傳統商業地產在電商沖擊下的新的商業模式
對20**年剛剛過去的雙11購物狂歡季來說傳統的商超可以說是全線退敗，光棍節可以說是史上最無厘頭的節日，在淘寶的帶動下最無厘頭的節日變為各路電商的促銷住戰場，我們這里不談300億電商銷售額真正的光棍們到底創造了多少。我們要來說的傳統商業地產怎么升級適應新的商業模式。
“光棍節”我們到底是怎么樣度過的呢，11日凌晨一到我們馬上登陸電商的網站趕緊拍下我們近一個月收藏的購物車，由于購物的人很多我們費了一些時間支付成功，然后繼續逛淘寶，天貓，京東等電商網站看看還有沒有需要的，然后再微博，微信展示一下自己的購物清單，然后兩三點鐘睡覺。一覺到自然醒，一看表12點了，出門找個地方逛街、吃飯、約朋友。相比較網絡的血拼，到各個商場閑逛的心情明顯輕松許多。
既然會去選擇逛街，就一定會有接觸，接觸就會產生購買力，問題是怎么能讓消費者來到消費場所，傳統的媒體宣傳，商業實體的實力這些是一方面。另一方面跟新興媒體的合作依靠新興媒體的媒體魅力，比如朝陽大悅城跟微信的合作，一個是線下商業巨頭，一個是線上社交先鋒，“光棍節搖一搖”的活動一拍即合。微信會通過自身的社交渠道將朝陽大悅城的信息發送至各個客戶端擴散消息，內容是通過微信搖一搖查找附近的人，合影傳遞至朋友圈即可獲得由朝陽大悅城提供的法式面包，俗稱法棍，應景光棍節。
這是微信首次官方推出搖一搖落地活動，400個法棍被一搖而空。微信最重要的應用落地，而朝陽大悅城也借助微信的社交屬性，將自身光棍節的活動傳遞至更遠。這是一種新媒體落地加購物中心借助新媒體的混搭，其目的是為雙方賺足眼球。
這是一種線上媒體，線下商業合作模式，為傳統商業的朝陽大悅城為傳統現在結合提供了一個新的思路。緊緊一種結合方式對商業地產來說還是遠遠不夠的。
傳統商業也有電商不可比擬的地方就是好的展示，淘寶，天貓，京東等電商，只有簡單的圖片展示，文字說明，而傳統商業的展示可以說是全方面多媒體的展示，既有實物展示，功能說明還有我們的導購員的現場產品說明。利用這一些特質傳統商業地產轉型提供了幫助。
1、IT、家電等大型商場逐漸向旗艦店轉型。這些家電因為高度的標準化，加上電商物流給消費者的便利、價格優勢，使電腦城、家電商場等作為賣場的優勢消失大半。未來這類大型商超仍然需要，只不過其中一部分向大型高端百貨商業業態靠攏，服務高端客戶，另一部分則轉型為體驗店、旗艦店，起到樹立企業品牌形象、讓消費者體驗產品和企業文化、作為售后服務中心等作用。
2、百貨類大型商超受影響不大。電商對服裝業等零售業的影響也很大，但相對高端的大型百貨商超的抗風險能力還是很強，其目標消費受眾除一小部分會在店內體驗轉而網絡消費外，大部分是不會轉為網絡顧客的。從另外一個角度看，電商更便捷的受眾接觸、更多的捆綁促銷等，反而可能轉化一部分潛在消費者為現實消費力。
3、社區商業受影響不大。這個沒啥好說的，社區商業的很多需求是無法通過電商消化的，除非社區商業自身電商做起來，但這個屬于固有消費能力的形式轉換。前幾年曾經出現的以大學校園為基礎的類社區電商的發展好像也不是很順利，上海那個曾經小紅了一把的大學校園電商不曉得現在還在活著沒有。趨勢上看，大型電商的物流和網點越來越細，除了一部分完全不可能被消化的便利店、餐飲等商業，小型社區電商挺難與大型電商對抗。
