地產項目商業計劃書模版

　　一、投資分析

　　1.1 項目地塊周邊環境分析

　　1.1.1 土地性質調查

　　1.1.2 周邊環境調查

　　1.1.3 交通條件調查

　　1.1.4 配套設施調查

　　1.2 區域市場現狀及其趨勢判斷

　　1.2.1 宏觀經濟運行狀況調查

　　1.2.2 區域市場房地產行業研究和政策可行性分析

　　1.3 地塊優劣勢分析

　　1.4 項目定位

　　1.4.1 競爭樓盤調查

　　1.4.2 目標市場定位研究

　　1.4.3 產品定位研究

　　1.5 項目價值分析和可實現價值預測

　　1.5.1 選擇可類比項目

　　1.5.2 調查決定項目價值的因素及其權重

　　1.6 項目定價模擬

　　1.7 投資風險評估和規避措施

　　1.8 開發計劃和現金流量預測

　　二、開發方案和營銷策略

　　2.1 目標市場定位及其特征和規模描述

　　2.2 產品定位

　　2.2.1 地塊分析和經濟技術指標

　　2.2.2 建筑平面布局和功能分布

　　2.2.3 建筑單體分布

　　2.2.4 道路系統分布

　　2.2.5 綠化和環境系統分布

　　2.2.6 總體環境規劃概念和組團分布

　　2.2.7 公共建筑和配套設施規劃概念和分布

　　2.2.8 開發計劃、成本控制和質量訴求要點

　　2.2.9 建筑物立面風格與色彩

　　2.2.10 外立面設計要點

　　2.2.11 面積、戶型和室內空間布局

　　2.2.12 社區生活方式指引

　　2.3 價格定位

　　2.4 上市時機規劃

　　2.5 促銷策略定位

　　2.5.1 營銷主題、產品概念及溝通計劃

　　2.5.2 上市策略

　　2.5.3 價格促銷策略

　　2.5.4 細分市場促銷策略

　　2.5.5 傳播策略要點

　　三、規劃方案論證

　　四、促銷方案

　　4.1 促銷計劃

　　4.1.l 工地現場包裝

　　4.1.2 營銷中心和樣板間

　　4.1.3 形象識別系統及其延伸應用

　　4.1.4 價格促銷計劃

　　4.1.5 廣告計劃

　　4.1.6 媒體組合策略和排期計劃

　　4.2 銷售執行計劃

　　4.2.1 銷售周期和控制計劃

　　4.2.2 銷售員培訓計劃和培訓資料

　　4.2.3 銷售資料和文本、銷售手冊

　　4.2.4 銷售業務流程規范

　　4.2.5 銷售崗位和現場管理制度

　　4.2.6 銷售信息反饋系統

　　4.2.7 入住程序和文本資料

　　五、促銷和現場銷售顧問

　　六、物業管理顧問

　　6.1 物業管理內容策劃

　　6.2 組織與人員結構

　　6.3 人員培訓

　　6.4 規章制度

　　6.5 操作規范

　　七、品牌戰略規劃和房地產企業管理顧問

　　經營機制

　　追求整體財務收益最大化為根本原則，營銷導向機制服務從財務目標。

　　投資分析

　　項目風險可控是最為重要的問題，在此前提下審視收益目標。

　　規劃設計

　　在保證財務收益的前提下最大可能的滿足目標顧客需要。

　　營銷策略

　　一切策略均以市場研究結論為基礎。

　　服務流程

　　一、

　　項目洽談

　　提交《項目計劃書》

　　簽定合同

　　基礎信息收集與項目預判

　　提交《項目開發建議與后期工作計劃》

　　投資機會分析

　　項目開發建議及后期工作計劃客戶匯報

　　進行后續項目研究

　　二、

　　研究方案提交客戶備案或確認

　　實施調研、分析、策劃

　　提交《項目調查分析報告》

　　提交《項目研究結論和初步項目建議》

　　非正式客戶匯報會或溝通會

　　投資可行性分析

