談物業管理立法重要意義

　　隨著物業管理在中國的迅速發展，物業管理企業不斷涌現，物業管理中的問題也層出不窮。到目前為止，我國尚沒有一部完整的、系統的物業管理法律規范，使得物業管理工作缺乏依據，業主的合法權益得不到有效保護，極大地阻礙了物業管理的進一步發展。因此，在物業管理迅速發展的今天，必須盡快制定物業管理法規，明確物業管理公司和業主、租戶的權利義務關系，已是當務之急。

　?。ㄒ唬┪飿I管理法制建設是我國住房制度改革的內在要求

　　如前所述，在過去較長一個時期內，由于我國幾十年來實行所謂住宅公有化、福利型住房制度， 每棟建筑物基本上屬于國家或集體單一所有。當我國民用住宅的建設與分配逐步由福利型領域轉入商品化領域時，與住宅的建設、出售、分配、管理、使用、維修、調換等有關的法律關系發生了很大變化，大多數住宅的使用者的法律身份將由住宅承租人轉化為住宅所有人，于是多層或高層住宅建筑物以單元為單位在社會上出售時，必然產生如何用統一的標準劃分專有部分和共有部分以及確定二者關系的問題。同時，住宅的維修、管理也不再由房產部門承擔。當一棟多層或高層建筑物有多數所有人時，建筑物的管理方式、維修的出資標準等應當由法律予以明確的規定，以保證每一個所有人都能平等合理地承擔管理維修義務。而要維持住戶間和諧的關系，則必須通過共同協商、共同出資、共同管理（或委托管理）等積極行為來實現，這就要求全體所有權人（業主）組成團體。這種團體的性質、組成方式、議事規則等均需由物業管理法加以規定。

　?。ǘ┪飿I管理法制建設是維護房地產市場秩序，規范物業管理行為，促進房地產業持續健康發展的重要保證

　　1. 房地產開發商物業管理責任需要立法規范

　　物業管理是房地產綜合開發過程的最后一個環節，直接關系到業主的切身利益。開發商的房子造得再好，如果沒有良好的物業管理相配套，那么，房子的銷售也會出現問題。因此，許多房地產開發商在注重樓宇質量的同時，亦紛紛成立自己的物業管理公司，培養物業管理人才。應該說，這是房地產市場走向成熟的標志之一。

　　物業管理與房地產開發的其他環節密不可分。良好的物業配套設施是物業管理良性運行的必要前提。然而，有不少開發商把工程尾巴留給物業管理公司，而物業管理公司又無力解決，致使服務不到位，業主和租戶怨聲載道。因此，房地產開發商在項目立項進就應全盤考慮日后的物業管理問題，并在規劃設計中認真聽取物業管理公司的意見，完善物業配套設施，避免給日后的物業管理公司增加不必要的負擔。所以，應該以法律形式規范開發商的行為，明確開發商與物業管理公司之間的權利義務關系，避免扯皮。

　　2. 物業管理公司的管理行為迫切需要立法規范

　　目前，盡管有的省、市已出臺了有關物業管理方面的法規，如廣東、上海、北京等地都發布了?。ㄊ校┪飿I管理條例或辦法，但由于全國缺乏統一的法律、法規作為依據，眾多物業管理公司的管理行為千差萬別，樓宇買賣糾紛中，因"物業管理"引發的案件日漸上升。許多業主認為物業管理公司收費太高，漫天要價，缺乏法律依據，因而亟需規范；有的業主認為要求其一開始就交納二三年的物業管理費和維修基金不合理。有些物業管理公司在為業主統一安裝門、窗時，業主認為所收取的代理費大大高于購入與安裝成本。至于在物業管理服務中存在的分歧則更多，由于雙方權利義務約定不明，糾紛不斷發生。所以必須制定相應的法律、法規，明確物業管理公司的權利和義務，規范其管理行為，使其置于政府有關部門和業主的監督之下。

