社區商業助推住宅升級(銀川無“商”不住時代漸邁)

　　伴隨著城市化進程的發展，開發建設熱潮的到來，樓盤的不斷涌現，社區商業已然成為樓盤風貌和綜合競爭力的代表，是樓盤的窗口和名片。在銀川樓市，蔚然興起的社區商業正帶給人們更優質的生活，并助推著住宅產業的新發展。

　　社區商業方興未艾

　　“社區商業不就是小區住宅下面臨街的商鋪么？只要有住宅小區，就會有社區商業，只不過有的聚人氣，有的不聚人氣而已?！碧峒吧鐓^商業，銀川市民張先生如是說。

　　“隨著市場競爭的激烈，開發商在樓盤項目開發中，對于作為硬件配套的社區商業也越來越重視，這對于我們老百姓來說肯定是好事，生活方便舒適快捷，但我覺得開發商不應該只是一賣了之，得有合理規劃才好，不能僅僅是有個小超市、餐館、理發店、洗衣店等，得突出特色和亮點，這樣才能為業主提供更好的生活，也能為投資社區商業的人帶來更好的回報?！庇兄嗄晖顿Y商業經驗的韓女士說。

　　何謂社區商業？百科名片釋意為：社區商業是一種以社區范圍內的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業。

　　社區商業與住宅如影隨形，所有的住宅下面都會有商業配套，這部分商業累加起來的總量要遠遠大于大型的購物中心的體量。伴隨著銀川樓市諸多項目的入市，尤其是國內地產大鱷的強勢進駐，圍繞住宅項目而興起的社區商業正在向規?；?、高端化發展。如位于銀川金鳳區正源南街的銀川中海國際社區，總建筑面積達300萬平方米，配建中海美式風情商業街，可形成以周邊5公里為半徑的商業輻射圈，吸引近20萬人口的消費潮；位于金鳳區的恒大名都項目配建有5200余平方米的奢華會所，擁有超市、中西餐廳、美容院、網吧、閱覽室等服務項目；位于金鳳區的頤和城府配建有廣州風情商業街，并已投入使用……社區商業在銀川樓市方興未艾。

　　社區商業設計應有前瞻性

　　“買房子肯定要考慮到居住的舒適感。傳統的社區商業已經不能滿足人們的物質生活和精神生活的需求，因此社區商業也正在更新換代中。對于開發商而言，提供給業主更好的商業生活配套，對于住宅本身而言也有良好的保值升值的價值?！便y川中海國際社區相關負責人說。

　　據其介紹，傳統型的社區商業是以沿街商鋪為載體，但這種商業形勢往往業態檔次普遍較低，商業功能不全，并且輻射服務的范圍較小，一般是以本小區和周邊幾個小區為主，半徑在1公里左右。其主要特點為：基本上無規劃定位；一般商鋪的產權都是屬于個人，開發商在處理商鋪時一般都以分割出售為主；主要就是小區四周沿街的商鋪或者是小區內底樓的小型便利店，服務質量和購物環境較差；商業業態單一，商業物業價值難以提升。而現代的社區商業要根據項目的檔次和業主消費群定位來設計合理的業態，不再是單純地購物、餐飲角度，而是多層面的；要吻合區域消費力、商業配套空白和機會點、規劃動線合理。目前社區商業以出售為主，部分持有，盡管社區商業看起來很小，但其通過慢慢發展甚至會成為一個區域性的行業。

　　“社區商業大部分是以住宅樓的群樓為主，一般為一至兩層，單個商鋪面積不是很大，為了降低投資門檻以及便于出租，開發商大都采取化整為零的辦法，把商鋪面積劃分得很小，并通過可以打通隔離墻或者靈活隔離的方式，來滿足大面積投資者與租賃者的需求。但是隨著成片住宅的開發以及人們消費習慣的改變和商業的發展變革，超市、百貨店、專業市場也紛紛租用街鋪，街鋪面積較小的格局有了一定的變化。另外一些大的超市、百貨店也愿意入駐好的社區商業街，其對商鋪內部結構、層高有一定的要求，因此開發商在設計中要有前瞻性。例如中海國際社區在中海美式風情商業街的鋪面設計中，采用了一層4.5米、二層4.2米層高、6米超大開間，這樣可以滿足業主自由設計隔層的需求?！便y川中海國際社區相關負責人認為，首先商業布局要有利于社區商業的發展，裙樓臨街商業應該為經營者提供多重選擇，能夠實現自由組合面積區間，從而方便商業的適用需求；其次從商業經營業態上來講，社區商業要分為內街和外街。內街型商鋪是一種相對封閉的、與傳統沿街商鋪相對應的一種賣場。一般不建議設置餐飲，這樣不利于社區住戶生活，對其會有所影響。商業的投資回報率是商業投資的主要參照數據，一定要關注消費人口。

