成都“商業地產”10大趨勢

　　一：百貨面臨替代競爭壓力

　　由于快速時尚品牌的競爭及消費者一站式消費需求的增強加上電商的沖擊，百貨這一品類相對單一的業態受到威脅并在市場上引發反應。

　　出現了太平洋、美美、西武百貨、永旺撤出朝陽大悅城；在成都，廣百撤出富麗天匯等現象。

　　百貨向購物中心轉型及加快向地級市拓展將成為當前應對手段。在成都王府井已開出購物中心店。

　　二：奧特萊斯進一步升溫

　　奧特萊斯經過在中國發展的萌芽期，目前已經進入快速發展的軌道。不僅在一線城市，二三線城市也已經有成功開出的奧特萊斯新項目，且運營情況良好。

　　作為目的性的消費場所，奧特萊斯擁有更廣的輻射力，加之其高端化特性，使得奧特萊斯具備優于其他物業開發對郊區地塊溢價的驅動能力。地塊溢價驅動、成功運營增加信心

　　奧萊最早以工廠店模式出現，形式較為簡單，更多依賴折扣品本身吸引消費者，但隨著消費者對“購物體驗”的要求越來越高，奧萊也由工廠店模式逐漸向更豐富的形式演變。

　　成都市正向多中心格局發展，消費者已經具有一定品牌認知度與消費訴求，品牌商家開始關注地區發展；加之城市汽車保有量的持續增加和交通條件的不斷完善，已經具備了奧特萊斯業態升級發展的條件；

　　三：高端項目供需錯位

　　奢侈品品牌資源相對較少，布店數量有限、進駐條件亦于嚴苛；成都眾多高端定位商業項目，同期供應，出現階段性供需失衡，招商競爭激烈。項目在定位時，應保持理性，不必有過多高端情節、高端未必代表高收入。

　　未來隨著成都市經濟的快速發展和消費需求的提高，國際名品逐漸進入發展，之前依托百貨、以代理形式經營的品牌較多，未來進駐購物中心獨立開店的品牌將呈增加趨勢。如地段適宜的項目，在規劃時應考量硬件預留調整空間，在滿足發展條件時，通過運營階段逐步調柜實現。

　　四：新業態類別向下深耕

　　在城鎮化進程、城市人口數量逐漸龐大、家庭為單位的消費需求增加等背景下，傳統商業升級加速，同步時尚需求迫切；

　　以ZARA、H&M、UNIQLO為代表的品牌在一線城市廣泛布點后，加快深耕二、三線市場；如：孩子王、玩具反斗城、比如世界、星期八小鎮等兒童體驗類、游樂類、零售類品牌零售商正積極拓展西南市場，未來三線城市很快會成為其開拓的重心。

　　五：電商對實體商業沖擊增強

　　電商以便捷、價差、長營業時間優勢，將替換傳統交易模式，以單一售賣為交易模式實體商業優勢不在。

　　網絡購物大量交易，重點受沖擊的是偏標準化的商品的，個性化較強的服裝服飾、餐飲、娛樂暫時基本未受影響。

　　電商火爆現象將推動傳統商業回歸到本應該關注、應該加強的體驗感營造上來。那么注重建筑外形、色彩運用及營業空間的風格營造；注重購物氣氛、體驗感、全身心的參與感是網絡購物無法滿足的。

　　六：區域商業成為增長新重點

　　因新競爭者不斷加入，使商業地產的市場競爭趨于激烈，原有行業領先企業如萬達、華潤、中糧等亦加快速度開店或拿地，其中萬達計劃開出的廣場數量超出以往，而華潤置地五彩城品牌，主要針對有更大選址空間的區域副中心及二線城市。

　　成都以政府主導，城南、城東、城北、城西產業牽頭規劃已初具規模；且三環內已更多土地供應，加速商圈外移趨勢。隨著城市與地級市之間交通不斷優化、消費習慣與需求不斷改變與提升、政策的利好等因素，均給予地級市商業升級發展帶來機遇，亦成為回避競爭較好選擇。

　　七：軌道交通重構競爭格局

　　地鐵及高鐵的出現將逐步改觀商圈傳統等級地位差別，提供趨于公平競爭的新機會，造就新商圈格局。

　　地鐵及高鐵的開通對商業而言并不都意味著利好，對新商圈項目可能機會大于挑戰，而對既有商圈項目則可能挑戰大于機會。

　　各站之間所帶或帶走的人流機會是同等的，在新老商業中，項目定位著重于到達人流或出發人流帶來的機遇，應重新審視定位，需要結合屬地特性來思考。適時優化、提升專屬性，向主題化、細分化調整。