　?。ㄈ┘訌娢飿I管理法制建設是依法保障物業所有人，使用人合法權益的客觀需要

　　物業管理最終目的是為物業所有人服務。物業所有人對物業的權益是一個統一的多層次的整體，包括房地產物權（國有土地使用權、房屋所有權）、房地產他項物權（房地產抵押權）和房地產債權（房地產租賃權）等。在現階段，房地產既是重要的生產資料，也是必需的生活資料，已成為人們最重視、最珍惜的一種財產形式和樂于選擇的投資對象。但目前的現狀卻是開發商決定對物業的管與不管；物業管理公司決定管理費的收取標準，而業主只能被迫聽命、任人擺布，這是沒有物業管理立法所帶來的后果。所以，應當通過物業管理立法來保障業主的利益。

篇2：物業管理立法重點和難點的思考

　　物業管理立法重點和難點的思考

　?。浴督K省物業管理條例》為例

　　《江蘇省物業管理條例》（下稱條例）已由江蘇省人大常委會通過，自20**年3月1日起正式施行。這是江蘇省第一部物業管理不地方性法規。

　　我省制定物業管理條例面臨的大體形勢為：第一，與全國發達地區物業管理立法相比，與建立社會主義市場經濟體制的要求相比，我省物業管理立法相對滯后；第二，全省大部分地區已初步建立了具有中國特色的社會化、專業化、市場化的物業管理體制，物業管理正逐漸被廣大消費者所接受，發展形勢良好，社會效益日益體現；第三，具有一定的管理實踐和立法經驗。建設部已制定了一批有關物業管理的規章和規范性文件，初步形成了物業管理政策及技術標準的框架體系。1998年9月，江蘇省政府發布的141號令《江蘇省城市住宅區物業管理辦法》，初步構成我省物業管理體制的框架。隨后省物業管理行政主管部門加強調研，與有關部門積極研究，反復協調，形成了一系列規范性文件。各省轄市在物業管理建章立制方面也進行了積極的探索和實踐，取得了較好的經驗；第四，全省各地區物業管理起步及發展不平衡。經濟發達與欠發達地區，大城市與中小城市，在物業管理起步時間、市場發育程度、行業規模、發展水平、覆蓋面、從業人員素質、服務意識、服務水準等方面，差異較大，短時間內難以平衡，給物業管理立法帶來一定困難。

　　根據江蘇省的情況，確定立法的原則是：以1998年省政府141號令為基礎，借鑒外省市先進的物業管理立法經驗和技術，總結各地立法實踐的經驗，充分考慮全省各地區的實際情況，根據市場經濟規律，確定物業管理的基本原則，體現立法的實踐性和適用超前性，并考慮與已有的物業管理規章和政策的銜接，保持法規政策的連續性。

　　江蘇省人大常委會在涉及千家萬戶的條例制定過程中，指導思想明確。依據國家一系列現行法律法規，充分注意廣泛聽取全社會的意見，條例草案在新聞媒體上公布、廣泛聽取意見，并在全省20多年立法史上首次召開立法聽證會，圍繞諸多焦點問題充分聽取各方意見，使條例從起草到定稿日趨成熟。

　　條例對物業管理活動中的法律關系進行調整，重點對適用范圍、業主參與自治管理的形式及權利的義務、物業管理服務與收費、物業的使用與維護、法律責任等作出了明確規定。

　　在條例的制定過程中，深感物業管理活動的復雜性，地方立法要規范的內容也具有特殊性。重點是：

　　一、擴大適用范圍，明確發展方向

　　江蘇省物業管理自90年代初起步以來，經過十年的探索和實踐，已初步形成前景廣闊、充滿生機的行業，物業管理已從城市走向鄉鎮，物業類型不僅涉及各類住宅物業，還涉及大廈、工業區、學校、醫院等物業，已從過去單純的居住服務領域向生產服務、醫療衛生、教育科研等后勤保障領域延伸。首先是制定住宅區物業管理條例、還是制定江蘇省物業管理條例問題上，意見由不一致到一致，確定本省行政區域內的物業管理活動適用本條例；同時規定新建住宅區和配套設施比較齊全的原有住宅區，由當地人民政府組織整治，逐步創造條件，實行物業管理。配套設施齊全的大廈、工業區等其他物業，推行物業管理；還明確逐步建立專業化、社會化和市場化的物業管理機制，提高物業管理水平的發展方向。