　　開發、投資社區商業有講究

　　“目前，一些大型社區向城市周邊、近郊擴展，但商業配套設施缺少，這為社區商業的發展提供了更大空間。另外也由于交通距離的問題，人們對社區商業的依賴性越來越大。因此，隨著面對新的需求，定位準確、層次分明、功能完善的社區商業將越來越受到人們的青睞?！痹趯幭囊巡僮鬟^銀川金鳳萬達廣場、銀川萬達中心、塞上凝聚力商業集群、龍馬鼓樓財富廣場、寧夏國際農機汽車物流園等多個商業地產項目的銀川易大融創營銷策劃有限公司副總經理賈亮介紹，與國外成熟的社區商業模式相比，國內的社區商業尚處于起步階段，還普遍帶有濃厚的住宅底商特點。

　　“當前社區商業雖然日漸火爆，但也存在不少亟待改善的問題。開發商在開發和經營社區商業地產時應吸取社區商業以往的經驗和教訓，以適應經濟社會發展的形勢和居民需求變化的趨勢。需把握幾個關鍵詞：突出特色、量體裁衣、先行培育、因地制宜、功能明確、放水養魚?！辟Z亮認為，對于開發商而言，還應該注意以下幾點：

　　一、注重市場調查，全面掌握情況

　　衡量商業物業的成敗，它的標準除了物業的銷售快慢和盈利的大小外，更主要是看依托該物業的商業經營成效如何。因此在開發前應進行充分市場調查，了解總體情況，明確定位。

　　二、定性、定位、定量

　　主要是根據規劃局給出的土地使用指標，研究確定配置何種類型的商業和引入那些類型的經營商，商業業態和業種設置量的大致配比，目標顧客與商業的設置檔次等，為建筑物的形態、布局、結構的設計、建設、配套提供依據。

　　三、開發和商業經營同步

　　社區商業開發中傳統的過時做法是先開發建設后招商經營，這種開發方式不僅帶來巨大的盈利風險，也造成過眾多后續問題。目前，成功的社區商業配套開發經驗是在規劃和設計時，吸取專業策劃者和商業經營商的建議，對商業業態的設置布局做好總體安排，一些大型的商業業態要提前選定經營者。

　　四、建筑形態要符合商業業態組合的要求

　　現代社區商業與傳統社區商業除了在管理和運作方面有較大的差別外，對商業建筑形體、配套設施、停車場等都有自身的不同要求，設計和建設時應充分考慮使用的需求。

　　五、與現代居住環境相適應，體現便捷性和親和力

　　社區商業的布局和商業設置應按小區建筑，分布形態、消費水平等進行組合，力爭達到與居住環境相適應，體現人性、融洽、便捷。

　　六、因地制宜，體現特色

　　住宅開發市場化后，社區的差異化逐步明顯，社區商業的開發經營和業態設置要根據本社區的情況因地制宜，既要適應消費需求，又能體現出本社區的特色。

　　七、權衡長期收益和短期收益的關系

　　社區商業物業與居住物業不同，它可通過使用產生價值，獲得收益。而且社區商業物業所承載的商業運作得越成熟，它所產生的價值就越高，收益越大，但社區商業的成熟有一個時間過程，也需要多種因素的促成。但是，目前，仍然有許多開發商將社區商業物業和居住物業用相同的方式同時進行銷售，給社區商業的整體運作和形象提升帶來難度。建議開發商按策劃的方案整體自行或委托經營，等商業成熟與形象形成后再出售，這樣能取得更大的利潤收益。

　　對于廣大投資者而言，賈亮建議，選擇社區商業一定要對社區商圈體量是否合理有所判斷，一般而言，2萬平方米的社區商業可以為周邊五到六萬人提供服務；要警惕商鋪的初始售價，推算售價是否合理，避免“炒鋪”現象造成大量商業的空置；要關注附近大賣場、交通對社區商業的影響，緊跟城市規劃發展的步伐。就銀川而言，選擇社區商鋪要用發展的眼光來研判，考慮到商圈、交通、人流、輻射等諸多因素，至少看到3年后的一個發展前景。銀川市目前有至少3個社區商業形成了不僅是輻射周邊，已經輻射銀川的特色商業街區，這里面有民生·城市花園、中房·高爾夫、長城花園等特色街區。