4、臨街商業受影響較大。這里說的臨街商業指的是干道兩邊或商業區域內臨街補充性商業(不專業，暫時這么說，呵呵)，電商之前，這里是很多服務中心、小商店的福地，電商之后除了餐飲不受影響外，其他都多少受影響。乃至電商的到來，類似大型超市、連鎖超市對社區周邊小賣部、菜市場的巨大壓力，會使相當大一部分盈利能力不佳的小老板不得不轉行。仔細觀察，其實已經看得到變化。例如成都磨子橋到省體院館這一條線，因為眾多電腦商城成為成都的中關村?，F在電商的到來，使電腦城的生意明顯難做，各大電腦商城之間的小店的生意也慢慢不太好做，以前的電纜、打印機等配套小商業逐漸被餐飲蠶食。
篇2：商業地產招商與管理顧問合同
商業地產招商及管理顧問合同
委托方:(以下簡稱甲方)
地址:
電話: 傳真:
受托方:(以下簡稱乙方)
地址:
電話: 傳真:
甲、乙雙方根據中華人民共和國《合同法》、《城市管理法》、及其他法律法規相關規定,在平等、互利、自愿的原則下,經友好協商,就甲方委托乙方全程商業顧問、招商項目(暫定名,下同,可簡稱為該項目)一事,達成本合同。
1、雙方共識:
(1)、甲方全權委托乙方作為該項目的整體招商及該項目商業經營管理的咨詢顧問。乙方是有資格接受甲方委托咨詢顧問該項目業務的機構,::其資格真實可信(執照編號為: )。
(2)、乙方在對甲方負責的總原則下,竭誠為甲方提供商業規劃、商業顧問、招商顧問等服務。
2、合同標的: 項目。該項目批準用地規模為 平方米,折合 畝;規劃建筑面積為 平方米;土地使用權證號為 號。
3、委托事項:甲方茲將其投資于 項目中商業用房全權委托乙方招商及商業顧問。
4、委托期限:自簽訂本合同之日起至該項目商業用房開業并正常運營八個月為止。
5、委托內容:指甲方委托乙方:
(1)、對該項目周邊的商業情況和消費水平、消費能力進行現場勘察和分析,并根據上述勘察和分析參與商業發展規劃的制定;
(2)、對該項目將要建造的建筑設計、實際施工進行顧問、監督,使建筑物與商業規劃相匹配;
(3)、對該項目將要建造的商業房地產制定招商方案,并具體實施;
(4)、對該項目將要建造的商業房地產制定經營管理方案,并負責培訓從業人員以及協助甲方組建商業經營管理公司;
(5)、為甲方提供一份以該項目為藍本,適用于大多數商業房地產項目運營管理的標準行業運營手冊,以支持甲方未來可能參與或主持的商業房地產項目提供指南。
6、工作流程:
(1)、乙方自本合同簽訂之日起,即就該項目的招商、商業顧問成立項目組展開作業。
(2)、本合同簽訂后乙方不定期向甲方提交該項目招商和商業顧問方案,并在提交方案時對方案內容予以解釋。以上方案須經甲方審核同意后實施,根據情況變化,甲方有權對方案提出調整要求。
(3)、乙方在對甲方負責的總原則下,全權開展招商及商業顧問工作。
(4)、具體工作流程:
A、商業方案、建筑設計、建筑施工的顧問和監督:由甲方確定設計方,并設立設計委托合同,甲方直接向設計方支付相關費用。乙方負責在整個設計過程中,審核、優化設計具體方案,對相關布局、客流規劃、服務設施等作具體整改意見,使之符合商業規劃的要求。由甲方確定建筑方,并設立建筑委托合同,甲方直接向建筑方支付相關費用。乙方負責在整個建筑施工過程中,按施工進度表進行階段審核,提供材料選擇建議,使之符合商業規劃的要求。
B、商業中心的招商、招租方案制定及招商執行:在該項目工程開工后,即進入此階段。甲方負責設立固定招商辦公場所,并成立該項目的具體營運實體。乙方負責對該項目作細分計劃,并設立招商,招租的具體價格策略,派駐專業招商人員進駐現場,開展具體品牌招商工作。
