投資型:房地產的消費主體對房地產消費主要不是為了自己使用,而是為了
作為投資對象,通過投入資金、勞動力、技術等要素改變原有的房地產性能、
結構和形式,通過出售或出租來獲取利潤。
生產型:對房地產的消費不是為了用于消費,而是作為生產和經營場所,
為生產和經營提供活動空間或場地。
消費型:主要是由國家機關、事業單位和個人為了消費使用。此類物業主要是住宅和辦公用房等。
二、房地產消費的特點
普遍性:房地產既是生活資料,又是生產資料,是人們生活必不可少的空間條件和活動基地。
多樣性:房地產可以用于工業生產,可以用于商業經營活動及辦公樓等,也可作為城市居民居住的地方等。其多種使用價值和多種效用為房地產消費者提供了多種選擇的機會,滿足了房地產各方面的消費。
不可替代與差別性:房地產為人們提供的空間和基地是其它產品無法替代的。其不可再生的性質決定了消費的不可替代性,其位置的固定不動性決定了房產間的差別性。
連續性與間斷性:房地產消費的普遍性和不可替代性以及其使用價值的耐久性決定了房地產消費的連續性和間斷性。從社會整體看只要社會在發展,人口在增長,需求就會存在,體現出其連續性。但從個人來說,由于房地產是耐用消費品,一次購買可以滿足長期的消費,不會象其他消費品一樣需要不斷地反復地和連續地到市場購買,它是間斷地。
消費彈性的差異性:由于房地產的特性及它的功能和用途的不同,決定著不同的房地產具有不同的消費彈性。在市場經濟條件下,m.airporthotelslisboa.com房地產的消費是與收入水平是呈正比的,而其消費彈性與價格彈性成反比。
增長性:一般情況下對房地產的消費總是不斷增長的,這是由社會進步和居民生活水平的提高決定的。此消費可以分為幾個層次:生理上的消費、安全的消費、社會交往的消費、價值欲望的消費等。
三、影響房地產消費的因素
(1)經濟社會發展及城市化的水平
經濟社會越發展、城市化水平越高,對房地產的消費也就越大。隨著城市的發展,城市土地面積的不斷增加,城市對土地和住宅的消費也就越來越大。
(2)城市人口增長及生活水平
城市的發展,其人口也會相應增加,加之生活水平的提高,對城市土地的消費就越來越大了。
(3)房地產價格水平
與其它市場一樣,價格的高低對于房地產的消費有很大的影響。價格高,就會限制對房地產的消費,價格低,就會增加對房地產的消費。
(4)國家政策
國家的政策對房地產的生產性消費和消費性消費都會有巨大的影響。特別是對房地產的總量平衡和結構平衡有著重大的調節作用。對于居民住房消費影響最大的是國家的住房政策以及與住房有關的各項優惠政策。
(5)城市產業結構
城市產業結構發展的狀況,不僅決定著城市對房地產消費的總量,而且決定著房地產產業的消費結構。
(6)消費者對經濟發展形勢預測
消費者的消費會受到外部環境的制約,外部環境影響著現實支付能力能否得到實現。如果消費者對未來經濟發展的預測是樂觀的,房地產消費就會增長,如果是悲觀的,消費會減少。
篇2：降低房地產及物業管理消費中業主維權成本
降低房地產及物業管理消費中業主維權成本
序言：朝陽法院最近集中、批量的對欠交物業管理費且拒不執行生效判決的業主實施強制執行，這種挑選性執法行動，特別是動用司法強力的程度和執法效率的后果，是否利于構建社會(不同利益團體間的)和諧，相信各位有自己的看法。我個人的觀點是：不能再靠外部強力來維持社會平衡。強力只是維持法律、規則的工具。因為如果司法強力和行政權力屢屢介入民事活動，則今天能以“為民做主”為由幫助業主，明天也能以“為民做主”為由強制拆遷。因此，要靠制度設計和實際操作技巧，使得弱勢和強勢利益團體之間達到平衡，這才能實現永久的和諧。
房地產的買賣活動，買受人在購買了其專有的部分以外，還同時購買了共有的部分，按公攤面積算這部分的價值大概在30%左右。因為公共面積上其實還含有公共設備設施，因此從實際價值上計算，大概占總合同價款的60%左右!而這部分財產的權利，單個業主如何維護呢?
