支持。如前所述，房地產業具有極強的外部性和積聚效應，受到政府法律、法規的嚴格約束。商業房地產中大型商廈的建設經營更是對區域經濟發展產生著重大影響。政府會在一定程度上對商業房地產的發展進行扶持。同時，商業房地產開發經營的成敗也與政府政策息息相關，政府政策對于商業房地產的區位選擇和未來的發展前景有很大影響。因此，商業房地產的開發應該積極地與政府合作，爭取獲得政府的支持。在很多商業房地產的建設項目中，政府都或者作為股東，或者作為中介人存在。
?。?）區位選擇和市場調查的重要性。商業房地產項目一旦實施就需要巨
大的資金投入，而且房地產位置的固定性、異質性、利用更改的困難性都使得決策之前的市場調查異常重要。商業房地產直面商業競爭市場，區位對于商業經營成敗有時甚至會有決定性影響。因此，項目實施前必須進行周密的市場調查和可行性分析論證。而從商業房地產投資的角度，商業房地產與住宅房地產的區別房地產分類優缺點比較表分類優點缺點住宅( Residential)狀況熟悉、單價低、易于找到房客、轉手容易、政策上保護房客租金收入低、房東支付稅金及管理費、 管理困難、租期不穩定商業房地產( Commercial)租期長、租金穩定、管理容易、 租戶支付稅金及管理費、 租金收入高總價高、變現不易、空屋不易找到租戶。
篇2：投資公司開發經營部部門工作職責
投資開發公司開發經營部部門工作職責
1．貫徹執行國家、省、市有關城市建設等方面的政策、法規及相關規范與標準，依法辦事。
2．負責項目的實施、管理和移交工作。
3．做好項目前期申報工作，包括編制項目建議書、規劃選址、可行性研究報告、建設用地許可證、建設工程規劃許可證、環境評估、土地測繪、委托規劃方案設計、審查并組織規劃設計方案會審等相關工作。配合相關部門做好設計文件審核把關工作。
4．代表公司派駐業主工程師，組建工程項目管理部，做好工程項目實施前的“三通一平”和后“三通”工作。
5．按照公司開發計劃，編制項目實施計劃，包括形象進度和工作量。
6．組織施工圖會審和技術交底及監理規劃、施工組織設計的審查；負責在建工程的進度、質量、安全、文明環保施工及建設中的協調工作，審核工程進度月報，及時審核、簽發工程技術聯系單，組織工程的竣工驗收和交付工作。
7．負責審核施工許可證和規劃驗收許可證等規證，辦理有關規費繳納手續和費用減免、退款手續。
8．負責做好項目的設計、施工、監理的招標工作和工程項目的大宗材料和設備的招標工作。
9．負責做好無價材料的定價審核和工程預算、決算審核工作。
10．負責協調參建各方施工中出現具體問題，并督促各項問題的整改和復查。
11．負責項目進度計價、工程重大變更設計或設計變更的計價審核工作。
12．全面、準確、及時填報各類統計報表，并整理、歸檔工程實施中的資料。
13．完成領導交辦的其他工作。
篇3：城市房地產開發經營管理條例
中華人民共和國國務院令 第248號
目 錄
第一章 總 則
第二章 房地產開發企業
第三章 房地產開發建設
第四章 房地產經營
第五章 法律責任
第六章 附 則
第一章 總 則
第一條 為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，制定本條例。
第二條 本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條 房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第四條 國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作?？h級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作?？h級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。
第二章 房地產開發企業
第五條 設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：(一)有100萬元以上的注冊資本;(二)有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。
第六條 外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。
第七條 設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記;對不符合條件不予登記的，應當說明理由。工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。
第八條 房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：(一)營業執照復印件;(二)企業章程;(三)驗資證明;(四)企業法定代表人的身份證明;(五)專業技術人員的資格證書和聘用合同。
第九條 房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三章 房地產開發建設
第十條 確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求;按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。
第十一條 確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產.
第十二條 房地產開發用地應當以出讓方式取得;但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：(一)房地產開發項目的性質、規模和開發期限;(二)城市規劃設計條件;(三)基礎設施和公共設施的建設要求;(四)基礎設施建成后的產權界定;(五)項目拆遷補償、安置要求。
第十三條 房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%。
第十四條 房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。
第十五條 房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。 出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第十六條 房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任?？辈?、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。
第十七條 房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。
第十八條 住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：(一)城市規劃設計條件的落實情況;(二)城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況;(三)單項工程的工程質量驗收情況;(四)拆遷安置方案的落實情況;(五)物業管理的落實情況。住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。
第十九條 房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。
第四章 房地產經營
第二十條 轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。
第二十一條 轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。
第二十二條 房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。
第二十三條 房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;(三)按提供的預售商品房計算， 投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期;(四)已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
第二十四條 房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：(一)本條例第二十三條第(一)項至第(三)項規定的證明材料;(二)營業執照和資質等級證書;(三)工程施工合同;(四)預售商品房分層平面圖;(五)商品房預售方案。
第二十五條 房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明;不同意預售的，應當說明理由。
第二十六條 房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。
第二十七條 房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。
第十二八條 商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。
第二十九條 房地產開發企業委托中介機構代理銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
第三十條 房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定;但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。
第三十一條 房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位檢驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
第三十二條 商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房;給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第三十三條 預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買人自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件.
第五章 法律責任
第三十四條 違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條 違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從 事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。
第三十六條 違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續;逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。
第三十七條 違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款;情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照;給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任;造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條 違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十九條 違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。
第四十條 國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第六章 附 則
第四十一條 在城市規劃區外國有土地上從事房地產開發經營，實施房地產開發經營監督管理，參照本條例執行。
第四十二條 城市規劃區內集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，方可用于房地產開發經營。
第四十三條 本條例自發布之日起施行。