淺述房地產開發經營過程中的物業管理意義
在我國,房地產開發最早出現在上世紀八十年代的深圳特區；九十年代初開始在全國普遍展開；真正的快速發展時期是在九十年代后期。直到目前全國各地的房地產開發仍蓬勃發展，其發展速度及規模已使房地產行業成為了國民經濟的支柱產業之一。
作為房地產行業產業鏈的末端，物業管理行業也隨著房地產業的發展而發展。在房地產開發初期，物業管理作為一個行業不是獨立存在的，而是作為房地產開發的一個后勤部門，其職能主要是為房地產開發服務，大部分物管企業是屬于房地產企業的二級機構，這決定了物業管理在這個階段是從屬于房地產開發的。在房地產快速發展時期，經過實踐證明，物業管理與房地產開發是一個產業鏈中不同的環節，是兩個關系密切、分工合作的行業，在這個階段，物業管理作為一個新興的、朝陽的行業，快速發展起來，與房地產行業相比，更有發展的潛力?？梢灶A見物業管理無論在房地產開發的前期項目定位、規劃設計，還是在施工建設、交房入住、品牌支撐等方面，都將扮演越來越重要的角色，對房地產開發的影響力也會越來越大，社會及房地產開發商也將越來越重視物業管理的作用。
房地產開發過程一般分為八個步驟、四個階段：
八個步驟：投資機會尋找、投資機會篩選、可行性方案研究、獲取土地使用證、規劃設計與方案報批，簽署有關合作協議、施工建設與竣工驗收、市場營銷與物業管理。
四個階段：投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設階段、租售階段。
根據房地產的開發過程，物業管理的介入可分為三個階段：
一、項目前期定位及規劃設計階段
在房地產項目開發的開始，一般在投資機會尋找與篩選的過程中，就必須考慮后期的使用問題。對某個具體的地塊，其周邊的市政基礎設施配套、生活商業配套等，都可以很直觀、直接的了解到，如果不具備基本條件，這個項目的風險會比較大。如果有了一定的基本條件，就要進行項目的可行性研究。在這個時候圍繞著項目，要對許多情況條件具體化、量化，特別是可能會影響以后的生活使用的一些方面，一定要提前考慮到。在項目整體定位后，也要進行物業管理總定位，要確定與項目定位相適應的、同標準的物管方案；并在項目規劃設計階段，本著人性化、合理、節約原則，在基礎設施設備、生活配套等方面提供具體的意見和看法。有許多都是細節的問題，雖不至于影響到整個項目，但都是房地產開發企業水平高低的具體表現。
?。ㄒ唬┕矃^域方面
這方面主要考慮交通系統、停車系統、公共活動場所的設置合理性。
1、公共區域停車及交通問題：區域內的交通系統必須與停車系統相配合，盡量爭取人車分離，這在高層建筑有地下車庫的小區比較好解決；在多層住宅地面停車為主的小區會有一些難度。另外，宅間有停車位設計時一定要留夠位置，不要讓車輛停放時很麻煩，進出不方便。再者，無論是商業物業、住宅物業在停車位設計時，一定要考慮配置的數量，原先一般住宅小區戶數與車位比例大約在1：0.3就可以了；但隨著人們收入的增加，購買力的增強，私人擁有小汽車的數量越來越多。新開發的項目一定要留足夠的停車位，一般住宅應該在1：0.5—0.6，高檔住宅應該在1：0.8或者1：1?？紤]到綠化面積的要求，可以將部分綠地與停車位相結合。
?。?、廣場問題
在大型社區，一定要設計有相對比較大一些的空間，像10萬㎡的住宅小區，應有一個最少1000㎡的廣場，這樣在業主入住以后，有一個集中的休閑活動場所，可以組織豐富的社區文化娛樂活動。同時，也提高了整個小區的品位。
?。?、公廁問題、垃圾中轉站問題
在大型住宅小區，在規劃設計時應考慮在公共區域設置公廁，方便人們的生活。不要等小區建好了入住了，才發現這個問題。而且即使后期發現了這個問題，要解決也是不容易的。一是必須經大多數業主的同意；二是要有合適的位置可以建設。即使大多數業主同意了，但沒有合適的位置，不是離東邊樓近了，就是在西邊樓附近，那也是沒法建起來的。所以必須在規劃設計時充分考慮到，提前設計好在合適的位置配置。這樣，即使離某個樓近一些，只要在銷售時注明講明，就不會引起糾紛、沖突，給以后的物業管理創造好的條件。
同樣的道理，垃圾中轉站也是大、中型社區必不可少的生活配套設施，一般項目在1000戶以上的，都應考慮這兩方面的配套。
?。ǘ┕苍O施、設備配套問題
在規劃設計階段有許多方面要加以注意，特別是設施設備的選擇與配套。并非高檔的、大容量的就是好的，應該是合適的才是最佳選擇。比如空調、電梯等設備，都應該是根據項目的檔次需要，配置相應的級別。
1、電力的配置
以住宅小區為例，隨著人們生活水平的提高，原先住宅電力系統配置標準較低的問題比較突出（一般都在4千瓦/戶以下）。根據實際情況，現在的標準應調整為小康標準（6千瓦/戶），高檔標準為8千瓦/戶—10千瓦/戶。而廂式變或變壓器的配置應以最高負荷（滿負荷）的85%為最佳，設計過小或過大都不合適，小馬拉大車拉不動，大馬拉小車浪費。另外，一般情況下，廂變前的各種配置由電力系統設計院設計，而由廂變到各單元、各住戶則由開發商請的設計院設計。比如各種空開、漏電保護等，一定要進行總審核，使兩者相匹配，如果各做各的，會鬧出不應有的笑話。
?。?、會所的配置