物業管理活動，則更純粹是單個業主(房屋買受人)共同歸集資金聘請專業商業公司用于對物業的維護、保養，以及對居民的服務，使物業在安全、穩定、舒適的情況下運行，保障使用人的居住環境，保障物業的價值。物業管理活動幾乎全部是在公共區域內進行，是物業管理區域內的公共活動，業主交納的物業管理費，100%的用于該項活動，而物業管理企業在這個領域內的侵權，則表現在不按物業管理服務合同規定的責任義務進行工作，但仍然向所有的合同簽約人(全體業主)按合同價格收取費用。
業主拒交銀行按揭款項或者拒交物業管理費，大多是因為其不認可發展商在公共設施建設中的承諾不兌現和公共區域的物業管理質量導致的。其實是一種主動的抗辯行為，就是有些人所稱為“先履行抗辯權”的一種活動。盡管我也認為欠交銀行按揭款的對抗主體是銀行而不是發展商，拒交物業管理費的對抗主體不是物業管理企業而是業主大會，也正因為如此必將導致業主欠費案件大多以敗訴告終。
但是，我們必須看到，一個和諧社會，必須有足夠有效、經濟、可操作的權利救濟渠道，特別是個體對一個侵害包括其自身權益份額在內的侵權活動的維權渠道。否則，當維權成本遠遠高于侵權者獲得的利益時，權利被侵害則成必然。人大立法違法與否，只能指望那些人的素質，而公民中的專家則無法對立法決議提出任何違憲指控，盡管這些立法可能實際上侵害了憲法(全民)利益，有該公民的十三13億分之一的份額。這種抗辯，已經實際上不是利益團體之間的利益沖突。而我國治國從軍隊主導、行政主導、行政立法、專家立法的歷史沿革，都是建立在國民是阿斗、國民是羊群的基礎上。而國民是公民，則應該是我國依法治國的基礎。當國家財產屬于皇帝或某個利益集團的時候，國民是臣民，沒有立法權利;當國家財產屬于全民的時候，國民是公民，不但有立法權利，也應該有質疑代議制民主制度下產生的法律的合法性的權利。即單個公民有權對侵害全民利益的行為(包括立法活動)主張救濟的權利。而這個權利，我們現在還沒有依法建立起來。
但是今天，我們有機會在物權層面討論社區“公民”(共有財產的擁有者)如何以單個身份，去抗辯那些違反公共利益的行為(包括具體行為和業主大會、業委會、物業管理企業制定的社區制度等)的途徑和辦法。從而嘗試在局部領域內實現公民的公益性權利(違憲審查、公益訴訟等)。
而當前法律規定的業主大會，似乎是“完美”的民主制度架構，似乎是法定、唯一的業主維護公共權利的途徑，可好看不中用!
我們必須了解，業主大會，作為權利人集體要求改變現狀時所起到的作用是巨大的。其民主、低效率、高成本等先天特征，必然使其決策具有最大的參與性和穩定性，決策者們也將為這種決策承擔后果。從而我們看到在這個領域內是有效的和有利的。
但是，當業主大會，作為權利人集體要求維持現狀時，其民主、低效率、高成本的先天特征，就使得維持現狀的成本奇高，對相對較小的從內部或外來侵權行為，用業主大會的方式來維權，就是“拳頭打跳蚤”。這些逐步改變現狀的侵權過程是緩慢的、相對微小的，但是持久的，是致命的(清靜明湖小區電梯中的地毯，已經跑到了另外一個項目的電梯中了，因為有字在上面)。也就是說對物業的管理保養不善，對物業的壽命和價值將有致命的影響。待多年后造成嚴重后果，業主大會再來維權，損失就是無法挽回的了!如果業主們不想改變現狀，僅僅是想維持現狀，有了低成本的救濟手段，業主大會存不存在也無妨。
比如，本來物業管理企業應該維持并保障物業管理合同中其應盡的物業管理、養護責任和義務?？墒俏飿I管理企業在公共管理活動中的懈怠、不作為，甚至在賬目上做手腳時。這難道也要業主大會決議才能救濟?!
比如，物業管理企業、發展商對社區局部進行改造，在單個業主沒有訴訟主體的愚蠢法律制度下，非要業主大會決議才能訴訟和救濟?有人可能說：還有國家的行政管理嘛。恰恰是這種沒有人民監督的行政體制，導致了物業公司可以用金錢搞定政府，可以“符合行政審批程序”的理由不經權利人同意就大膽的侵權!
