一、經紀人概念
(一)經紀業
"經紀"表示一種營業或職業性的行為,是以提取傭金為經營特征來為交易雙方提供中介服務的。
經紀業是指從中介紿他人進行商品交易活動的行業,其中經紀人是實施經紀行為的主體。經紀業的活動范圍較廣,涉及各行各業,各個區域,但政府對有些控制專營的特殊行業經紀活動,進行專業經營限制,如期貨經紀、證券經紀、外匯經紀、房地產經紀等。
(二)經紀人
經紀人是指在商品交換市場中專門從事為買賣雙方介紹交易等中介服務活動,以獲取傭金的中間商。它主要包括3個方面的含義;
一是經紀人是以買賣雙方為服務對象的;
二是經紀人在其經紀業務活動中只起居間介紹的作用,不能成為商品買賣任何一方的當事人,也無權簽訂其買賣合同,其服務活動是在充分尊重買賣雙主權益的基礎上進行的;
三是經紀人以收取一定報酬為中介服務活動的目的;
經紀人是商品生產和商品交換發展到一定階段的產物。經紀是一種中介服務活動,從產業結構來說是屬于第三產業,m.airporthotelslisboa.com從法律角度來看,是既可屬于商法,又可以屬于民法的法律行為。
經紀人的一般職能主要包括信息服務、中介服務和代理服務三個方面。
(三)經紀人的特征
經紀人具有與其他行業不同的特性,其主要特征有:
1、經紀人提供的是智力、精力與體力相結合的綜合性專業勞動服務。
2、經紀人以信息為資本,不占有買賣的商品,無須支付貸款,也無須承擔商品交易的經濟風險責任。
3、開放性與適應性。開放性是指經紀人的行為具有較大的自由度;
適應性是指經紀人的行為要能適應各種環境、不同業務和不同客戶的需要。
4、經紀人可以是公民也可以是經濟組織。
5、經紀人根據不同情況可以分為幾種類型:按職業特點可分為專業經紀人和兼職經紀人;按行業不同可以分為若干不同經紀人;按素質可分為一般經紀人和專家型經紀人。
(四)經紀人在中介服務活動中不同服務的區別
經紀人在從事中介服務活動中的居間服務、代理服務、咨詢服務等,都有其共同之處,但由于各自從事的具體業務關系不同,并且根據不同業務簽訂不同的合同,其法律關系、權利和義務也不所不同。
1、代理服務與居間服務
根據《民法通則》第64條,"代理人包括委托代理,法定代理和指定代理"。委托代理人按照被代理人的委托行使代理權,從事中介服務活動的代理人一般為委托代理人。我國一些經紀管理規定,將代理人也列入經紀活動經營范圍,但代理人與經紀人在法律關系上有明顯區別,根據委托代理合同與經紀(居間)合同的法律關系,對委托代理人與(居間)人的主要特征進行區別比較。
(1)代理人以委托人的名義,在委托人授權范圍內進行代理活動,由此產生的法律后果由委托人承擔;而經紀(居間)人則是處于獨立地位,以自己的名義來從事經紀活動,其法律后果由自己承擔。
(2)代理人在交易活動中,代表委托人(買方或賣方)與第三人(買方或賣方)發生直接買賣關系,而經紀(居間)人在其經紀活動中,必須由買賣雙方發生直接關系,進行交易。
(3)代理人在交易活動中向第三人地理表達自己的意志,有一定權利控制商品的價格及銷售條件等,并可代理委托人簽訂交易合同;而經紀(居間)人則向交易雙方表達的是買賣雙方的意志,無權控制商品價格及銷售條件,也無資格簽訂交易合同。
(4)代理人只行使委托人委托的權利和義務,對第三人不具有任何權利和義務;而經紀(居間)人則獨立對當事人雙方負有同等權利與義務,但無權替交易雙方的任何一方行使權利。