　　八：傳統城市核心商圈地位下降

　　過去商業以集中在市中心商圈發展，租金亦最高；隨著土地、交通、停車、拆遷等因素制約，商業升級緩慢亦難以承載大型商業；

　　多中心的城市發展格局，區域商業中心受到重視，更具綜合優勢，將拉平與傳統城市核心商圈的地位與租金差距

　　九：市場平均租金下滑

　　傳統城市核心商圈之外圍商業大量供應且集中，規劃同質較多，優劣被動拉平，交易平淡，租金呈下滑趨勢

　　從已知規劃項目來看，眾多項目商業價值將在很大程度上依賴上蓋物業，存在嚴重同質、分布過于集中，入市時間較為臨近、階段過量問題，其中部分已開業表現不佳，有些未充分論證項目未入市已經面臨調整期。

　　十：消費者便利化需求提升

　　高速、高效發展的今天，時間變為稀缺資源，交通便利與多事物聯動的需求明顯，便利化越來越備受重視；

　　消費者越來越感性，關注細節，注重購物場所的便利到達、停車方便、導視清晰、貨品齊全、業態豐富。

篇2：下半年商業地產發展趨勢分析

　　20**年下半年商業地產發展趨勢分析

　　今年房地產調控以來，開發商經營策略發生轉變。有人捂盤等待政策變天，有人轉入商業地產開發。很多開發商認為，在住宅市場遭受政策打壓之際，商業地產機會更多，因而部分資金轉戰商業地產開發。

　　在商業地產日漸熱絡之際，一個問題隨之提出，商業地產會逆周期而動嗎？商業地產會不會引發新一輪泡沫？

　　中國房地產業高速發展，但至今尚未經歷一個完整的商業周期，市場不僅對住宅價格走勢把握不準，對商業地產更是知之甚少。

　　美國作為一個高度發達經濟體，商業地產經歷了多次商業周期，其經驗值得借鑒。

　　在此次國際金融危機爆發前，美國房地產業經歷了一輪大繁榮，住宅和商業地產價格都出現大幅上漲。20**年至20**年，美國32個主要城市CBD寫字樓名義價格平均上漲近60%，CBD外地區寫字樓名義價格平均上漲48%。在一些地價較貴且管制嚴格的CBD，如波士頓、紐約和舊金山，物業價格上漲更為迅速。

　　這個期間寫字樓價格上漲的重要原因之一是成本增加20%，主要是土地價格漲幅較大。在美國32個大城市中，三分之一城市寫字樓價格大幅上漲原因是土地和建筑成本增加，主要在南方和太陽帶地區，包括拉斯維加斯、邁阿密和鳳凰城。其中14個CBD寫字樓價格上漲大約106%，成本因素占52%。

　　除了土地價格因素，寫字樓價格上漲還受其他重要經濟因素影響。

　　美國賓州大學沃頓商學院房地產系主任約瑟夫·紀尤可教授不久在美國國家研究局發表一篇論文，題目是《商業地產與住宅有何不同》，就美國32個大城市在20**年前地產繁榮階段的商業地產長期價格變化特點和周期進行了研究，希望發現商業地產與住宅的相同點與不同點。

　　紀尤可教授的研究將住宅確定為公寓，將商業地產分為寫字樓和購物中心。他認為，美國寫字樓在這一時段升值的主要原因有兩個，一個是凈租金上升，另一個就是乘數擴張。

　　在房地產研究領域，一般用資本化率指標（cap

　　rate）來衡量投資狀況，其定義為凈租金對物業價值的比率，相當于股票市盈率（PE）的倒數。較低的資本化率意味著投資者對某一物業給定的租金，愿意支付更多的投資。而租金乘數是指一定租金獲得資本投入的系數。從20**年至20**年，美國城市寫字樓資本化率呈下降趨勢，CBD下降到6%，非CBD下降到7%。

　　研究表明，寫字樓價格上漲構成中，凈租金上漲貢獻率占41%，資本化率下降貢獻率為59%，也就是說，投資比凈租金對寫字樓價格影響更重要。但隨著繁榮周期的結束，商業地產價格開始回調。

　　國際金融危機后，美國公寓價格比20**年高峰值時下降了20%，商業地產價值下降20－30%。美國上市商業地產公司股價

　　20**年達到高峰值，到20**年末下降了60%。股價持續下跌意味著投資者不看好商業地產前景，因而提前"用腳投票"。

　　當然，金融環境變化也會給商業地產投資帶來影響。在美國，規模較大的商業地產往往有較高金融杠桿率。20**年，美國可投資商業地產價值4.8萬億美元，其中3.6萬億美元資產被抵押。大部分商業地產為私人所有，REITS占不到三分之一。在美國經濟"去杠杠化"過程中，高杠桿率的商業地產投資必然遭到打擊。

　　美國經驗表明，公寓與商業地產都有較長的商業周期，其中商業地產表現更不穩定。

　　當宏觀經濟下行時，應該充分注意到商業地產的風險。在繁榮期間，商業地產價格上漲的主要原因是租金乘數提高，也就是投資者對特定租金收入投入更多資金。這使得貸款市場表現更積極，這期間信貸的擔保標準會下降。貸款供給增加，會刺激投資者繼續投資商業地產。