比如，當物業管理企業侵害共有物業管理權利時，業委會拒不履行訴訟物業管理公司的責任(對物業管理公司是權利，對業主大會是責任)，單個業主如何能保障最終通過訴訟業委會而起動維護共有財產的物業管理權利呢?!難道也非要召開業主大會，改選或罷免業委會才能解決?!如果業委會拒不召開業主大會呢?“召集業主大會”的權利在業委會是《條理》的規定。且那如果新的一屆業委會還不訴訟呢?......。
更有甚者，業委會未經法定程序的業主大會，就私下決定更換物業管理公司，這種情況下業委會對業主大會的侵權行為是相當惡劣和嚴重的，此時業主大會成員(業主)往往因業委會是鄰居而不好意思，盡管這種合同自始無效，可單個業主用不履行這個無效合同的“低成本”辦法卻被法院判決無效，難道非要和業委會發生直面訴訟?這種人際關系上的高成本，實事上導致業委會違法、侵權的肆無忌憚。一個侵權行為，無論如何它都是侵權行為才對?？偛荒芤虮磺謾嗳酥鲃又鲝埐趴赡軜嫵汕謾?，而侵權人或者第三人因侵權實事形成的“理由”向被侵權人主張權利時，被侵權人抗辯就無效，侵權就不是侵權。這類從簽訂程序上違法但實體、形式似乎并不違法甚至還可能有“為民”的外衣的合同，實際上是公權利人濫用權利的問題，需要我們從物權的層面嘗試解決它，從而解決國家權利被濫用的社會問題。(需要說明的是，我代理的朱明锳女士欠交物業管理費案件所遇到的情形，那個管委會私下簽署的合同連合同形式上、主體上都不合法)。
說來更可笑，最近發生的靜源居小區業主委員會訴訟發展商公共物權的案件，以不具有訴訟主體資格為由，被終審駁回起訴。我無奈的告訴大家，從我對法律的理解，法院的判決是十分正確的。這個判決結果，和法院無關，而和愚蠢的法律本身有關。這就又扯回到國家的立法體制和違憲審查問題中去了。
《物業管理條理》因其出臺時上位法《物權法》的缺失，使得其不得不留下歷史的遺憾：
第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
也就是說，《條理》僅僅是賦予業主們“物業管理”的權利。而公共物權的權屬，就只能等待《物權法》的出臺了。畢竟我們國家從49年以后逐步實現的完全沒有私有財產的“理想”社會，又逐步回歸到有私有財產且保護私有財產的現實、理性的社會，但被成百上千的個人購買的城市多層公寓類住宅的共有財產權利的歸屬和行使問題，無論是對舊中國的司法體制還是對新中國的司法體制，都是一個從來未涉及的領域。我們暫且需要等待《物權法》賦予業主大會共有財產物權主體的法律地位。否則，也就只能是“全體業主共同”行使(實際上是無法行使)權利了。
我不是個跟法律較勁的人，我的價值觀和世界觀不允許我用畢生的精力去為了一個立法條款而奮斗。說到底，我還需要活命。因此，如何利用現有法律最大限度的維護自己的權益是我的價值觀。當然，法律本身的問題我必須清楚，能說就說，能改就改，至少絕對不去撞，自討沒趣。畢竟法律的鋼性我是無奈的接受的，我不想拿起武器當反政府武裝。其實，任何人的一生，都會對法律有這樣或者那樣的不滿，而努力大多是為了后代。而后代，仍然有他們那個年代發生的問題和需要修改的法律。因此，以“法律不完善”作為借口，至少是理想化的考慮問題，而沒有在現有法律下解決糾紛的能力的表現。
因此首先我主張，建議立法使得單個業主在房屋買賣合同中的公共利益份額的訴訟中，和業主對物業管理企業的侵權活動的訴訟中，還有業主對業委會決議、行為的侵權訴訟中，舉證責任倒置。
而在立法不能解決這個問題之前。至少我們能夠用合同的辦法，部分實現這些“少數人”的權利。即在物業管理服務合同中約定“單個業主可以依本合同對物業管理企業提起民事訴訟，且舉證責任倒置”;《業主大會議事規則中》中約定在一定條件下，一定數量的“業主可以在確定的監督程序下行召開罷免業委會某個或者全部委員和補選、改選業委會的業主大會，如果能夠依法的程序和形式產生會議決議，決議有效”，“單個業主可以依本《規則》對業委會的決議和行為提起民事訴訟，且舉證責任倒置”。
從事發前的監督角度研究防止被侵權行為的發生是必要的，也是目前被廣泛認可和考慮的。