　　二、重點規定業主、業主大會、業主委員會的權利義務和議事規則

　　物業管理中業主、業主大會、業主委員會的運作模式，是我國引入的一種先進方式。主要是借鑒香港業主立案法團對業主委員會管理物業的做法。因香港與內地經濟發展及法制化、物業私有化程度的差距，在多年實踐中，業主及業主委員會的作用遠沒發揮。

　　依據產權理論，業主是物業的所有人。由于住房制度的改革和住房商品化的的推進，互不認識的業主因購買同一物業區域內的房屋而從“五湖四?！弊叩揭黄饋砹?。由于居住或工作在一起，個別業主的個體利益和群體利益的沖突難以一致論點別業主無法對物業區域內就業主共同利益的共同事務進行管理。因為業主各自的權利義務平等，那么就需要一個第三方來管理，即物業管理企業。業主通過業主大會選舉產生自已組織--業主委員會，來代表全體業主與物業管理企業締約，委托物業管理企業就物業管理區域內公共利益的事務性工作進行管理。物業管理企業則依據自身的專業水平和合同約定，對涉及公共利益的事務性工作進行有償管理和服務。從法律關系上說，業主委員會的締約權是全體業主的管理權力，如果業主不選舉，業主委員會就無法行使締約權。業主委員會應當是代表和維護全體業主合法權益的非法人性質組織。業主委員會與物業管理企業雙方的活動應是民事活動，雙方是平等的民事主體。

　　業主、業主大會、業主委員會的運作方式，同樣也類似我國的人民代表大會制度。立法明確其權利和義務及議事規則的自治管理形式，應當是物業管理民主化管理進程的一大進步。多年來在物業管理推行的初級階段，業主委員會的作用還遠沒規范，運作中也出現偏差，形成物業管理中的最大難點，這是因為政府忽略了對業主、業主委員會的教育和行為規范。立法應賦與它多大的權利和義務，調整業主、業主大會、業主委員會、物業管理企業，建設單位、行政部門之間的法律關系是立法的實質。條例與原物業管理政策規定所不同的主要是：

　　1、業主委員會的管理形式并非是物業管理中業主必須選擇的唯一形式。單一產權的物業、業主較少的物業可以由業主自主決定自治管理方式。

　　2、業主委員會向業主大會負責，是業主大會的執行機構。這是因為業主委員會的權力是全體業主通過業主大會選舉產生并就關系業主公共利益作出決定后，委托業主委員會執行的。因此，業主委員會選聘和解聘物業管理企業，動用維修基金等重大事項，應由業主大會審議批準。避免業主委員會因權力過于集中，行使不當造成過失行為的現象。

　　3、業主投票權數應考慮可操作性和兼顧小業主的利益。住宅區一戶一票具可操作性，其它物業按建筑面積計算投票權數較為合理。同時規定了已交付使用物業建筑面積達百分之五十以上要召開首次業主大會，成立業主委員會。針對物業積壓、長期達不到百分之五十，小業主的權益得不到主張和維護的情況。規定已交付使用建筑面積達百分之三十五不足百分之五十，但使用已超過一年的，應當召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

　　4、業主公約應對全體業主具有約束力。業主公約是全體業主共同訂立的有關物業使用、維修、管理等方面的行為守則，體現了每個業主應遵守社會公德，其行為不得損害社會公共利益的法律規定。

　　三、物業管理企業應真正成為法人企業

　　物業管理企業是物業管理活動中的市場主體。受業主或業主委員會的委托，是從事以有償為目的地為業主共同利益的公共事務進行管理或服務的行為，同時也應承擔相應的民事責任，應成為自主經營、獨立核算、自負盈虧的法人組織。條例規定物業管理企業應具法人營業執照是對某些建設單位出于自身某種利益，以下屬分公司（部、處）自建自管、建管不分、責任不清的狀況作出的規定。引導物業管理企業建立現代企業制度，向服務社會化、管理專業化、經營市場化的物業管理方向發展。