篇2：商業物業中央空調管理問題

　　商業物業中央空調管理問題

　　商業物業包括各類商業廣場及SHOPPING MALL等，由于商業物業公共設施配套齊全，每年公共設施能源費的消耗大都在數百萬元乃至數千萬元不等。中央空調系統作為公共設施中的一個重要組成部分，運行期間水電費的消耗頗巨，控制其運行成本，并有效地處理實際管理中遇到的各類問題，是商業物業管理工作中的一項不可或缺的重要環節，特別是對多產權、多業態的商業物業而言，尤為突出。

　　筆者根據對江蘇省首家SHOPPING MALL四年多的管理實踐，對中央空調運行成本及相關管理工作在此做一初探。

　　一、中央空調運行費用

　　中央空調系統，由于管道多，覆蓋面積大，運行成本亦較高。在對商業物業的中央空調系統運行成本進行估算時，應主要考慮以上因素：

　　1、用電成本（P1、K1、P2）

　　主機（P1、K1）

　　根據商業物業所配備的空調主機數量、用電功率、營運時間、使用周期、用電價格等，對一年中夏冬二季的運行成本進行計算，然后按一年12個月進行平均，得出每個月的平均電費P1。

　　在實際操作過程中，由于主機并非滿負荷運行，故根據具體情況，在計算中要考慮其負荷系數K1，K1≈0.6~0.9。

　　輔機（P2）

　　此處主要指中央空調系統中的冷卻塔、冷卻泵、冷凍泵、空氣處理機組、各類風機盤管等?？筛鶕嶋H不同的類型、數量和功率，進行估算。需注意的是因季節的不同，在制冷和供暖時，輔機的數量和類型亦有所不同。

　　2、用水成本（P3）

　　中央空調管道內的循環用水，開放式冷卻塔的日常消耗用水，應根據空調供應期間的實際耗水量及每天的日均正常用水量綜合進行考慮。

　　3、用汽成本（P4）

　　對于以蒸汽為能源的溴化鋰機組，除考慮空調系統的用電成本外，還要考慮用汽費用。根據每臺主機每小時耗汽量、每天運行時間、蒸汽單價、每年空調運行的天數等，計算出每月的平均蒸汽費用。

　　4、管道損耗（K2）

　　冷暖氣在中央空調管道輸送過程中，因氣流的紊流損耗，管壁損失等所產生的管道損耗，以管道損耗系數K2表示，K2≈1.02~1.05。

　　5、預溫損耗（K3）

　　因管道內外溫度差異，冷暖氣在輸送過程中，在管道內要經過一段時間的預熱或預冷后，才能達到一定的出口溫度，故冷暖氣在傳輸過程中的能量損失，可用預溫損耗系數K3表示，K3≈1.05~1.08。

　　夏季預溫時間隨管道長短不同而有所變化，通常在40分鐘左右，冬季預溫時間較夏季短。

　　6、變損線損（K4）

　　廣場內電能的變壓器損耗和線路損耗應由所有用戶共同承擔，變損線損約占供電量的1%~3%，作為中央空調系統，該項損耗可在其用電成本中，取變損系數K4≈1.01~1.03加以考慮。

　　7、電價差異（K5、K6）

　　在估算上述用電成本中，注意各地動力用電和照明用電的電價差異，動力用電比照明用電通常約低15%左右，故應根據各地實際電價對之進行計算。

　　另外，白天用電高峰時期與夜間低谷時期電價也不同，在計算中，應根據用電的不同時間段加以區分，在此白天和夜間的電價分別以K5、K6表示。

　　8、周期變化

　　由于一年中空調的使用周期主要集中在冬夏二季，同時冬夏季空調供應的時間和耗能量亦有區別。長江中下游地區，通常一年中除三、四月份和十一月份不開空調外，其他月份每月耗能量均不同，因此計算中央空調運行成本時，在考慮到全年各種氣溫的變化因素后，按月均價格向業主收取費用較為合適。

　　9、成本匯總（P）

　　以P表示空調運行總成本，則考慮到上述各種因素后空調系統運行成本可表示如下：

　　P=K2K3K4（K5+K6）．（K1P1+K1P2+P3+P4）（1）

　　二、季節和溫度變化的影響

　　在長江中下游地區（其他地區可根據當地實際情況進行修正），夏季空調供應時間平均為五個多月，冬季約四個多月，根據總建筑面積達7萬m2的揚州時代廣場四年來的實際統計資料，如果將全年空調供應成本的平均價格定為單位1，則全年不同月份，不同季節空調所耗費用的不同比例詳見圖1。