從低成本、有效的事發之后的救濟角度研究防止被侵權行為的發生，更是侵權者害怕的。所謂“防不勝防”就是這個道理。而事后救濟并不僅僅是為了實現事后救濟本身，而是通過不特定人群個體和低成本的救濟手段的設計，使得侵權人在侵權時無法對特定人群行賄以實施其侵權行為;對侵權行為永遠有追索力(從知道被侵權之日起2年)。
有效的事前監督和低成本、不特定人群的事后救濟的制度設計，才是構建穩定制度架構和公平權利博弈的基礎，才是構建和諧的制度保障，才是對民事侵權活動的最大“震懾”和“威脅”。而僅僅靠“法律”條文來保障公民權利，不設計低成本的權利救濟手段，實際上是遺留在立法者潛意識中的“法律工具論”在起作用，“違法必糾”，“違法必有人為受害人做主”等思維在作祟。
因此，我們不但要告訴公民社會，民事活動要權利人自己主張而不再是公訴，同時也要為社會設計一套利于權利人主張權利，對侵權人有震懾力的低成本的救濟途徑，而不僅僅是法律規定的高處罰條款。否則，法律規定的高處罰則條款不會對侵權人構成任何威脅──被侵權人無能力、無渠道使用這些法律。
謝謝大家。
篇3：房屋經紀人培訓教程:房地產消費概論
房屋經紀人培訓教程：房地產消費概論
一、房地產消費的類型
投資型：房地產的消費主體對房地產消費主要不是為了自己使用，而是為了作為投資對象，通過投入資金、勞動力、技術等要素改變原有的房地產性能、結構和形式，通過出售或出租來獲取利潤。
生產型：對房地產的消費不是為了用于消費，而是作為生產和經營場所，為生產和經營提供活動空間或場地。
消費型：主要是由國家機關、事業單位和個人為了消費使用。此類物業主要是住宅和辦公用房等。
二、房地產消費的特點
1、普遍性
房地產既是生活資料，又是生產資料，是人們生活必不可少的空間條件和活動基地。
2、多樣性
房地產可以用于工業生產，可以用于商業經營活動及辦公樓等，也可作為城市居民居住的地方等。其多種使用價值和多種效用為房地產消費者提供了多種選擇的機會，滿足了房地產各方面的消費。
3、不可替代與差別性
房地產為人們提供的空間和基地是其它產品無法替代的。其不可再生的性質決定了消費的不可替代性，其位置的固定不動性決定了房產間的差別性。
4、連續性與間斷性
房地產消費的普遍性和不可替代性以及其使用價值的耐久性決定了房地產消費的連續性和間斷性。從社會整體看只要社會在發展，人口在增長，需求就會存在，體現出其連續性。但從個人來說，由于房地產是耐用消費品，一次購買可以滿足長期的消費，不會象其他消費品一樣需要不斷地反復地和連續地到市場購買，它是間斷地。
5、消費彈性的差異性
由于房地產的特性及它的功能和用途的不同，決定著不同的房地產具有不同的消費彈性。在市場經濟條件下，房地產的消費是與收入水平是呈正比的，而其消費彈性與價格彈性成反比。
6、增長性
一般情況下對房地產的消費總是不斷增長的，這是由社會進步和居民生活水平的提高決定的。此消費可以分為幾個層次：生理上的消費、安全的消費、社會交往的消費、價值欲望的消費等。
三、影響房地產消費的因素
?。?）經濟社會發展及城市化的水平
經濟社會越發展、城市化水平越高，對房地產的消費也就越大。隨著城市的發展，城市土地面積的不斷增加，城市對土地和住宅的消費也就越來越大。
?。?）城市人口增長及生活水平
城市的發展，其人口也會相應增加，加之生活水平的提高，對城市土地的消費就越來越大了。
?。?）房地產價格水平
與其它市場一樣，價格的高低對于房地產的消費有很大的影響。價格高，就會限制對房地產的消費，價格低，就會增加對房地產的消費。
?。?）國家政策
國家的政策對房地產的生產性消費和消費性消費都會有巨大的影響。特別是對房地產的總量平衡和結構平衡有著重大的調節作用。對于居民住房消費影響最大的是國家的住房政策以及與住房有關的各項優惠政策。
?。?）城市產業結構
城市產業結構發展的狀況，不僅決定著城市對房地產消費的總量，而且決定著房地產產業的消費結構。
?。?）消費者對經濟發展形勢預測
消費者的消費會受到外部環境的制約，外部環境影響著現實支付能力能否得到實現。如果消費者對未來經濟發展的預測是樂觀的，房地產消費就會增長，如果是悲觀的，消費會減少。