剖析成都商業地產的三大敗局
“軟實力”不行 抱著“金飯碗”喊餓
本應該成為成都大型ShoppingMall代表的天府匯城終于因王府井的到來而讓我們對其未來充滿期待。
在群雄圍獵商業地產的時代，一邊是商業地產項目的風生水起，一邊也有抱著“金飯碗”的商業地產項目頻頻遭遇冷門。有最好的商業地段、最大的客流量、最先進的物業配置、最雄厚的資本支持，但這樣的“金飯碗”未必就能讓商業項目火起來。事實上，做好一個商業項目，顯然不只是物業硬件的比拼。后期運營管理、物業升級、資源整合……‘軟實力’的比拼正在成為商業項目的另一個核心競爭力。
結束了與百聯天府購物中心的恩怨情仇后，地處科華路口的天府匯城近期被高大的腳手架包圍，開始新一輪的全新裝修，“強烈熱鬧接待王府井進駐”的巨幅條幅迎風招展，這表明天府匯城又迎來了自己下一位主力商家，“成都王府井二店將原來的友誼和天府匯城購物中心都合并起來重裝了?！敝槿耸扛嬖V記者。
管賣不管“營”商鋪人去樓空
定位為“西南地區品牌服飾批發一級渠道，服裝行業旗艦型總部基地”的成都尚都服飾廣場，東鄰春熙路，雄踞荔枝巷交通走廊要塞，每天約50萬的人流量，被譽為“連接鹽市口與春熙路商圈的龍脈通道”。
核心商圈的地段，并未為其帶來滾滾客流。就在周日其它服飾廣場員工忙得團團轉的時候，尚都服飾廣場九樓以上卻是另外一番冷落場景：約三分之一的鋪位空置，三分之一的在營商戶大門緊鎖，另有三分之一的在營商戶盡管店門大開，老板們卻坐在一起打麻將、嗑瓜子。記者站在12樓電梯口探視，半小時內，除了打掃衛生的保潔，竟無一名購物者上樓。如此冷落場景，與窗外生意火爆的春熙路形成強烈反差。
有行業人士認為：作為經營多年的九龍服飾競爭者，尚都服飾并未獲得服飾批發大佬的青睞，因此場內缺乏“定海神針”——主力店帶來的市場號召力；而且該廣場業態單一，每層面積不大，這樣很難吸引消費者“勞神費力”登上9樓購物，作為批發市場的必備條件，便利的物流也是這個擁擠地段無法解決的問題。
“商廈這類物業，除了地段，起關鍵性作用的還有運營商的運營方針、市場定位。春熙路地段主要以中低端消費為主，尚都服飾在產品定位上偏高?！敝性禺a工商部總監徐東告訴記者，“除此之外，商廈分割銷售給各個小業主，商廈在整體運營上存在難度，小業主自主招商，就很難形成具有市場競爭力的統一業態，更何況里面大多數商家及品牌還是重復的?！?/p>
老甲級寫字樓成明日黃花
租金還沒十年前高！有人懷疑這話是句笑話，但在川信大廈那，偏偏就是句實話！
高達38層的川信大廈位于人民南路與紅照壁交匯處，曾經是成都甲級寫字樓的代表之作。該寫字樓憑借五星級酒店標準的裝修和物業服務，早在90年代末，她就成為眾多上市公司、外資投資機構的首選商務場所，如世界500強的西門子、IBM、飛利浦，以及西南地區最頂級的百貨商城-美美力誠等。但在各種高性能配置甲級寫字樓紛紛矗立的今天，行業人士向記者透露：十年前川信大廈寫字間的月租金就能達到百元/平米以上，但現在月租金卻降到80元/平米左右。原因何在？
“目前的寫字樓投資黃金周期在5年左右收益最大化。就像食品的保鮮期一樣，過了就不新鮮了，不但收益打折扣，而且有可能砸到手上?！毙赂鄣禺a執行董事張紅兵認為，“寫字樓是中長線的投資，在國外不少的寫字樓更是公司資產最好的載體之一，但成都新興甲級寫字樓建設速度非?？?，能為各家不同需求的商家提供最新功能和個性化的需求，這是早期寫字樓難以做到的?！?/p>