　　由圖1可見，中央空調的能源耗費高峰在夏季六至九月，其最高成本約為平均成本的178%，且整個空調系統的運行成本下半年的支出大于上半年。

　　三、公攤空調費

　　對于單一產權的商業物業，無須區分自用空調和公攤空調的費用，但對于多產權多業態的商業廣場而言，計算公攤空調費用則是一項不可或缺的重要工作。盡管在封閉的業主自用部位和敞開的公共部分設有隔墻，但由于冷暖氣的流動和熱量的交換，自用部位和公共空間的空調溫度很快就會達到均衡。因此空調使用成本與空間容積大小成正比，故根據業主自用部位和公共部位各自的使用面積和層高，分別計算其容積，由此確定公共部位的容積（含室內中庭、公共用房等）占商業物業室內總容積的比例，并由此初步確定公攤空調費的大小。此處系用容積比例法，對公攤空調費用的估算作一探討。

　　1、氣體的不均勻影響

　　由于冷暖空氣性質的差異，存有暖升冷降的情況，同時由于公共部位如中庭等處，空間較大，溫度難以均衡，故存在溫度的不均勻性，因此在計算公共部位冷暖氣容積時，應考慮氣體的不均勻性影響，此處以影響系數K表示：K≈0.75~0.95。

　　2、計算步驟

　?、偈紫纫罁┕た⒐D，并根據商業物業室內享用空調的各部位的使用面積和層高逐一進行實地測量，對存有變化之處，做好記錄，對實際容積進行修正，作為數字統計的基礎。

　?、诎研拚^的實際數據填入表1中。

　?、蹣I主自用和公攤空調費估算

　　a、業主自用空調費用成本A（元/ m2）=〔p/(∑S+∑F)〕×〔

　　b、物業公攤空調費用成本B（元/ m2）=〔p/(∑S+∑F)〕-A（3）

　?、苁褂脤嵗?/P>

　　時代廣場五樓由某娛樂公司經營，根據行業特點，開發商按合同未為其在室內安裝和配備中央空調設施，故室內空調全由業主另行安裝，室內空調費用亦由業主自行承擔。而對于公攤空調費用問題，業主認為應該交，但要求管理公司作出合理的收費依據，在我們將上述計算過程向業主交待并進行審核后，業主愉快接受了該項費用。

　　四、延時空調費

　　延時空調費指在正常的營業時間之外，按部分業主或使用人的要求，另外開啟空調系統所產生的費用。

　　延時空調費在多產權多業態的商業物業內，使用較為頻繁，如揚州時代廣場因業態多，經營主題不同，在商場打烊后繼續使用中央空調至凌晨的商家不少，也有清晨即需供應空調的商家。

　　延時空調費的計算，除根據實際開機時間的長短，按第一部分所述內容逐一計算空調成本外，還需考慮加班人員的加班費用，即管理公司的加班成本。然后根據申請使用延時空調的業主的數量和實際享用空調的室內面積之和，計算延時空調費成本，由申請供應延時空調的業主或商戶共同承擔。由于單獨開機成本較高，如果業主較少或使用面積不大，則費用相對較高。

　　五、小結

　　根據四年多的工作實踐，對商業物業中央空調管理工作的幾個問題，小結如下：

　　1、對于單一產權的商業物業而言，計算中央空調的運行成本和收費標準，是一項重要的基礎性工作，由于商業物業面積大，能源費用運行成本高，如對成本估算不足或對收費標準制定有誤，則對整個財務收支平衡會帶來顛覆性的嚴重后果，故應引起各級管理人員高度重視。

　　2、對于多產權，多業態的商業物業而言，由于業主眾多，各業態經營時間差異較大，且業主入住的前期硬件條件又各有不同，故計算業主或商家的自用和公攤空調費用，是理順收費工作的一個不可或缺的重要工作。

　　3、在多業態的商業物業中，延時空調費的出現是一種常見的情況，由于前期建設和后期招商的變化，以及不同業態對中央空調的需求不同，導致空調運行成本增加，也增加了業主的使用成本。改變此狀況的根本方法是定位設計并定位引進商家，或是在商家入駐后，根據具體情況對空調系統進行局部改造。從節省能源的角度計，應盡量避免長期延時使用空調。

　　4、中央空調費的支出，在一年中起伏較大，夏季達到高峰，下半年的該項支出比上半年約增加30%～50%，為便于搞好成本控制和收費工作，在全年應按月均價收費，年終決算。