C、開業準備:在建筑物地面以上部分完成70%,即進入此階段。甲方負責獲得購物中心業務相關的所有許可證書。乙方負責以下內容:
1)、運營手冊的編制、制作;
2)、協助甲方進行經營管理公司人員的招聘、培訓;
3)、協助甲方進行購物中心維護、設備系統設立;
4)、協助甲方進行購物中心財務系統設立、稅務顧問、培訓;
至此,乙方應保證商業中心的自身管理實體,已具充分能力獨立管理、運作。
D、試營業、www.fdcew.com開張及開業后的日常管理:設定的正式開業日期前60天,即進入此階段。甲方負責對該項目購物中心的日常管理。乙方負責對上述三個階段的績效進行總結,并向甲方提供總結報告,并協助甲方進行購物中心的日常管理,提出修正意見。
7、服務內容:指乙方服務甲方:
(1)、商業模式及建筑設計
A、市場調查
1)、消費力
2)、商品結構
3)、競爭對手
4)、當地行業慣例
B、設計委托書
1)、設備、器材
2)、通道、公共區間設施
3)、廣告、展覽位
4)、庫房、辦公
C、實施設計和調整
(2)、運營手冊及管理架構
A、合同體系
1)、自營部分
采購框架合同,采購條件
代銷合同
供應商文件管理
批發標準格式合同
2)、租賃、物業部分
租賃合同
委托物業服務合同
1.餐飲類
2.商鋪類
安全保障手冊
3)、扣率部分
合同
服務規范承諾
4)、內部部分
人事:勞動合同、員工手冊
跨執照合作合同
與地主方關系合同
管理執行委員會合同
財務體系(按執照個體劃分)
人事結構、招聘計劃和培訓
臨時結構
長期結構
管理運營手冊
各級管理職責
運營總經理、財務總監
采購經理、物流經理、工程經理、保安經理
樓層經理、市場發展經理、財務部門經理
主管級
高級員工
員工
作業指導書
庫存管理
收貨
倉儲
損耗
盤點
調整
收銀管理
應收
銀行往來
備用金
折扣
人事、培訓管理
招聘
福利、工資
培訓
員工手冊
勞動團體
保安管理
警報、監控系統功能
應急手冊
保險手冊
工程、維修管理(不同功能區域)
市場、開發、客戶服務管理
價格體系管理
單證設計
報表體系
(3)、招商執行
A、配合商業中心標志和適用版式
B、配合意向書、宣傳冊
C、招商會
D、招商執行
E、招商價格、招商周期
8、委托費用:
(1)、商業顧問委托費用:
A、甲方委托乙方進行該項目商業顧問的費用為人民幣 元整(小寫: 元RMB)。
B、服務費用結算辦法:
本合同簽訂后的五個工作日內,甲方支付乙方商業顧問費用人民幣 萬元整(小寫: 元RMB);
該項目開工后的五個工作日內,甲方支付乙方商業顧問費用人民幣 萬元整(小寫:
元RMB);
該項目開業后的五個工作日內,甲方支付乙方商業顧問費用人民幣 萬元整(小寫:
元RMB);
該項目開業八個月后的五個工作日內,甲方支付乙方商業顧問費用人民幣 萬元整(小寫: 元RMB)。
(2)、招商委托費用:
A、甲方委托乙方進行該項目招商的費用按該項目 計提。
B、服務費用結算辦法:
1)、招商的費用結算前提為達到招商業績考核的標準。
2)、招商的費用按以下四個時間節點分別結算:
該項目商業用房在3個月內取得30%成功招商率后五個工作日內;
該項目商業用房在6個月內取得60%成功招商率后五個工作日內;
該項目商業用房在9個月內取得90%成功招商率后五個工作日內;
本合同約定的委托期限到期后五個工作日內。