　　物業管理企業不是政府部門，不具備一般意義的上的執法權。對于破壞房屋結構、共用設施設備、違章搭建等行為，沒有行政執法權。但是對于違章搭建或其他侵害業主公共利益的行為，條例明確了具有制止權，直至向人民法院起訴。這是因為物業管理企業與業主、業主委員會之間是契約關系，業主將物業管理區域內共用部位、共用設施設備等涉及到全體業主共同利益的事務委托給物業管理企業進行管理，同時業主們又約定共同遵守的業主公約，作為每一個業主來說，維護物業管理區域內的公共利益，就是在履約責任。個別業主為個人利益而損害大多數業主利益，其實質就是侵犯大多數業主的利益。如果物業管理企業不予制止或進行規范，長此以往，將導致物業管理區域內環境惡化。相應地，物業管理企業因不履行責任，成為“收錢不服務或少服務”，是姑息縱容侵犯大部分業主利益的行為，業主、業主委員會完全有理由認為，物業管理企業不履約或不作為而解聘物業管理企業或追究其責任。

　　四、服務費確定堅持市場化方向

　　1、規定物業管理服務費確定原則。由于人們長期受傳統計劃經濟的影響，居民習慣于政府定價，在物業管理服務費的標準上，政府也較多地進行干預。同時業主的觀念及某些物業管理企業行為不規范原因，全省物業管理服務費標準普通偏低，且收繳率低。物業管理企業虧損面達60%-70%，住宅區尤為明顯，對行業的發展極為不利。

　　物業管理服務費的標準應是雙方當事人根據內容與質量而確定的。鑒于當前物業管理市場還不成熟，業主普遍對物業管理有個認識、接受的過程，中低收入的普通業主仍是主要服務對象，因此規定了對普通住宅的物業管理公共服務費由當事人在合同中協商確定。并明確政府指導價以物業管理服務的合理成本為基礎，并考慮業主的經濟承受能力進行綜合測算確定。特約服務費和代辦服務費由物業管理企業與業主協商確定。堅持物業管理服務費逐步向市場化過渡，保護行業的發展。

　　2、競爭是物業管理市場化的基本特征，物業管理行業必須通過競爭機制提高管理服務質量。目前物業管理仍處于發展初期，物業管理的市場培育剛剛開始，物業的實行情況千差萬別，房管體制還沒有完全轉換，業主所需的服務內容也不同，物業管理服務收費水平普通較低，如有的地區每月每平方米僅0.09元，且收繳率低。多數物業管理企業效益較差，一些物業管理還需要建設單位或其它來源的經費補貼。物業管理行業應當建立和完善市場競爭機制，鼓勵建設單位或者業主委員會通過招標方式選聘物業管理企業。不強制要求建設單位或業主委員會通過招標方式選聘物業管理企業。

　　3、物業管理近發全防范責任等服務事項應在協議或合同中特別約定。在物業管理活動中，業主在家中被殺、家中失竊、車輛丟失等，物業管理企業是否承擔責任？如果不承擔，業主感到難以接受，交了錢請你從事物業區域內的管理服務，其中也包括安全防范，一旦出事又不負責任，這于情于理都說不過去物業管理企業往往認為所收費用低微，不能保證業主期望的安全要求，企業無能力承擔安全責任，低收費和承擔安全防范責任之間是不平等的關系。

　　物業管理活動中的安全防實質是物業管理企業在沒有行政權、更無司法權的情況下，只是在物業管理區域內從事協助公安部門安全防范、維持公共秩序等協助權。如果業主或者業主委員會有需要特別約定服務事項，雙方當事人應以特別約定的方式在合同或協議中明確，否則就不承擔責任。這就要求雙方當事人認真地簽訂合同或協議，物業管理企業在承諾有關事項時，要考慮：一、物業區域是否具備管理條件的設施；二、企業有無管理能力；三、業主所交費用能否承擔業主特別約定的服務事項。否則，隨意承諾，將要承擔相應的責任。