(5)代理人的服務范圍較經紀人要窄,代理人同委托人之間是一種較固定的、連續性的關系,代理人只能為一定的委托人進媒介行為,而不能為其他人進行;經紀(居間)人則同交易雙方之間沒有固定的連續性關系,可以根據自己的意志為其他人從事中介服務活動。
(6)代理人只能向委托人索取報酬,在獲取服務報酬上,有較大的彈性,代理人可以與委托人商量,根據代理完成量的程度及結果決定報酬數額,經紀(居間)人則可同時向交易雙方或任何一方索取報酬,收費標準一般按政府有關規定或行業慣例收取,有一定的限度,并且交易完成后才能收取報酬,否則只能收取成本費。
2、咨詢服務與經紀(居間)服務
中介服務活動包括咨詢服務和經紀(居間)服務。咨詢服務的內容包括政策、法規、信息咨詢、市場調查、市場預測、投資分析、可行性研究、項目策劃、營銷策劃等活動,專業性要求較高,經紀(居間)服務中也包含有一定的咨詢服務內容,但經紀(居間)活動中不包括咨詢服務活動。在我國的一些經紀人管理規定中,將咨詢服務也列入經紀活動,但實質上有一定的區別。根據委托咨詢合同與經紀(居間)合同的法律關系,對兩者進行區別比較:
(1)咨詢委托人在法律關系上只涉及委托人,直接獨立對委托人先使自己的權利和義務,不存在交易中的第三人;而經紀(居間)人或代理人都會涉及到第三人。
(2)咨詢委托人在其經濟活動中,向委托人直接提供自己的勞動產品;而經紀(居間)人在其經濟活動中則是去促成買賣雙方完成交易而提供居間服務。
(3)咨詢委托人向委托人收取的是咨詢服務費;而經紀(居間)人收取是中介費。咨詢委托人根據合同向委托人提供真實可靠的信息,或回答正確的咨詢意見,或提供咨詢報告書后,無論這些信息、意見或報告結論對委托人是否適用,都不影響委托人取得報酬;雖然經紀(居間)人也給交易雙方提供信息或估價等咨詢服務,但如果只是為促成交易而提供一般性市場信息,要等到交易雙方訂約成功后,經紀(居間)合同才告成立為依據,經紀(居間)人才能取得傭金。否則只能收取成本費。
二、房地產經紀人
(一)房地產中介服務
狹義的房地產中介服務,是指在房地產市場中,以提供房地產供需咨詢、協助供需雙方公平交易、促進房地產交易形成為目的而進行房地產租售的經紀活動、委托代理精力或價格評估等。
廣義的房地產中介服務,則覆蓋房地產投資、經營管理、流通消費的各個環節和各個方面,為房地產的生產、流通、消費提供多元化的中介服務。
房地產中介服務,包括房地產咨詢、策劃、廣告、測量、會計、經紀、估價、金融、保險、信托、律師、仲裁、投資監理、貸款監理、工程監理、物業管理等。房地產中介服務與房地產開發、交易活動同屬于房地產經營的范疇,都是房地產經濟運行過程中不可缺少的環節。但是,我國房地產中介服務業務開展較晚,現階段也只是剛剛起步。根據《城市房地產管理法》的規定,目前我國房地產中介服務主要表現為房地產咨詢、房地產經紀和房地產估價三種形式,顯然這是對房地產中介服務作了狹義的理解。
(二)房地產經紀人概念
《深圳經濟特區房地產行業管理條例》中,明確"房地產經紀人,是指依照本條例取得房地產經紀人資格證書并領取執業證書,從事房地產經紀活動的專業人員。"
(三)房地產經紀行業特點
由于房地產屬于特殊的超高檔商品,使房地產經紀行業具有區別于其他經紀行業的特點:
1、政策性強
房地產業受政策影響比較大。政府對房地產業采取相關的政策與措施,并通過制訂一系列法律、法規影響和控制房地產業,以保證房地產業健康、直轄市發展,為人民安居樂業以及國民經濟的發展提供物質的相關的保障。政府對房地產經紀行業的管理也有相應的規定。房地產經紀人要有較強的政策意識,時刻關注各種政策的變化,以便順應形勢,進行相關的調整。