　　顧客是業主的上帝，公共部位的空調是供顧客享用，其成本則由業主共攤，此點業主已達成共識。公攤空調的近似計算方法有多種，本文所提出的容積比例法只是其中一種，僅供參考。在收取公攤空調費的過程中，應根據不同業態和不同商家的實際情況和具體問題，分別進行核算。同時，在商業物業內，由于中央空調在使用過程中，存有多種損耗，因此個別商家如在室內安裝空調計量儀，并根據表計數量單獨繳納空調使用費是不合適的，整個廣場應統一計算，按比例共攤，否則加大了其他業主的公攤成本。

篇3：辦公商業弱電設計標準

　　辦公及商業弱電設計標準

　　一、總則

　　弱電設計應包括以下系統

　　安全防范系統（含入侵報警系統、視頻安防監控系統、出入口控制系統、電子巡更系統、停車場管理系統）；

　　有線電視和衛星電視系統；

　　背景音樂和廣播系統；

　　建筑設備監控系統；

　　通信網絡系統（含有線電話系統、計算機網絡系統、手機無線信號放大系統、無線尋呼對講系統）；

　　綜合布線系統；

　　信息發布系統；

　　一卡通系統；

　　二、安全防范系統

　　1、閉路電視監控系統：各建筑物的出入口雨棚下、入口處、電梯廳、電梯轎廂內、公共通道、地下車庫、財務室、大堂接待臺、貴重物品儲藏間、IT機房等處設置攝像機進行實時監控。

　　2、門磁系統：首層出入口、通往屋頂出入口設置推杠鎖及門磁，信號返回報警主機。

　　3、保安報警系統：在重要區域，如殘疾人衛生間、財務室、大堂前臺、人力資源辦公室等處設置緊急報警按鈕。

　　4、巡更系統：在大樓內設置無線巡更系統，以檢查保安人員巡查情況。

　　5、無線對講系統：用于聯系保安、服務、后勤等人員。

　　6、電子門鎖：IT機房設備間、財務室、貴重物品儲藏間、辦公與商業之間連通的出入口、員工入口的處設置門磁。

　　7、設置停車場管理系統，方便車庫管理。

　　三、有線電視和衛星電視系統

　　1、電視信號由當地有線電視運營商提供，是否設衛星電視，根據具體項目決定。

　　2、如設衛星電視，則在屋頂設置衛星電視接收天線，衛星天線附近設置電視前端設備機房；如果不設衛星電視，電視機房設在地下室，可與其它弱電機房合用。

　　3、有線電視預留至各層弱電井，裝修時根據需要確定電視插座點位。

　　四、背景音樂和廣播系統

　　1、設有本區音響的區域，例如多功能廳、會議室等處，消防廣播和背景音樂廣播應分別設置，火災時切斷背景音樂廣播電源。

　　2、其它區域背景音樂廣播與消防廣播共用一套系統。

　　五、建筑設備監控系統

　　1、照明自動控制應采用i-bus專用照明智能控制系統。

　　2、電梯前廳等公共部位的照明應用智能控制系統控制并納入中央控制系統；

　　3、公共部位的空調風機盤管應由智能照明控制系統控制并納入中央控制系統；

　　4、多功能廳、會議室應設置不同場景照明控制，不納入中央控制系統。

　　5、空調、通風、水泵等設備自動控制依照設備專業要求設計。

　　6、茶水間電開水爐的供電應由樓宇自控系統控制，上班前提前供電，下班后自動關閉；

　　六、通訊網絡系統

　　1、有線電話系統：在建筑內設程控交換機。

　　2、計算機網絡系統：建筑內設置辦公局域網。

　　3、建筑內設手機信號放大系統，實現中國移動、中國聯通、中國電信的手機信號全覆蓋。

　　4、無線對講系統：用于聯系保安、服務、后勤等人員。

　　5、機房應安裝防靜電架空地板。

　　6、機房應安裝VRV空調。

　　7、弱電井內插座應采用雙電源配電，每層容量不應小于3Kw。

　　8、弱電井內應設空調或通風設施。

　　七、綜合布線系統

　　1、數據干線采用多模光纜，傳輸速度不小于1GB，語音干線為三類UTP。語音和數據水平布線采用超五類UTP。

　　2、信息點的分布：見下表

　　八、信息發布系統

　　在大堂入口、多功能廳前廳、會議主入口（42寸及以上）、每個會議室門口（21寸）、客梯前廳（12寸）設置信息顯示屏，發布相關信息。

　　九、一卡通系統

　　1、用IC卡可靈活實現開門、餐飲、停車等一卡通管理；

　　2、不同的人員其卡的權限不同；