　　五、前期建設應與后期管理相銜接，明確使用和維護的規定

　　1、物業管理在建設上“先天不足、后天難補”的問題，是物業管理中的主要矛盾之一。在建設單位與物業管理的比較中，業主和物業管理企業是“弱勢群體”，兼顧公平的原則，規定新建物業在規劃建設時，應當建設必要的物業管理配套設施，制定物業管理實施方案并報物業管理行政主管部門備案。建成后，物業管理行政主管部門應當進行物業管理配套設施驗收。建設單位在移交住宅區時，應當按照住宅區總建筑面積千分之三至千分之四無償提供物業管理服務用房，其產權屬全體業主所有。無償性及比例的提出是針對一些建設單位在物業建設時只建不管，將配套用房據為已有，作為出售或出租的行為。這也為物業交付使用后的管理創造了條件。

　　2、共用部位經營收益分配明確。利用物業設置廣告等經營性設施如何處理分配，是業主與物來管理企業所關心的問題。根據產權理論，物業共用部位應屬業主共同所有，如某一業主想利用共用部位經營，首先應當征得相關業主、業主委員會的書面同意后，由物業管理企業付諸實施。經營性設施的收益，在扣除物業管理企業代辦費用后，部分收益用于補貼物業管理公共服務費、部分收益納入維修基金，由于具體活動情況的千差萬別，具體實施中可以合同約定。條例同樣對此作出原則性規定。

　　3、維修基金管理需要進一步細化。維修基金牽涉到千家萬戶，同樣也關系到物業管理的前途。由于全省各地執行維修基金管理情況不一。條例規定維修基金的籌集、使用與管理由省人民政府制定。強化維修基金歸集，使用管理的力度，保障業主物業使用。

　　六、法要責眾

　　在規定對物業管理活動當事人各法律責任中，對業主不交服務費作出了規定。這是由于多年來受住房傳統計劃消費方式的影響，業主對“花錢買服務”還有一個適應的過程。突出問題在業主能否自愿交納物業管理服務費，如不交，則按每日萬分之五加收滯納金。這在全省各類立法法律責任中，是最低的比例，該條款是針對相當數量的業主而言，涉及“法要責眾”?！爸袊膯栴}是教育問題?！碧岣邍竦乃刭|還有個較長的過程。低微的滯納金是要告訴不交服務費，同樣也在享受物業管理服務的業主，不交費是違約的行為，同時也侵占了其他業主的利益，你有責任，也有義務交納物業管理服務費。如業主無正當理由，在催交無效的情況下，物業管理企業可依據《民法通則》規定，向人民法院提出訴訟或申請，可采取操作簡便的支付令形式，處理小額款欠交的問題。

　　七、立法難點

　　1、業主委員會民事責任問題。由于國家物業管理條例尚未出臺，我國的物權法理論尚薄弱，給地方立法帶來一定難度。因業主委員會無財產，由業主委員會代表全體業主與物業管理企業締約，實際上是簽定了“不平等條約”，將影響合同約定的效力。如果業主委員會因違約，民事責任由全體業主承擔。一些業主可能因不滿意業主委員會與物業管理企業的合同內容而拒絕承擔民事責任。實踐結果可能是誰也不承擔，無操作性而言。

　　2、業主能否自治。由于受傳統計劃經濟的影響，業主觀念上適應物業管理還有一個過程，習慣上還依賴政府的“他治”。由于業主委員會成員工作屬一般義務性的工作。首先是業主大會難開；二是相當一些人不愿當選業主委員會成員；三是成立業主委員會后不愿履行職責；四是相當數量的業主還無法制化的自治意識。如果業主具有自治權，將有物業區域內的立“法”權，業主委員會也將有執“法”權，現行規定的自治管理，應當說還基本上是自我管理、自我約束的一種管理形式，業主、業主大會、業主委員會組織還缺乏保障機制。