有許多房地產項目都設置有會所，開發商對此投入較大也比較重視，但無論是在南方發達地區，還是鄭州這樣的內陸城市，會所的經營都比較差。我們發現，雖然有對業主服務，收費較低的原因，但更重要的是會所的定位有問題
，開發商一般都把臨街的、有商業價值的地段開發成門面房或商業配套，其特點是出售以賺取利潤為目的。在這樣的思路下，會所被簡單的定義為只為業主服務，功能設計較為簡單，這使投資較大、裝修高檔的會所不但沒有收益，反而成為后期經營的包袱。所以筆者認為關于會所的配置，在前期設計時就要考慮到后期的經營問題，要使其具備對內對外都能經營的條件，使其不僅能為業主服務，也能為社會服務，并且有較好的投資回報。這樣，無論開發商、業主、物業管理公司都能各取其利，達到三贏的目的。?。ㄈ┥婕皩碛羞\行費用和維護成本的方面
這方面涉及的面比較廣，但主要有綠化景觀（水系）、水、電、氣、暖等方面。
?。?、綠化景觀的營造、水系與綠化用水的結合。
在房地產開發中，綠化景觀往往是一些項目的賣點，我們經常在媒體宣傳上可以看到所謂的“綠色居住”、“健康生活”、“親水住宅”等等?？梢哉f現在稍微像樣一點的項目都會在這方面下一些功夫，可功夫雖然下了，并不能取得很好的效果。主要有兩個方面的問題：一是綠化景觀的配置太好，養護成本太高。前期靠開發商貼補，后期業主不愿買單，物業公司也承擔不起，結果無人承擔養護費用，導致美好的綠化景觀不能長期保持，最終損害開發商的形象。二來綠化景觀的配置不合理，草坪太多、樹木太少，區域景觀，沒有主題、針對性不強，比如許多項目起名“健康社區”、“文化社區”、“教育社區”、“白領階層”、“親水住宅”等，但在景觀設計時候未能通過一些實景來配合突出其特點，僅僅只是一種概念炒作。
另外，在有水系的項目中，往往把水系的水循環使用與綠化用水系統分開來設計，造成極大的水資源浪費。但是可以考慮用簡單實用的辦法來加以改進，綜合利用水資源，達到節約的目的；在水系統與綠化用水系統兩個獨立系統之間，加一個連接裝置，此裝置帶有過濾功能，在水系統排水時，通過連接裝置進行處理后，進入綠化用水系統，既可以作綠化灌溉使用，也可以作為保潔用水使用。
?。?、照明用電的控制方面
在用電系統的設計中，公共區域照明系統的控制要引起大家的注意。原則上講大家都明白應該怎樣做，實際操作中都往往簡單處理，而不多考慮。怎樣更有效的控制呢？正確的做法是根據不同季節、不同氣候，根據日照情況，只開部分或開全部，或者先開部分后開全部（比如說隔一亮一），這樣來控制照明系統，既保證了照明的需要，也有效地節約能源，更體現了設計的人性化考慮。
二、前期物業管理階段
第一個階段是物業管理介入房地產開發前期工作，此階段主要是在項目定位、規劃設計方面提供一些好的想法和建設，起的還是一個顧問的作用。但在房地產項目開工建設后，就要進行第二個階段具體的物業管理工作，這個階段就是前期物業管理階段。這個階段的主要工作是配合房地產項目建設期間的一些事項，比如現場施工監控（特別是隱蔽工程部分的監控）；內部驗房；交房及維修整改。
?。ㄒ唬┕こ探ㄔO期間的介入
雖然我們說房地產開發與物業管理是兩個不同的行業，是建房與管房。但物業管理畢竟來源于房地產開發，要想做好后期的物管，就應該在開發建設階段提早介入。一方面對工程質量進行監控（除甲方、監理單位之外的第三方監控），為開發商負責；另外，也可提前了解項目情況，做好基礎工作。
(二）內部交驗房
一般在交房前三個月左右的時候，物業公司應該對單體樓進行檢驗。此時物業公司應該代表業主，檢驗標準按照建設部的標準或者地方政府制定的相關的標準。對房屋的門窗、上下水、電路、有線電視、衛生間防水等方面進行初步檢驗，有的項目因工期原因只能提前二個月開始此工作，最晚不能短于一個月的時間。因初步檢驗需要時間讓建設單位整改，并進行二次三次復驗，有過兩三次內部檢驗及整改，再向業主交房時就不會有大的問題了。
?。ㄈ┙环侩A段
按規定此階段是由開發商給業主交接房屋，物業公司正式開始物業管理的具體工作。目前流行的方式是開發商除辦理手續外，其他工作大部分都要委托物業公司代行其責。這個階段的重點工作是交房后的維修整改及裝修管理。
物業公司在交房期間，對驗房時發現的問題，應積極協助業主督促開發商、建設單位及時整改維修。此類問題的責任方雖然是開發商及建設單位，但業主主要是與物業管理人員接觸，物管人員應該努力幫助業主解決好此類問題。如不能積極解決，業主會把牢騷怨氣都發泄在物業公司方面，容易產生與物業管理的對立情緒。反之，積極處理、努力溝通，既解決了問題，又在這個過程中建立了業主與物業公司的相互信任、相互理解的友好關系，為以后開展物業服務工作打下了良好的基礎。
裝修是大部分業主交房后要進行的一項工作，時間主要集中在交房后的半年內。如何在相對集中的時間內把裝修工作管理好，避免少數業主的私搭亂建、野蠻裝修是對一個物業公司管理水平高低的檢驗，同時也是對全體業主利益的維護及開發商品牌延伸的重要體現。
三、成熟期物業管理階段
業主交房裝修入住一年后，已經進入成熟期物業管理階段，開發商的身影已漸行漸遠，剩下的主要是業主與物業公司之間的關系了。物業管理在此階段的核心工作是如何為業主服務，按物業管理的根本定義來說主要有兩方面的內容：一是管理好物業，使其保值、升值；二是為業主提供良好的生活環境、氛圍。好的物業管理工作將給業主帶來優質的服務，在業主享受生活的同時，其擁有的物業也不斷升值，增加了大家對開發商的贊譽和對品牌的忠誠度，那么開發商的品牌也得到了提升。所以，此階段雖然主要是物業管理方面的內容，但其實對開發商的聲譽、品牌都有很大的影響，甚至直接影響到開發商以后項目的開發行為，應該予以重視。