　　公寓和商業地產市場被相同因素所決定，供給條件和商業周期對不同板塊有不同影響。不過在一個較長時期內，商業地產與住宅具有相同的需求決定因素，這決定它們的市場方向是一致的。相反，獨棟住宅的價格波動要更大。

　　紀尤可教授得出了幾個重要理論結論。第一，商業地產與公寓的周期較長，在同一周期，二者價值變動率具有正相關關系，也就是方向基本一致。

　　第二，商業地產在短期內保持價格和租金持續穩定，在中期則出現回檔。這與自住型住宅表現一樣。在同一地區，由于地價、資本和建筑技術一樣，不同板塊物業價格走向基本一致。

　　第三，在寫字樓市場，物業價格大幅度上漲主要原因是資本化率不斷下降（即不斷提升的凈租金乘數），投資者對商業地產市場的樂觀態度，反過來會影響到放貸人，他們會放松貸款擔保標準，這又會進一步刺激投資。

　　第四，整個美國商業地產存在持續價格下降可能，其中REITS估值比20**年高峰值大幅下降，一些小企業可能面臨破產，大機構能夠長期持有商業地產股份，他們的風險主要在于面臨債務展期?？傊?，商業地產在經歷高速價格上漲后，需要回調。

　　紀尤可教授做的是經濟學研究，不是商業調查報告，其在收集數據基礎上，利用空間平衡原理做了相關分析。其結論帶有理論色彩，但能夠有效說明商業地產和公寓的相關性和周期特點，這對中國也有一定啟示。

　　美國經驗表明，商業地產增值主要動力是土地價格上漲和資本推動，但最重要因素還是資本支撐了商業地產價格上漲。商業地產和住宅周期保持一致，這說明在自由市場經濟條件下，房地產業與宏觀經濟周期密切相關，同時表現為商業地產與住宅價格變化具有較強正相關關系。住宅市場不好，商業地產也難以發展。美國商業地產投資結果也說明，商業地產投資需要長期持有，最好通過證券化，如REITS來分解風險。

　　中國不同于美國，由于土地供給壟斷，房地產市場并不是充分競爭市場。在這種背景下，政策對房地產影響較大。盡管如此，房地產業與商業周期依然密切相關。如果宏觀經濟不好，商業地產和住宅市場也會出現調整。但宏觀政策的逆周期調節，使中國房地產業有時并不與商業周期同步。今年4月以來，中國住宅市場開始進入調整期，在庫存消化結束之前，新一輪投資啟動尚需時日。由于流動性過剩，此時大量資金流入商業地產，這導致這住宅市場調整時，商業地產卻出現繁榮。但商業地產受經濟周期影響更甚。如果經濟增速下降，大規模的商業地產投資，未必產生較好收益。

　　上半年商業地產表現良好。據國家統計局最新數據，上半年商品住宅銷售面積增長12.7%，但辦公樓銷售面積卻增長53.2%，商業營業用房銷售面積增長41.6%。辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長91.5%和57.1%。商業地產購銷兩旺，一方面存在基數原因，即去年年初經濟觸底，寫字樓等商業地產需求依然處于降通道中，今年上半年經濟復蘇強勁，商業地產需求增加，與去年同期相比增長幅度較大。另一方面，大量流動性流入商業地產，尋求更好投資機會。

　　由于6月分類數據尚未發布，但從已有的1-5月月度數據看，商業地產無論是銷售面積還是銷售額，5月比4月都出現環比負

增長，這是否表明，商業地產會與住宅表現為周期同步呢？

　　相比美國，中國商業地產金融杠桿率低，物業多為自有資金持有。這種模式使持有人可以獲得穩定現金流。但在經濟下行期間，現金流也會出現波動，這需要商業地產持有人一方面能夠堅持長期持有，同時還要應付其他類型物業的資金需求。對于那些資金壓力較大的上市房企而言，持有商業地產能不能打持久戰還是個問題。由于中國經濟高增長時代已經結束，勞動力供給也到達"劉易斯拐點"，未來經濟增長可能進入持續穩定低增長時期，市場對寫字樓需求不會出現爆發性增長。隨著供應量增加，北京等大城市CBD地區空置率必然走高。而百貨零售等商業與居住人口比例和居民可支配收入相關，在老齡化社會來臨之際，過多的商業供給同樣存在風險。

　　當然，開發商或許寄希望于私人投資者能夠接盤，因為大量資金在尋找投資標的，商業地產頗有吸引力。如果私人投資者受到短期誘惑，商業地產可能出現投資熱潮，但這并不意味著長期持有商業地產就可以獲得高收益。

　　下半年商業地產可能面臨兩種走勢，一種是跟隨住宅周期同步運動，投資和成交趨于減少；另一種可能是商業地產產生過多泡沫，但隨著宏觀經濟走緩而面臨破裂風險。不管怎樣，開發商和投資者都需要理性看待商業地產投資。