　　提交《項目投資可行性研究》《項目營銷策劃報告》（總報告）

　　正式項目匯報會研究方案提交客戶備案或確認

　　實施調研、分析、策劃

　　提交《項目調查分析報告》

　　提交《項目研究結論和初步項目建議》

　　非正式客戶匯報會或溝通會

　　投資可行性分析

　　提交《項目投資可行性研究》《項目營銷策劃報告》（總報告）

　　正式項目匯報會

　　三

　　項目開發顧問

　　規劃顧問服務

　　規設計方案財務分析

　　客戶滿意度調查

　　結束

篇2：商業物業管理顧問合同計劃書

　　商業物業管理顧問合同計劃書

　　商業管理顧問內容：

　　商場管理的目標，是為商戶創造最佳的營商環境，吸引顧客消費，從而令發展商的物業獲得最高的回報與知名度。為此，提供的商業管理顧問服務范圍如下：

　　1、完善設計服務

　　建筑師在設計一個商場時，最困難之處在于必須滿足發展商之余，同時能切合未來商戶及消費者的需要，而后者往往正是建筑師難以掌握的。因此國外許多成功商場在開發初期，即委托市場策劃及商場管理顧問，以配合建筑師把潛在租戶及消費者的需求融入設計中，令將來落成的商場更能切合市場需要。

　　本公司憑借龐大的零售商網絡、最新的市場信息和豐富的商場營運經驗，對潛在租戶及目標消費者自然透切了解。

　　在設計階段初期，本公司會分析及檢討前期顧問對該項目所作的市場研究、擬定商場之主題、定位和商戶組合，以擬定將來商場運作上所需的配置。

　　同時本公司會檢討相關建筑設計，包括后場空間與設施規劃，例如進貨平臺、排水坑道、垃圾壓縮以及處理設備、服務走道、洗手間、嬰孩室、殘障設施、坡道、美食廣場清潔、清潔人員儲藏室、工程機房、推廣活動儲藏室、汽車洗車設施等等...，這些后場的規劃對未來商場的營運影響重大，如果設計錯誤或考慮不周，將嚴重影響未來商場的對外形象、租賃條件收益，以至其營運支出等。

　　2、本公司可對下列各項提出建議，但不只限于下列各項：

　　·商場主要門口設計規劃

　　·商場±要出入門口的停車規劃(包括貴賓停車、出租車停車、殘障人士停車)

　　·戶外廣告招牌、燈箱規劃

　　·戶內、戶外美景、綠化規劃

　　·管理中心辦公室規劃

　　·中央控制室規劃

　　·戶內廣告招牌、方向指引、警告、防火標志規劃

　　·保全系統、區位，以及崗哨，包括停車場區域

　　·停車場收費、管理規劃

　　·工程工作室與工程儲存空間(大多數商場供應不足)

　　·洗手間、清潔員工室規劃

　　·后場規劃，包括卸貨平臺、貨運電梯、垃圾壓縮機、垃圾房、服務空間與走道儲存空間規劃

　　·員工餐廳、培訓室、更衣室與洗手間

　　·中庭吊掛系統

　　·推廣、促銷道具工作室及儲藏空間

　　·舞臺與表演空間規劃

　　·建議音響、廣播系統與區位規劃

　　·美食廣場規劃，包括后場、垃圾處理、清洗室、洗衣室、制服儲藏室

　　·主力店例如百貨公司、量販店、電影院及其它餐廳、娛樂業種之員工通道、顧客通道及卸貨區，特別在晚上商場關門以后

　　·建議節約能源方法

　　3、籌備管理服務(開幕前)

　　交付使用前九個月的管理籌備工作，對將來商場能否順利開幕至為重要。本公司將為項目籌組和培訓管理隊伍，負責從建筑施工單位手中接管竣工大廈，統籌、監控租戶統一裝修，策劃/配合開幕宣傳推廣、公關活動，建立商場營運管理系統和制度，確保商場順利運作及開幕。

　　4、本公司將為專案組成專案工作小組，并按大廈工程進度及實際需要派駐資深商場總經理到大廈，全力統籌下列工作：

　　·制定管理架構及崗位配制

　　·制訂初步管理收支預算案

　　·建議管理費、加時空調費的收費基準

　　·建議宣傳推廣費的收費基準

　　·制訂商場運轉指引

　　·制定租戶手冊及裝修指南.