　　3、普通住宅的定義如何確定。是以房屋建造標準，還是以房屋價格或享受國家購房優惠政策而定？

　　物業管理地方立法，是根據本地區的實際情況，在階段性的時間里，調整和規范當事人的行為準則，保障當事人的合法權益，促進行業的健康發展。條例的內容一時還不能做到涵蓋和解決物業管理中的一切矛盾，還須制定具體的實施細則和配套文件，更重要的是要在物業管理活動的實踐中，不斷探索，完善條例的各項規定。

　　《江蘇省物業管理條例》的頒布實施，為全省從事物業管理活動提供了法規保障，將推進全省物業管理走上法制化軌道，再創物業管理發展新局面。

篇3：物業管理前期介入的作用及其立法意義

　　物業管理前期介入的作用及其立法意義

　　現代高層建筑具有設計復雜，技術含量高，建設周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業正常使用和發揮功能，對物業實施有效管理需要物業管理企業的前期介入。目前一些富有遠見的開發商已開始嘗試對物業項目實施前期介入管理，但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決、開發商給物業管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項目前期設計開始到物業接管驗收為止的質量監督過程。

　　一、從項目設計開始提前介入，參與物業建設項目的優化設計，對物業實施超前管理，為完善物業建設提出建設性意見，避免物業建成后的使用和管理問題。

　　物業的設計人員不是專業的物業管理者，在項目規劃設計階段，規劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題，其在制定設計方案時，不可能全面考慮后期的物業管理經營中可能出現的問題，或者很少從業主長期使用和后續物業管理正常運行的角度考慮問題，造成物業建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

　　同時由于設計階段與物業的建成存在較長間隔，建筑、設施的技術進步和業主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業管理企業作為物業的管理經營維護者，對物業可能出現的問題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論，完善設計細節，提出一些合理的建議，使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業主使用和物業管理帶來的麻煩。

　　在深圳就有此類成功案例:1999年下半年投入使用的某大廈，其絕大部分設計工作是1996年內完成的，若全部按照設計圖紙建設，則會與后期使用和經營管理要求就產生距離。作為前期介入該大廈的物業管理公司，積極組織物業管理專業人員對大廈各類設備如電梯、電氣、空調、潔具、電腦布線、停車場管理系統進行了深入細致的調研，參與設備、材料的選型及供應商的考察選用，并親臨有關生產廠家進行實地考察。在此基礎上，從完善大廈設計細節、更好搞好大廈經營的角度提出了一系列建議，并對項目進行補充和完善。這些項目經同開發商和業主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。

　　二、積極參與工程監理工作，從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控，及早發現和解決問題，避免物業建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。

　　物業項目一旦建成，物業管理企業就要天天和此物業打交道，并且要面對所管物業可能發生的各種問題，在關系到切身利益的條件下，它可能比工程監理的要求更嚴格，工作更細致、更周密。在建設施工階段，施工環節多，施工單位參差不齊，設備安裝、管線布置錯綜復雜，對工程質量的控制要求高。但這一階段是整個項目的關鍵時期，開發商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發商的本意來說，總是希望能保證工程質量，使所建物業達到優良乃至優質工程目標，但是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視對工程質量的全面監控。盡管建設項目都有監理公司監理，但監理公司與開發商往往只注重結構安全等大的質量問題，對物業使用過程中經常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質量問題卻經常忽視，而這些卻是物業管理企業在日后的維修養護中必須面對的，通過物業管理企業的前期介入，為以后的維修養護工作省去很多麻煩。

　　現在的物業建設，特別是高層物業建設，其結構、管線等十分復雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設施、設備的使用帶來極大的困難，甚至導致極大的浪費，特別是在目前房地產施工安裝單位尚不很了解和重視物業管理工作的情況下，某些作業者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業主使用角度去安裝施工，從而給人住后的物業管理帶來諸多難以解決的問題。物業管理企業派出專業人員入住樓盤，從業主的角度監督施工單位的各項工作，從物業管理的角度提出整改建議，確保了施工中較少甚至不出現不利于物業管理的弊端，為業主爭得了良好的.硬件條件。