3)、雙方協商一致,該項目單戶成功招商的定義為:
9、雙方權利和義務:
(1)、甲方權利和義務:
1)、甲方權利:
A、審核乙方提供的各相關方案,提出修改意見和乙方進行磋商,確定其方案并得到法定機關的批準后實施;
B、在招商過程中所涉及的客戶租金全部進入甲方帳戶,招商定金由甲方現場財務主管保管并辦理相關手續;
C、享有乙方開展該項目作業中所有資料的索取權利;
D、擁有乙方與該項目有關的所有策略及商業行為的最終決策權;
E、有權隨時檢查乙方的工作,對乙方每階段的服務品質進行評估,并根據評估結果的優劣對乙方進行獎勵或懲罰,獎懲數額和辦法由甲方根據乙方工作業績情況決定。
2)、甲方義務:
A、向乙方提供該項目的相關合法文件;
B、承擔該項目的廣告宣傳費用,并提供乙方固定的辦公場所,承擔相應辦公費用;
C、授權指定專業人員作為和乙方工作中的聯系人,指定聯系人為: ;
D、根據本合同約定,按時支付乙方服務費用。
(2)、乙方權利和義務:
1)、乙方權利:
A、根據本合同約定,按時收取相關服務費用;
B、每周與甲方召開工作例會,專題研究本周工作及下周工作內容。
2)、乙方義務:
A、保證按有關法律、法規進行招商及商業顧問;
B、根據相關資料、相關條件、相關情況提交該項目的相關方案供甲方審核,經甲方確認后予以實施;
C、負責該項目招商過程中的各項日常管理工作;
D、承擔該項目乙方派駐人員的工資、獎金、福利、住宿等相關費用;
E、協助甲方與客戶簽訂該項目相關合同;
F、未經甲方書面承諾,對社會和客戶承諾的事項由乙方自行承擔責任;
G、對所涉及甲方商業機密予以嚴格保密,未經甲方書面同意,乙方不得對外公布甲方的經營、招商策略及企業動態;
H、未經甲方書面承諾,不得向他人轉讓、泄露、擴散該項目的資料、圖紙、文件及相關經濟指標。
10、稅金:甲、乙雙方因該項目而產生的稅金及其他費用按國家規定由雙方各自承擔。
11、違約責任:
(1)、本合同簽訂后,雙方應認真遵守,任何一方在未得到對方書面許可的前提下均不得擅自解除合同。如一方擅自解除合同或實施使對方不能正常履行合同的行為,并經對方發出書面通知后仍無法糾正的,對方有權解除本合同,違約方應向守約方支付違約金人民幣 元整(小寫: 元)。
(2)、如甲方逾期按本合同約定向乙方支付委托服務費用的,且逾期30天仍不能支付的,視同甲方違約,乙方有權解除本合同,甲方應向乙方支付違約金人民幣 元整(小寫:
元)。
12、爭議的解決:因執行本合同所發生的爭議,由雙方協商解決。如協商不成,任何一方均可向常州仲裁委員會申請仲裁。
13、本合同的法律效力:
(1)、本合同壹式陸份,雙方各執叁份,具有同等法律效力。
(2)、本合同由雙方合法代表簽署并加蓋公章后正式生效。
(3)、本合同履行過程中,如有未盡事宜,雙方可協商一致后訂立補充協議,補充協議與本合同具有同等法律效力。
14、雙方已透徹了解上述條文。如有未盡事宜,雙方達成一致意見后,可形成書面意見,作為本合同附件。
甲方: 乙方:
代表人: 代表人:
日期: 日期:
簽于: 簽于
篇3：商業地產全程營銷代理合作協議
商業地產全程營銷代理合作協議
甲方:(以下簡稱甲方)
法定代表人:
公司地址:
公司電話: 傳真:
乙方:(以下簡稱乙方)
法定代表人:
公司地址:
公司電話: 傳真:
經甲、乙雙方友好協商,依照我國《合同法》有關條款規定,就甲方開發項目之項目市場研究、整體營銷推廣策劃、廣告創意及設計、銷售代理、招商策劃及實施事宜,達成如下合約條款:
1、合約標的
1.1標的名稱:
1.2標的地址:
1.3標的范圍:本合同生效之日起未銷售部分商品房,含住宅、商業用房(甲方已簽定銷售合同及定金協議的住宅、商業用房外,土地轉讓除外)。
2、合作方式
甲方全權委托乙方為合約標的唯一全程營銷代理方。
2.1本合約范圍系指甲方委托乙方執行本項目各階段之項目市場研究、整體營銷推廣策劃、廣告創意、銷售代理及實施等工作。
2.2本項目自簽定合同之日起,任何商品房銷售成交所得均視為乙方業績(含甲方工程抵款,政府公關銷售等其它任何銷售),m.airporthotelslisboa.com乙方按本合約6.1條款規定之標準收取傭金,甲方須按本合約第5條、第6條規定向乙方支付傭金。
3、合作內容
3.1統籌協調項目整體營銷工作,并提出相應建設性意見。
3.2總體營銷推廣策略制定,經甲方同意后組織實施。
3.3具體營銷推廣活動的實施和監督(包括:推廣主題策劃、廣告創意、現場包裝策劃、促銷活動策劃執行、媒體宣傳組織及其他相關營銷推廣事宜)。
3.4媒體關系建立及維護。
4、物業定價
4.1本項目之價格體系由乙方在進行充分市場調研的基礎上,書面列出項目價格體系底價表和標準售價表,交由甲方審核,待雙方協商一致后,經雙方簽字蓋章后作為合約附件。
4.2項目價格體系標準售價表為對外銷售公布價格。
5、銷售執行條款
5.1銷售進度:
5.2成交確認方法:
在本合約有效期內,客戶與甲方一經簽定正式購房買賣合同并交付首付款后,即視為該客戶成交,計算入乙方當月銷售業績,并按本合約第6條結算傭金。
5.3退房處理
已成交并計提傭金的商品房發生退房,在發生當月扣回已提傭金的50%。該商品房以后又銷售當月計提傭金,若因甲方原因造成退房,乙方不承擔任何責任,且該房業績應足額計算,傭金按足額計提。
6、營銷管理傭金計取標準及支付方式
6.1甲方委托乙方進行的本合約內營銷推廣策劃代理費按本項目銷售總額提取,按月支付方式結算,按實際回款金額計提 %,具體提取方式與銷售目標掛鉤:
6.1.1完成當月銷售目標按 %預提;
未完成當月銷售目標按 %預提;
完成120%以上按 %提取。
6.1.2若乙方連續在一個季度內未完成銷售任務,則甲方有權解除本合同
6.1.3若乙方在每季度目標完成在90%以上時,甲方應補足總額2%的銷售提成。
6.1.4乙方銷售超出甲方雙方議定的項目價格體系底價表的溢價部分金額,乙方按溢價部分金額的30%提取傭金(傭金只能計算一次)。
6.1.5客戶退房未退定金甲乙雙方按5:5分成。
7、雙方責權
7.1甲方責權
7.1.1提供本項目合法、持續運作所需政府文件及相關資料,并負責項目整體開發管理工作。
7.1.2如期支付本合約規定之各項費用及傭金。
7.1.3指派專職人員配合乙方工作,所有派駐及售樓環境之甲方人員,均須無條件接受乙方項目經理在銷售上的指揮。
本文提要：就甲方開發項目之項目市場研究、整體營銷推廣策劃、廣告創意及設計、銷售代理、招商策劃及實施事宜,達成如下合約條款:具體營銷推廣活動的實施和監督(包括:推廣主題策劃、廣告創意、現場包裝策劃、促銷活動策劃執行、媒體宣傳組織及其他相關營銷推廣事宜)。