　　·合同檢閱及文件記錄

　　·籌組商場管理中心

　　·制訂管理方針

　　·制訂商場管理系統

　　·制定財務管理系統

　　·制訂采購制度及程序

　　·商場機電設備調試

　　·制訂計劃及預防性維修計劃

　　·設備預防性維修檢核方案

　　·選聘員工及進行培訓

　　·制定大廈接收、交付使用程序

　　·工程遺漏報告及跟進工作

　　·安排投保

　　·租戶裝修管控

　　·統籌申辦各項許可證及批文

　　5、營運管理服務(開幕后)

　　商場開幕后，所有日常運作應該盡快踏上軌道，提供一個安全、清潔、舒適的購物環境予顧客之余，還要達到理想的營運效益。

　　同時，面對競爭激烈的零售消費市場，國外許多成功商場都會透過宣傳推廣活動為消費者帶來刺激、新鮮感，因此如何推行有效的宣傳推廣、促銷及公關活動也是商場能否保持市場競爭力的關鍵。

　　6、本公司已結合國內外許多成功經驗，而建立了一套專業及高水準的商場管理系統：

　　·市場分析

　　·租戶聯系

　　·客戶服務、小區服務

　　·宣傳推廣、促銷及公關活動

　　·節日裝飾

　　·日常行政運作

　　·員工持續培訓

　　·設備、設備維護

　　·清潔、園藝綠化

　　·保安、消防工作

　　·停車場管理

　　·財務管理

　　·成本控制

　　·保險

　　·檢討現存制度

　　·提交改善建議

　　·提交商場整體營運報告

　　7、提供商業招商代理，包括主力店、次主店和散戶，相關委托事項由雙方另行協商并簽定合同(見附件五)。

　　8、工作左式：

　　甲方顧問人員名單及負責范圍詳列在本合同附件(四)。在前期商業管理顧問服務階段。甲乙雙方約定每周星期三甲方的辦公室或在該項目舉行工作會議一次或進行現場巡視一次，每次為期一天，將乙方的顧問工作體現及完成。為更有效地完成工作，甲乙雙方同意工作會議或現場巡視日期因故需要更改(包括顧問人員休假、生病等等)，應事先通知對方及另訂日期，但每星期應不少于一次工作會議或現場巡視。乙方通過去時書面報告或會議錄，將意見和建議呈送甲方，完成有關工作。