但在成都，經歷多年時間檢驗依然以出色的產品設計和物業支持、保持“光鮮”的寫字樓物業比比皆是，匯日央擴、力寶大廈、威斯頓聯邦大廈，時至今日依然是不少大公司和企業的租賃的搶手貨。
在汲取老一代寫字樓的經驗上，成都不少新寫字樓在配置、細節、硬件軟件設施上都力臻完美。如新希望國際、美年廣場、大鼎國際、大陸國際等項目，均以出色的硬件軟件設施而備受投資者青睞?！靶录准墝懽謽橇咙c頻出，老寫字樓們自然難以匹敵，出現租金下調的結果也是可以理解的?！?/p>
篇2：成都商業地產3大敗局
成都商業地產的3大敗局
“軟實力”不行 抱著“金飯碗”喊餓
本應該成為成都大型ShoppingMall代表的天府匯城終于因王府井的到來而讓我們對其未來充滿期待。
在群雄圍獵商業地產的時代，一邊是商業地產項目的風生水起，一邊也有抱著“金飯碗”的商業地產項目頻頻遭遇冷門。有最好的商業地段、最大的客流量、最先進的物業配置、最雄厚的資本支持，但這樣的“金飯碗”未必就能讓商業項目火起來。事實上，做好一個商業項目，顯然不只是物業硬件的比拼。后期運營管理、物業升級、資源整合……‘軟實力’的比拼正在成為商業項目的另一個核心競爭力。
結束了與百聯天府購物中心的恩怨情仇后，地處科華路口的天府匯城近期被高大的腳手架包圍，開始新一輪的全新裝修，“強烈熱鬧接待王府井進駐”的巨幅條幅迎風招展，這表明天府匯城又迎來了自己下一位主力商家，“成都王府井二店將原來的友誼和天府匯城購物中心都合并起來重裝了?！敝槿耸扛嬖V記者。
管賣不管“營”商鋪人去樓空
定位為“西南地區品牌服飾批發一級渠道，服裝行業旗艦型總部基地”的成都尚都服飾廣場，東鄰春熙路，雄踞荔枝巷交通走廊要塞，每天約50萬的人流量，被譽為“連接鹽市口與春熙路商圈的龍脈通道”。
核心商圈的地段，并未為其帶來滾滾客流。就在周日其它服飾廣場員工忙得團團轉的時候，尚都服飾廣場九樓以上卻是另外一番冷落場景：約三分之一的鋪位空置，三分之一的在營商戶大門緊鎖，另有三分之一的在營商戶盡管店門大開，老板們卻坐在一起打麻將、嗑瓜子。記者站在12樓電梯口探視，半小時內，除了打掃衛生的保潔，竟無一名購物者上樓。如此冷落場景，與窗外生意火爆的春熙路形成強烈反差。
有行業人士認為：作為經營多年的九龍服飾競爭者，尚都服飾并未獲得服飾批發大佬的青睞，因此場內缺乏“定海神針”——主力店帶來的市場號召力；而且該廣場業態單一，每層面積不大，這樣很難吸引消費者“勞神費力”登上9樓購物，作為批發市場的必備條件，便利的物流也是這個擁擠地段無法解決的問題。
“商廈這類物業，除了地段，起關鍵性作用的還有運營商的運營方針、市場定位。春熙路地段主要以中低端消費為主，尚都服飾在產品定位上偏高?！敝性禺a工商部總監徐東告訴記者，“除此之外，商廈分割銷售給各個小業主，商廈在整體運營上存在難度，小業主自主招商，就很難形成具有市場競爭力的統一業態，更何況里面大多數商家及品牌還是重復的?！?/p>
老甲級寫字樓成明日黃花
租金還沒十年前高！有人懷疑這話是句笑話，但在川信大廈那，偏偏就是句實話！
高達38層的川信大廈位于人民南路與紅照壁交匯處，曾經是成都甲級寫字樓的代表之作。該寫字樓憑借五星級酒店標準的裝修和物業服務，早在90年代末，她就成為眾多上市公司、外資投資機構的首選商務場所，如世界500強的西門子、IBM、飛利浦，以及西南地區最頂級的百貨商城-美美力誠等。但在各種高性能配置甲級寫字樓紛紛矗立的今天，行業人士向記者透露：十年前川信大廈寫字間的月租金就能達到百元/平米以上，但現在月租金卻降到80元/平米左右。原因何在？