2、專業性強
由于房地產涉及面廣,相關法律性、經濟性、使用性、技術性都要高于一般商品,凡從事房地產經紀行業的經紀人要求具有一定專業基礎知識和較強的能力。
3、地域性強
由于房地產是不動產,其地域的固定性已決定了房地產交易方式不同于其他商品,一般來說,無論是買方還是賣方,都與其交易物所在地域有著一定的聯系,而經紀人也只以在本地從事經紀活動,國內各省市睥經紀人管理規定都明確規定,在當地申報房地產經紀人執業資格的公民必須是具有當地常住戶口的居民。
4、標的物價值高
不動產的交易,除零散租賃以外,每一筆交易的成交額都是巨款,而從事房地產行業的經紀人,其傭金收入也相對較高。
5、從業人員人員職業道德要求高
房地產不但是高檔商品,而且社會涉及面廣,影響大,房地產經紀人的職業道德品質高低直接影響到其行業以及經紀人的發展,因此從事房地產的經紀人要具有良好的職業道德。
6、工作時間彈性大
由于房地產交易雙方有很多是個人買賣,往往選擇業余時間洽談業務,房地產經紀人也要相應的將就客戶的時間。
7、成交難度大
由于房地產是超高檔商品,同時購房地產對于中國的大多數消費者來說,是人生中的一件大事,有不少的人也許一生只有這么一次,而且所購買的房屋可能永遠會伴隨消費者一生。因此消費者在選擇房屋、價格、購買備件等方面需要反復慎重的比較和考慮,再加上目前國內大多數房地產經營者和消費者對經紀行業的認識不足,受傳統觀念影響較深,商品經濟意識淡薄,經常發生買賣雙方見面后,拋棄經紀人而直接成交的現象。這就需要房地產經紀人既要有耐性說服客戶,又要注意保護自己的合法權益。
8、受宏觀因素、區域因素、市場因素影響較大
由于房地產交易涉及金額大,其市場的供需變化受政治性、政策性、經濟性等宏觀因素的影響較大。如某地區的房地產市場一旦受到政府形勢的影響,或中央地方某些政策的影響以及當地社會經濟發展的影響,房地產經紀行業的經營狀況也將伴隨這些變化出現階段性的興衰,一般來說商品經濟越發達的地區和經濟發展速度越快,房地產經紀市場越活躍。
9、行業競爭大,淘汰率高
由于房地產經紀資金投入低,傭金收入高,從事房地產經紀行業的人員和機構在市場成熟的地區也相應增多,而導致競爭激烈。由于專長性強,操作難度大,從業人員人員及機構的淘汰率比較高。
(四)目前我國房地產經紀人的類型
由于各省市房地產市場發展水平不同,房地產經紀人類型的劃分也有不同,但一般來說大致劃分如下:
1、按職業劃分
房地產經紀人按職業劃分,有專業房地產經紀人和兼職房地產經紀人。這兩種經紀人只要服務于政府批準成立的房地產經濟機構,或經當地政府有關部門批準允許成立持照經營的,都是合法的,否則為非法經營。深圳市只允許經紀人在一家經紀機構執業,不能兼職和跨機構執業。
2、按素質劃分
房地產經紀人按素質劃分,可分為一般房地產經紀人,專家型房地產經紀人。前者主要從事二級市場和三級市場的房地產買賣、租賃以及市場信息咨詢;專家型經紀人由于具備較高文化水平、專業水準和豐富的市場經驗,可以充當專業顧問,其專業活動可以貫穿整個房地產市場。一般來說,主要從事房地產一級市場和二級市場的市場研究、投資分析、決策建議、土地轉讓、項目轉讓、合作開發、項目策劃、規劃設計建議、項目融資、營銷策劃、工程代理、銷售代理、三級市場的房地產整盤收購,轉讓租賃、項目改造等方面的咨詢和經紀活動。