　　乙方必須在本合同開始時向甲方提供工作方案，并接受甲方監管，使顧問工作時間和運作落到實處。

　　附件(二)：首年物業管理顧問服務

　　1、建設規劃

　　1.1 審閱該項目的主要土建及機電設備施工圖紙，從曰后管理、可維修性及運作效益的角度提出意見和建議

　　1.2審閱該項目的主要機電設備數據，就其性能、載荷、可維修陸等提出意見和建議

　　1.3 審閱該項目的主休裝修設計圖紙，從曰后管理、可維修陸及運作效益的角度提出意見和建議

　　1.4 審閱該項目的管理用房數據，就其分布及合適性的提出意見和建議

　　2、驗收接管

　　2.1 向甲方建議項目驗收接管小組架構組織，并提供相關的驗收接管培訓予主管人員

　　2.2 審查該項目驗收接管計劃，并提出意見和建議

　　2.3 審查該項目缺遺漏清單，并提出意見和建議

　　2.4 審查機電設備供貨商提供予管理處工程部人員的機電設備操作實務培訓課程，免卻有關人員在機電設備投入使用時出現不懂操作的情況

　　2.5 審查機電設備供貨商所提供的操作手冊是否完整和符合規格

　　2.6審查機電設備供貨商所提供的設備施線路圖是否完整和符全規格

　　2.7審查項目建設總承包公司所提供的竣工圖紙是否符合規格

　　3、建立制度和系統；

　　3.1財務管理

　　a)協助甲方草擬首年度財務管理收支預算案

　　b)向甲方建議首年度管理服務費用收費標準

　　c)向甲方建議財務收支處理規則和程序

　　d)向甲方建方建議財務人員崗位責任

　　3.2 單元交付

　　向甲方建議單元交付工作小組架構組織，并協助甲方：

　　·制定單元交付工作計劃

　　·提供相關的工作培訓(特別是客戶服務培訓)予單元移交小組主管人員

　　·檢查單元交付工作情況，必要時提出意見和指導

　　3.3 管理架構

　　向甲方建議該項目管理處總體架構組織，并協助甲方：

　　e)制定員工招聘計劃，包括招聘方式、學歷及技術要求、工作經驗、考核形式等等

　　f)制定管理處員工守則

　　g)建議各級員工制服設計構思

　　3.4 業戶管理制度

　　協助甲方建立業戶管理制度，包括：

　　a)制定管理公約

　　b)制定業戶手冊

　　c)制定業戶裝修指南

　　3.5 裝修管理

　　向甲方建議業戶二次裝修管理辦法，包括：

　　·裝修期場地管理及清潔管理辦法

　　·裝修期垃圾收集處理方案

　　3.6 看板/導示系統

　　·向甲方建議總體廣告牌及導示牌的布局和位置

　　·對總體廣告牌及導示牌的設計提出意見和建議

　　3.7 設備管理及運行系統

　　·向甲方建議工程部最適運作組織架構

　　·向甲方建議首兩面年預防性維修保養計劃

　　·協助制定首兩年預防性維修保養計劃

　　·向甲方提供工程部必須購置的維修工程用具及器材清單

　　·向甲方建議機電設備房間管理辦法

　　·向甲方建建議工程部人員崗位責任

　　3.8 人事管理系統

　　·向甲方建議制定人事部人員崗位責任

　　·制定首年度員工培訓計劃

　　·制定人事運作規則及程序

　　3.9 行政管理系統

　　·向甲方建議鎖匙貯存及領用規則

　　·向甲方建議檔存檔規范

　　·向甲方建議倉庫(布草房)收發制度

　　·向甲方建議管理處辦公室文儀器材購置清單

　　3.10 安全管理系統

　　·向甲方建議保安人員崗位責任

　　·向甲方建議消防人員崗位責任

　　·向甲方建議保安部運作規則和程序

　　·向甲方建議消防定理計劃，包括消防演練、消防培訓、設備管理及各級防火責任人制度

　　3.11 客戶服務系統

　　·向甲方建議客戶查詢或投訴的處理程序

　　·向甲方建議客戶服務人員崗位責任

　　·向甲方建議首年度客戶服務工作計劃

　　·審查該項目客戶服務中心的設計及配套設施，并提出意見和建議

　　3.12 清潔綠化管理系統

　　·審查該項目落成后清潔工作計劃，并提出意見和建議

　　·審查該項目開荒清潔工作計劃，并提出意見和建議

　　3.13 停車場管理系統

　　·向甲方建議貨物、家具、裝修材料進出管理規定

　　·向甲方建議業戶物流動線安排

　　·審閱該項目停車場總體規劃，并提出意見和建議

　　·審閱該項目地面停車及交通安排，并提出意見和建議

　　3.14 其它服務

　　·審查該項目落成后之財產保險及公共責任保險預案并提出意見和建議

　　·向甲方建議日常物業管理常用緊急應變計劃

　　·協助甲方制定該項目開幕計劃

　　4、工作方式：

　　甲方顧問人員名單及負責范圍詳列在本合同附件(四)。在前期物業管理顧問服務階段，甲乙雙方約定每周星期三甲方的辦公室或在該項目舉行工作會議一次或進行現場巡視一次，每次為期一天，將乙方的顧問工作體現及完成。為更有效地完成工作，甲乙雙方同意工作會議或現場巡視日期因故需要更改(包括顧問人員休假、生病等等)，應事先通知對方及另訂日期，但每星期應不少于一次工作會議或現場巡視。乙方通過去時書面報告或會議錄，將意見和建議呈送甲方，完成有關工作。

　　乙方必須在本合同開始時向甲方提供工作方案，并接受甲方監管，使顧問工作時間和運作落到實處。

　　附件(三)：第二年物業管理顧問服務

　　工作內容

　　1、品質管理：

　　·逐步引進IS09000為基礎之管理模式，協助甲方完善該項目之管理運作制度

　　2、形象定位；

　　·向甲方建議管理處的形象包裝方案，確立國際化商業物業管理形象。

　　·協助甲方參加全國、省、市示范大廈(在該項目與及甲方提供的峰件允許的前提下)，若該項目被評定為全國省、市示范大廈，甲方同意獎勵乙方港幣330，000元(全國)，港幣220，000元(省)，港幣110，000元(市)，并且在接獲評定通知之曰起7天內向乙方一次支付。