“目前的寫字樓投資黃金周期在5年左右收益最大化。就像食品的保鮮期一樣，過了就不新鮮了，不但收益打折扣，而且有可能砸到手上?！毙赂鄣禺a執行董事張紅兵認為，“寫字樓是中長線的投資，在國外不少的寫字樓更是公司資產最好的載體之一，但成都新興甲級寫字樓建設速度非?？?，能為各家不同需求的商家提供最新功能和個性化的需求，這是早期寫字樓難以做到的?！?/p>
但在成都，經歷多年時間檢驗依然以出色的產品設計和物業支持、保持“光鮮”的寫字樓物業比比皆是，匯日央擴、力寶大廈、威斯頓聯邦大廈，時至今日依然是不少大公司和企業的租賃的搶手貨。
在汲取老一代寫字樓的經驗上，成都不少新寫字樓在配置、細節、硬件軟件設施上都力臻完美。如新希望國際、美年廣場、大鼎國際、大陸國際等項目，均以出色的硬件軟件設施而備受投資者青睞?！靶录准墝懽謽橇咙c頻出，老寫字樓們自然難以匹敵，出現租金下調的結果也是可以理解的?！?/p>
篇3：商業地產招商與管理顧問合同
商業地產招商及管理顧問合同
委托方:(以下簡稱甲方)
地址:
電話: 傳真:
受托方:(以下簡稱乙方)
地址:
電話: 傳真:
甲、乙雙方根據中華人民共和國《合同法》、《城市管理法》、及其他法律法規相關規定,在平等、互利、自愿的原則下,經友好協商,就甲方委托乙方全程商業顧問、招商項目(暫定名,下同,可簡稱為該項目)一事,達成本合同。
1、雙方共識:
(1)、甲方全權委托乙方作為該項目的整體招商及該項目商業經營管理的咨詢顧問。乙方是有資格接受甲方委托咨詢顧問該項目業務的機構,::其資格真實可信(執照編號為: )。
(2)、乙方在對甲方負責的總原則下,竭誠為甲方提供商業規劃、商業顧問、招商顧問等服務。
2、合同標的: 項目。該項目批準用地規模為 平方米,折合 畝;規劃建筑面積為 平方米;土地使用權證號為 號。
3、委托事項:甲方茲將其投資于 項目中商業用房全權委托乙方招商及商業顧問。
4、委托期限:自簽訂本合同之日起至該項目商業用房開業并正常運營八個月為止。
5、委托內容:指甲方委托乙方:
(1)、對該項目周邊的商業情況和消費水平、消費能力進行現場勘察和分析,并根據上述勘察和分析參與商業發展規劃的制定;
(2)、對該項目將要建造的建筑設計、實際施工進行顧問、監督,使建筑物與商業規劃相匹配;
(3)、對該項目將要建造的商業房地產制定招商方案,并具體實施;
(4)、對該項目將要建造的商業房地產制定經營管理方案,并負責培訓從業人員以及協助甲方組建商業經營管理公司;
(5)、為甲方提供一份以該項目為藍本,適用于大多數商業房地產項目運營管理的標準行業運營手冊,以支持甲方未來可能參與或主持的商業房地產項目提供指南。
6、工作流程:
(1)、乙方自本合同簽訂之日起,即就該項目的招商、商業顧問成立項目組展開作業。
(2)、本合同簽訂后乙方不定期向甲方提交該項目招商和商業顧問方案,并在提交方案時對方案內容予以解釋。以上方案須經甲方審核同意后實施,根據情況變化,甲方有權對方案提出調整要求。
(3)、乙方在對甲方負責的總原則下,全權開展招商及商業顧問工作。
(4)、具體工作流程:
A、商業方案、建筑設計、建筑施工的顧問和監督:由甲方確定設計方,并設立設計委托合同,甲方直接向設計方支付相關費用。乙方負責在整個設計過程中,審核、優化設計具體方案,對相關布局、客流規劃、服務設施等作具體整改意見,使之符合商業規劃的要求。由甲方確定建筑方,并設立建筑委托合同,甲方直接向建筑方支付相關費用。乙方負責在整個建筑施工過程中,按施工進度表進行階段審核,提供材料選擇建議,使之符合商業規劃的要求。