綜上所述，我們可以得出結論：雖然房地產開發與物業管理是兩個獨立的行業，但在房地產開發過程中兩者的結合貫穿始終，并相互幫助與支撐，一個好的房地產項目、一個成功的房地產項目一定是房地產開發與物業管理結合得比較好的產物
篇2：物業管理前期介入的作用及其立法意義
物業管理前期介入的作用及其立法意義
現代高層建筑具有設計復雜，技術含量高，建設周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業正常使用和發揮功能，對物業實施有效管理需要物業管理企業的前期介入。目前一些富有遠見的開發商已開始嘗試對物業項目實施前期介入管理，但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決、開發商給物業管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項目前期設計開始到物業接管驗收為止的質量監督過程。
一、從項目設計開始提前介入，參與物業建設項目的優化設計，對物業實施超前管理，為完善物業建設提出建設性意見，避免物業建成后的使用和管理問題。
物業的設計人員不是專業的物業管理者，在項目規劃設計階段，規劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題，其在制定設計方案時，不可能全面考慮后期的物業管理經營中可能出現的問題，或者很少從業主長期使用和后續物業管理正常運行的角度考慮問題，造成物業建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。
同時由于設計階段與物業的建成存在較長間隔，建筑、設施的技術進步和業主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業管理企業作為物業的管理經營維護者，對物業可能出現的問題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論，完善設計細節，提出一些合理的建議，使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業主使用和物業管理帶來的麻煩。
在深圳就有此類成功案例:1999年下半年投入使用的某大廈，其絕大部分設計工作是1996年內完成的，若全部按照設計圖紙建設，則會與后期使用和經營管理要求就產生距離。作為前期介入該大廈的物業管理公司，積極組織物業管理專業人員對大廈各類設備如電梯、電氣、空調、潔具、電腦布線、停車場管理系統進行了深入細致的調研，參與設備、材料的選型及供應商的考察選用，并親臨有關生產廠家進行實地考察。在此基礎上，從完善大廈設計細節、更好搞好大廈經營的角度提出了一系列建議，并對項目進行補充和完善。這些項目經同開發商和業主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。
二、積極參與工程監理工作，從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控，及早發現和解決問題，避免物業建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。
物業項目一旦建成，物業管理企業就要天天和此物業打交道，并且要面對所管物業可能發生的各種問題，在關系到切身利益的條件下，它可能比工程監理的要求更嚴格，工作更細致、更周密。在建設施工階段，施工環節多，施工單位參差不齊，設備安裝、管線布置錯綜復雜，對工程質量的控制要求高。但這一階段是整個項目的關鍵時期，開發商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發商的本意來說，總是希望能保證工程質量，使所建物業達到優良乃至優質工程目標，但是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視對工程質量的全面監控。盡管建設項目都有監理公司監理，但監理公司與開發商往往只注重結構安全等大的質量問題，對物業使用過程中經常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質量問題卻經常忽視，而這些卻是物業管理企業在日后的維修養護中必須面對的，通過物業管理企業的前期介入，為以后的維修養護工作省去很多麻煩。
現在的物業建設，特別是高層物業建設，其結構、管線等十分復雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設施、設備的使用帶來極大的困難，甚至導致極大的浪費，特別是在目前房地產施工安裝單位尚不很了解和重視物業管理工作的情況下，某些作業者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業主使用角度去安裝施工，從而給人住后的物業管理帶來諸多難以解決的問題。物業管理企業派出專業人員入住樓盤，從業主的角度監督施工單位的各項工作，從物業管理的角度提出整改建議，確保了施工中較少甚至不出現不利于物業管理的弊端，為業主爭得了良好的.硬件條件。