　　3、操作檢討

　　3.1 定期與物業管理公司人員召開例會，為日常管理運作包括財力、保安、人事、維修保養、清潔綠化、客戶服各等各方面提供意見與指志，或進行現場巡視，檢查該項目的整體物業管理水平，包括以下操作檢討：

　　·每季一次檢討該項目機電設備的運作、維護與保養工作，并在檢討后提出指導。

　　·每季一次檢討該項目的保安運作、并在檢討后提出指導。

　　·每季一次檢討該項目的客戶服力工作，并在檢后提出指導。

　　·每月一次檢討該項目的清潔綠化水平，并在檢討后提出指導。

　　·每月一次檢討該項目日常重大突發事件的處理情況，并在檢討后提出指導。

　　·在主要節日慶典前指導管理處進行策劃與布置。

　　3.2 每季一次審閱該項目的管理費收入狀況、及整體財務狀況。

　　3.3 每年年底時指導物業管理公司處草擬下一年度的工作計劃進行審意閱，并在審閱后一個月內提出書面意見。

　　4、員工培訓：

　　每年指導管理處制定該項目的培訓計劃，并派員在主要培訓課程擔任導師。所計劃的培訓提綱包括：

　　·客戶服務

　　·能耗管理

　　·保安監控

　　·清潔綠化

　　·督導管理

　　·危機應變管理

　　·預防性維修保養

　　·環境保護

　　·財務管理

　　·語言應對

　　·溝通技巧

　　·先進物業管理知識

　　5、管理審核：

　　5.1 每年派員檢視主要機電設備設施運作情況一次，并在檢視后2個月內向甲方提交審查報告。

　　5.2 每年派員檢視該項目的安全管理狀況一次，并在檢視后2個月內向甲方提交審查報告.

　　3.3 指導管理處每年進行用戶意見調查一次，在管理處統計結果后進行分析，分析后八星期內向甲方提交報告。

　　6、工作方式：

　　甲方顧問人員名單及負責范圍詳列在本合同附件(四)。在本合同第二年商業物業管理顧問服務階段，甲乙雙方約定每月三次(約每十天)在甲方的辦公室或在該項目舉行工作會議一次或進行現場巡視一次，每次為期一天，將乙方的顧問工作體現及完成。為更有效地完成工作，甲乙雙方同意工作會議或現場巡視日期因故需要更改(包括顧問人員休假、生病等等)，應事先通知對方及另訂日期，但每月應不少于三次工作會議或現場巡視。乙方通過書面報告或會議紀錄，將意見和建議呈送甲方，完成有關工作。

　　乙方必須在本合同開始時向甲方提供工作方案，并接受甲方監管，使顧問工作時間和運作落到實處。

　　附件(四)：雙方關系架構

　　略...

　　附件(五)；招商代理委托合同

　　略...

　　附件(六)：委托書

　　委托書

　　茲委托_________公司按該公司_____年_____月_____日計劃書所開條件由_____年_____月_____日起為成都__________之管理顧問。雙方同意于本委托書簽署曰起一個月內簽署管理顧問合約。

　　簽署：_________

　　_________公司

　　日期：________

　　簽署：________

　　_________公司

　　日期：________

　　十、顧問服務費報價

　　根據聚豪名軒項目顧問工作實際情況，現作以下報價：

　　一、為聚豪名軒項目提供顧問服務一年，從項目開發建設時的前期介入開始，我司除提供書面顧問服務外，每周到現場顧問指導一天。顧問服務費全年人民幣壹拾伍萬圓(小寫為50000.00元)。

　　二、根據貴司需要，亦可由我司派出駐場顧問全程現場指導管理運作.駐場顧問的工資等費用由貴司支付每月人民幣壹萬元(小寫為10000.00元)。

　　深圳市____物業管理顧問有限公司

　　____年___月___日

篇3：X商業集團各類費用計劃審核報銷程序

　　某商業集團關于各類費用計劃及審核報銷程序

　　為控制降低成本，總公司為各商場、部門的費用在年初已制定計劃。一切費用支出都應控制在計劃之內。因此要求各商場各部門在當月三十日前制定下月費用支出計劃表:其中有報刊廣告、物業維修、辦公及其它費用明細表報予財務部。否則發生的費用則不能報銷。若有特殊原因超出計劃指標需有報告，經總經理批準后才能實施。