(五)房地產經紀人作用
隨著商品經濟的發展,生產社會化和社會分工專業化的程度越來越高,房地產經紀作為一個專業性較強的行業,在房地產市場::流通的動作中起到了較為重要的作用。
1、促進房地產市場流通
房地產經紀人把涉及面較廣的繁雜事務集中到專門的工作中來完成,對房地產交易雙方來說,省時省事,便于促成交易。另一方面由于房地產經紀人運用其專業手段提高了市場交易動作的效率,加速了市場流通和資金周轉,促進了市場的繁榮。
2、傳播房地產知識和政策法規
房地產經紀人在經紀活動的交往中,必然不斷運用自己的專業知識向交易雙方傳播有關的房地產知識和政策、法規以及相關的法律知識,從而有效地規范和培育了房地產市場的發展。
3、傳遞房地產市場信息
房地產經紀人在動作過程中,隨時不斷收集、處理、反饋和傳播房地產市場信息,為政府決策,房地產投資商,房地產經營企業,建筑規劃、設計院、建材市場、廣告商、消費者等等,及時提供了豐富的房地產市場信息,并為政府及社會各界廣泛利用,尤其是在反映房地產市場供需變化和消費趨勢方面,有效地調節房地產市場供需關系和產品結構。是調節房地產市場供需的晴雨表。
4、提供房地產專業服務
房地產經紀人在房地產決策、投資、動作等一系列的過程中,提供專業的服務,為投資者解決很多專業性問題,促進房地產市場良性發展
篇2：房地產經紀人守則樣本
房地產經紀人守則樣本
房地產經紀人員不得有以下行為：
?。ㄒ唬┮詡€人名義承攬業務，或在兩個及以上經紀機構同時從事經紀活動；
?。ǘ┰诮浖o活動中賺取差價，額外索取報酬或利益；
?。ㄈ┡c一方委托人串通，損害他人合法權益；
?。ㄋ模┫蚍諏ο筇峁┨摷傩畔⒒蚬室怆[瞞信息；
?。ㄎ澹┏轿袡嘞迯氖路康禺a經紀業務；
?。┬孤犊蛻舻纳虡I秘密；
?。ㄆ撸╇[瞞、泄露、非法占有或不當占有原服務機構擁有的商業信息；
?。ò耍┎扇∑墼p、脅迫、暴力、貶損他人聲譽、騷擾等非法或不當手段，干擾他人業務，謀取個人利益；
?。ň牛┎扇阂獯?、惡意降低傭金標準或者詆毀其他房地產經紀機構、房地產經紀人員等不正當手段承攬房地產經紀業務；
?。ㄊⅰ斗康禺a經紀人員執業工作牌》轉借給他人使用或者允許他人以自己的名義執業；
篇3：房地產經紀人員職業資格制度暫行規定(2001年)
人發〔20**〕128號
中華人民共和國人事部
中華人民共和國建設部
二○○一年十二月十八日
第一章 總 則
第一條 為了加強對房地產經紀人員的管理,提高房地產經紀人員的職業水平,規范房地產經紀活動秩序,根據國家職業資格制度的有關規定,制定本規定。
第二條 本規定適用于房地產交易中從事居間。代理等經紀活動的人員。
第三條 國家對房地產經紀人員實行職業資格制度,納入全國專業技術人員職業資格制度統一規劃。凡從事房地產經紀活動的人員,必須取得房地產經紀人員相應職業資格證書并經注冊生效。未取得職業資格證書的人員,一律不得從事房地產經紀活動。
第四條 本規定所稱房地產經紀人員職業資格包括房地產經紀人執業資格和房地產經紀人協理從業資格。
取得房地產經紀人執業資格是進入房地產經紀活動關鍵崗位和發起設立房地產經紀機構的必備條件。取得房地產經紀人協理從業資格,是從事房地產經紀活動的基本條件。
第五條 人事部、建設部共同負責全國房地產經紀人員職業資格制度的政策制定、組織協調、資格考試、注冊登記和監督管理工作。
第二章 考 試