此外，前期介入使物管公司能夠對物業的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設備檔案，為業主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業管理公司介入深圳某大廈的管理后，嚴格按照優質工程標準.進行動態監控，在開發商聘有監理公司的情況下，還是發現并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風管不合理等大量工程質量問題，這些問題涉及到材料選用設備選型、配套設施、管線布置等多方面?；厝粑飿I管理企業采取提前介入，就可以很好監督和解決此類問題。
三、提前熟悉所安裝的設備設施，嚴格按規范做好接管驗收工作，確保物業理單位從物業開始投入使用即能為業主提供良好的物業管理服務。
有的開發、設計單位在物業配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，開發商往往只注重物業.整體的交付使用，而很少考慮到物業公司接管后細微全面的需要，給物業建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業管理單位順利、及時地為業主提供良好的管理服務帶來影響。
有物業管理公司提前介入后，發展商可以得到物業管理公司的緊密配合，使其專心開發建設。物業管理公司可以根據物業管理的技術規范要求，對接管的物業從使用功能上嚴格把關，就日常管理維護工作中可能出現的問題直接與建筑安裝單位交涉，監督并促使改進發現的問題，避免了扯皮推萎事情的發生。特別是能夠及時指出安裝調試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統中所存在的問題，促使開發商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護，同時嚴格按照國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。
同時，由于有了提前介入，物業管理單位對物業的總體規劃布局、結構和管線布置、設備設施基本做到心中有數，對物業可能出現的隱患了如指掌;所發現的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節省了費用，也大大縮短物業開發、經營和使用之間的過渡期。如果在發展商的授權下，在竣工驗收合同中，發展商全權委托物業管理公司在保修期內代表發展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質量進行監督、協調，確保物業建設質量，物業管理單位就能夠確保接管驗收工作順利，接管后即能技入使用，及時為業主提供可靠的服務。
此外，物業管理前期介入可以更好鍛煉隊伍，避免因倉促上陣而導致的不應有失誤，給業主留下不好的印象。
四、前期介入的立法意義
實踐證明，讓物業管理單位提前介入物業開發建設，對完善物業功能、確保物業建設質量和順利維護保養等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設計飛建設、施工、安裝、監理等環節的單位對物業管理的認識重視不夠，致使物業管理行為滯后，給后期物業管理帶來諸多不便。如果從法律的高度，規定所有物業開發建設項目必須有符合一定資質條件的專業物業管理單位介入，那么，這將對我國今后的整體物業建設質量和物業管理質量乃至人民生活質量產生極大的促進作用，其意義將是深遠的。
1、法定前期介入能夠進一步促進物業建設質量的提高。
如果讓具有一定資質條件的物業管理單位提前介入物業建設項目，那么作為專業的物業管理單位將從規劃、設計階段開始，從物業管理的角度，對開發項目的規劃、設計、建筑、安裝、維護和保養等工作按物業管理的要求進行主動控制，更加確保物業建設質量。
2、法定前期介入可以為保證物業建成后長期管理服務的質量奠定良好的基礎。 當前，很多物業(特別是老舊物業)的管理服務質量不能令人滿意，其關鍵因素不全是物業管理單位的管理服務水平不高，其設計開發建設質量不符合物業管理的要求，也是影響物業管理服務質量的重要因素。如果有良好的物業管理前期介入，就可以避免或減少那些影響物業管理質量的因素，從而使業主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍，保證物業管理的服務質量才有基礎。
3、法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業建設和管理質量。