　　此外，前期介入使物管公司能夠對物業的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設備檔案，為業主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業管理公司介入深圳某大廈的管理后，嚴格按照優質工程標準.進行動態監控，在開發商聘有監理公司的情況下，還是發現并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風管不合理等大量工程質量問題，這些問題涉及到材料選用設備選型、配套設施、管線布置等多方面?；厝粑飿I管理企業采取提前介入，就可以很好監督和解決此類問題。

　　三、提前熟悉所安裝的設備設施，嚴格按規范做好接管驗收工作，確保物業理單位從物業開始投入使用即能為業主提供良好的物業管理服務。

　　有的開發、設計單位在物業配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，開發商往往只注重物業.整體的交付使用，而很少考慮到物業公司接管后細微全面的需要，給物業建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業管理單位順利、及時地為業主提供良好的管理服務帶來影響。

　　有物業管理公司提前介入后，發展商可以得到物業管理公司的緊密配合，使其專心開發建設。物業管理公司可以根據物業管理的技術規范要求，對接管的物業從使用功能上嚴格把關，就日常管理維護工作中可能出現的問題直接與建筑安裝單位交涉，監督并促使改進發現的問題，避免了扯皮推萎事情的發生。特別是能夠及時指出安裝調試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統中所存在的問題，促使開發商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護，同時嚴格按照國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。

　　同時，由于有了提前介入，物業管理單位對物業的總體規劃布局、結構和管線布置、設備設施基本做到心中有數，對物業可能出現的隱患了如指掌;所發現的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節省了費用，也大大縮短物業開發、經營和使用之間的過渡期。如果在發展商的授權下，在竣工驗收合同中，發展商全權委托物業管理公司在保修期內代表發展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質量進行監督、協調，確保物業建設質量，物業管理單位就能夠確保接管驗收工作順利，接管后即能技入使用，及時為業主提供可靠的服務。

　　此外，物業管理前期介入可以更好鍛煉隊伍，避免因倉促上陣而導致的不應有失誤，給業主留下不好的印象。

　　四、前期介入的立法意義

　　實踐證明，讓物業管理單位提前介入物業開發建設，對完善物業功能、確保物業建設質量和順利維護保養等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設計飛建設、施工、安裝、監理等環節的單位對物業管理的認識重視不夠，致使物業管理行為滯后，給后期物業管理帶來諸多不便。如果從法律的高度，規定所有物業開發建設項目必須有符合一定資質條件的專業物業管理單位介入，那么，這將對我國今后的整體物業建設質量和物業管理質量乃至人民生活質量產生極大的促進作用，其意義將是深遠的。

　　1、法定前期介入能夠進一步促進物業建設質量的提高。

　　如果讓具有一定資質條件的物業管理單位提前介入物業建設項目，那么作為專業的物業管理單位將從規劃、設計階段開始，從物業管理的角度，對開發項目的規劃、設計、建筑、安裝、維護和保養等工作按物業管理的要求進行主動控制，更加確保物業建設質量。

　　2、法定前期介入可以為保證物業建成后長期管理服務的質量奠定良好的基礎。 　　當前，很多物業(特別是老舊物業)的管理服務質量不能令人滿意，其關鍵因素不全是物業管理單位的管理服務水平不高，其設計開發建設質量不符合物業管理的要求，也是影響物業管理服務質量的重要因素。如果有良好的物業管理前期介入，就可以避免或減少那些影響物業管理質量的因素，從而使業主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍，保證物業管理的服務質量才有基礎。

　　3、法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業建設和管理質量。

　　隨著經濟持續增長，我國每年建設的物業數量相當龐大，然而，從物業管理的角度去考察，真正符合物業管理要求，或者說沒有物業管理服務缺憾的物業并不是全部。這一方面與全國物業管理普及發展的不平衡有關，另一方面與物業設計、建設單位缺乏物業管理意識也很有關。從法規上規定物業管理前期介入，對提高我國物業建設、物業管理水平的作用意義是不言而喻的。在當前物業管理發展不平衡的情況下，對加快推行物業管理體制也有極大的推動作用。