B、商業中心的招商、招租方案制定及招商執行:在該項目工程開工后,即進入此階段。甲方負責設立固定招商辦公場所,并成立該項目的具體營運實體。乙方負責對該項目作細分計劃,并設立招商,招租的具體價格策略,派駐專業招商人員進駐現場,開展具體品牌招商工作。
C、開業準備:在建筑物地面以上部分完成70%,即進入此階段。甲方負責獲得購物中心業務相關的所有許可證書。乙方負責以下內容:
1)、運營手冊的編制、制作;
2)、協助甲方進行經營管理公司人員的招聘、培訓;
3)、協助甲方進行購物中心維護、設備系統設立;
4)、協助甲方進行購物中心財務系統設立、稅務顧問、培訓;
至此,乙方應保證商業中心的自身管理實體,已具充分能力獨立管理、運作。
D、試營業、www.fdcew.com開張及開業后的日常管理:設定的正式開業日期前60天,即進入此階段。甲方負責對該項目購物中心的日常管理。乙方負責對上述三個階段的績效進行總結,并向甲方提供總結報告,并協助甲方進行購物中心的日常管理,提出修正意見。
7、服務內容:指乙方服務甲方:
(1)、商業模式及建筑設計
A、市場調查
1)、消費力
2)、商品結構
3)、競爭對手
4)、當地行業慣例
B、設計委托書
1)、設備、器材
2)、通道、公共區間設施
3)、廣告、展覽位
4)、庫房、辦公
C、實施設計和調整
(2)、運營手冊及管理架構
A、合同體系
1)、自營部分
采購框架合同,采購條件
代銷合同
供應商文件管理
批發標準格式合同
2)、租賃、物業部分
租賃合同
委托物業服務合同
1.餐飲類
2.商鋪類
安全保障手冊
3)、扣率部分
合同
服務規范承諾
4)、內部部分
人事:勞動合同、員工手冊
跨執照合作合同
與地主方關系合同
管理執行委員會合同
財務體系(按執照個體劃分)
人事結構、招聘計劃和培訓
臨時結構
長期結構
管理運營手冊
各級管理職責
運營總經理、財務總監
采購經理、物流經理、工程經理、保安經理
樓層經理、市場發展經理、財務部門經理
主管級
高級員工
員工
作業指導書
庫存管理
收貨
倉儲
損耗
盤點
調整
收銀管理
應收
銀行往來
備用金
折扣
人事、培訓管理
招聘
福利、工資
培訓
員工手冊
勞動團體
保安管理
警報、監控系統功能
應急手冊
保險手冊
工程、維修管理(不同功能區域)
市場、開發、客戶服務管理
價格體系管理
單證設計
報表體系
(3)、招商執行
A、配合商業中心標志和適用版式
B、配合意向書、宣傳冊
C、招商會
D、招商執行
E、招商價格、招商周期
8、委托費用:
(1)、商業顧問委托費用:
A、甲方委托乙方進行該項目商業顧問的費用為人民幣 元整(小寫: 元RMB)。
B、服務費用結算辦法:
本合同簽訂后的五個工作日內,甲方支付乙方商業顧問費用人民幣 萬元整(小寫: 元RMB);
該項目開工后的五個工作日內,甲方支付乙方商業顧問費用人民幣 萬元整(小寫:
元RMB);
該項目開業后的五個工作日內,甲方支付乙方商業顧問費用人民幣 萬元整(小寫:
元RMB);
該項目開業八個月后的五個工作日內,甲方支付乙方商業顧問費用人民幣 萬元整(小寫: 元RMB)。
(2)、招商委托費用:
A、甲方委托乙方進行該項目招商的費用按該項目 計提。
B、服務費用結算辦法:
1)、招商的費用結算前提為達到招商業績考核的標準。
2)、招商的費用按以下四個時間節點分別結算:
該項目商業用房在3個月內取得30%成功招商率后五個工作日內;
該項目商業用房在6個月內取得60%成功招商率后五個工作日內;
該項目商業用房在9個月內取得90%成功招商率后五個工作日內;
本合同約定的委托期限到期后五個工作日內。
3)、雙方協商一致,該項目單戶成功招商的定義為:
9、雙方權利和義務:
(1)、甲方權利和義務:
1)、甲方權利:
A、審核乙方提供的各相關方案,提出修改意見和乙方進行磋商,確定其方案并得到法定機關的批準后實施;
B、在招商過程中所涉及的客戶租金全部進入甲方帳戶,招商定金由甲方現場財務主管保管并辦理相關手續;
C、享有乙方開展該項目作業中所有資料的索取權利;
D、擁有乙方與該項目有關的所有策略及商業行為的最終決策權;
E、有權隨時檢查乙方的工作,對乙方每階段的服務品質進行評估,并根據評估結果的優劣對乙方進行獎勵或懲罰,獎懲數額和辦法由甲方根據乙方工作業績情況決定。
2)、甲方義務:
A、向乙方提供該項目的相關合法文件;
B、承擔該項目的廣告宣傳費用,并提供乙方固定的辦公場所,承擔相應辦公費用;
C、授權指定專業人員作為和乙方工作中的聯系人,指定聯系人為: ;
D、根據本合同約定,按時支付乙方服務費用。
(2)、乙方權利和義務:
1)、乙方權利:
A、根據本合同約定,按時收取相關服務費用;
B、每周與甲方召開工作例會,專題研究本周工作及下周工作內容。
2)、乙方義務:
A、保證按有關法律、法規進行招商及商業顧問;
B、根據相關資料、相關條件、相關情況提交該項目的相關方案供甲方審核,經甲方確認后予以實施;
C、負責該項目招商過程中的各項日常管理工作;
D、承擔該項目乙方派駐人員的工資、獎金、福利、住宿等相關費用;
E、協助甲方與客戶簽訂該項目相關合同;
F、未經甲方書面承諾,對社會和客戶承諾的事項由乙方自行承擔責任;
G、對所涉及甲方商業機密予以嚴格保密,未經甲方書面同意,乙方不得對外公布甲方的經營、招商策略及企業動態;
H、未經甲方書面承諾,不得向他人轉讓、泄露、擴散該項目的資料、圖紙、文件及相關經濟指標。
10、稅金:甲、乙雙方因該項目而產生的稅金及其他費用按國家規定由雙方各自承擔。
11、違約責任:
(1)、本合同簽訂后,雙方應認真遵守,任何一方在未得到對方書面許可的前提下均不得擅自解除合同。如一方擅自解除合同或實施使對方不能正常履行合同的行為,并經對方發出書面通知后仍無法糾正的,對方有權解除本合同,違約方應向守約方支付違約金人民幣 元整(小寫: 元)。
(2)、如甲方逾期按本合同約定向乙方支付委托服務費用的,且逾期30天仍不能支付的,視同甲方違約,乙方有權解除本合同,甲方應向乙方支付違約金人民幣 元整(小寫:
元)。
12、爭議的解決:因執行本合同所發生的爭議,由雙方協商解決。如協商不成,任何一方均可向常州仲裁委員會申請仲裁。
13、本合同的法律效力:
(1)、本合同壹式陸份,雙方各執叁份,具有同等法律效力。
(2)、本合同由雙方合法代表簽署并加蓋公章后正式生效。
(3)、本合同履行過程中,如有未盡事宜,雙方可協商一致后訂立補充協議,補充協議與本合同具有同等法律效力。
14、雙方已透徹了解上述條文。如有未盡事宜,雙方達成一致意見后,可形成書面意見,作為本合同附件。
甲方: 乙方:
代表人: 代表人:
日期: 日期:
簽于: 簽于