隨著經濟持續增長，我國每年建設的物業數量相當龐大，然而，從物業管理的角度去考察，真正符合物業管理要求，或者說沒有物業管理服務缺憾的物業并不是全部。這一方面與全國物業管理普及發展的不平衡有關，另一方面與物業設計、建設單位缺乏物業管理意識也很有關。從法規上規定物業管理前期介入，對提高我國物業建設、物業管理水平的作用意義是不言而喻的。在當前物業管理發展不平衡的情況下，對加快推行物業管理體制也有極大的推動作用。
篇3：物業管理在房地產開發中的作用和意義
物業管理在房地產開發中的作用和意義
一、物業管理在房地產開發中的地位
(一)市場經濟中產品生產過程
市場是商品經濟的集中表現。社會分工是商品經濟和市場存在與發展的基礎。馬克思指出:“由于社會分工，這些商品的市場日益擴大；生產勞動的分工，使它們各自的產品互相變為商品，互相成為等價物，使他們互相成為市場?！绷袑幰仓赋?“哪里有社會分工和商品生產，哪里就有‘市場’?！睆倪@里可以看出，市場和商品經濟密切聯系。商品經濟越發達，市場越發達，市場對生產和消費的作用也就越大。市場和商品經濟的共同基礎是社會分工，社會分工越發達、越細密，市場容量和范圍也就越大?，F代化的市場經濟以其自身巨大的滲透力打破了封建割據、地區封鎖、小農經濟的自產自足的生產模式，從而形成了社會化大生產。從市場學觀點來看，一個成功的產品要占領市場，并在市場中占有較大的份額，就必須把產品放到市場環境中去考察、去檢驗。要通過調查、研究，分析市場對產品生產每一環節的直接、間接的影響和要求，來決定產品生產的全過程，并且隨著市場的變動，不斷搜集、反饋信息，以此來調整生產各環節，使之適應社會需求。
這一循環良性運作的結果，將使產品不斷更新換代，緊緊跟隨市場的需要，不斷創造新的完美，滿足人民日益增長的物質需要；同時，不難看出在這一循環中，售后服務這一環節有著相當重要的地位。它是上一生產循環的延續和發展，又是下一生產循環的開端，是一個承前啟后的環節。缺少這一環節，生產循環就會斷裂，產品將與消費者失去聯系，將給產品的改造帶來困難，久而久之，產品將老化，從而在市場中失去應有的地位。因此，國內外成功的企業家都非常重視售后服務這一環節。如國外的“豐田”、“本田”等企業，其售后服務網點，遍布世界各地，哪里有產品，哪里就有其售后服務。又如國內的青島海爾集團，也十分重視售后服務。凡是購買青島海爾冰箱的保質期要比通常產品的保質期多延長一年的售后服務，一旦使用中發生故障，只要向維修門市部打個電話，就會有人立即上門服務，解決困難，同時還收到總廠郵來的慰問信。正是由于注重售后服務，使其在人們心目中留下了良好的印象，購買該廠產品的人越來越多，使其產值利潤成倍地增長。1996年4月2日《人民日報》報道的一則消息中稱:海爾的銷售收入從10年前的348萬元起步，發展到1995年的43.4億元，提高了1245倍，“八五”期間海爾連續5年銷售收入增長速度都在60%以上。從中可以看出售后服務已成為營銷學中一個不可缺少的環節，成為企業經營成功的根本保證。
(二)物業管理是房地產開發的組成部分
在房地產開發中，同樣存在著與產品生產過程類似的循環。對房地產開發商來說，重視售后的物業管理，才能使自己的房地產開發業形成一個完整的運作系統，并可望得到較好的發展。如果房產交付使用后，沒有良好的物業管理，那么原來規劃設計再好的小區環境也會變成公共設施遭嚴重破壞、垃圾滿地、臭氣襲人、環境嘈雜、治安混亂、夜不安寢......的不良環境。如南京市某住宅小區建成驗收時，有的建筑曾獲得魯班獎，然而沒幾年，就出現了“一年新、二年舊、三年破”的狀況，居民意見很大，紛紛批評開發商，要求開展物業管理。從營銷學的角度來看，作為銷售后服務的物業管理決不亞于房地產開發中的其他過程，甚至有時比前面開發過程顯得更重要。因為前期開發不足出現的一些小問題，可以通過良好的物業管理工作，求得業主(使用人)的理解和原諒，挽回不好的影響。所以物業管理對房地產開發商具有不可估量的重要性。
現實中，許多房地產開發公司的領導們非常明白這一道理，對物業管理給予足夠的重視，常抓不懈，以其優良的售后服務贏得了客戶，大大促進了房產銷售。例如海南珠江實業股份有限公司，19*第一期房產開發時，由于對海南施工隊伍的情況不十分熟悉，導致一期工程質量不盡如人意，但是公司把工作做在了物業管理上，從而贏得了社會的理解和認可。他們在物業環境營造上，整了120畝土地分期開發，第一期只開發二三十畝，奉行“開發一塊、美化一塊、服務一塊”的觀念，將首期開發的內部環境修理好，鋪種草地，栽植花木，雕砌小景觀，修好馬路，使居民進入小區以后，沒有那種房子雖蓋好到處是建筑垃圾的感覺。
相反，精心培植和養護的草地、花木，清潔的馬路，放置整齊的公共設施，給人以一種寧靜、舒適的感覺。他們還專門成立了小區物業管理，積極開展便民服務，解決住戶的生活困難。正是由于注重了這些平凡的事情，熱心為居民服務，使企業的信譽在公眾心目中扎下了根。日復一日出色的物業管理工作，又使這種聲譽得以保持和擴大，所以海南珠江實業股份有限公司贏得了一期又一期的購房老客戶。相反，有不少開發企業，只顧建樓、賣樓，不重視環境營造和物業管理，待投資者入住之后，問題百出:水、電供應無保障，環境臟亂，人員混雜，沒有安全感。如此物業管理，居住業主身受其害，其負面影響也會不脛而走，即使房價低于別的開發商，其房產也難以銷售。尤其是當前國家宏觀調控時期，房地產處在低谷，許多開發商開發的房產難以銷售出去。據建設部統計，到1998年我國空置的房產率為15.99%，接近警戒線(發達國家將空置房屋警戒線定為3年供應總量的10%)。面對銷售困難階段，一些房地產開發公司注重物業管理，用良好的服務質量贏得了消費者。南京市棲霞房地產開發公司面對涉外別墅、高檔商住樓大量滯銷的現狀，著重強化物業管理工作，使他們開發的涉外小區--東方花園城被建設部評為優秀住宅小區樣板，24幢別墅很快銷售一空，還不能滿足外國客人的需要，又進行二期工程的建造。這與南京其他房地產公司開發的別墅、商住樓銷售不出去形成了鮮明的對比。