　　一、各類費用年、月計劃：

　?。?）報刊廣告費年計劃指標80萬元，月計劃：6.66萬元。

　?。?）商場物業維修費年計劃指標：16.9萬元。其中：南門商場年計劃5.4萬元，月計劃0.45萬元。西門商場年計劃4.97萬元。月計劃0.41萬元。太升商場年6.53萬元。月計劃0.54萬元。

　?。?）辦公費用年計劃指標6.12萬元。其中公司總部年計劃3萬元、月計劃0.25萬元。南門商場年計劃0.96萬元，月計劃0.08萬元.西門商場年計劃1.2萬元、月計劃0.1萬元。太升商場年計劃0.96萬元、月計劃0.08萬元。

　?。?）電話費：南門商場月計劃0.12萬元、西門商場月計劃0.12萬元、太升商場月計劃0.1萬元。

　?。?）清潔費用品：南門商場月計劃0.025萬元。西門商場月計劃0.025萬元,太升商場0.025萬元。

　?。?）廣告制作費：南門商場月計劃0.16萬,西門商場月計劃0.16萬元,太升商場0.1萬元。

　　二、費用審核程序：

　?。?）商場需發生費用前首先填報"購物申請單"廣告牌布幅費用填報"制作單"印刷品費用填報"印刷品制作單"。金額在1000元以內由商場總監審批簽字。300元以內由商場經理審批簽字同意才能借款購買。

　?。?）借款手續由經辦人填寫借款單，借款在1,000元以內由商場總監簽字同意，300元以內商場經理（部門經理）簽字同意經財部經理簽字后才能到財務室借款。

　?。?）所購物價格一律由zz負責定價如物業維修、噴繪、KT版、布幅、廣告架牌、刻字布幅、辦公用品，（含電腦、打印機 、復印機）印刷品（三家以上報價）應不斷咨訊，掌握價格行情。并負責每月公布現行價。商場經理派物業主管負責購買。商品的價格不能高于已定價。購物中若有假冒偽劣商品應立即退貨。造成經濟損失的應根據損失金額不低于50%由簽字人和購買人負責賠償。并扣績效工資10分。

　?。?）商場經理應審查購貨計劃、質量、數量、價格、用途，認真審核后才能在發票上負責簽字。若因玩忽職守造成經濟損失應根據損失金額賠償50%并扣效用工資5分，績效工資5分。

　?。?）商場維修、清潔用品、廣告制作費由祁戰敏負責在費用報銷單審核簽字。報刊廣告費報銷單由季澄洪審批簽字。辦公、電話費用報銷單由劉巖負責審核簽字。負責審核各類費用若不認真負責。因失職造成經濟損失者扣績效工資10分。并對經濟損失的50%承擔責任。

　?。?）有關商場設施改造，必須有預算報告，總經理批示同意后才能實施。費用報銷審核程序按以上條例執行。

　?。?）業務往來中的招待費應附有菜單和票據才能給予報銷。

　　三、費用報銷程序

　?。?）各類費用報銷單和請購單一并交付公司財務部再次審核。西門、南門商場由龍云岫負責審核，太升、新時代商場由包君偉負責審核。在審核過程中應認真復查無誤方能簽字報銷

　?。?）商場經理（物業主管）負責記錄當月支出明細表。分類的有物業維修、電梯維修、保潔用品、設施改造、布幅、廣告牌、辦公費、電話費、業務費、招待費等。每月計算出月結金額。并裝訂成冊，以便掌握了解各類費用狀況是否控制在計劃之內。到總部辦理報銷費用時需帶上此表，商場管理部負責逐筆審核。（附支出明細表樣）。

　　四、審核報銷程序圖示

　　計劃--請購單--定價（zz）--商場經理審核簽字--購買--總部分管人員審核簽字--財務部經理審核簽字-- 各商場財務部報銷。

　　五、財務部月底分商場部門，將各類費用明細表上報總經理審核，經同意簽字后此表附財務憑證裝訂。

　　總部財務部