> 7.1.4指派專職人員駐售樓現場負責收取售樓款、辦理公證、銀行按揭、房產證等相關事宜。并相應承擔甲方派駐人員的工資、獎金、工作餐、統一著裝、通訊、交通、醫療、社會保險等一切費用,售樓環境內所發生的水、電、電話費、設施設備維護維修費用由甲方承擔。售樓環境所需保安、保潔員所產生的相關費用由甲方承擔。
7.1.5負責銷售合同等相關資料的提供和保管。
7.2乙方責權
7.2.1如期執行上述合約規定之全部服務內容。
7.2.2指派專職人員擔任本項目經理,全面負責項目操作過程中的銷售、推廣等工作的整體協調、組織。
7.2.3承擔乙方派駐人員的安全責任和工資、獎金、社會福利等一切費用。
7.2.4對甲方之客戶服務提供協助。
7.2.5本合約終止后,向甲方移交所有相關項目資料。
7.2.6保證金支付方式:開盤之日起,三個月每天在"天天房產"滾動播出項目宣傳廣告,播出時間每次不低于20秒,總費用折合人民幣30萬元。
7.2.7在市內不低于40個網點做銷售宣傳。
8、解除合約條款
8.1根據實際情況,甲、乙雙方可協商解除本合約,若因甲方廣告投放不到位等原因造成的銷售任務無法完成,則甲方無權解除本合同。
8.2雙方解除本合約,須于雙方確認解除合約之日起五日內,將已成交而未結算之物業按本合約第6條之規定一次性全額結算乙方應收傭金。
8.3雙方按本合約第8.2條之規定,結算完畢后合約即自行解除。
9、違約責任
9.1在本合同有效期內因法律法規規定的不可抗力因素導致合同無法履行的,不視為違約。
9.2本合同簽訂后,因甲方原因造成工程停工的,不能如期交房的或直接影響銷售行為的,不能完全履行本合同約定之甲方責任條款的均視為甲方違約,乙方有權單方終止本合同。
9.3乙方保證按經甲方批準后的銷售條件、政策、方案進行宣傳推廣及銷售代理。乙方違背上述行為的,視為乙方違約,甲方有權單方終止本合同。乙方在銷售過程中有故意損害甲方利益的視為乙方違約,甲方有權單方終止本合同,并要求乙方賠償損失。
9.4每月結算期為當月 日至 日若甲方不按協議約定支付該項目的代理傭金及其他約定由甲方承擔的費用的,每逾期壹日,甲方向乙方承擔應付款項5‰的滯納金。
10、合同的生效、變更和終止
10.1合同經雙方法定代表人(或委托代表人)簽字、蓋章后,本合約正式生效。
10.2本合同生效后,合同雙方不得擅自更改或解除本合同,如需對本合同進行更改或解除,須經合同甲乙雙方協商一致并簽定補充協議。補充條款若與合同有關條款發生抵觸,則以補充協議為準。若甲方單方變更或終止本合同,則需賠償乙方經濟損失10萬元。
10.3本合同有效期:本項目全部銷售結束時(銷售任務完成總目標的90%即認定為銷售結束,尾盤銷售不做任務考核),(來自:m.airporthotelslisboa.com)雙方的合同關系即告結束。
10.4本合約一式四份,甲、乙雙方各執二份,均具同等法律效力。
10.5任何未在本合約中專門列明的工作內容和未盡事宜,不視為乙方承擔,雙方可協商簽訂補充合約,該補充合約與本合約具同等法律效力。
10.6按照本合約相關條款,所有甲方支付該乙方的各項傭金均須用人民幣現金或轉帳形式支付。
10.7本合約執行過程中,雙方各類往來文本均需經雙方法定代表人或法定代表人書面授權代表人書面共同確認同意,所有此類文本視同本合約附件,與本合約具同等法律效力。
12、爭議解決
在本合約執行過程中,如雙方發生經濟或法律糾紛,可向當地人民法院提起訴訟。
甲方:(蓋章) 乙方:(蓋章)
代表: 代表:
簽約日期: 年 月 日
簽約地