(三)良好的物業管理使物業發揮最大的使用效能
從整個社會來講，資源總量是有限的。一件產品消耗了資源，它在使用中應能使其價值全部轉移，才是最為經濟的。如果只轉移了一部分就報廢掉，無形中就造成了部分資源的白白浪費。尤其是像土地這種一次性資源，只會越占用越少，因而其價格不斷上漲，開發成本不斷增加。一塊土地被占用來蓋樓房，那么這一塊土地就不能再使用。如果由于設計、建造和使用管理的原因，使本來壽命可達到70年的樓宇，只使用了50年就不得不拆除，那么由此造成的資源和財富的損失是巨大的。美國某大學房地產管理教授格林·黑格說:在中國旅行時，一些只有三五年的樓房，看上去卻好像已有20年了。與此相反，瑞士不少“二戰”前的住房，現在仍然發揮其作用，既保持了傳統的建筑風格，又具有嶄新的內部設施。新加坡的住宅區，每5年至7年要進行一次粉飾裝修、更新設施，以保持全新面貌。管理、維修、養護使物業發揮了最大的使用效能。所以開展物業管理，對房產資源進行愛護，延長使用壽命，可為社會節約大量的財富。例如深圳天景花園，良好的物業管理使房產升值比同區域、同檔次房產高出40%以上。
(四)物業管理是房地產開發企業經營上的需要
住房是生活資料，屬于商品性質。這就要求經營房地產的企業樹立好的信譽、好的形象，就要促使他們考慮售后服務，保證用戶滿意。售后服務是市場競爭的需要，是廣大購房者在購房前必須考慮的先決條件。凡是重視開展物業管理的房地產開發公司必然開發經營的效益好。例如廣州華東實業公司每年開發面積比不上其他公司，資金也不如別的公司雄厚，但他的房地產市場十分興旺，每年興建的商品房只有期貨，從來沒有賣不出去的商品。原因就在于堅持以提供售后服務為內容的小區管理服務，即:“建設-管理-服務”一條龍，深受用戶的信任。
二、開發商對物業管理的投入
良好的物業管理可以使開發企業在房地產經營中得到大筆的利潤和無形的資本--社會信譽、企業好的形象，名利雙豐收。因此，許多有遠見的開發商都愿意對物業管理進行必要的投入，以得到更多的回報。從實踐中來看，應著重在三個方面進行投入:
(一)觀念的投入
房地產開發商對物業管理的投入，首先應當是觀念的投入，即從領導決策層到公司的全體職員都應重視物業管理。要完整而科學地理解房地產開發過程的循環理論，并充分認識每個環節在開發過程中的重要性，尤其是對物業管理環節的認識要上升到一個戰略高度?，F在許多房地產商過于急功近利，只顧把全部精力放在開發產品上，放在樓房銷售上，想盡快收回成本獲得利潤，卻一開始就忽略了物業管理這一開發過程中的必不可少的重要環節。甚至有些開發商把售后服務、物業管理當作一個包袱。有這樣思想觀念的開發商，是怎么也不會搞好物業管理的。隨著社會主義市場經濟的建立與發展，科學技術的進步，市場競爭越來越激烈，必須充分認識到管理在現代社會中所起的重要作用。即:
充分的投資+管理上的空白=無效的投資；
充分的投資+管理上的薄弱=低效的投資；
投資的充分+管理上的充分=高效的投資；
投資的薄弱+管理上的充分=有效的投資。
所以每一位開發商要想在gg開放、激烈競爭的大潮中立于不敗之地，必須更新觀念，提高認識，樹立“建設-管理-服務”的思想。這樣不僅可使物業管理水平上新臺階，出新成果，同時也可使開發商在廣大客戶中樹立良好的形象，最終使企業獲得較好的效益。
(二)行動的投入
開發商對物業管理在行動上的投入應當表現在讓物業管理公司全面參與房地產開發全過程，即在項目選定、規劃設計、工程施工、物業銷售等過程中都要認真考慮與物業管理的相關問題，并妥善加以解決。然而要做到這一點有時并不容易。因為對于利潤第一的開發商來說，物業管理不但不能賺取巨額利潤，而且相當瑣碎繁雜。許多開發商僅把物業管理當成一件可有可無、勉強應付的事。例如有些開發商為了在有限的土地上建造更多的房屋來獲取更多的利潤，往往在規劃階段、設計階段就忽略公共設施用房，以致到后來，整個小區沒有辦法實行物業管理，到處顯得雜亂無章，環境極差，影響了居民的購房欲。隨著人們物質生活水平的不斷提高，人們購房不僅僅只是為了解決睡覺休息的問題，更重要的是選擇居住環境問題。
《光明日報》1996年3月15日刊登了一篇題為《百姓買房--買環境》的文章，介紹了人類對居室周圍環境的要求是共同的，即要求有相對開闊的空間和宜人的景致。遼寧省大連三環房屋開發公司領導特別注重環境的開發，在他們興建第一個項目--桃花源小區時，就提出“少建一幢樓，多留一片綠”的口號，主動修改設計方案，把4000平方米的住宅樓，改建成一處1600平方米的休閑廣場，并請北京、蘇州等地的專業部門對小區外部環境進行設計，使小區綠化面積達到40%，比國家規定標準高出10個百分點。他們還投資120萬元建設一座面積達5000平方米的人工湖，放養了一些淡水魚。少建一幢樓意味著少收入1000萬元，但他們堅持認為，現代人追求室內和室外環境、人工與自然環境的和諧統一。由于注重物業管理工作的開展，注重了環境的優化，深受住戶們的青睞，這個小區竣工驗收前就已銷售了60%以上的房屋。