第六條 房地產經紀人執業資格實行全國統一大綱,統一命題、統一組織的考試制度,由人事部、建設部共同組織實施,原則上每年舉行一次。
第七條 建設部負責編制房地產經紀人執業資格考試大綱、編寫考試教材和組織命題工作,統一規劃、組織或授權組織房地產經紀人執業資格的考前培訓等有關工作。
考前培訓工作按照培訓與考試分開,自愿參加的原則進行,
第八條 人事部負責審定房地產經紀人執業資格考試科目、考試大綱和考試試題,組織實施考務工作。會同建設部對房地產經紀人執業資格考試進行檢查、監督、指導和確定合格標準。
第九條 凡中華人民共和國公民(來自:m.airporthotelslisboa.com),遵守國家法律法規,已取得房地產經紀人協理資格并具備以下條件之一者,可以申請參加房地產經紀人執業資格考試:
(一)取得大專學歷,工作滿6年,其中從事房地產經紀業務工作滿3年。
(二)取得大學本科學歷,工作滿4年,其中從事房地產經紀業務工作滿2年。
(三)取得雙學士學位或研究生班畢業,工作滿3年,其中從事房地產經紀業務工作滿1年。
(四)取得碩士學位,工作滿2年,從事房地產經紀業務工作滿1年。
(五)取得博士學位,從事房地產經紀業務工作滿1年。
第十條 房地產經紀人執業資格考試合格,由各省、自治區、直轄市人事部門頒發人事部統一印制,人事部、建設部用印的《中華人民共和國房地產經紀人執業資格證書》。該證書全國范圍有效。
第十一條 房地產經紀人協理從業資格實行全國統一大綱,各省、自治區、直轄市命題并組織考試的制度。
第十二條 建設部負責擬定房地產經紀人協理從業資格考試大綱。人事部負責審定考試大綱。
各省、自治區、直轄市人事廳(局)、房地產管理局,按照國家確定的考試大綱和有關規定,在本地區組織實施房地產經紀人協理從業資格考試。
第十三條 凡中華人民共和國公民,遵守國家法律、法規,具有高中以上學歷,愿意從事房地產經紀活動的人員,均可申請參加房地產經紀人協理從業資格考試。
第十四條 房地產經紀人協理從業資格考試合格,由各省、自治區、直轄市人事部門頒發人事部、建設部統一格式的《華人民共和國房地產經紀人協理從業資格證書》。該證書在行政區域內有效。
第三章 注 冊
第十五條 取得《中華人民共和國房地產經紀人執業資格證書》的人員,必須經過注冊登記才能以注冊房地產經紀人名義執業。
第十六條 建設部或其授權的機構為房地產經紀人執業資格的注冊管理機構。
第十七條 申請注冊的人員必須同時具備以下條件:
(一)取得房地產經紀人執業資格證書。
(二)無犯罪記錄。
(三)身體健康,能堅持在注冊房地產經紀人崗位上工作。
(四)經所在經紀機構考核合格。
第十八條 房地產經紀人執業資格注冊,由本人提出申請,經聘用的房地產經紀機構送省、自治區、直轄市房地產管理部門(以下簡稱省級房地產管理部門)初審合格后,統一報建設部或其授權的部門注冊。準予注冊的申請人,由建設部或其授權的注冊管理機構核發《房地產經紀人注冊證》。
第十九條 人事部和各級人事部門對房地產經紀人員執業資格注冊和使用情況有檢查、監督的責任。
第二十條 房地產經紀人執業資格注冊有效期一般為三年,有效期滿前三個月,持證者應到原注冊管理機構辦理再次注冊手續。在注冊有效期內,變更執業機構者,應當及時辦理變更手續。
再次注冊者,除符合本規定第十七條規定外,還須提供接受繼續教育和參加業務培訓的證明。
第二十一條 經注冊的房地產經紀人有下列情況之一的,由原注冊機構注銷注冊:
(一)不具有完全民事行為能力。
(二)受刑事處罰。
(三)脫離房地產經紀工作崗位連續2年(含2年)以上。
(四)同時在2個及以上房地產經紀機構進行房地產經紀活動。
(五)嚴重違反職業道德和經紀行業管理規定。
第二十二條 建設部及省級房地產管理部門,應當定期公布房地產經紀人執業資格的注冊和注銷情況。
第二十三條 各省級房地產管理部門或其授權的機構負責房地產經紀人協理從業資格注冊登記管理工作。每年度房地產經紀人協理從業資格注冊登記情況應報建設部備案。
第四章 職 責
第二十四條 房地產經紀人和房地產經紀人協理,在經紀活動中,必須嚴格遵守法律、法規和行業管理的各項規定,堅持公開、公平、公正的原則,恪守職業道德。
第二十五條 房地產經紀人有權依法發起設立或加入房地產經紀機構,承擔房地產經紀機構關鍵崗位工作,指導房地產經紀人協理進行各種經紀業務,經所在機構授權訂立房地產經紀合同等重要業務文書,執行房地產經紀業務并獲得合理傭金。
在執行房地產經紀業務時,房地產經紀人員有權要求委托人提供與交易有關的資料,支付因開展房地產經紀活動而發生的成本費用,并有權拒絕執行委托人發出的違法指令。
第二十六條 房地產經紀人協理有權加入房地產經紀機構,協助房地產經紀人處理經紀有關事務并獲得合理的報酬。
第二十七條 房地產經紀人和房地產經紀人協理經注冊后,只能受聘于一個經紀機構,并以房地產經紀機構的名義從事經紀活動,不得以房地產經紀人或房地產經紀人協理的身份從事經紀活動或在其他經紀機構兼職。
房地產經紀人和房地產經紀人協理必須利用專業知識和職業經驗處理或協助處理房地產交易中的細節問題,向委托人披露相關信息,誠實信用,恪守合同,完成委托業務,并為委托人保守商業秘密,充分保障委托人的權益。
房地產經紀人和房地產經紀人協理必須接受職業繼續教育,不斷提高業務水平。
第二十八條 房地產經紀人的 職業技術能力:
(一)具有一定的房地產經濟理論和相關經濟理論水平,并具有豐富的房地產專業知識。
(二)能夠熟練掌握和運用與房地產經紀業務相關的法律、法規和行業管理的各項規定。
(三)熟悉房地產市場的流通環節,具有熟練的實務操作的技術和技能。
(四)具有豐富的房地產經紀實踐經驗和一定資歷,熟悉市場行情變化,有較強的創新和開拓能力,能創立和提高企業的品牌。
(五)有一定的外語水平。
第二十九條 房地產經紀人協理的職業技術能力:
(一)了解房地產的法律、法規及有關行業管理的規定.
(二)具有一定的房地產專業知識。
(三)掌握一定的房地產流通的程序和實務操作技術及技能。
第五章 附 則
第三十條 本規定發布前已長期從事房地產經紀工作并具有較高理論水平和豐富實踐經驗的人員,可通過考試認定的辦法取得房地產經紀人執業資格,考試認定辦法由建設部、人事部另行規定。
第三十一條 通過全國統一考試,取得房地產經紀人執業資格證書的人員,用人單位可根據工作需要聘任經濟師職務.
第三十二條 經國家有關部門同意,獲準在中華人民共和國境內就業的外籍人員及港、澳、臺地區的專業技術人員,符合本規定要求的,也可報名參加房地產經紀職業資格考試以及申請注冊.
第三十三條 房地產經紀人協理從業資格的管理,由省、自治區、直轄市人事廳(局)、房地產管理部門根據國家有關規定,制定具體辦法,組織實施。各地所制定的管理辦法,分別報人事部、建設部備案。
第三十四條 本規定由人事部和建設部按職責分工負責解釋
第三十五條 本規定自發布之日起施行。