(三)資金的投入
觀念和行動的投入最終還落實在資金的投入上。這種投入表面上看似乎沒有什么效益，但實際上會產生巨大的經濟效益。例如對環境美化的投入，對配套設施的投入都會產生實在而又久遠的廣告效應。一種實在的、生動的、方便優雅的、居民贊譽的小區環境，其廣告效應絕非幾頁報紙、幾分鐘電視廣告可以相比的。物業管理效果是幾十年、上百年的存在，它會像一座豐碑，追敘著開發企業的理念和追求。開發商重視對物業管理的資金投入，具體體現在兩個方面:
1.對配套服務設施的資金投入
一個占地幾十畝、居住人口好幾萬的住宅小區，如果沒有一系列的配套設施，如幼兒園、小學、商店、診所、郵電所、儲蓄所、美發廳、飲食餐館、娛樂場所等等，居民將無法生活，必然會影響工作情緒與效果。然而，創造一個寧靜、祥和、舒適的小區環境，就要進行優雅環境的規劃與營造，做好小區的綠化和景觀設計，整修好道路。這一切需要資金的投入，開發商要有眼光，要勇于大膽地投入一些資金，為小區設施配套及環境優化添磚加瓦。
2.交納物業維修資金
開發商對物業管理的另一項重要投入，就是在物業建造好、移交使用時，一次性支付一筆物業維修基金(香港地區稱之為緊急維修基金)，以解決物業的緊急大修問題。這筆基金的數額目前全國沒有統一的法規明確規定，一般都由當地政府根據當地的實際情況頒布條款來執行，通?？刂圃谖飿I投資總額的1%~5%。南京市物業管理暫行辦法中規定:建立住宅小區公用設施專門基金。新建住宅片區，房地產開發建設單位，應當在住宅區移交時，按住宅區建設總投資1%的比例，一次性向房屋所在區房管局劃撥住宅公用設施專用基金(暫行辦法第二十七條)。除此之外，還需要建立住宅房屋共用部位、共用設施、設備維修養護基金。新建的商品房按房屋單體造價的10%，由房地產開發單位在售房中加價收取(暫行辦法第二十八條)。
設立這一基金是完全必要的，是使物業管理能真正得到運轉的重要保證?，F實中的許多新建物業，外觀看上去非常漂亮，但居民使用很短時間以后，就問題百出，給使用者帶來難以克服的困難，即使由最優秀的物業管理公司來管理，面對著工程質量重大遺留問題，也無能為力。唯一的辦法就是政府立法，由開發商劃撥專用基金來妥善解決。
值得注意的是這筆基金費用不是由物業管理公司私自進行操縱的，必須由物業管理公司和業主管理委員會來共同決定使用。南京市物業管理暫行辦法規定:公用設施專用基金，住宅共用部分、共用設施、設備維修養護基金統一由房屋所在區房管局匯集，存入市指定的銀行，專戶存儲，?？顚Ｓ?，保值增值，滾動使用(暫行辦法第二十九條)。
此外，房地產開發商對物業管理的投入還體現在對物業管理用房以及一些配套服務設施用房給予優惠。沒有這些房屋，物業管理和配套服務也難以進行。
三、物業管理公司對物業開發全過程的參與
物業管理是在物業建造好、銷售出去以后進行工作的。要想開展好這項工作，就不能被動地進行物業管理。事實證明，物業管理工作開展得好壞與前面物業開發建造工程有著密切的關系，應該早期主動介入，并且幫助開發商重點把好三道關:規劃設計關、施工監理關、驗收關。
(一)把好規劃設計關
物業管理工作需要一定的地方與空間來開展，需要從管理的角度、從整體效益的角度來規劃。目前許多住宅小區在規劃設計時沒有考慮今后物業管理工作的開展，連一些基本的公共設施都沒有規劃，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等到小區建成以后，再考慮實行物業管理需要建立公共設施，已沒有地皮可建，對此住戶意見很大。有的住宅小區，規劃時不配套，甚至連中國老百姓最主要的交通工具--自行車車棚都未予以考慮，住戶進住以后，自行車隨便亂放，既不美觀也不安全。為此物業管理公司參與規劃設計非常重要。它可以全面細致地反映物業管理得以順利實施的各種需要，以及在以往管理實踐中發現的規劃設計上存在的種種問題或缺陷，并可把這些情況以咨詢報告的形式提交設計單位，責成設計單位在設計中予以糾正。規劃設計時一般應注意五個方面:
1.配套設施的完善
如果是住宅生活小區，規劃設計時必須考慮小區居住人口的多少，幼兒園、學校、商場、飲食店、農貿市場、美容美發廳、郵電所、各類娛樂設施等基本生活設施配套；如果是寫字樓，則商務中心、停車場就需重點考慮。
2.水電供應容量問題
規劃設計時，要充分考慮到地域特點和發展需要，要充分留有余地。gg開放以來，人民生活條件得到極大改善，家庭購買現代化電器數量越來越多，過去只有電視機、電冰箱等簡單的幾件電器，如今除了這些以外，還增加了電飯鍋、電炒鍋、微波爐、電暖器、電熱水器、空調等大功率的電器，甚至一個家庭有兩臺空調。這樣用電負荷猛增，過去規劃設計僅考慮照明及普通電器用電負荷，遠不能適應如今住戶的需要，所以規劃時一定要考慮周全，不然住戶剛進小區不久，就要申請增容，否則常常跳閘、停電，甚至還會引發火災，影響居民生活，造成一定損失。
3.垃圾處理方式
根據各地氣溫不同，以及住宅小區的環境不同，決定是否采用垃圾通道。如果采用，則要考慮如何保持通道清潔，使之不要成為一個異味和蚊蠅孳生源。如果不設通道，則應考慮如何在各樓道設立垃圾桶或垃圾袋，并派專人及時清理。這些是物業管理公司的工作重點之一，是人們生活中必不可少的，但常常又是設計人員容易忽略的，必須提醒設計人員注意。
4.消防設施
在建筑設計中，消防設備的配套是有嚴格要求的，物業管理公司應著眼于各種消防死角。比如大樓中的通道部分、電纜井部分，在消防設計中一般都屬較薄弱環節，物業管理公司應建議在這些地方配備滅火器(電器部分應用二氧化碳滅火器)或滅火砂箱。
5.一些特殊情況的意見
此外，還需根據住宅小區的環境、物業管理工作的經驗、對居民衣食住行的熟悉了解，幫助設計部門克服一些容易忽略的問題，力求設計完美。比如北方冬天供熱的問題，如果集體供熱，要注意留下加熱房，設計好供熱管道的走向。又如設計院設計廚房灶臺下放置煤氣罐的高度是否符合實際煤氣罐的高度等類似問題，物業管理公司有義務向設計單位提請注意。
總之，物業管理公司應從用戶立場出發，從有利于物業管理工作的開展這一角度出發，把好規劃設計關。
(二)把好施工監理關
住房的質量是百年大計，絲毫馬虎不得。國家建設部根據近年來許多建筑施工單位偷工減料、不注意施工質量而屢屢出現重大工程事故的狀況，發文明確規定重大工程執行招標投標制，執行建設監理制，同時向國際慣例靠攏。物業管理公司對施工過程介入，對搞好施工監理同樣有著十分重要的意義和作用。
1.指導施工單位把好質量關
物業管理公司不僅要接管新建的樓宇，還要管理使用年限較長的物業。因此，他們對樓宇使用中常出現的各種工程質量問題有較多了解，如衛生間、廚房間的漏水問題及其成因；水電管線如何走向才有利于安全和便于管理；什么樣的墻體會滲水等等。這些影響使用功能的問題早協調、早解決，要比施工完了再改容易得多，而且可減少許多浪費，不致遺留下來，成為日后使用和管理中難以克服的障礙。
2.掌握新物業的全部情況
施工單位完成施工任務，建好住宅小區，辦完移交手續后，他們不再有責任承擔該建筑的使用問題(當然不包括一年使用期)。在以后使用過程中，只有業主和物業管理公司來應付各種可能出現的問題。因此物業管理公司只有參與工程的建設，才可能對每一幢物業的內部結構、管線布置、房間大小，甚至采用的建筑材料的性能做到了如指掌。這可對物業管理工作的開展奠定良好的基礎，否則就很難管理好物業，甚至無法管理
3.物業管理公司參與施工監理有利于物業良性開發
對于施工單位來講，物業管理公司參與施工監理，加強了監理力量，某些影響使用功能的問題能及早發現、及早解決，使工程質量又多了一份保證；而對物業管理公司來講，由于參與了規劃設計到施工監理的全過程，能較全面地了解物業的整體情況，這樣可保證房屋比較順利地移交，為開發商節約了時間，也為售后服務奠定了基礎。
(三)把好驗收關
1.參加驗收的重要性
作為百年大計的每一幢房屋，其質量的好壞將對房屋的壽命產生永久影響，而這一局面，最終只能由物業管理公司和業主來承擔。所以從某種意義上來講，物業管理公司應具有工程驗收的權利和爭取質量補償的權力。因為物業管理公司一旦接受物業之后，便要開展物業管理工作，如果施工存在的房屋質量問題不解決，拖到售后服務管理中進行，必然會給物業管理公司增加負擔。本身收費微薄的物業管理公司剛剛進入管理，就要投入一定的經費來負責修理，實在是心有余而力不足。因此物業管理公司應站在業主的立場上，代表其利益，參加工程驗收。對于確實存在的各種質量問題，物業管理公司應協助開發商一起向建筑承包商索賠，最好的辦法是預先扣留部分款項作為補償金，留給物業管理公司專門應付日后出現的質量問題。物業管理公司在驗收時，不僅要驗收現時工程的狀況，還應考慮到使用一段時間以后的狀況。許多房屋由于搶工期、搶指標、搶任務，在匆忙中完成，常存在驗收時其質量還好，但過不了多久，甚至居民剛搬進住宅小區，就出現房屋質量問題。在國外通常的處理辦法是建筑商對其施工質量向保險公司投保，保單及日后索賠由物業管理公司辦理。
值得注意的是，gg開放以來，由于經濟建設發展迅猛，基本建設需求量急增，基建隊伍迅速擴大，其施工質量出現好差懸殊過大；同時由于市場經濟的一些負面效應，以及社會上一些腐敗的東西也影響著各級政府管理人員及開發商，往往驗收階段變成了熱熱鬧鬧走過場，一項十分嚴肅的工作有時便走了樣，使一些低劣質量的工程蒙混過關。前一階段國內報紙上連續報道的幾起嚴重的房屋倒塌事故，正是低質工程的結果。
2.驗收時，要細致入微，鐵面無私前面已談到房屋工程質量問題對物業管理產生不良影響將是相當長久的，給管理帶來的障礙是巨大的。所以，物業管理公司在進行工程驗收時，必須細致入微，任何一點忽視都會給自己日后的管理工作帶來難度，也將影響業主的利益。大的方面如給排水管道是否暢通，供電線路是否正確，屋面是否滲水，水箱是否漏水等等；細微之處，如所用材料的性能，供電線路的導線斷面是否合理，防盜門安裝是否符合安全標準，各戶預留孔道(如電話預留孔、有線電視預留孔等)是否齊全等。對于高層建筑，還需要對電梯、水泵等設備進行負載運行試驗。驗收的原則是實事求是，鐵面無私。查出來的問題，該返工的責成施工隊返工，屬于無法返工的問題，應索賠。返工達不到要求，不予簽字。只有嚴格要求，才能保證為物業管理帶來方便。